При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.
Бесплатно ничего не бывает
При этом двустороннее расторжение договора на внесудебной стадии встречается нередко. Например, многие частные инвесторы предпочитают продавать залоговые квартиры по переуступке. Напомним, что согласно статьям 382 ГК РФ и 11 ФЗ № 214 дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта.
В таком случае собственник сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. И в подавляющем числе случаев такое разрешение получает. Но на определенных условиях. Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечисления денег на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту. Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.
1-комн. кв. | 36 м 2 | 7/10 этаж
гп. имени Свердлова, проезд. Западный, 11/1
Студия | 21 м 2 | 17/21 этаж
Кудрово, Австрийская улица, 4к2
2-комн. кв. | 58 м 2 | 12/16 этаж
д. Старая, ул. Иоанна Кронштадтского, 3
Студия | 24 м 2 | 4/19 этаж
Адмирала Трибуца ул., 5
2-комн. кв. | 59 м 2 | 9/10 этаж
деревня Новое Девяткино, Флотская улица, 8
1-комн. кв. | 38 м 2 | 2/17 этаж
Новоколомяжский проспект, 12к1
1-комн. кв. | 38 м 2 | 23/27 этаж
п. Парголово, ул. Фёдора Абрамова, 8
1-комн. кв. | 33 м 2 | 12/12 этаж
Светлановский пр., 91
3-комн. кв. | 55 м 2 | 4/5 этаж
Парголово, Первого Мая ул., 81
2-комн. кв. | 66 м 2 | 15/17 этаж
Дунайский проспект, 34
1-комн. кв. | 45 м 2 | 3/15 этаж
Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А
1-комн. кв. | 44 м 2 | 9/15 этаж
Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А, 4А
Мечтать не вредно
Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения.
Правда, идти на существенные уступки себе в убыток банк не станет. Как уточняет Дмитрий Алексеев, в предыдущий кризис (2008-2009 годов) на ипотечном рынке практиковалось получение с должника отступных. Если банк видел, что много с заемщика не взять, то довольствовался какой-то суммой. Сегодня на такой вариант должникам рассчитывать не приходится.
Обычно банк предлагает должнику самому продавать квартиру по схеме, похожей на продажу по переуступке.
Если клиент с добровольной продажей жилья тянет, кредитор грозит всеми прописанными в договоре неприятностями, в частности изъятием квартиры (см. справку).
1-комн. кв. | 39 м 2 | 20/21 этаж
1-комн. кв. | 45 м 2 | 6/15 этаж
Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А, 4 к.1 лит.А
2-комн. кв. | 45 м 2 | 4/5 этаж
Алтайская ул., 17
1-комн. кв. | 43 м 2 | 2/16 этаж
Коменданский пр., 13 к.1
1-комн. кв. | 52 м 2 | 9/20 этаж
Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1
1-комн. кв. | 50 м 2 | 19/20 этаж
Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1
1-комн. кв. | 52 м 2 | 9/20 этаж
Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1
1-комн. кв. | 52 м 2 | 11/20 этаж
Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1
1-комн. кв. | 52 м 2 | 17/20 этаж
Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1
Студия | 53 м 2 | 7/15 этаж
Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А, 4 к.1 лит.А
2-комн. кв. | 64 м 2 | 7/18 этаж
д. Кудрово, алл. Каштановая, 3
2-комн. кв. | 57 м 2 | 20/20 этаж
Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1
Вызываю огонь на себя
Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.
Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть.
Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед.
В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире.
Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.
Многие ипотечные заемщики считают, что в случае дефолта должны банку сумму, указанную в договоре: тело кредита плюс все ежемесячные выплаты до окончания срока договора. На самом деле, рассказывает Галина Афанасенко, размер набежавших процентов привязан к моменту обращения взыскания на арестованное имущество.
Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. Только по этой цене квартира выставляется на торги.
Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене (если не состоялись первые торги, то цена снижается на 15%), у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника.
Проценты за текущий месяц начисляются только за фактическое время пользования деньгами. Так, если по итогам торгов сумма получена 12 апреля и ее хватает на погашение всего долга, включая проценты, пени и штрафы, то проценты за текущий период начисляют не за полный месяц, а только за 12 дней.
В ходе судебных разбирательств должник может заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь оценщика. Но нужно помнить, что в кредитные договоры банк обычно вписывает пункт, гласящий следующее. Если предмет залога подешевел и его стоимости не хватает для покрытия долга, то кредитор получает возможность обращать взыскание на другое имущество должника.
В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, в конце концов начинает беспокоиться кредитор.
Как поясняет представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, обычно инициировать судебное разбирательство по безнадежному ипотечному долгу финансист получает право через 90 дней просрочки выплат. Само же разбирательство растягивается на срок в один-полтора года. На самом деле известны судебные тяжбы и длиной в два-три года.
Текст: Игорь Чубаха Фото: Алексей Александронок