Перекредитование ипотеки в банковской среде носит имя рефинансирования ипотеки и представляет собой получение нового кредита с целью погашения нынешнего. Для этой процедуры, как правило, обращаются в другой банк.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !
Право на залог по недвижимости переходит к новому банку. Пока залог находится в стадии переоформления, новым банком устанавливается повышенный процент по кредиту, поскольку займ на это время остается беззалоговым.
После подписания всех необходимых документов заемщик становится клиентом рефинансирующего банка, и процентная ставка становится более выгодной. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос: «Что такое рефинансирование ипотечного кредита?«.
- можно изменить валюту кредита;
- изменить сроки погашения ипотечного кредита. Чем меньше срок – тем меньше переплачивать по ставке, а чем дольше – тем меньше ежемесячный платеж по ипотеке;
- уменьшается процентная ставка;
- можно получить сумму кредита, превышающую предыдущую на 70 %. Излишками можно оплатить все действующие потребительские кредиты, которые сами по себе были убыточнее ипотечного.
Важно: заемщику необходимо узнать, существует ли в банке мораторий на преждевременное погашение кредита. Обычно раньше, чем через 12 месяцев, погашать кредит нельзя. Но и по истечении года за досрочное погашение некоторые банки берут 2—5% от размера кредита, что делает рефинансирование ипотеки бессмысленным.
Если же в кредитном договоре сказано о запрете на досрочное погашение, перекредитовка и вовсе не получится.
Невозможна перекредитовка ипотеки на помещение в строящемся доме. Недостроенная недвижимость не сможет выступать в качестве залога.
Законы РФ позволяют уменьшить налоговые платежи в размере процентов, оплачиваемых по целевым кредитам на покупку недвижимости. В случае рефинансирования новый кредит не является целевым, поэтому налоговый вычет не предоставляется, о чем гласит документ ФНС от 25.12.2006.
После пяти лет оплаты кредита его рефинансирование становится убыточным. Большая часть процентов уже оплачена. Если остаточный размер кредита менее 500000 рублей, перекредитование также перестает быть выгодным.
В 2015 году многие банки приостановили свои программы рефинансирования по причине финансового кризиса в стране.
После получения одобрения на кредит от нового банка можно зайти в свой первый банк и поговорить на тему снижения действующей процентной ставки. Документированное решение кредитного комитета другого банка подтвердит серьезность Ваших намерений по рефинансированию.
Вашему нынешнему банку будет выгоднее понизить процентную ставку, нежели терять клиента. Если маневр удастся, Вы избежите массы ненужных затрат на переоформление. Если не удастся, придется все же воспользоваться услугами нового банка.
Расходы на оформление перекредитования:
- комиссия банка (минимум 1 %);
- оплата услуг ипотечного брокера;
- траты на экспертную оценку недвижимости;
- страхование недвижимости и самого заемщика;
- оплата государственных пошлин.
Программы рефинансирования ипотеки были запущены во многих банках — в Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке, Альфа-банке. Выбрать программу перекредитовки в Вашем регионе можно, заполнив специальную форму.
Сократить сроки выбора можно, отправив онлайн-заявки сразу по нескольким адресам. Дождавшись ответа от каждого банка, можете сравнить программы перекредитования между собой и выбрать наилучшую.
Если страховая компания Вашего банка не является партнером нового банка, оплачивается новая страховка. Если компания, оценивавшая залог ипотеки, не имеет аккредитации в новом банке, то придется проводить переоценку жилья.
Если техпаспорт на квартиру еще не просрочен (прошло менее пяти лет), то оценщик может воспользоваться им. Это поможет избежать необходимости обращения в БТИ для переоформления кадастрового паспорта с экспликацией.
К прежнему пакету документов добавляется справка из предыдущего банка о размере оставшегося долга.
Во время ожидания одобрения от нового банка подумайте, каким способом будут перечислены средства из нового банка в первый.
Способ №1: предварительное погашение первого кредита — получение второго кредита под залог какой-либо иной недвижимости. Полученными средствами досрочно оплатить первый кредит.
Способ №2: через закладную. Старому банку делает надпись о передаче на закладной с указанием полного наименования нового банка.
Способ №3: еще одна ипотека. Закон разрешает заложенную недвижимость закладывать вторично.
Способ №4: ипотека с отлагательным условием — договор заключается при условии, что заемщик обязуется оформить ипотеку в определенный срок.
