Многие заемщики стремятся рефинансировать ипотеку с материнским капиталом, поскольку ставки по ипотечным кредитам неуклонно снижаются. Получая в банке другой заем на более привлекательных условиях, они понижают ставку по ипотеке и уменьшают финансовую нагрузку на семейный бюджет.
Родители, у которых родился второй или третий ребенок, хотят использовать свой сертификат, чтобы осуществить рефинансирование материнским капиталом имеющегося кредита. Когда гасится ипотека средствами маткапитала, снижается сумма переплаты.
Рефинансированием называется замена одного долгового обязательства на другое с более заманчивыми условиями. При этом меняется цель кредитования. Новый заем выдается на погашение старой задолженности. Ранее приобретенная недвижимость после перекредитования оказывается в залоге у банка. Рефинансирование можно осуществить в том же финансово-кредитном учреждении, в котором оформлена ипотека, или в другом.
При использовании маткапитала для оплаты первого взноса банки предлагают более высокий процент по кредиту и относительно небольшой период кредитования. Хотя погашать сумму первого взноса за счет средств государства удобно, размер общей переплаты может оказаться большим.
Более привлекательным вариантом для семьи с детьми является использование государственных денег для оплаты основного долга. При погашении ипотеки уменьшается задолженность. Поскольку процент начисляется на оставшуюся часть, снижается сумма, начисленная по процентам.
Чтобы использовать материнский капитал для рефинансирования, в отделение Пенсионного фонда надо предоставить заявление, сертификат на маткапитал, паспорт мамы и копии договоров (первоначального ипотечного и на рефинансирование). Также необходимо предъявить справку из банка о сумме задолженности по кредиту и документы о праве на недвижимость.
Если договор кредитования оформлен на отца ребенка, надо приложить его паспорт и брачное свидетельство (или их заверенные копии). В Пенсионном фонде потребуют заверенное нотариусом согласие заемщика оформить имущество на всех членов семьи (жену, детей).
Для получения ипотечного рефинансирования сотрудникам финансового учреждения надо предъявить справку из Пенсионного фонда о наличии остатка маткапитала, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, брачное свидетельство, справки от работодателей о трудоустройстве и доходах, а также справку из банка о сумме долга по займу и документы на недвижимость.
Перед тем как будет использован материнский капитал на рефинансирование, надо оценить все риски. Процедура перекредитования требует дополнительных затрат времени и средств. Заемщику придется оплачивать услуги по переоценке имущества, получать техническую документацию, заключать новый договор страхования, оплачивать банковские комиссии, госпошлину на повторную регистрацию и услуги юриста, тратить время и деньги на поездки в банк, сбор справок.
Если используется материнский капитал, рефинансирование иногда осуществляют с увеличением периода кредитования и процентных пунктов. Для заемщиков, возраст которых приближается к пенсионному, такие условия могут быть неприемлемыми. Если перекредитование становится невыгодным, стоит подумать, как погасить основной долг по ипотеке, не осуществляя рефинансирования.
Если заемщик хочет сделать рефинансирование после того, как он направил маткапитал на первичную ипотеку, банк ему может отказать. Когда кредитование ипотечное осуществляется с привлечением государственной помощи, заемщики берут на себя обязательство наделить правом собственности на приобретенную недвижимость всех членов семьи. При этом свои доли получают дети, не достигшие совершеннолетия.
Если маткапитал был направлен на первичную ипотеку и заемщик выполнил свое обязательство, рефинансирование сделать не удастся. После раздела имущества на доли заемщик перестает быть единственным владельцем жилья. Квартиры, совладельцами которых являются несовершеннолетние дети, финансовые учреждения стараются не оформлять в залог.
На выполнение обязательств по разделу приобретенного ранее имущества между членами семьи законом выделен полугодовой период. Отсчет ведется с момента снятия всех обременений. Если обратиться в банк с документами на рефинансирование в течение этих 6 месяцев, можно оформить сделку. Пока заемщик не выделил долю, ипотека может быть перекредитована. После рефинансирования можно использовать материнский капитал, если остались средства.
