Можно ли уменьшить процент по ипотеке в том же банке

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Возможность уменьшения процентной ставки – один из актуальных вопросов для заемщиков, особенно тех, которые оформили договоры несколько лет назад до снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ. В связи с принятием указанной меры банкам было предложено существенно занизить тариф на пользование кредитными средствами, на практике разница составила 3-5 пунктов и более. При каких условиях возможно заключение договора ипотеки по сниженной ставке, какие преимущества становятся доступны для заемщика и как осуществляется процедура в отношении соглашений, заключенных со Сбербанком, подробно в материале.

Написать заявление в кредитуемое учреждение или иной банк, предлагающий наиболее выгодные условия, могут заемщики по действующим ипотечным договорам. Причинами этого зачастую служат:

рождение ребенка и необходимость несения дополнительных расходов;
непредвиденное ухудшение материального положения, смена места работы, неблагоприятное изменение состояния здоровья;
желание досрочно закрыть кредит на лояльных условиях.

Последствиями обращения к процедуре по уменьшению процентной ставки является снижение ежемесячного платежа или изменение общей суммы ипотечного договора, что представляет более благоприятный финансовый прогноз для плательщика.

В банковской практике распространенными считаются следующие способы уменьшения процента по ипотечному договору:

Снижение процентной ставки зачастую возможно только при соблюдении условий:

срок действия первоначального ипотечного договора не менее 4-6 месяцев в зависимости от кредитного учреждения;
недопущение просрочек, невыплат в течение всего периода выплат;
подтверждение платежеспособности;
безупречная кредитная история заемщика;
необходимость привлечения на основании программы кредитующего банка поручителя или созаемщика;
ликвидность объекта недвижимости, отсутствие возможных претензий со стороны бывших владельцев, что проверяется на основании запроса о переходе собственности на квартиру или другой жилой объект;
наличие согласия супруга/и при режиме совместного имущества при нахождении заемщика в браке;
отсутствие прописанных несовершеннолетних детей или несовершеннолетних в объекте залоге в случае переоформления договора путем рефинансирования.

Снизить процентную ставку по ипотеке — желание каждого заемщика, при реализации которого удается существенно облегчить финансовую нагрузку в части вносимой суммы ежемесячного платежа, а также уменьшить итоговую сумму переплаты по кредиту.

Не всегда банк готов пойти на такого рода изменения одного из ключевых условий договора, и, к сожалению, далеко не все плательщики по ипотечному соглашению знают, как это сделать и в каких случаях возможно снижение процентных ставок по ипотеке.

Банк, как кредитор, предлагает базовые условия оформления ипотечного соглашения всем потенциальным клиентам, устанавливая определенные рамки, и уже в индивидуальном порядке рассчитывает возможную процентную ставку для конкретного заемщика

Ее размер зависит от ряда факторов. Зная их можно добиться снижения процентов по ипотеке.

Чтобы понимать, как снизить процент по ипотеке при подаче заявления на выдачу кредита, следует учесть, что именно влияет на его величину:

Срок действия договора. Краткосрочные ипотечные соглашения не позволяют банкам заработать больше денег на процентах, в отличие от сделок с продолжительным периодом выплаты. С другой стороны, уменьшается риск невозврата, однако, при оформлении ипотеки на короткий период клиенту предложат максимальные процентные ставки.
Предоставляемый пакет документов. Банки устанавливают обязательный минимум документации, при наличии которой возможна выдача кредита. Чем больше потенциальный заемщик сможет рассказать о себе с официальным подтверждением платежеспособности, тем выше вероятность согласовать уменьшение процентной ставки по ипотеке.
Предмет договора. В кредит оформляют различные виды недвижимого имущества. Это может быть готовая квартира или дом, участие в долевом строительстве, загородный коттедж или дача. Многие банки предлагают более низкие проценты по строящимся объектам.
Договор страхования. Ипотечный договор сопровождается соглашением о залоге, предметом которого выступает приобретаемое жилье. Страхуя объект недвижимости банк минимизирует риски невозврата долга, а также позволяет заработать партнерским страховым компаниям. Если клиент отказывается страховать приобретаемое недвижимое имущество, то процентная ставка будет выше.
Сумма первоначального взноса. Еще один фактор, позволяющий как снизить процентную ставку по ипотеке, так и увеличить ее. Чем больше потенциальный заемщик внесет в качестве первого платежа, тем меньше стоимость кредита.
Акции. Нередко банки предлагают принять участие в специальных программах, позволяющих оформить ипотеку на выгодных для клиента условиях. Важно обращать внимание, чтобы одним из пунктов были понижение процентной ставки по ипотеке.
Кредитное прошлое клиента. Рекомендуется оформлять ипотеку в банке, с которым ранее был опыт успешного сотрудничества. К постоянным клиентам кредитор более лоялен, и готов понизить процентную ставку, как по ипотеке, так и по потребительским займам в индивидуальном порядке.