Еще вариант – оплатить услуги ипотечного брокера, который выступит гарантом перед новым банком на период перерегистрации ипотеки. Это целесообразно, если ежеимесячная экономия по кредиту будет не менее 6000 рублей.
Снять регистрацию со старой ипотеки и оформить другую можно в регистрационной палате. Необходимо два пакета документов:
а) для прекращения обременения:
б) для оформления новой ипотеки:
- заявление;
- договор об ипотеке (3 экз.);
- кредитный договор (+ копия);
- закладную с копией;
- доверенность на заемщика для подачи документов (+ копия);
- доверенность на представителя банка для подачи документов (+ копия);
- две квитанции об оплате госпошлины: от банка и от заемщика — каждая на 500 руб.;
- квитанцию (200 руб.) и заявление на переоформлении свидетельства о праве собственности.
На эти процедуры уходит до пяти дней.
Затем в новый банк передается зарегистрированная закладная. Этим завершается процесс переоформления, а дальше наступает время платить проценты новому банку уже по более выгодной ставке.
При внимании к изменениям рынка ипотечного кредитования и соответствующих расчетах всегда есть возможность сэкономить на ипотеке. А в условиях финансовой неустойчивости это никогда не будет лишним.
Что такое перекредитование ипотеки — узнайте больше в этом видео:
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПомимо того, что банки активно кредитуют строящееся жилье, есть возможность его и рефинансировать. Процедура перекредитования по ДДУ не является нестандартной, такие предложения на рынке банковских услуг не редкость и процесс переоформления отработан и выверен. Как показывает анализ различных программ, не все учреждения предоставляют средства на такие цели, однако у заемщика все равно есть хороший выбор подходящего кредитора.
Договор долевого участия предполагает, что право собственности еще не зарегистрировано, то есть как такового жилья может не быть вовсе либо здание еще не сдано в эксплуатацию. В данной ситуации присутствует некоторый риск, как для будущего собственника, так и для кредитора, поэтому застройщик обязательно проходит процедуру аккредитации. Ситуация будет проще, если объект и строительная компания уже аккредитованы банком, в котором планируется рефинансировать ипотеку.
К базовым условиям банков при рефинансировании недвижимости в новостройке, до получения права собственности, относятся:
- наличие зарегистрированного договора ДДУ;
- длительность первичного ипотечного соглашения – более полугода;
- отсутствие просрочек по выплатам за последние полгода либо их наличие в установленном пределе;
- ипотека не подвергалась реструктуризации.
Гарантией банка станет право требования, возникшее на основе ДДУ. Однако рефинансировать ипотеку невозможно в период с момента сдачи дома в эксплуатацию. На данном этапе клиент должен оформить право собственности и перекредитование будет осуществляться в обычном порядке.
Также следует уточнить, нет ли в первом ипотечном договоре запрета на досрочное погашение и требование о разрешении кредитора на рефинансирование. В первом случае, как правило, ограничений нет, во втором есть два варианта: либо требование отсутствует, либо одобрение нужно получить. Но иногда банки информируют, что разрешение первого финучреждения для рефинансирования не обязательно. Состав заемщиков по первому кредиту может быть иным, если данный момент не оговорен условиями кредитования нового банка.
Для начала нужно получить одобрение кредитной организации на досрочное погашение ссуды, если таковое требуется. Также стоит поинтересоваться, нужно ли оно новому кредитору. Как правило, проблем с досрочной выплатой задолженности не возникает.
После нужно выбрать новый банк, условия которого будут выгоднее в части процентной ставки, качества и удобства обслуживания. Здесь все зависит от причины перекредитации. Далее в банк нужно подать заявку онлайн или лично. Отправка заявления через интернет позволит сократить время, а также получить предварительное решение, основанное на проверке потенциального клиента скоринговой системой. Если застройщик не аккредитован – банк проводит его проверку. Данная процедура, в среднем, может занимать от пары дней до трех месяцев.
Пакет документов, подаваемых в банк, един для заемщиков и созаемщиков. Стандартно в него входят:
- справка о заработной плате;
- действующее кредитное соглашение с банком;
- справка о непогашенной сумме долга;
- копии паспорта заемщика и созаемщика;
- график выплаты задолженности;
- договор, заключенный с застройщиком.