Если маткапитал был использован на оплату задолженности, но доли на членов семьи еще не выделены, для осуществления рефинансирования первый банк должен снять обременение с имущества сразу после погашения всей суммы долга другим финансовым учреждением. Как только обременение будет снято, у родителей останется 6 месяцев на выделение долей детям.
В данном случае можно направить государственные деньги на оплату взятого ранее первичного кредита. Такой вариант выгоден, если невыплаченная сумма задолженности сопоставима с размером государственной помощи. Оплата ипотечного кредита материнским капиталом приведет к сильному уменьшению суммы долга. Оплатить его будет несложно, даже если процент будет высоким, поскольку общая сумма переплат будет небольшой. После использования государственной помощи на погашение задолженности по ипотеке заемщик может потерять право на рефинансирование.
Если сумма долга большая и гасить ее надо будет длительное время, лучше осуществить рефинансирование со снижением банковских ставок. Во время выплаты кредита с низким процентом размер переплат может уменьшиться на сумму, сопоставимую с государственной помощью. В таком случае после рождения ребенка капитал можно использовать на другие нужды.
Хотя банкам выгодно привлечь государственные деньги, они неохотно используют материнский капитал при перекредитовании ипотеки. На счет финансового учреждения деньги поступают только через 2-3 месяца.
При рефинансировании заключается договор на погашение обязательства перед третьим лицом, а не на покупку недвижимости, как предусмотрено законом о материнском капитале. Такая сделка является финансовой операцией, которая несет в себе риски для финансового учреждения. Если будет доказано право несовершеннолетних детей на используемую в качестве залога недвижимость, финансовое учреждение может не вернуть свои деньги.
Финансовые учреждения могут отказать заявителю по разным причинам. Банк не примет документы без справки из Пенсионного фонда о наличии у заемщика средств материнского капитала. Причиной отказа может быть ошибка в документах или предоставление заявителем неправдивой информации. Проблемы нередко возникают у людей, которые переехали в другие регионы. У них банки могут потребовать подтвердить получение сертификата в другом городе. Невозможно использование программы без свидетельства о праве собственности на жилье.
Ситуация с рефинансированием неоднозначная, поэтому при получении отказа банка отчаиваться не нужно. Чтобы повысить вероятность использования маткапитала после рефинансирования ипотеки, надо обращаться в крупные государственные или подконтрольные госструктурам финансовые учреждения. Они сотрудничают с Пенсионным фондом и предлагают кредитные программы, в которых предусмотрена оплата материнским капиталом.
Перед оформлением документов на перекредитование надо поинтересоваться, какой банк чаще соглашается финансировать ипотеку маткапиталом. Из всех финансовых учреждений, работающих с программой материнского капитала, нужно выбрать то, в котором самые выгодные условия.
Даже если банк отказался использовать государственные средства для рефинансирования, можно попытаться убедить сотрудников финансового учреждения в своей платежеспособности. Банки нередко идут навстречу клиентам. Увеличивает шансы заемщика хорошая кредитная история, а также высокие и стабильные доходы.
Так же можете оставить свой отзыв ниже в комментарии или задать вопрос
Рассчитать выгоду от рефинансирования ипотеки или кредита
Материнский капитал и рефинансирование ипотеки — несочетаемые между собой понятия. Сложности их оформления заключаются в условиях использования МК. Держатель сертификата получит отказ в проведении процедуры в любом случае. На каких основаниях это происходит, обсудим далее.
Рефинансирование подразумевает изменение первичных условий ипотечного договора за счет заключения нового соглашения или смены кредитора. Причинами его проведения, как правило, является снижение ипотечной ставки. Заемщику становится невыгодно платить проценты по старому договору, он желает понизить их, сэкономив деньги на переплате.
Рефинансирование происходит следующим образом:
- Заемщик обращается в организацию, выдавшую ипотеку, либо в другой банк, оговаривая новые условия кредитования.
- Заключается новое соглашение, либо дополнение к старому.
- За счет вновь полученных средств, происходит погашение старой ипотеки.
- Заемщик выплачивает кредитное обязательство по новым условиям.
