Значения рефинансирования как способа уменьшения процентной ставки по ипотечному займу сложно переоценить. Хотя взносы военнослужащего полностью покрываются из средств госбюджета, многих контрактников серьезно беспокоит вопрос о том, что делать с оставшимся долгом в том случае, если он останется не до конца выплаченным на момент завершения службы.
Сегодня процентная ставка по военной ипотеке составляет в среднем 10 %. Но тем, кто оформлял ее в период кризиса, в 2014-2015 годах, она досталась под 12-13 %. Снизить этот показатель для уже взятого ипотечного займа – задача, одинаково важная и для государства, которое формирует взносы в счет погашения выплат, и для военнослужащего.
Тем заемщикам, которые получали деньги в самом начале запуска программы, начиная с 2005 года, нет смысла просить банк о снижении процентной ставки по военной ипотеке. Она и так составляла порядка 10 %. Но потом, когда в стране разразился очередной экономический кризис, нефть резко подешевела, а доллар и евро подорожали, ставка выроста на несколько пунктов. В начале сентября 2017 года ЦБ РФ утвердил ключевую ставку на уровне 8,25 %. После этого ставку по военной ипотеке снизили АИЖК (до 9%) и сразу несколько банков — Сбербанк и Газпромбанк (до 9,5%), ВТБ24 (до 9,7%). Одновременно увеличились максимальные суммы, которые могут быть выданы на покупку жилья.
Рефинансировать военную ипотеку – значит, получить меньшую сумму переплаты по итогам выплаты и сокращение ежемесячных платежей. Это неплохая страховка на случай увольнения, когда на заемщика лягут обязательств и перед банком, и перед государством. Тем более, если страховка выплачивается военнослужащим ежегодно, что также составляет немалую статью расходов.
Решение о том, можно ли рефинансировать ипотеку, принимает банк в каждом конкретном случае. Не все понимают, зачем нужно снижение ставки – военная ипотека ведь полностью финансируется государством. На самом деле, многие военнослужащие всерьез опасаются, что у них останется долг перед банком в конце кредитования. Произойти такое может по той причине, что в 2015-2016 годах была отменена индексация ежегодного накопительного взноса. Прогнозы уровня индексации также понизились. Хотя некоторые меры для снижения рисков были приняты, в большей части они сработают для тех участников НИС, которые оформили военную ипотеку до 2014 года. Остальные же могут остаться с долгами.
Спасение для многих в данной ситуации будет заключаться в том, чтобы выплачивать займ под как можно меньший процент. К примеру, сегодня ставка начинается всего от 8,5 %, а в будущем она может еще более сократиться.
Снижение процентной ставки по военной ипотеке может быть проведено как за счет перекредитования тем же банком, так и за счет выдачи денег в новом банке на более выгодных условиях (они пойдут на погашение ранее оформленной ипотеки, и с этого момента платить заемщик будет в новый банк на новых условиях).
Рекомендуется начать со своего банка. Он может снизить ставку на 1-2 пункта. Сегодня такое практикует Сбербанк, Газпромбанк и некоторые другие кредиторы. Для удовлетворения заявки достаточно того, чтобы клиент имел хорошую кредитную историю. А в случае с военной ипотекой даже это неактуально, ведь средства в счет погашения займа переводятся из госбюджета.
ЦБ РФ сегодня рекомендует кредитовать кредит на покупку жилья военными под 8,25 %. Если ваш займ отличается от этого на 2,3,4 и более процентных пунктов, то необходимо пойти в свой банк и написать заявление с просьбой пересмотреть договор, по которому было оформлено ипотечное кредитование.
Если вам откажут, не забудьте попросить копию отказа в письменном виде. Лучше всего обращаться в банк не в одиночку, а группой таких же военнослужащих, у которых оформлена военная ипотека в этом банке. Получение сразу десятка или более аналогичных запросов может подтолкнуть банк к решительным шагам.
Банки требуют оформления страхования предмета залога по ипотеке, а также жизни и здоровья заемщика при выдаче любого кредита. Но, если в случае с гражданскими кредитами они могут нивелировать свои риски путем повышения процентной ставки, если заемщик отказался от страховки, то в том случае, если это военная ипотека, страхование является не добровольным, а обязательным.
Страхование жилья (квартиры) по военной ипотеке позволяет банку не опасаться таких рисков, как пожар, затопление, взрыв бытового газа и т.п.
Выбрать страховую компанию можно самостоятельно, но обычно банк предлагает список тех компаний, с которыми он тесно сотрудничает. Не платить страховку не получится – в этом случае банк просто откажет вам в выдаче кредита. Если же выплата взносов растянута по годам, то рекомендуется соблюдать график выплат, иначе страховая компания может расторгнуть договор. А это даст банку право потребовать возвращения кредитных средств.
