В целях поднятия уровня рождаемости, российское государство приняло решение о выплате родителям материнского капитала. Он выплачивается только тем семьям, где были рождены или усыновлены вторые и последующие дети. В данный момент законом установлена фиксированная сумма материнского капитала, которая составляет 453 026 рублей.
Важным условием для получения материнского капитала является цель, на которую его можно потратить. Среди законом установленных целей — приобретение ипотеки. В настоящей статье будет рассмотрен вопрос о возможности продажи квартиры, взятой в ипотеку за счет средств, предоставляемых государством по случаю рождения малыша.
По установленным нормам закона, приобретенную квартиру за счет средств материнского капитала необходимо оформить в собственность каждого члена семьи — мамы, папы и детей. Это обязательное правило предполагает возникновение определенных прав на долю имущества у каждого члена семейства. Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом не осуществима без наличия согласия всех собственников.
Ограничение при продаже квартиры заключается в ожидании, когда всем детям в семье исполнится 18 лет. При достижении данной возрастной категории они определяются по закону как дееспособные, поэтому вправе распоряжаться своей долей имущества по своему усмотрению.
Но есть исключение, когда квартиру, приобретенную за счет средств семейной поддержки от государства, возможно продать, даже когда дети являются несовершеннолетними. Чтобы в таком случае провести сделку купли-продажи жилого недвижимого имущества, требуется обратиться за одобрением в специализированное государственное учреждение.
Получить одобрение на продажу квартиры, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала возможно, обратившись в социальную организацию по опеке и попечительству. Разрешение представителей данного учреждения обязательно, так как именно этот государственный орган следит за соблюдением интересов несовершеннолетних детей. Получить согласие органов опеки и попечительства возможно, если только при продаже жилья не будут ущемлены интересы детей.
Перед принятием решения о выдаче одобрения на продажу квартиры, купленную в ипотеку за счет материнского капитала, сотрудники опекунского учреждения проверяют:
- будут ли несовершеннолетние дети обладать не меньшей долей имущества в новом жилье;
- соответствует ли новое жилье установленным санитарным нормам. По закону, условия проживания в ней должны быть не хуже, нежели в предыдущем доме. Обязательно должны соблюдаться коммунальные удобства и соответствие количеству квадратных метров на человека.
Компетентные лица попечительской организации вправе отказать в выдаче положительного решения, если условия проживания в новом жилье не будут соответствовать специальным требованиям. Также последует отказ в продаже жилья, приобретенного за счет материнского капитала в ипотеку, если в результате сделки пострадают интересы детей или иных лиц.
Для получения одобрения от органов опеки и попечительства на проведение сделки, нужно предъявить пакет бумаг:
- удостоверение личности родителей;
- акты о появлении на свет детей. Если им от 14 до 18 лет, то предъявляются их личные удостоверения;
- документ об оценочной стоимости жилой недвижимости;
- правоустанавливающие акты на объект жилья (квартира, дом);
- справки, подтверждающие, что нет задолженности по коммунальным платежам.
Важно! Выданное согласие от опекунских органов на продажу ипотечной квартиры, взятой за счет материнского капитала, действительно на протяжении 3 месяцев. Если родители не проведут сделку по продаже и приобретению квартиры в установленный период, то потребуется заново подавать прошение в органы попечительства за выдачей нового одобрения.
Данный вид одобрения требуется получить отцу и матери, если ипотека еще не погашена. Необходимо предпринять действия для его получения, так как имя плательщика буде изменено, соответственно банку понадобится изменить кредитный контракт.
Если данных разрешений не будет у семейной пары, то сделку по продаже ипотечной квартиры за счет материнского капитала не удастся осуществить.
Процедура по продаже квартиры в ипотеке с использованием денежных средств материнского капитала начинается с поиска нового жилья, которое обладает лучшими условиями для проживания семьи с несовершеннолетними детьми.
Следующим этапом является получение разрешений от указанных выше государственных органов. Если семья желает переселиться на ПМЖ в иной город, то им потребуется предоставить весомые аргументы для учреждения по опеке и попечительству.
Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.
Продать квартиру в ипотеке за счет средств материнского капитала возможно следующими способами:
- человек, купивший жилье, полностью сразу выплачивает оставшийся долг по ипотеке. И после оплаты заключается сделка купли-продажи. В таком случае, продавцу выплачивается только оставшаяся сумма от продажи жилья после погашения ипотеки;
- все обязательства по выплате предстоящих взносов по ипотеке переписываются целиком на покупателя.
Купить новое жилье представляется возможным, когда сделка по продаже квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала заключена и обе стороны выполнили свои обязательства.
Нюансы приобретения новой жилой недвижимости:
- по закону, квартира должна быть комфортной для проживания в ней родителей и детей;
- количество квадратов жилплощади не должно быть меньше минимального размера, установленного законодательством. Также общая площадь жилья не должна быть меньше, чем в предыдущем доме, купленном в ипотеку с использованием материнского капитала;
- должны соблюдаться условия ипотеки за средства материнского капитала, то есть жилье должно принадлежать на правах собственности всем членам семьи.
Покупатель квартиры, приобретенной в ипотеку за средства материнского капитала, рискует своими денежными средствами в случае ненадлежащей проверки всех документов. Перед подписанием сделки ему следует убедиться, что все бумаги составлены в соответствии с законодательными нормами. Это необходимо, так как к сделкам, где продается квартира в ипотеке с материнским капиталом, законодательством предъявляются боле строгие требования. Их несоблюдение может привести к аннулированию договоренности о продаже.