Финансовые организации не всегда идут на встречу клиентам, соглашаясь на проведение рефинансирования кредита. Эта процедура невыгодна для них, поэтому многие получают отказ. Единственным выходом становится обращение в другую организацию для заключения договора. Получая деньги на счет, заемщик погашает первое обязательство в полном объеме.
Проведение рефинансирования ипотеки в банке, выдавшем займ, осуществляется при условии создания у клиента форс-мажорной ситуации. К примеру, увольнении с работы или перевод на низкооплачиваемую должность. При этом, в банке должна действовать программа рефинансирования. В противном случае, вероятен риск получения отказа.
Отдельно отметим, что рефинансирование позволяет не только снизить ипотечную ставку, но также изменить сроки выплат на более длительные. Клиенту выгодно поменять условия сделки, но банк вправе отказать в заключении соглашения на новых условиях.
Маткапитал можно направить на погашение ипотеки, вне зависимости от сроков ее оформления. Родители могли получить заемные средства задолго до рождения ребенка, при этом оплатить долг с использованием МК запретить им не смогут.
Условия использования маткапитала на оплату ипотеки:
Приобретенная недвижимость должна принадлежать всем членам семьи, она разделяется на равные доли между ними. Это является обязательным условием. Перед подачей документов в ПФ, родители обязаны оформить нотариально заверенное обязательство на выделение долей детям. За его исполнением пристально следит прокуратура.
При оформлении ипотеки с одновременным использованием МК, держатель сертификата берет на себя обязанности, отказаться от выполнения, которых невозможно по целому ряду причин. Выделение долей детям при первичном оформлении документов на займ и регистрации недвижимости в Росреестре, в большинстве случаев, запрещается банками. В случае невыплаты долга, финансовое учреждение не сможет изъять квартиру у детей на законных основаниях.
Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом возможно только при полном выполнении родителей обязательств, в частности:
- Выделении долей несовершеннолетним членам семьи.
- Переоформлении недвижимости в общую долевую собственность.
Оформление вышеописанных действий потребует снятия обременения с приобретаемой недвижимости. Для этого потребуется выплата ипотеки в полном размере, что невозможно без одновременного заключения договора с другим банком и получения от него заемных средств. При этом, оформление двойной ипотеки на один объект недвижимости исключено.
Первичное оформление ипотеки требует оплаты первоначального взноса. С этой целью родители могут использовать маткапитал. В таком случае, в ПФ подается в обязательном порядке подается обязательство на выделение долей детям, либо они уже были выделены в процессе оформления документов в Росреестре. Проведение рефинансирования здесь исключено по следующим причинам:
- Банки отказывают в рефинансировании ипотеки, поскольку совладельцами недвижимости являются несовершеннолетние дети. Это большой риск для финансовой организации, поскольку если родители откажутся от оплаты долгового обязательства, банк не сможет продать квартиру и вернуть свои деньги.
- ПФ может инициировать проведение проверки в случае составления обязательства о выделении долей в недвижимости и его неисполнения родителями. Оформление рефинансирования потребует полного погашения ипотеки, снятие обременения и выделение долей несовершеннолетним. Само по себе, это является преградой для оформления займа в другом банке на новых условиях.
Таким образом, при оплате первоначального взноса по ипотеке с МК, проведение рефинансирования исключено. Родители могут попробовать оформить его, однако они получат обоснованный отказ.
Рефинансирование ипотеки может быть проведено до использования средств с материнского капитала. Однако, в этом случае возникнут трудности с оформлением выплат в ПФ. Дело в том, что новый договор заключается не на приобретение жилой недвижимости, а погашение долгового обязательства заемщика перед третьим лицом. Это меняет цель направления средств, что исключает возможность использования материнского капитала для погашения долга.
По факту, рефинансирование подразумевает выдачу нового ипотечного займа. При этом, для банка оно является финансовой операцией, направленной на замену первичных условий договора. Здесь уже не идет речь о покупке квартиры, а лишь о погашении предыдущего займа. Заемщик может попробовать оформить на квартиру ипотеку, но сделать это невозможно по целому ряду причин:
- Наличие обременения, которое снимается после полного закрытия долгового обязательства.