Снижение процентной ставки по ипотеке для военнослужащих может быть произведено для заемщиков, которые состоят на воинской службе, имеют действующий контракт и не собираются увольняться в ближайшем будущем.
Поскольку рефинансирование ипотеки для военных только планируется, можно строить догадки, основанные на данных о кредитовании военной ипотеки и перекредитовании гражданских займов.
Возможно, требования будут включать:
сроки оформления займа должны быть не менее определенного периода (например, 1 года),
до окончания действия договора также должно оставаться не менее… (например, 6 месяцев),
обязательно должна быть оформлена страховка в отношении объекта недвижимости и жизни/здоровья заемщика,
кредит не должен был ранее подвергаться реструктуризации или рефинансированию в других банках.
Действие программы рефинансирования распространяется только на военнослужащих, которые ранее оформили военную ипотеку.
Чтобы банк понизил ставку, также могут предъявляться дополнительные требования.
Как мы говорили выше, наша статья носит информационно-справочный характер. Если вы читаете ее в таком виде, значит, программа рефинансирования военной ипотеки в РФ пока не реализована. Как только это произойдет, мы немедленно внесем изменения в данную публикацию.
Условия предоставления военной ипотеки широко известны. Чего нельзя сказать об условия ее рефинансирования. Пока же можно сказать, что участвовать в программе перекредитования будут все те же банки, которые сегодня участвуют в программе предоставления военной ипотеке. Это:
Военная ипотека – это одно из направлений жилищного кредитования, призванное обеспечить необходимыми квадратными метрами нуждающиеся в этом семьи. Такие кредиты имеют ряд своих особенностей, и одна из них – это то, что сам заемщик не погашает платежи по ссуде. За него это делает специальная организация – Росвоенипотека (РВИ). Но жизнь настолько неожиданная и в ней может случиться все, в том числе и уход из структур. Что делать в таком случае, ведь теперь для сохранности недвижимости обязательства перед банком необходимо будет погашать самостоятельно. Лучшим вариантом может стать рефинансирование под меньший процент, о котором и пойдет речь далее.
Рефинансирование – это процесс, при котором заемщик оформляет в банке кредит для погашения старого займа и погашает обязательства перед новым кредитором. Главная цель таких действий – это получить более выгодные условия по ссуде, чем были раньше. Если такое правило не выполняется, то тогда эффективность и целесообразность действий равна 0. Военная ипотека не является исключением, процесс перекредитования аналогичен. Он должен иметь эффект в виде:
- Снижения процентной ставки.
- Уменьшения расходов на погашение займа, в том числе и за счет расходов на обслуживание.
- Пролонгации срока и соответственно уменьшения размера ежемесячных платежей.
Рефинансирование во время службы субъекта невозможно. Теоретически никто не может ограничивать субъекта найти более выгодные условия. На практике такие варианты неизвестны, поскольку человеку незачем тратить время и силы на поиск банка, который сможет предложить ему выгодные условия. Погашает ссуду все равно не субъект, а финансирующая программу организация при помощи Министерства обороны РФ. Это связано с тем, что человек уже оформил заем и его погашает Росвоенипотека за счет средств накопительно-ипотечной системы – НИС.
Напоминаем, каждый военнослужащий имеет право стать участником НИС. На его имя в таком случае будет открыт специальный накопительный счет, средства которого могут быть использованы минимум по истечению трех лет с момента вступления в программу. Примерный размер поступлений на счет составляет 240 тыс. рублей в год.
Рефинансировать ипотеку необходимо только в самом экстренном случае. Инициатором может выступить сама РВИ, поскольку еще 10 лет назад ставка составляла 15%, а сейчас 9%. Поэтому, ежегодно не тратя 6% на каждого участника НИС, можно сэкономить большие объемы денежных средств.
Сам заемщик также заинтересован в том, чтобы получить выгодные условия. Так будет больше гарантий того, что при форс-мажоре субъект будет погашать долг в меньше объеме.
Как происходит процедура перекредитования
Для того, чтобы осуществить процедуру, нужно получить согласие Росвоенипотека. Без такой визы дальнейшие действия невозможны. Правило работает только при условии службы человека. Если происходит увольнение, то алгоритм другой.
Для получения разрешения необходимо в РВИ предоставить в обязательном порядке следующие документы:
- Копию старого кредитного договора.
- Копию нового кредитного договора или его предварительный макет.
- Копию паспорта.
- Реквизиты нового счета, который будет открыт в банке для данного клиента.
- Военный билет.
Если по итогу рассмотрения дела будет принято положительное решение, то тогда можно подписывать соглашение с новым кредитором.
Важно знать: средства не выдаются на руки клиенту для погашения старой задолженности. Новый банк самостоятельно осуществляет перечисление средств в погашение ипотеки.