Еще на стадии выбора кредитора следует иметь в виду вышеуказанные факторы, чтобы добиться максимально выгодных условий по ипотечному соглашению.

Снижение ставки по действующей ипотеке — возможность, предоставляемая не каждому клиенту. Чтобы изменить существенное условие договора можно прибегнуть к:

рефинансированию — переоформить кредит в другом банке с более выгодной процентной ставкой, но с условием погашения задолженности у первоначального кредитора;
реструктуризации — пересмотреть с банком условия действующего договора;
поддержке государства — принять участие в государственных программах социальной и материальной помощи определенным категориям граждан;
разбирательству через суд — попытаться изменить условия соглашения в принудительном порядке на основании судебного решения доказав, что подписанный договор изначально противоречит интересам клиента и ущемляет его права.

В большинстве случаев снижение процентной ставки по ипотеке напрямую связно с уменьшением ключевой. К примеру, в 2018 году она изменялась не менее 4 раз.

Суть соглашения заключается в оформлении нового договора на более выгодных условиях в другом банке, или у того же кредитора.

Важно тщательно просчитать, будут ли новые условия выгоднее, в том числе и учесть дополнительные затраты на оформление сопутствующих соглашений, к примеру, договоров страхования, открытия и обслуживания счета.

Договор представляет собой пересмотр действующих условий договора. К примеру, увеличив сумму ежемесячного платежа или срок действия соглашения, клиент в первом случае уменьшает размер итоговой переплаты, а во втором — применяет один из способов, как уменьшить ставку по ипотеке по согласованию с банком.

Чтобы иметь основания для подачи искового заявления об изменении условий договора, потребуется факт:

незаконного увеличения процентной ставки в одностороннем порядке;
выявление обязательств по выплате скрытых комиссий.

В подобных спорах рекомендуется заручиться помощью специалиста в данной области правоотношений, поскольку в банке зачастую работает целый штат юристов, которые ежедневно сталкиваются с подобным спорами, и неподготовленный заемщик попросту проиграет судебное разбирательство.

Воспользовавшись этой программой можно снизить процентную ставку по ипотеке. Для этого имеется несколько подпрограмм, предусматривающей выплату субсидий от государства на погашение задолженности по ипотеки.

Кроме того, отдельные категории граждан, имеющие право на получение государственной поддержки, могут рассчитывать на оформление ипотечного договора со сниженными процентными ставками.

Рождение ребенка — это радостное событие в каждой благополучной семье, однако наличие ипотечного жилья и пополнение в семье в совокупности оказывает ощутимую нагрузку на семейный бюджет.

Чтобы снизить процентную ставку в связи с рождением ребенка, супругу, который находится в декрете следует предоставить справку по форме 2-НДФЛ, свидетельствующей о снижении уровня дохода.

Ее преимуществами являются:

пониженная процентная ставка;
минимальная сумма первоначального взноса;
возможность воспользоваться правом отсрочки платежа по основному долгу на срок до 3 лет.

Отдельной социально незащищенной категорией являются многодетные семьи, которым предлагаются особые условия ипотечного кредитования.

Чтобы банк рассмотрел возможность снижения процентной ставки по ипотечному договору, клиенту потребуется предоставить:

заявление о снижении процентной ставки с обоснованием причины;
сам договор;
паспорт гражданина РФ;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости, находящийся в ипотеки;
документальное подтверждения наличия причин для снижения ипотечной ставки.

Указанный перечень не является исчерпывающим и банк может расширить список на свое усмотрение.

Что такое рефинансирование? Стоит ли его оформлять? Сколько времени займет процесс? Какие проблемы могут возникнуть?

Рефинансирование кредита — это когда вы получаете в банке новый займ на более выгодных условиях, чтобы полностью или частично погасить взятый ранее кредит.

Рефинансирование можно получить в своем старом банке или в каком-то другом, если вас не устраивают условия или вам отказали.

Процесс оформления кредита на рефинансирование отнимает столько же времени и ресурсов, сколько и оформление обычной ипотеки — где-то около 1,5 месяцев.

Рефинансирование позволяет снизить процентную ставку по займу, увеличить сроки кредита и изменить суммы ежемесячных выплат, поменять валюту кредита, а также, если заемщик оформил несколько кредитов в разных банках, заменить их на один. Иногда банки даже позволяют заемщику взять больше денег, чем он должен банку-кредитору, а разницу потратить на ремонт, покупку мебели и другие нужды.