- Невозможности оплаты ипотеки до получения нового займа, после проведения рефинансирования.
Оформить одновременно несколько ипотек на один объект недвижимости будет невозможно. Чтобы закрыть одно обязательство, потребуется наличие денег, после их внесения снимается обременение. Квартира становится собственностью заемщика, взять на нее ипотеку повторно он не сможет.
Оформление займа на погашение долгового обязательства перед третьим лицом, позволяет оплатить ипотеку в полном объеме. Указание настоящей причины рефинансирования невозможно, как и использование средств МК для погашения долга.
Рефинансирование ипотечного займа и материнский капитал не сочетаются между собой. Держатель сертификата вправе воспользоваться одним из двух вариантов действий:
Отказ в рефинансировании ипотеки и использовании средств материнского капитала, поступит от сотрудников банка или ПФ. В процедура их одновременного оформления исключена в любом случае. Здесь не существует законных лазеек. Владельцу сертификата придется выбирать что-то одно: использовать маткапитал или воспользоваться программой рефинансирования ипотеки.
С недавнего времени средства материнского капитала власти разрешили использовать на погашение ипотечного долга, вне зависимости от того, когда он был взят. До этого таким правом могли воспользоваться лишь те, кто оформил ипотеку до появления на свет второго ребенка. Это, бесспорно, отличная подмога для молодых семей.
Однако зачастую денег от мат.капитала не хватает на полное погашение задолженности, а займ был взят под очень большой процент. В таких случаях сразу возникает мысль о рефинансировании кредита под более выгодные условия. Выясним, можно ли рефинансировать ипотеку при использовании материнского капитала? С какими проблемами придется столкнуться? Подберем наиболее выгодное решение оплаты ипотечного долга.
Что касается рефинансирования, это понятие набрало популярность среди граждан лишь в последние пару-тройку лет. На данный момент, государством разработан ряд программ по рефинансированию, которыми могут воспользоваться как отдельные слои населения (бюджетники, многодетные семьи, военные), так и обычные среднестатистические клиенты банков.
Изменить условия по ипотечному кредиту можно 2 способами:
- В своем банке-кредиторе.
- В другом банке путем заключения нового договора.
Если клиент оказался в трудной жизненной ситуации, он может подать заявку в свой банк на рефинансирование ипотеки. Для этого, помимо заявления, ему необходимо предоставить доказательства тяжелого финансового положения: справку о заработке, медицинское заключение или свидетельство о рождении ребенка. В этом случае заимодатель пересматривает условия договора и дает клиенту время на исправление ситуации (кредитные каникулы), снижает ставки по процентам или увеличивает сроки по кредиту (при этом уменьшаются ежемесячные выплаты).
В условиях конкуренции на рынке ипотечного кредитования ставки по займам постоянно снижаются, банкам приходится предлагать все более выгодные условия. Многие клиенты используют предложения путем рефинансирования своего ипотечного долга. Процедура выглядит примерно так: новый, выбранный клиентом банк, оплачивает первоначальный займ должника, переводя на себя право требования по кредиту вместе с закладной на имущество. Такая сделка выгодна как для кредитора, так и для заемщика: банк получает нового клиента, а должник – более выгодные условия по ипотеке.
С конца 2016-начала 2017 гг. ЦБ начал значительное понижение ключевой ставки. В связи с этим все ставки по кредитам, в том числе и ипотеке, снизились сразу на несколько единиц. Так, например, если в 2015 году ипотеку выдавали в среднем под 14-15%, то к 2018 году эти показатели снизились до 8,5-10% годовых. Соответственно, те клиенты, что брали займ до начала понижения ставок, несут значительные убытки: при равных условиях, их ежемесячные платежи и сумма переплаты значительно выше тех, кто оформлял недвижимость по ипотеке с 2017 года.
Кредитные организации, дабы уравнять положение своих клиентов, пошли навстречу, разработав различные программы по рефинансированию ипотек. Если сумма кредита большая, то снижение процентной ставки даже на несколько пунктов может значительно снизить как переплату, так и размер ежемесячных выплат.
