Рефинансирование ипотеки из Сбербанка в другой банк, например, ВТб 24, Россельхозбанк или Газпромбанк является процедурой не очень популярной и востребованной, поскольку именно Сбербанк является лидером ипотечного жилищного рынка и предлагает на текущий момент наиболее выгодные процентные ставки. Но есть определенные случаи, когда такое рефинансирование необходимо для самого заёмщика и обусловлено это несколькими правилами.
Что такое рефинансирование в общем понимании? Это процедура переоформления кредита на более выгодных условиях, которые позволяют клиенту значительно уменьшить расходы по займам. При этом такое уменьшение средств происходит за счет того, что заемщик оформляет новый кредит и погашает им старый. Главное в данной процедуре — это оформить новый заем на более выгодных условиях.
Если учитывать, что Сбербанк — лидер ипотечного кредитования, предоставляет самые выгодные условия, возникает вполне логичный вопрос: зачем рефинансировать такую ипотеку? Да затем, что еще 3 года назад средняя ставка по ипотеки составляла 14%, а сейчас 9,5 – 10. Размер в 4% ежегодно дает ощутимую экономию, именно поэтому многие клиенты сейчас активно пытаются рефинансировать свои кредиты. Но сделать это в том банке, где оформлена ипотека, почти не возможно.
Есть два вида рефинансирования:
- Внутреннее. Предполагает оформление нового кредита на более выгодных условиях в том же банке, где оформлена первичная ипотека;
- Внешнее. Предполагает получение средств в другом банке и их перечисление первичному кредитору.
Второй вариант наиболее приемлем для нашего отечественного рынка. Первый вариант не пользуется спросом у самих банков, поскольку, если они начнут всем своим клиентам предоставлять внутреннее рефинансирование, то этот процесс может быть бесконечен. Рынок всегда изменчив, ставки постоянно то уменьшаются, то увеличиваются. Поэтому сам банк имеет большие риски при внутреннем рефинансировании.
Таким образом, сейчас активно наблюдается тенденция, когда клиенты Сбербанка обращаются в другие финансовые учреждения для получения нового займа. И это им удается, хотя есть свои нюансы.
Рефинансировать ипотеку Сбербанка в другом банке возможно только в том случае, если:
- Процентная ставка по ипотеке значительно ниже Сбербанка (ставка, установленная на момент заключения и первичного, и вторичного кредитного договора);
- Общие затраты по кредиту в процессе рефинансирования будут снижены.
Если с первым пунктом понятно, то вот второй необходимо рассмотреть более детально.
Даже если процентная ставка в ВТБ 24 или Россельхозбанке и т.д. ниже Сбербанка, это еще не гарантирует получение выгоды. Необходимо внимательно прочитать условия действующего договора и изучить вопрос досрочного погашения.
По ипотеке досрочное погашение может быть:
- Разрешено без применения штрафных санкций. В таком случае сам клиент обращается в Сбербанк и пишет заявление о досрочном погашении кредита и осуществляет его в назначенное в документе время. При этом клиент не несет никаких дополнительных расходов;
- Разрешено, но за досрочное погашение будет начислена пеня или штраф в размере, который установлен кредитным договором по ипотеке. В таком случае необходимо очень внимательно изучить вопрос применения штрафных санкций и сравнить их размер с размером выгоды от перекредитования. Возможен вариант, когда целесообразность рефинансирования будет под вопросом за счет маленькой экономии или ее отсутствии;
- Не допускается кредитным договором.
Как правило, Сбербанк разрешает досрочное погашение без применения штрафных санкций, но все равно необходимо очень внимательно изучать условия кредитования. Поэтому можно смело мониторить условия рефинансирования от других банков и при условии их выгодности, их использовать.
- Процентная ставка от 9,5% на весь срок кредитования;
- Максимально допустимый срок — 30 лет;
- Сумма займа до 30 миллионов рублей, но и здесь есть свои особенности. Так сумма рефинансирования не должна превышать 50% от оценочной стоимости недвижимости при условии оформления услуги по двум документам, или не больше 80% от оценочной стоимости залогового имущества в случае предоставления со стороны клиента полного пакета документов;
- Выдается исключительно в национальной валюте без взыскания каких либо комиссий;
- По кредитному договору разрешено досрочное погашение без применения штрафа и каких-либо ограничений.
Первое, что хочется обязательно отметить об этом банке, что здесь возможно выбрать применяемую схему платежа: дифференцированная или аннуитетная. Это уникальная возможность, поскольку мало банков, готовых предоставлять своим клиентам такую возможность.
Кроме того, банк заявляет о том, что ему не нужно принципиальное согласие от Сбербанка. Все происходит в автоматическом режиме без задействования представителей первичного кредитора. Средства после оформления нового кредита перечисляются на кредитный счет клиента в Сбербанк.
Процентная ставка — от 9,05% в год. Сумма кредита до 20 миллионов рублей, но есть градация условий кредита, если клиент берет заем до 3-х миллионов и свыше 3-х. От этого зависит размер процентной ставки. Также принципиально важный вопрос: что является залоговым имуществом. Так при рефинансировании ипотеки, которая была оформлена на земельный участок вместе с домом, ставка увеличивается до 11,5%. Правда, в любом банке при рефинансировании именно земли ставки намного выше.
Условия кредитования и требования к заемщикам могут отличаться в зависимости от того, к какой категории заемщиков принадлежат клиенты:
- Лица, которые получают зарплату на карту данного банка;
- Работают в бюджетных организациях;
- Другие физические лица.
Более подробно можно ознакомиться с условиями при предварительной консультации, которая назначается после рассмотрения поданной онлайн заявки.
Алгоритм рефинансирования ничем не отличается от обычной процедуры в других банках. Процент по кредиту от 9,2%. Максимально допустимая сумма не указана, но зато указана минимальная — от 0,5 миллиона рублей. Заем выдается только в национальной валюте и на срок до 30 лет. При этом сумма кредита не должна превышать 85% стоимости залогового имущества.
Особое внимание следует уделить требованиям, которые выдвигаются к заемщику: требуется постоянная регистрация и отсутствие в обязательном порядке плохой кредитной истории. Также необходим трудовой стаж в общей сложности не меньше 1 года.
Какой банк выбрать каждый решает самостоятельно. Но если в одном учреждении отказали, то можно обратиться в другое, поскольку каждый банк имеет лимит средств и не всегда может покрыть спрос по рефинансированию.