Для освобождения недвижимости от залога понадобится договор долевого участия и справка за подписью директора банка о полной выплате долга. После того как обременение будет снято, права требования на недвижимость передаются в залог новому кредитору.
В 2019 году у заемщиков есть хороший выбор подходящего банка. Обратиться можно в АИЖК или одно из ведущих банковских учреждений. Причем условия их довольно лояльны и просты: присутствует возможность рефинансирования недвижимости на любом этапе возведения и аккредитации любого застройщика.
К основным особенностям сотрудничества с РСХБ можно отнести:
- выбор схемы погашения кредита – аннуитетная или дифференцированная;
- разрешение первого кредитора не требуется;
- изменение срока и ежемесячного платежа (относительно условий по первичному договору);
- свободное досрочное закрытие долга.
Средства могут быть выданы на квартиру, дом или таунхаус, в том числе с земельным участком. Условия по кредиту следующие:
- Ставка 9,05 – 12% годовых. При отсутствии страхования и до момента регистрации права собственности процент будет увеличен.
- Сумма, которую банк готов одобрить, варьируется в пределах 100 тыс. – 20 млн рублей, более точные условия зависят от типа недвижимости и региона. При этом лимит не может превысить 80% от стоимости объекта по ДДУ.
- Период возврата средств – до 30 лет.
- Рассмотрение заявки – до 5 дней, период действия положительного решения – 2 месяца.
от 100 тысяч рублей до
20 миллионов рублей
Несмотря на то, что рынок жилья постоянно расширяется, стоимость недвижимости не перестает расти, и купить жилье в новом доме становится все труднее и труднее. Куда легче оформить покупку на еще недостроенное жилье, в доме, который лишь начинает строиться.
Но как бы там ни было, а от ситуаций, когда становится невозможным платить по ипотеке на старых условиях, никто не застрахован. Именно в таких-то случаях на помощь и может прийти такая процедура как рефинансирование ипотеки строящегося жилья, с помощью которой можно не потерять ипотеку и прикупленное жилье, и при этом еще и облегчить условия выплаты.
На самом деле все просто! Рефинансирование стоит проводить только в тех случаях, когда оно может помочь:
- снизить процентную ставку по ипотеке;
- увеличить срок выплаты (как минимум в счет уменьшения ежемесячных платежей);
- изменить валюту, в которой пересчитывается ипотека;
- увеличить конечную сумму займа (ипотеки).
В противных случаях заниматься рефинансированием невыгодно и нерентабельно, а значит и делать его не стоит. Но стоит помнить, что далеко не все банки готовы предоставить кредит (вторичную ипотеку) на жилье, которого еще на самом деле нет. В случае, когда жилье уже есть, все проще, а если нет даже как такового права собственности, все куда сложнее.
И даже найдя такой банк, который предоставит данную возможность, придется сначала приложить много усилий…
Специалисты из сферы банковского дела подразделяют всю процедуру рефинансирования ипотеки на семь этапов:
Таким образом, рефинансирование ипотеки в строящемся доме проводится в семь этапов. Хотя не стоит удивляться и в случаях, когда этапов будет больше – все зависит о первичного кредитора и условий договора, а также, от платежеспособности заемщика (Вас).
Да-да, трудностей не избежать, и в случае рефинансирования ипотеки по жилью в недостроенном доме, этих трудностей может оказаться в разы больше, чем при рефинансировании обычной ипотеки или кредита. Столкнуться можно с разными проблемами, но основная их часть, это:
- согласие первоначального кредитора – казалось бы, первичный кредитор никогда не страдает, но все же, не удивляйтесь, если первичный ваш кредитор не даст согласия на рефинансирование вашего кредитного/ипотечного договора;
- мораторий на досрочную выплату – да, бывает и такое, бывает, в условиях ипотечного договора предусматривается мораторий на полное погашение задолженности раньше назначенного срока;
- сбор документов, удостоверяющих в том, что заемщик не нарушал правил выплаты и всегда строго следовал плану выплат – берется у первичного кредитора;
- дополнительное поручительство – нередко, когда оформляется рефинансирование ипотечного кредита на жилье в строящемся жилье, требуется дополнительное поручительство третьих лиц.
В остальном же все просто – главное, найти банк или финансовое учреждение, способное рефинансировать вашу ипотеку на условиях, выгодных для вас, как заемщика.