Что касается рефинансирования ипотеки с материнским капиталом – здесь нужно смотреть по ситуации, в некоторых случаях тратить капитал на погашение ипотеки может быть невыгодным. Рассмотрим этот вопрос более подробно.
Правила использования средств со счета материнского капитала прописаны в ПП №862 от 12 декабря 2007 года. По этим правилам (с учетом последних правок) МК можно использовать для погашения ипотеки или оплаты первого взноса за жилье. То есть, при появлении второго ребенка, родители имеют право погасить часть долга (либо процентную часть) этими средствами, при этом снизив ежемесячный платеж и переплату.
По сути, данная процедура даже не будет называться рефинансированием, ведь банк-кредитор остается тот же, договор прежний, к нему составляется лишь доп.соглашение. Это, скорее, досрочное погашение кредита с помощью государственных стимулирующих выплат. Для того чтобы использовать МК на погашение ипотеки, заемщику следует выполнить следующие действия:
- Обратиться в ПФ и оформить сертификат на капитал.
- Посетить банк и уведомить о своем намерении досрочно погасить кредит, взять справку об остатке долга.
- Оформить у нотариуса обязательство о выделении детям долей в квартире.
- С пакетом документов прийти в ПФ, взять расписку о получении бумаг.
Рассмотрение заявления длится около 60 дней. После этого Пенсионный фонд уведомляет клиента о решении. В случае положительного ответа, деньги банку приходят безналичным платежом на ссудный счет заемщика. Если кредит не погашен, а клиент желает уменьшить ежемесячный платеж, ему следует снова посетить банк, написать заявление и составить доп.соглашение с новыми условиями выплат, где будет снижен платеж либо уменьшен срок кредитования.
Однако рефинансирование ипотеки с материнским капиталом не всегда выгодно, есть ситуации, при которых лучше отказаться от этой идеи, а МК направить на другие цели. Например, если долг слишком большой, а государственные средства способны покрыть лишь его малую часть, заемщику все равно придется продолжить выплаты как основного долга, так и процентов. При высокой ставке по ипотеке, в данном случае, целесообразнее будет подать документы на рефинансирование в другую кредитную организацию и снизить процент по займу.
Согласно ПП №862, материнский капитал можно потратить и на погашение процентов по займу. Но это будет выгодно только в том случае, если должники не планируют снижать сроки по ипотеке, а хотят уменьшить ежемесячные платежи.
Использование материнского капитала при приобретении жилья в ипотеку имеет ряд особенностей и ограничений. Это связано с тем, что в любом случае (погашение основного долга или процентов, оплата первоначального взноса) собственниками жилья со внесенным МК станут несовершеннолетние дети.
По закону, дети не несут ответственность перед банком за долги родителей. А так как ипотека была оформлена с использованием средств МК несовершеннолетним должны быть выделены в доли квартире. Дети – это особо охраняемая государством и законодательством часть населения, выгнать их из жилья, даже если оно находится в залоге у банка, никто не имеет права.
Рефинансируя ипотеку с уже использованным материнским капиталом, кредитор рискует остаться и без денег (в случае отказа должников оплачивать займ), и без недвижимости. Банки на это не идут, поэтому перекредитование ипотеки после реализации МК в нашей стране не практикуется.
Агентство АИЖК, как основной участник на рынке ипотечного кредитования, разработало свои программы с использованием материнского капитала. Если взять на рассмотрение первичный кредит – условия по нему очень выгодные:
- Первый взнос меньше 10%;
- Ставки от 7,5 до 9,5%;
- Возможность использования средств до того, как ребенку исполнится 3 года;
- Можно приобрести жилье из резервного фонда корпорации.
Однако если говорить о процедуре рефинансирования, то тут перспективы не такие радужные. Как и любая другая кредитная организация, АИЖК и ее банки-агенты не берут на рефинансирование кредиты, где залоговым имуществом является квартира с несовершеннолетними собственниками.
По статистике, материнский капитал используется именно на погашение ипотечных кредитов. При рефинансировании ипотеки должникам придется сделать выбор: либо погасить часть займа МК и отказаться от изменения условий договора, либо написать заявление на рефинансирование, а средства материнского капитала направить на другие нужды.