Многих заемщиков интересует вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, в связи с самыми различными обстоятельствами. Продать такую собственность можно, однако процедура отличается сложностью и длительностью, требуя согласования процесса с кредитором. В процессе выплаты ипотечных обязательств бывают ситуации, когда дальнейшее погашение согласно условиям договора, становится невозможным. Причины, вынуждающие владельца отказаться от ипотечной собственности, могут быть самые разные – от смены места жительства до ухудшения финансового состояния клиента. Кроме того, инициатором отчуждения ипотечного жилья может стать сам кредитор.
С должным отношением к проблеме, можно продать квартиру в ипотеке в полном соответствии закону и даже извлечь в непростой ситуации финансовую выгоду.
Основным препятствием, из-за которого продажа ипотечного жилья затруднена, является необходимость согласования любых действий в отношении залоговой собственности с держателем закладной, т.е. банком. Наличие обременения отражается и в правоустанавливающих документах на недвижимость.
Процедура, как продать квартиру в ипотеке, строго регламентирована действующим федеральным законом об ипотечном жилье, а права владельца такой недвижимости и кредитной организации отражены в статьях 301, 302, 303 ГК.
Основываясь на стремлении к взаимовыгодному разрешению проблемы, банк может разрешить продажу залогового жилья, идя навстречу неплатежеспособному заемщику.
Сделка купли-продажи имущества, находящегося в залоге, может быть инициирована как владельцем жилой собственности, так и самим банком.
Кредитная организация идет на такую меру в следующих ситуациях:
- Образование просрочки по платежам;
- Порча недвижимость, выявление фактов ненадлежащего обращения;
- Внесение несогласованных с банком изменений в технические характеристики имущества
- Утрата собственности в результате действий заемщика;
- Передача третьим лицам.
Со стороны заемщика причинами, вынуждающими обратиться к продаже жилья, могут являться:
- Потеря работы и ухудшение финансового положения клиента;
- Потеря трудоспособности;
- Изменение жилищных потребностей и желание купить другую квартиру;
- Намерение получить прибыль от сделки;
- Вопросы личного характера, включая выезд из страны, переезд в другой регион РФ, свадьба, развод.
Задаваясь вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, владелец ипотечной собственности должен знать о существовании четырех законных путей продажи:
- Продажа жилья за наличные с досрочным погашением ипотеки.
- Самостоятельный поиск нового покупателя заемщиком.
- Поиск покупателя недвижимости силами кредитной организации.
- Перевод долговых обязательств.
Данный способ считается наиболее выгодным для заемщика, так как максимально учитывает его финансовые интересы. Схема покупки включает произведение расчетов за приобретаемый объект за наличные, согласование сделки с банком с последующим досрочным погашением остатка долга.
Покупатели недвижимости стараются избегать сделок с ипотекой ввиду наличия обременения. Квартира, находящаяся в ипотеке, купленная на заемные средства с обязательствами погашения долга, отпугивает многих.
Продать ипотечное жилье можно согласно следующей процедуре:
- Составление, подписание и заверение у нотариуса соглашения между покупателем и продавцом.
- Внесение суммы, достаточной для полного погашения займа.
- Снятие с ипотечного жилья обременения после закрытия ипотеки.
- Подписание договора купли-продажи и регистрация перехода права на собственность.
- В случае оформления строящегося жилья, помимо договора о покупке переоформляют и договор долевого строительства.
Данная схема называется также доверительной продажей, так как продавец, предваряя стадию оформления купли жилья, вносит часть средств для оплаты долга по ипотеке, кладя остаток средств в банковскую ячейку. Реализация такой схемы осложняется поиском покупателя, готового к приобретению собственности с обременением прав. Продавец получает оставшуюся часть от стоимости продаваемой недвижимости только после снятия обременения.
Помимо поиска покупателя, готового связываться с приобретением квартиры, если она в ипотеке, сложности ожидают при согласовании продажи с банком. Заемщику, намеренному самостоятельно продать жилье новому владельцу, рекомендуется сообщать покупателям о наличии обременения в самом начале переговоров. Полная передача информации о собственности и правах на нее позволит сразу отсечь покупателей, не готовых к покупке недвижимости, находящейся в залоге у банка.
Знание, как продать ипотечную квартиру самостоятельно, позволит избежать нежелательных последствий и решить вопрос с закрытием ипотеки с максимальной выгодой для себя.
Процедура согласования самостоятельной продажи выглядит следующим образом:
- Обращение покупателя в банк с запросом о покупке.
- Составление и нотариальное заверение предварительного договора.
- Внесение средств, достаточных для погашения ипотеки, в ячейку банка.
- Остаток от общей стоимости проданного жилья кладут во вторую депозитную ячейку.
- После снятия обременения оформляется сделка купли-продажи с последующей регистрацией перехода права в Росреестре.
- Получение банком и продавцом доступа к своим ячейкам.
Такая схема наиболее выгодна для покупателей ввиду заниженной стоимости залоговых квартир, что позволяет надеяться на скорую продажу.
Оформление купли-продажи ипотечного жилья в данном случае схоже с процедурой получения ипотеки:
- Покупателем готовится пакет документов, необходимый при оформлении ипотечного договора и подается заявка в банк.
- После получения одобрения проводится оценка недвижимости и подписывается договор страхования на приобретенную собственность.
- Банком производится перерегистрация обременения в Росреестре.
- Заемщиком подписывается допсоглашение на переуступку долгового обязательства.
Весь процесс снятия обременения и оформления приобретения займет трехнедельный срок, не требуя особых усилий со стороны продавца и покупателя.
В случае, когда заемщик не может заниматься продажей ипотечной недвижимости (отсутствие времени или переезд в другой регион), может быть использовано право на отказ от участия в процедуре. Это означает, что реализация жилья и оформление сделки будет осуществляться силами сотрудников банка.
По данной схеме покупатель должен внести средства, необходимые для погашения ипотечного долга, и переоформить право собственности. Оставшаяся после погашения займа сумма находится в банковской ячейке, и прежний владелец забирает ее после подписания договора купли-продажи.
Несмотря на сложности, присутствующие при оформлении процедуры перехода права на ипотечную собственность, вопрос может быть разрешен с выгодой для заемщика, для которого финансовое бремя по погашению займа стало непосильным. Процедура такой продажи, отличаясь в некоторых моментах, связанных с достижением предварительной договоренности, внесением средств в депозитные ячейки и небольшим ожиданием снятия обременения, в целом имеет схожие этапы со стандартной процедурой оформления ипотеки и подписания купчей.
В случае несогласия заемщика на условия сделки, сумме выплаты и иных моментах, остается альтернативная возможность самостоятельного досрочного закрытия кредитной линии и оформления продажи собственности без каких-либо обременений.
Заемщик, попавший в сложную ситуацию, не позволяющую погашать имеющиеся кредитные обязательства, вправе обратиться в банк за пересмотром условий по ипотечному договору, однако делать это нужно, не дожидаясь образования задолженности и просрочек.