Можно ли расторгнуть договор долевого участия если ипотека

Общие правила расторжения договора определены главой 29 Гражданского кодекса (далее — ГК) РФ. Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. Кроме того, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Кроме того, ст. 450.1 ГК РФ предусматривает возможность отказа одной стороны от договора или от его исполнения путем направления уведомления об этом другой стороне.

Соглашение сторон — самый редкий на практике способ прекращения договора участия в долевом строительстве. В таком соглашении описываются условия и последствия расторжения договора.

Судебный порядок расторжения договора, как правило, является более предпочтительным, поскольку при рассмотрении спора суд определяет последствия расторжения договора и отражает их в судебном решении, которое при необходимости может быть исполнено принудительно на основании исполнительного листа.

Третьим способом прекращения отношений по договору является односторонний отказ от его исполнения участником долевого строительства. В силу очевидной простоты этот способ получил наибольшее распространение на практике, но он возможен не всегда. На этом способе мы остановимся подробнее.

Односторонний отказ дольщика от исполнения договора возможен не всегда, а лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. К таким случаям относятся, в частности:
— неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий на два месяца срок, установленный договором;
— отказ застройщика от безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо от соразмерного уменьшения цены договора, либо от возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или построен с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
— существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
— неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязанностей по уведомлению дольщика о предстоящем прекращении поручительства и (или) заключению другого договора поручительства в случае, если обязательства застройщика перед дольщиком по договору обеспечиваются поручительством банка.

Проблема может возникнуть, если дольщик вносил оплату хотя бы частично за счет кредитных средств. Как правило, договоры участия в долевом строительстве и кредитные договоры содержат условие о том, что до момента государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру его права требования на получение от застройщика квартиры в собственность считаются находящимися в залоге у банка.

Тогда нужно ли получать согласие банка-залогодержателя на расторжение договора?

Но, с другой стороны, есть и аргументы против необходимости согласия банка на расторжение договора участия в долевом строительстве. Закон о долевом строительстве не содержит каких бы то ни было особенностей расторжения договора участия в долевом строительстве независимо от наличия или отсутствия обременения права дольщика залогом (ипотекой). Иными словами, по Закону о долевом строительстве для расторжения договора участия в долевом строительстве получение согласия залогодержателя – банка не требуется.

Такой вывод подтверждается многочисленной судебной практикой. Примером тому являются, в частности, судебные акты арбитражных судов трех инстанций по делу № А56-81198/2014 (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2015, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.11.2015 года). При рассмотрении указанного дела суды, в частности, исходили из п.4 ст. 25.1 действовавшего до конца 2016 г. Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где определен порядок регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, в том числе в случае одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае, по мнению судов, к заявлению о государственной регистрации достаточно приложить лишь копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Читайте также:  Что из себя представляет военная ипотека

Аналогичная ситуация по делу № А57-16427/2015. Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве обосновывался наличием записи о залоге в силу закона на объект долевого строительства в пользу ОАО «Сбербанк России». Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке, по мнению Росреестра, могли вноситься лишь на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, но такое соглашение на государственную регистрацию не было представлено. В постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда № 12АП-3904/2016 от 13.05.2016 г. суд, напротив, указал, что все требования законодательства об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве вследствие одностороннего отказа были соблюдены, предусмотренные законом документы представлены. Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ реализация права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве — от регистрации прекращения ипотеки права требования.

Такая судебная практика особенно широка в судах общей юрисдикции. Например, в Апелляционном определении Оренбургского областного суда от 22.10.2015 по делу № 33-7240/2015 также указано, что не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, при том что дольщиком не было представлено согласия ОАО «Сбербанк России» на отчуждение залогового имущества — расторжение договора. Суд посчитал, что это не нарушает прав застройщика. В рамках этого дела рассматривался спор о взыскании с застройщика уплаченной по договору суммы, неустойки, убытков и компенсации морального вреда после одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.08.2012 по делу № 11-16466 о взыскании уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, неустойки, убытков, компенсации морального вреда содержит вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления и не связан с внесением записи в Единый государственный реестр прав, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Сходные выводы содержатся в апелляционном определении Московского городского суда от 08.06.2016 по делу № 33-20605/2016, решении Черемушкинского районного суда г. Москвы от 03.03.2015 и апелляционном определении Московского городского суда от 28.10.2015 по делу № 33-39800/2015, решении Юргинского городского суда Кемеровской области от 31.10.2014 и апелляционном определении Кемеровского областного суда от 29.01.2015 по делу № 33-13678.