Для того чтобы выгодно осуществить сделку необходимо обязательно внимательно изучить условия кредитования. От этого завит результат.
На что обратить внимание:
- На размер процентной ставки. Один из самых важных критериев. Необходимо внимательно изучить условия действующего договора и узнать текущую ставку. Потом найти предложения, где процент будет ниже.
- Изучить другие возможные платежи: размер комиссий и платежей за обслуживание. Узнать данный показатель очень трудно до момента подписания договора. Но во время подписания всегда внимательно смотрите за тем, сколько придётся платить за выдачу средств, за их перечисление, погашение и т. д. Иногда комиссия будет больше, чем экономия.
Когда выбор нового кредитора будет сделан, тогда необходимо обратиться к нему с тем же комплектом документов, который был предоставлен и первому. Дополнительно потребуется действующий кредитный договор.
Если будет дан положительный ответ, то тогда происходит подписание нового соглашения и направление его копии в РВИ. После ее одобрения средства перечисляются в счет старого займа.
В большинстве случаев рефинансирование и происходит только в том случае, если человек увольняется со службы. Когда финансирование РВИ прекращается, то становиться ясным: ткущие условия не являются доступными для субъекта и он пытается найти выгодный вариант, соответствующий реалиям рынка. Рефинансировать заем можно двумя способами:
- Обратиться в собственный банк, и тогда это будет внутренним перекредитованием.
- Обратиться в новое финансовое учреждение, и тогда это будет внешним перекредитованием.
Первый вариант используется очень редко. Для его применения необходимы уважительные причины, например, болезнь, потеря работы и т. д. Если учесть, что человек теряет свое место работы, то тогда можно с заявлением обратиться к дирекции финансовой компании и указать причины невозможности погашать долг по такому проценту. В большинстве случаев ответ будет положительным. Кредитору невыгодно терять своего клиента, поскольку он может обратиться в другую организацию. Но причину увольнения не по состоянию здоровья, а, например, по халатности могут посчитать неуважительной и отказать.
Второй вариант наиболее популярный. Человек обращается в другой банк. Необязательно он должен работать в отрасли военной ипотеке, поскольку сам заемщик уже не является военным, и деньги будут погашаться стандартной, без задействования РВИ.
Процедура обычная, как и при любом рефинансировании. Нет никаких особенностей и специфических свойств. Можно даже сказать: перекредитование после увольнения намного проще и легче, поскольку не нужно согласовывать процедуру с другими органами. Комплект документов стандартный.
По поводу банков, здесь есть два критерия, которые ограничивают выбор банка:
- Это те, которые работают только в сегменте военной ипотеки. Такой критерий работает только в том случае, если процесс происходит во время работы человека. В таком случае погашение долга будет происходить в рамках специальной программы. И то учреждение, которое не имеет аккредитации, не сможет принять участие в процедуре.
- Те, кто занимаются рефинансированием. Не во всех банках возможно вообще перекредитовать любой заем. В таком сегменте работает только ограниченное количество.
Проанализировав многих кредиторов, становиться ясным: их количество ограниченно, но все они работают одновременно в двух направлениях сразу. Это Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк и ВТБ 24. Это четверка лидеров. А где уже получится, зависит от ситуации.
Не следует останавливаться при получении отказа в первой же организации, поскольку есть лимит средств на выдачу средств. И если в одной компании он уже достигнут, то в другом – нет.
Вывод: при военном жилищном кредитовании рефинансирование является редким финансовым инструментом, который используют клиенты. Практика насчитывает единичные случаи, но то, что возможность есть, должен знать каждый. Процедура не сложная, есть некоторые специфические черты – одобрение РВИ.
Многие считают, что рефинансирование невыгодно: якобы увеличится срок кредита и придется заново уплатить проценты банку.
Это не так!
Покажем это на формуле кредита:
Сумма погашения основного долга = Ежемесячный платеж — ООД*Дi*П/(100*365)
где, ООД — остаток основного долга;
Дi — количество дней в расчетном месяце;
П — процентная ставка по кредиту.
Из формулы видно, что чем меньше ставка (П), тем больше погашение основного долга, а значит, быстрее погашается тело кредита. Причем происходит это с первого месяца перекредитования (рефинансирования).
Определиться можно и без расчетов. Существуют два простых правила, когда рефинансирование выгодно:
- текущий остаток задолженности по кредиту не менее 1.5 млн руб.*
- новая процентная ставка должна быть ниже на 1% и более.
*если разница в процентных ставках превышает 2.5%, то перекредитование выгодно и при остатке в 1.1-1.2 млн руб.
Потребуется собственных средств
Новый срок кредита
Выгода от рефинансирования *
| Месяц | Ежемес. платеж | Выплата % | Выплата долга | Остаток долга |
Карта не отображается на вашем устройстве? — Воспользуйтесь прямой ссылкой.
