При продаже квартиры, находившейся в собственности менее трёх лет необходимо уплатить налог в размере 13% от полученного дохода, который можно «уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (ст.220 НК РФ).
Вопрос: можно ли включить в расходы на приобретение проценты по ипотеке, если квартира приобретена с привлечением ипотечного кредита?
PS Имущественный вычет уже использован.
Ответы юристов (1)
- 8,9 рейтинг
- 2631 отзыв эксперт
Вопрос: можно ли включить в расходы на приобретение проценты по ипотеке, если квартира приобретена с привлечением ипотечного кредита?
Сергей
По последним официальным разъяснениям — можно!
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 22 июня 2015 г. N БС-4-11/10707@
О ПОРЯДКЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ
ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе письмо Министерства финансов Российской Федерации от 25.05.2015 N 03-04-07/29913 о порядке определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества.
Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 мая 2015 г. N 03-04-07/29913
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
— КонсультантПлюс: примечание.
О предоставлении имущественного налогового вычета в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года, см. положения подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
— В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
При этом подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на приобретение жилья, непосредственно связаны с приобретением налогоплательщиком указанного имущества.
Таким образом, расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным им на приобретение жилья, могут быть учтены в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса.
Максимальный размер имущественного налогового вычета по НДФЛ, который могут получить граждане при продаже квартиры, находившейся в их собственности менее трех лет, составляет 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Но стоимость квартир в большинстве случаев значительно превышает эту величину. Поэтому гораздо выгоднее воспользоваться иным способом снижения размера облагаемого НДФЛ дохода, а именно уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, на расходы, связанные с ее приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Какие конкретно затраты можно считать расходами, связанными с приобретением квартиры, Налоговый кодекс не уточняет. Понятно, что к ним будут относиться суммы, уплаченные продавцу квартиры при ее приобретении. А вот с процентами по кредиту, израсходованному на покупку квартиры, ясности нет. С одной стороны, несение расходов на выплату процентов по кредиту вызвано фактом приобретения квартиры. С другой стороны, проценты выплачиваются не продавцу квартиры, а банку, да и уплата их осуществляется уже после приобретения квартиры.
Согласованная позиция Минфина России и ФНС России по данному вопросу была доведена до сведения нижестоящих налоговых органов еще в 2011 г. (см. письма Минфина России от 13.09.2011 № 03-04-08/4-166 и ФНС России от 06.10.2011 № ЕД-4-3/16410@). Заключается она в следующем.
Расходы на уплату процентов по договору целевого займа (кредита) являются платой за пользование денежными средствами. Но этот факт не лишает их связи с приобретением квартиры за счет этих средств или прав требования по договору участия в долевом строительстве и, соответственно, связи с получением доходов от продажи квартиры. Поэтому расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение квартиры или прав требования по договору участия в долевом строительстве, могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ. В дальнейшем эта позиция находила подтверждение в письмах Минфина России от 07.11.2011 № 03-04-05/9-858, от 28.04.2012 № 03-04-05/9-569, от 05.07.2013 № 03-04-05/26183.
Однако в 2014 г. специалисты финансового ведомства неожиданно изменили свое мнение. В письме от 08.07.2014 № 03-04-05/33103 они указали, что поскольку расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам) являются платой за пользование денежными средствами, предоставленными банком, а не расходами на приобретение недвижимого имущества, налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму расходов по уплате таких процентов.
В 2015 г. Минфин России вновь вернулся к прежней позиции, согласно которой расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение жилья, непосредственно связаны с приобретением указанного имущества и могут быть учтены в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (письмо Минфина России от 25.05.2015 № 03-04-07/29913). Эти разъяснения письмом ФНС России от 07.07.2015 № БС-4-11/10707@ были доведены до сведения нижестоящих налоговых органов для использования их в работе и размещены на официальном сайте ФНС России в рубрике «Письма ФНС России, направленные в адрес территориальных налоговых органов».
Таким образом, проценты по кредиту, израсходованному на приобретение квартиры, могут в целях исчисления НДФЛ уменьшать доход, полученный от ее продажи.
Налогоплательщик купил квартиру с использованием средств ипотечного кредита. Данное жилье физлицо планирует продать до истечения минимального срока владения. Можно ли при расчете налоговой базы по НДФЛ уменьшить доход от реализации квартиры на сумму процентов по ипотечному кредиту, полученному для ее покупки? Да, можно, ответил Минфин России в письме от 01.10.18 № 03-04-05/69992.
Как известно, при продаже жилой недвижимости можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ в размере до 1 млн. рублей, если объект недвижимости находился в собственности продавца менее минимального предельного срока владения (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть суммы до 1 млн. рублей, полученные от продажи такого жилья, полностью освобождаются от НДФЛ, а сумма превышения является налогооблагаемым доходом физлица.
Напомним, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в общем случае составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Вместо использования права на имущественный налоговый вычет физлицо может уменьшить сумму полученных от продажи жилья доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта недвижимости (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Как поясняют в Минфине, расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на покупку жилья, непосредственно связаны с приобретением этого имущества. В связи с этим при продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, он может уменьшить облагаемые налогом доходы на сумму процентов по ипотечному кредиту, полученному для ее покупки.