Рекомендуем дольщикам внимательно ознакомиться с условиями кредитного договора, поскольку в ряде случаев они предусматривают необходимость заблаговременного уведомления дольщиком банка о возможности расторжения договора участия в долевом строительстве. Если такая обязанность дольщика в договоре есть, ее, скорее всего, придется исполнить. Следует проверить, предусмотрены ли кредитным договором неблагоприятные последствия ее неисполнения, например, возможность расторжения банком кредитного договора и (или) его требования досрочно возвратить кредит.

Если же кредитные отношения между дольщиком и банком сохраняются, то может возникнуть вопрос об исчезновении обеспечения возврата указанного кредита и необходимости его замены. Анализ рисков дольщика в этой части будет приведен нами в отдельной статье.

Бесплатная помощь юристов по ДДУ — телефон горячей линии по Москве и области — +7 499 322- 28 05

Стать участником долевого строительства сегодня просто. Стремясь приобрести жилье в новостройке, многие берут ипотечный кредит. В таком случае в двусторонние отношения вступает еще и третья заинтересованная сторона – кредитное учреждение.

Право требования жилья с застройщика гарантировано договором долевого участия, но без одобрения банковского учреждения, в залоге у которого находится та самая недвижимость, дольщик, увы, не вправе совершить ни одного юридически значимого действия. Посему при возникновении дискутабельной ситуации, помимо разрешения эксцесса со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос и с самой кредитной организацией.

Читайте также:  Что входит страхование квартиры по ипотеке в сбербанке

Право заемщика на расторжение договора долевого строительства предусмотрено федеральным законодательством РФ. Ситуация усложняется необходимостью ежемесячной уплаты процентов банку и при расторжении ДДУ с ипотекой теряется право претендовать на квартиру. Как бы то ни было, суд вправе взимать со строительной организации уплаченные банку в качестве процентной ставки по кредиту суммы. Это и есть возмещение или взыскание убытков.

Изложенный в законе алгоритм расторжения ДДУ с ипотекой идентичен расторжению и без таковой. Договор можно расторгнуть:

  • по инициативе дольщика;
  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Нужно помнить! Процедура расторжения проводится до подписания акта приема-передачи квартиры.

Никогда не соглашайтесь на возвращение вложенных денег после того, как фирма-строитель заключит договор на то же жилое помещение с новым человеком. Это действие может не произойти, и вы останетесь ни с чем. А длительный срок возврата долга лишает возможности обращения в суд с этим вопросом.

Как расторгнуть договор долевого участия с ипотекой? Для этого следует:

  • оповестить о своих намерениях банковское учреждение и получить на это согласие;
  • написать заявление на досрочное погашение (в свою очередь, банк пересчитывает проценты);
  • в оповещении указать счета: дольщика — для возврата собственных средств, и банка — для возврата кредитных денег;

Важно! При судебном урегулировании вопроса обязательно участие банка в качестве третьего лица.

Если в договоре отражены особые условия возврата денежных средств, то последние перечисляются на счет заемщика или банка. Зачисление возможно и на счет физического лица, которое впоследствии самостоятельно гасит долг перед банком.

На практике имели место случаи достижения в досудебном порядке договоренностей между застройщиком, как зарекомендовавшей себя организацией, и дольщиком, когда последний, имея обоснованные и объективные причины, просит расторгнуть договор, несмотря на участие банка.

Для этого ставится в известность кредитор с одновременным запросом справки об уплаченных процентах и остатке долга, а также направляется заявление застройщику с четким изложением причин расторжения соглашения и реквизитами для возврата уплаченных сумм.

Внимание! Дольщик рискует ничего не получить и остаться должным, в случае если застройщик предложит возврат денежных сумм после перепродажи предмета договора.

Не забудьте, что договор о расторжении ДДУ с ипотекой в обязательном порядке должен пройти регистрацию в Росреестре.

При принятии решения о прекращении ДДУ при таких обстоятельствах, основной загвоздкой будет материнский капитал, участие которого в сделке обязывает наделить детей долями.

В случае возврата его в Пенсионный фонд, чего трудно избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Оптимальный вариант – покупка нового жилья, стоимость которого не должна быть меньше материнского капитала.