- Открытие — ПАО Банк «ФК Открытие»;
- ГПБ — Банк ГПБ (АО)
- ПСБ — ПAO «Промсвязьбанк»;
- РСХБ — АО «Россельхозбанк»;
- РОССИЯ — АО «АБ «РОССИЯ»
- СГБ — ПАО «БАНК СГБ»;
- Зенит — ПАО «Банк ЗЕНИТ»
| Банк | Процентная ставка | Макс. сумма, руб. | Срок кредита | Новостройки/ Вторичка/Дом |
По доверенности |
| Банк Открытие | 9.1% | 2 700 000 | до достижения 50 лет | -/+/- | — |
| Промсвязьбанк | 9.1% | 2 500 000 | до достижения 50 лет | -/+/- | + |
| Россельхозбанк | 9.1% | 2 700 000 | до достижения 50 лет | +/+/+ | + |
| Севергазбанк | 9.2% | 2 500 000 | до достижения 50 лет | +/+/- | — |
| Банк ЗЕНИТ | 9.45% | 2 500 000 | до достижения 50 лет | -/+/+ | + |
| Газпромбанк | 9.5% | 2 500 000 | до достижения 45 лет | -/+/- | — |
| Банк Россия | 9.5% | 2 500 000 | до достижения 50 лет | +/+/- | + |
*С полными условиями кредитной программы и информацией о кредитной организации вы можете ознакомиться на официальном сайте соответствующего банка.
Информация о процентных ставках, максимальных суммах кредита и иные параметры взяты с официальных сайтов кредитных учреждений.
Данные актуальны на 23.08.2019 .
Оформленная через нас заявка будет рассмотрена в приоритетном порядке и в более короткие сроки.
Нет времени и возможности? — Наши специалисты могут провести всю процедуру «от» и «до» по доверенности.
- Определение целесообразности рефинансирования (воспользуйтесь нашим калькулятором).
- Подача заявки в банк. Получение одобрения заявки.
- Получение в банке, где оформлен действующий кредит, справки об остатке задолженности. При необходимости оформляется также заявление на досрочное погашение.
- Предоставление в банк комплекта документов для заключения кредитного договора. Организация оценки и страхование жилого помещения (при необхходимости).
- Подписание дополнительного соглашения к договору целевого жилищного займа, связанного с рефинансированием ранее полученного ипотечного кредита (в З экземплярах).
- Подписание нового кредитного договора. Перечисление средств в прежний банк для полного погашения ранее полученного кредита.
- Направление в ФГКУ «Росвоенипотека» допсоглашения к ЦЖЗ, копии кредитного договора, договора банковского счета и документа о фактической дате предоставления кредита.
- Снятие обременения с жилого помещения прежим банком.
- Подписание Учреждением допсоглашения к договору ЦЖЗ и направление двух подписанных экземпляров участнику.
- Подписание банком и Учреждением соглашения о старшинстве залогов.
- Государственная регистрация ипотеки. Направление банком в ФГКУ «Росвоенипотека» соглашения о старшинстве залогов.
- Перечисление средств ЦЖЗ на счет нового кредитора.
При рефинансировании участнику НИС нужно погасить проценты за пользование кредитом в период до одного месяца, т.е. в сумме до 20-22 тыс. рублей (обычно не более 10 тыс. руб.).
Откуда появляются эти проценты:
ФГКУ «Росвоенипотека» перечисляет в погашение кредита один раз в месяц сумму, равную 1/12 годового накопительного взноса. Перечислить средства Учреждение может только в один банк и только целиком, очередной платеж не может быть поделен на части.
При этом банк начисляет проценты за каждый день пользования кредитом, с даты его выдачи.
Таким образом, при перекредитовании проценты из своего кармана участник НИС оплачивает во всех случаях. Рекомендуем перед началом сделки посмотреть в интернет-банке или в выписке по счету дату перечисления средств из Учреждения.
В новом банке исходя из этой информации предложат возможную дату сделки. От даты сделки будет зависеть сумма уплачиваемых процентов, но здесь военнослужащему дополнительно стоит оценить, насколько удобно будет оплачивать проценты в двух банках, и не лучше ли будет выбрать дату с выплатой только новому банку.
При рефинансировании участнику НИС нужно оплатить:
- проценты за пользование кредитом в период до одного месяца (в пределах 22тыс. руб., но обычно не более 5 тыс. руб.);
- новая оценка (от 3.5 до 8 тыс. руб.);
- новая страховка (от 2 до 5 тыс. руб.);
- нотариально удостоверенное согласие супруги или супруга (от 1 до 3 тыс.руб.);
- госпошлина (до 1 тыс. руб.).