Можно ли сдать в аренду помещение находящееся в ипотеке

Будем заключать договор аренды помещения на 5 лет.

Его нужно будет регистрировать.

Помещение находится в залоге у банка.

Нужно ли получать какое-то согласие банка на регистрацию договора аренды или еще что-то подобное?

Или это будет обычная процедура и ничего не требуется.

Ответы юристов ( 1 )

Добрый день, Анатолий! Необходимо посмотреть договор залога, если в нем содержится условие об обязательном письменном согласии на передачу недвижимого имущества в аренду, то соответственно обязательно получить от банка такое письменное согласие. В Росреестр необходимо будет предоставить оригинал такого согласия + его копию.

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Добрый день! Можно ли арендовать квартиру у человека, чья квартира находится в ипотеке, которую он выплачивает? Будет ли иметь договор аренды юридическую силу и смогу ли я требовать свои деньги обратно, если у собственника возникнут проблемы с квартирой из-за просроченных платежей по ипотеке?

По закону коллеги написали,а по факту таких залоговых квартир в аренде немало,и мало кто задается таким вопросом.

Добрый день. Наимодатель(Заёмщик) имеет права сдавать в найм с разрешения банка-кредитора. Если такое разрешение есть, то это безрисковый найм. С уважением.

Если разрешения нет и владелец квартиру всё-таки сдал, есть ли риски для арендосьемщика?

Доброго дня! Если сдача квартиры в аренду (найм) запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды (найма) недействительным, что может повлечь за собой досрочное выселение арендатора (нанимателя). Требовать свои деньги обратно Вы, конечно, можете, но гарантии, что собственник Вам их вернет, никто не даст.

Почему это деньги-то обратно? Вы же проживание платили

Недавно у коллеги произошла не самая приятная ситуация с ипотечной кв., когда наниматель фактически паковал чемоданы за дверью. Без опыта такое жильё снимать не рекомендуется, но и параноить при каждом удобном и не очень случае также нехорошо.

Читайте договор . там должно быть все написано в пункте взаимных гарантий и ответственности.

Например.
4.1. Наймодатель гарантирует, что Квартира принадлежит ему по праву собственности.
4.2. Наймодатель гарантирует, что Квартира не находится под арестом, не заложена и не является предметом каких-либо претензий со стороны третьих лиц.
4.3. Наймодатель гарантирует, что он и другие, если таковы есть, зарегистрированные в Квартире и переселенные из нее с целью сдачи последней в аренду, найма не были ущемлены в правах по нормам жилой площади на человека, особенно несовершеннолетние.
.

7.6. При досрочном расторжении договора по инициативе третьих лиц, в нарушение гарантий Наймодателя (п.4.1, п.4.2 и п.4.3), Наниматель имеет право проживать в Квартире 30 дней сверх оплаченного периода бесплатно, а при невозможности такого проживания Наймодатель обязан выплатить Нанимателю неустойку, в соответствии со Стоимостью Найма Квартиры.
7.7. Размер неустойки определяется суммой стоимости каждого дня проживания

Читайте также:  Что делать если муж отказывается платить ипотеку

——————
Если без договора, то сможете, если вернете ему прожитые дни и месяцы. 🙂

По статистике порядка 25% квартир приобретается с инвестиционной целью. Это значит, что многие заемщики сдают обремененное жилье в аренду, погашая таким образом долг перед банком. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду? И чем рискует владелец залоговой недвижимости? Об этом вы прочитаете в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !


Перспектива взять жилье в ипотеку и сдавать ее в наем, выплачивая за счет вырученных средств долг банку, выглядит заманчивой. Однако с точки зрения закона, ипотека накладывает на заемщика определенные обязательства перед кредитодателем. Чтобы разобраться с вопросом аренды ипотечного жилья, обратимся к закону.

То есть, сдача в аренду обремененного объекта законом допускается, а деньги, полученные за сдачу жилья в наем владелец может использовать по своему усмотрению.

Но с другой стороны, ипотечная квартира является объектом интересов третьих лиц, то есть банка.

Подведем итог. Закон не препятствует сдаче в наем ипотечного жилья. Но при этом не допускает, чтобы права банка были нарушены. Исходя из этого можно сделать вывод, что сдавать квартиру можно только с разрешения кредитора.

Банки по-разному относятся к сдаче в аренду залоговой недвижимости. Некоторые кредиторы рассматривают такое распоряжение имуществом как риск того, что квартира будет находиться во временном пользовании других лиц, не имеющих права на эту недвижимость.


Для каждого банка очень важно, чтобы ипотечная жилплощадь сохраняла свою ценность. Если собственник будет сдавать ее, то существует опасность, что квартиранты могут нанести непоправимый ущерб объекту.

А это означает, что в случае отчуждения квартиры (если такое произойдет) она потеряет в цене, следовательно, банк останется в минусе.

Однако некоторые кредиторы допускают получение заемщиком выгоды с обремененного жилья и даже прописывают такое право в договоре.

