У каждого из нас может появится ряд причин для продажи ипотечного жилья: приобретенное жилье не нравится или не устраивает по какой-то причине, заемщик не может дальше оплачивать ипотеку. Встает вопрос: как продать квартиру с непогашенной ипотекой?
Безусловно, квартира с непогашенной ипотекой, так же как и все объекты недвижимости, может быть продана. На сегодняшний день существует процедура такой сделки. В связи с тем, что в этой операции существует множество сложностей, не все риэлторы могут взяться за совершение такой сделки. Кроме того, в этой сделке всегда участвуют банковские учреждения, которые, в свою очередь, не всегда изъявляют желание работать со всеми агентствами недвижимости.
Каким же образом можно продать жилье, за которое не погашены долги перед банком? Прежде всего о своем намерении необходимо поставить в известность банк. Именно его сотрудники сообщат, возможна ли такая сделка. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Если банк дал свое согласие, можно начинать поиск покупателя и подготовку к сделке.
Самым простым способом решения этого вопроса является досрочное погашение кредита и последующая продажа недвижимости. После снятия всех долгов можно искать покупателя. Для правильного оформления этой сделки специалисты рекомендуют обращаться в агентства недвижимости, которое возьмет на себя решение всех вопросов: согласование с банком продажи квартиры, поиск покупателей и оформление сделки.
Если сумма долга достаточно большая, можно заручиться поддержкой банковского учреждения, т.к. без его согласия сделки с ипотечной недвижимостью не возможны. События могут развиваться двумя способами. Первый способ – банк соглашается со сменной собственника недвижимости, на которого ляжет выплата ипотеки. Новый собственник и он же уже заемщик продолжает погашать ипотечный кредит. Жилье остается под залогом банка. При наличии разницы, продавец получает ее в виде депозита.
При втором варианте реализации ипотечного жилья банк полностью контролирует сделку. Здесь будет задействована депозитная ячейка, в которую покупатель вносит необходимую для погашения ипотеки сумму, разница же между продажной ценой квартиры и размером кредита закладывается в другую ячейку. Банк информирует регистрационную службу о снятии обременений, сделка оформляется и право собственности переходит новому владельцу.
Из любой ситуации есть выход. Самый не разумный способ – это не погашение ипотеки. В этом случае недвижимость будет отсужена и реализована на аукционе. Прежде чем приобретать недвижимость по ипотеке, необходимо правильно оценить свои желания и возможности.
Можно ли продать квартиру, по которой не выплачена ипотека? Да, можно, такие сделки делаются. Давайте разберем этот вопрос более подробно.
В сделке по продаже квартиры с невыплаченной ипотекой участвуют:
— Вы (продавец)
— Покупатель
— Банк (залогодержатель)
Ваш интерес (как правило) – это быстро и выгодно продать квартиру, погасить задолженность перед банком. Даже если Вы исправно платите по ипотечному кредиту и у Вас нет риска испортить себе кредитную историю – Вы заинтересованы в скорейшем погашении кредита, чтобы не переплачивать лишних процентов банку.
Наиболее быстрый и эффективный способ продажи квартиры – это продажа на аукционе (подробности описаны в разделе «Продать дороже» на моем сайте ). Только аукционный метод может Вам гарантировать быстрое (через три недели) получение аванса по отличной цене.
В чем состоит интерес банка? Банк заинтересован в том, чтобы Вы исправно платили по кредиту, а если Вы больше не можете платить – чтобы Вы быстро погасили свою задолженность, не допуская, по возможности, просрочек. Банк не заинтересован в том, чтобы выкупить у Вас квартиру – банк не торгует квартирами, он торгует деньгами. Поэтому со стороны банка помощи в продаже Вашей квартиры ждать не приходится. Искать покупателя на Вашу квартиру банк точно не будет.
(Иногда приходится сталкиваться с непониманием интересов и ролей в сделке. Например, одна моя клиентка, которой срочно требовалось продать квартиру с невыплаченной ипотекой, почему-то была уверена, что банк перестанет требовать от неё выплаты процентов как только она выставит квартиру на продажу. Разумеется, эти иллюзии улетучились после первого же разговора с сотрудниками банка. Банку нужно, чтобы Вы исправно платили по своему кредиту, остальные события в Вашей жизни – например, Ваше намерение продать квартиру – его волнуют значительно меньше.)
И, наконец, самая главная трудность при продаже квартиры с невыплаченной ипотекой – это найти подходящего покупателя. По сравнению с остальными квартирами на рынке покупка квартиры с невыплаченной ипотекой несет в себе дополнительные риски – как с точки зрения безопасности для покупателя (он гасит чужую задолженность и пытается купить квартиру с обременением), так и с точки зрения сроков покупки (сделки занимают больше времени). Кроме того, на рынке большую часть покупателей составляют ипотечники, а в случае продажи квартиры с невыплаченной ипотекой покупатель, как правило, может взять ипотечный кредит только в том же банке, где брал и продавец. В результате число потенциальных покупателей Вашей квартиры уменьшается.
Таким образом, план действий по продаже квартиры с невыплаченной ипотекой состоит в следующем:
Переговоры с банком, уточнение процедуры проведения расчетов, погашения задолженности, снятия обременения с квартиры и т.п.
Организация аукциона по продаже квартиры, получение наилучшего предложения по цене и подбор подходящего покупателя.
Принятие аванса от покупателя. Организация наиболее удобной для сторон процедуры расчетов (с учетом результатов работы по п.1)
Проведение сделки
Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит. Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком. Так в продаже появляется ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА, то есть квартира, с которой ещё не снят банковский залог. Таких объектов на рынке уже довольно много. Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми.
Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.
Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.
Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.
Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.
С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки.
Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.
По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени. Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект). Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр.
Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку. Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру. И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных. Долго не могли найти покупателя. В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом.
Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д. Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель.
Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.
Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, то все члены семьи (в том числе дети) должны быть наделены долями в квартире. Если квартира будет продана без наделения долями членов семьи, такая сделка будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.
Залоговые квартиры, при покупке которых использовался маткапитал, всегда продаются с дисконтом.