Например, если в новой квартире отец и мать не предоставят долю жилья в собственность несовершеннолетним детям. Согласно правилам закона, дети могут обжаловать договоренность, когда им исполнится 18 лет. Подобным правом они могут воспользоваться в течение 36 месяцев после достижения совершеннолетия.
При рассмотрении жалобы, судебная инстанция вправе будет вынести решение о недействительности ранее заключенной договоренности по продаже квартиры в ипотеке с материнским капиталом. Вынесенное решение будет означать аннулирование совершенных действий покупателем и продавцом. Покупателя обяжут освободить жилье, а продавца вернуть деньги. Чтобы не допустить подобного стечения обстоятельств, всем покупателям жилья в ипотеке с использованием материнского капитала нужно подробно изучать документацию.
Важно! Законом запрещено брать ипотеку с использованием материнского капитала с целью дальнейшей продажи жилья. Подобные сделки с квартирами уголовно наказуемы.
Хотим продать свою 3-ую квартиру купленную в ипотеку Сбербанка и внесли мат.капитал на частичное погашение, возможно ли ? Какие трудности могут возникнуть? Можно ли не выделять детям доли в этой квартире,а выделить их в новой,т.к. хотим переезжать в другой регион? Можно ли продать людям с ипотекой другого банка? Возможна ли продажа по доверенности?
Анастасия, если Вы решите вопрос имеющегося обязательства о выделении доли именно в ТОЙ квартире, которую собираетесь продавать, то вопрос решаем. Технически эта процедура не регламентирована и широко распространенной практики не имеет.
Продажа по доверенности возможна, вот только желающих купить таким способом будет немного.
Анастасия , а как же обязательство, которое вы давали ПФ о наделении долями детей в кв по конкретному адресу.? Можно этого не делать, но тогда надо вернуть деньги в ПФ и продавать как обычную ипотечную кв. Доли детям в другой кв выделить нельзя, т. к это нарушение вашего обязательства , а соответственно и законодательства. Людям с ипотекой другого банка можно продать, если этот банк сотрудничает со Сбером, по доверенности тоже можно продать, если на это согласны Покупатели и Банк
Добрый день! А не могли бы пошагово объяснить какие действия предпринимать и какие денежные средства необходимо будет затратить на эту сделку.Нужно ли будет обращаться к нотариусу и сколько раз?
К сожалению, многие пропускают звено выделения долей именно в той квартире, на покупку которой задействовали мат.капитал. Продают и выделяют уже во вновь купленной. Это-прямое нарушение закона. Впоследствии, при прокурорской проверке пенс.фонда, ваша сделка может быть признана оспоримой. Обяжут вернуть ден.средства в бюджет и возбудят дело по ст.159 УК РФ.
Ваши действия: выделяете доли, получаете Распоряжение опеки на отчуждение и кладете деньги детей с продажи на их счета. Приобретаете кв в другом регионе и берете там Распоряжение опеки на оплату части детскими деньгами. Снимаете средства,оплачиваете и документы затем пересылаете в первую опеку.
Удачи!
Добрый день! А не могли бы пошагово объяснить какие действия предпринимать и какие денежные средства необходимо будет затратить на эту сделку.Нужно ли будет обращаться к нотариусу и сколько раз?
Конечно, могли бы. При юр.сопровождении.
Крайний раз сталкивался с такой ситуацией год назад. Ездил в центральный офис ПФР на Шаболовке, разъяснили что обязаны наделить детей собственностью именно в той квартире, за которую погашали кредит посредством передачи денежных средств из ПФР в банк. Как сказал выше Даниил, широкой практики нет, но можно предположить то, что дети, ставшие совершеннолетними, могут начать отстаивать свои права в коих они были ущемлены. Впрочем для этого и не обязательно становиться совершеннолетним, могут появиться и законные представители. Как все это будут рассматривать суды, неизвестно, но прогнозируемо. Я рекомендовал отказаться от такой покупки и клиенты меня услышали. Тем не менее на сег день нет инструментов прямо запрещающих отчуждение объектов, в которых дети не наделены собственностью в обязательном порядке, а точнее нет скорее механизмов взаимодействия между организациями и органами. Поэтому никто не запрещает вам решать свои жилищные вопросы таким образом. Продать с ипотекой другого банка возможно, но индивидуально. По доверенности ооочень сложно. И традиционно в непростых ситуациях советую обратиться к грамотному специалисту, способному решить данный вопрос комплексно. Успехов Вам .
Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.
ищется грамотный агент или юрист по недвижимости с практическим опытом продажи квартир купленных в ипотеку с частичным погашением мат капиталом.
ситуация — нужно продать такую квартиру, ипотека еще не погашена.
прошерстили интернет -замкнутый круг получается. закон крайне недоработан.
вопросы —
1) есть ли законные способы продажи такой квартиры без выделения в этой квартире долей?
2) можно ли переделать обязательство выделить доли в другом жилье? в ПФР сообщили что других обязательств не примут
3) можно ли не переделывая обязательство выделить заранее доли в другом жилье и продавать?
4) можно ли вернуть государству использованный мат капитал и снять с себя обязательство по выделению долей?
5) можно ли выделить доли пока квартира в ипотеке и залоге? ¶