В любом случае, государственная субсидия должна нести за собой собственно целевое использование.

Важно знать! ДДУ с ипотекой и его расторжение в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре с погашением записи по ипотеке. Пока запись не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.

Чтобы избавиться от записи об ипотеке предоставляются:

  • письмо из банковской организации, где в обязательном порядке прописывается строка о погашении дольщик долга;
  • заявления дольщика и представителя банка на одном листе;
  • ипотечный договор или его копия;
  • оригинальная закладная и ее копия с обязательной отметкой кредитора о погашении ипотеки;
  • паспорт заявителя;
  • при наличии брака, заверенное нотариально согласие на сделку супруга (супруги);
  • судебное решение о прекращении действия ипотечного договора.

Учтите! Что федеральное законодательство, защищает не только права потребителей, но и лиц, предоставляющих услуги. В нашем случае – застройщика, без согласия которого расторжение договора долевого участия с ипотекой невозможно при условии, что им соблюдаются и реализуются все взятые на себя обязательства. Маловероятным для дольщика будет тот факт, что окажется положительным результат при судебном разбирательстве.

Помните! Расторжение ДДУ с ипотекой для дольщика, как заемщика, может иметь серьезные последствия.

Может так случиться, что по условиям договора кредитования, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, обязательства с него не снимаются.

Читайте также:  Есть квартира по военной ипотеке можно ли купить еще одну

Очень сложно, даже через суд, гарантировать возврат всех расходов, связанных с уплатой процентов по кредиту, процедурой оформления самой ипотеки (стоимость оценки, госпошлина за регистрацию ДДУ), разницы между внесенной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен на рынке недвижимости.

Коль скоро став недовольным дольщиком, для принятия окончательного решения, очень важно проконсультироваться с кредитором и юристом, который поможет выработать единственно верный и безболезненный алгоритм действий.

Главная > Консультации > Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Навигация по статье

Реалии московского рынка недвижимости таковы, что большинство новостроек по ДДУ покупается с привлечением ипотечного кредита (источник).

  1. Дольщик выбирает квартиру в новостройке.
  2. Обращается в банк за получением кредита.
  3. Если получает одобрение, то заключает с договор банковского кредита с залогом (ипотекой) приобретаемого имущественного права требования квартиры и одновременно договор долевого участия (ДДУ).
  4. Договор проходит регистрацию в Росреестре с отметкой об ипотеке.
  5. Дольщик и банк выплачивают застройщику цену объекта.

Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.

При просрочке передачи объекта долевого строительства более, чем на два месяца и в иных, предусмотренным законом случаях дольщик вправе расторгнуть ДДУ, даже если он обременён ипотекой. Несмотря на то, что права на квартиру находятся в залоге у банка, у дольщика в силу 214-ФЗ возникает право на расторжение ДДУ по собственной инициативе при наличии на то оснований.

  1. Уведомить застройщика об одностороннем отказе от ДДУ по собственной инициативе. В письме также желательно сразу указать на обязанность застройщика выплатить проценты за пользование ценой квартиры. В письме важно указать актуальные банковские реквизиты дольщика. Есть также ряд нюансов, связанных с адресами, по которым нужно направлять уведомление. Практика показывает, что это не только адрес из ЕГРЮЛ.
  2. Уведомить банк о расторжении кредитного договора. В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.
  3. Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой. Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж.
  1. Должен ли дольщик платить проценты по ипотеке, если расторг договоры? Да, пока не погасит сумму долга. Даже если ипотечный кредитный договор расторгнут, обязательства по нему действуют до их полного исполнения сторонами.
  2. В ДДУ может быть обозначен способ возврата застройщиком кредитной части цены квартиры – на расчётный счёт банка. В таком случае застройщик будет обязан вернуть деньги банку. Но если он этого не сделает, ответственности не последует, поскольку договор не трёхсторонний (сторона в виде банка отсутствует).
  3. На практике возникает ситуация, когда договор долевого участия расторгнут (направлено уведомление о расторжении ДДУ), но при этом регистрация такого расторжения невозможна, поскольку банк не снял ипотеку. В таком случае это остаётся проблемой застройщика. Он не вправе отказать в возврате дольщику цены ДДУ или выплате процентов за её использование, ссылаясь на то, что банк не дал своё согласие и не подал заявку на снятие обременения.

Adblock
detector