Если собственник решил не уведомлять банк о своем решении поселить в квартире жильцов, то в отношении его может последовать наложение санкций на основании нарушения кредитного договора. Но каким образом кредитор может узнать о квартире, находящейся в аренде?

Согласно статье 34 ФЗ №102 банк имеет право проводить проверку залогового имущества с целью получения сведений о его состоянии и условий содержания. Такое право прописывается чаще всего и в самом договоре. Это значит, что в любой момент представитель финансовой организации может явиться в вашу квартиру и проверить, кто в ней проживает.

Читайте также:  Как посчитать переплату по ипотеке калькулятор

Итак, в ипотечном договоре может значиться следующее:

  • банк разрешает сдавать в наем жилье;
  • запрет на аренду;
  • отсутствие в договоре пункта об аренде.

В первом случае собственник беспрепятственно может заключать договор найма с квартирантами, не уведомляя об этом кредитора. Во втором и третьем случаях аренда возможна, если заемщик сможет убедить банк, что получение дохода с объекта поможет ему исправно выплачивать долг.

Сдача в аренду ипотечного жилья почти ничем не отличается от такой же процедуры с необремененной квартирой. Единственное отличие – собственник должен уведомить банк о своем намерении, и получить разрешение. Далее остается только найти нанимателя и заключить с ним договор.

Конкретной формы написания уведомительного письма нет, поэтому его можно составить вручную. В тексте рекомендуется указать данные:


  1. ФИО и адрес собственника.
  2. Номер ипотечного договора.
  3. Сумма договора и срок, на который он был заключен.
  4. Прошение о предоставлении разрешения сдавать в наем жилплощадь.
  5. Аргументы пользу своего намерения.

В этом письме необходимо уделить особое внимание обоснованию своего желания сдавать объект в наем. Задача заемщика – убедить банк в том, что регулярный доход в виде арендной платы поможет ему своевременно погашать задолженность.

Если за собственником не будет замечено никаких нарушений по условиям договора, то банк пойдет навстречу. Охотнее кредиторы идут на уступки в том случае, если заемщик оказался в сложном финансовом положении.

Чтобы увеличить шансы на одобрение прошения, к письму можно приложить заранее составленный договор аренды с информацией о возможных квартирантах.

После получения разрешения банк может обязать заемщика получить такое же согласие и в страховой компании, в которой была застрахована жилплощадь. Уведомление о своем намерении страховой компании, возможно, повлечет за собой увеличение стоимости страховки.

Это объясняется тем, что у финансового учреждения возрастает риск в связи с передачей объекта в пользование третьим лицам.

В страховой компании нужно будет получить документ, уведомляющий банк о том, что фирма была ознакомлена с намерениями заемщика. Как только банк получит разрешение страховой фирмы, он выдаст разрешение.


После заключения договора с нанимателем собственник обязан предоставить копию документа банку. Он должен одобрить его и внести свои коррективы, если посчитает нужным.

Если кредитор, давая согласие, не прописал свои условия сдачи в аренду жилья, то собственник может заключать договора с квартирантами на 11 месяцев, чтобы не платить налог в размере 13% от дохода.

На рынке недвижимости аренда жилья считается одной из самых востребованных услуг. Что касается квартиры, купленной в кредит, то выгода в ее сдаче очевидна: ежемесячный доход может полностью покрывать расходы перед банком или большую ее часть.

Читайте также:  Где рефинансировать ипотеку от сбербанка

Но стоит учитывать и естественный износ объекта, необходимость вложений в ремонт и ситуации, когда порча имущества происходит по вине нанимателей.

Срок окупаемости инвестиций в ипотечное жилье, сдаваемое в аренду зависит от суммы кредита и региона. Например, если заемщик купил квартиру за 3 млн. рублей и сдает за 15 тысяч в месяц, то за год доход составит 180 тысяч рублей. Вложения в этом случае окупятся за 16-17 лет.

Гораздо выгоднее покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее в наем, если первоначальный взнос был около 40-50% от стоимости жилья. В этом случае собственнику удастся быстрее окупить вложения.


Владельцам квартир, взятых в кредит, следует знать, что сдача жилья без согласия финансовой организации может повлечь за собой наложение штрафных санкций. Согласно статье 35 ФЗ №102, при нарушении правил содержания и правил пользования залоговым имуществом банк имеет право потребовать погашения ипотеки досрочно.

Таким образом, если заемщик нарушил условия договора, то кредитор может потребовать уплаты оставшейся суммы долга единовременно. В том случае, если собственник не имеет такой возможности, то кредитор вправе взыскать залоговую квартиру.

Статья 35 ФЗ № 102. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29 ФЗ № 102), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30 ФЗ № 102), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32 ФЗ № 102), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31 ФЗ № 102) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34 ФЗ № 102) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Итак, чтобы сдать квартиру в ипотеке и ежемесячно получать от нее доход, нужно, в первую очередь, получить согласие банка и страховой компании. Без разрешения такая сделка может повлечь за собой отчуждение имущества и разрыв кредитного договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Adblock
detector