Специалисты полагают, что рефинансировать ипотеку имеет смысл, если разница между действующей и новой ставкой составляет хотя бы 0,5% . Суммы кредита по ипотеке крупные, так что даже такое, казалось бы, незначительное снижение уже даст ощутимую выгоду.

При сумме долга 2 млн, взятых под 10,5%, и оставшемся сроке 20 лет, ставка, сниженная на половину процента, позволит вам уменьшить срок кредита до 18 лет. А сэкономленные 2 года дадут вам в итоге 460 тысяч рублей — почти четверть всего долга.

При рефинансировании вы можете установить новый срок договора – увеличить срок и уменьшить платежи или уменьшить срок и за счет этого сократить переплату.

Чаще всего процентная ставка по рублевому кредиту на рефинансирование выше ставки по действующему валютному: если переведете валюту в рубли, платежная нагрузка вырастет. Зато можно будет перестать переживать насчет повышения курса.

Вам могут предложить разные варианты: конвертацию кредита в рубли по текущему курсу с изменением остальных параметров кредитования или же выдачу нового рублевого кредита, за счет которого будет погашен валютный. В любом случае вам придется очень тщательно просчитать возможную выгоду от рефинансирования с учетом всех сопутствующих издержек: новой страховки (старая не подойдет ) , оценки объекта, выписки из ЕГРН и услуг нотариуса .

За перекредитованием стоит обратиться, если нужно вывести из числа созаемщиков одного из участников, на которого не оформляли право собственности. Например, если вы брали ипотеку и привлекли в созаемщики человека с высоким доходом, чтобы увеличить шансы на одобрение, а сейчас он сам решил взять ипотеку.

Еще один случай, когда рефинансирование может оказаться выгодным – если вам нужно продать квартиру, которая находится в ипотеке. Тогда можно взять кредит на рефинансирование, погасить задолженность, снять обременение и совершить сделку.

Поступайте так только в случае, если действительно необходимо срочно совершить сделку, а обременение этому препятствует. В любой другой ситуации сначала посчитайте, не выгоднее ли будет договориться с покупателями или действующим кредитором. Банки иногда идут навстречу и допускают продажу квартиры, находящейся в залоге, при условии оформления залога на другую недвижимость.

В процессе рефинансирования после снятия обременения квартиру можно продать и с продажи вернуть кредит новому банку, а разницу оставить себе. Это самая распространенная схема.

От рефинансирования лучше отказаться, если на сделку придется потратить сумму, которая бы сэкономила больше, если бы ее внесли в качестве досрочного платежа. Чтобы это выяснить, нужно посчитать расходы на справки, оценку, нотариуса, новую страховку и транспорт и прикинуть, сколько денег можно сэкономить, если прямо сейчас отдать эти деньги банку. В этом вам поможет любой ипотечный калькулятор.

Например, если вы должны еще 1 млн рублей, срок кредита закончится через 10 лет, ставка равна 12,5% и квартира в долевой собственности с супругом, расходы на рефинансирование могут обойтись где-то в 30 тысяч рублей. Если отдать эти деньги в счет досрочного погашения с сокращением срока кредита, вы сэкономите 70 тысяч. Чтобы добиться такого же эффекта от рефинансирования, нужно выбирать программу со снижением ставки как минимум на 0,6%.

Подходящих вам предложений по рефинансированию может вовсе не оказаться. В таких случаях самый удобный и простой вариант — обратиться к ипотечному брокеру. Он рассчитает выгодный уровень ставки, будет отслеживать появление нужных вам предложений и, как только такие программы появятся на рынке, сразу вас известит.

У каждого банка свой перечень требований, но основной пакет документов такой:

правоустанавливающие документы на жилье;

кредитный договор и график платежей;

справка от работодателя по форме 2-НДФЛ;

копия трудовой книжки;

справка от банка-кредитора об остатке долга.

Большинство банков требуют собрать весь пакет документов, как если бы вы снова брали ипотеку – технический и кадастровый паспорт на квартиру, справку из БТИ об отсутствии арестов и запретов, выписку из ЕГРН, выписку из лицевого счета, согласие супруга, экспертное заключение о стоимости квартиры.

Комиссии за рефинансирование банк не берет, но дополнительные расходы точно возникнут: новый банк потребует собрать новый пакет документов. Придется заново оплачивать справки и заверять документы у нотариуса.

После подписания кредитного договора нужно будет снять обременение с закладной и, если полученный кредит залоговый, зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки в Росреестре. А пока вы этого не сделаете, придется платить банку повышенный процент по кредиту.

Кроме того, вам придется переоформить страховку: поменять выгодоприобретателя, изменить реквизиты кредитного договора, в отношении которого заключена страховка, возможно даже добавить какие-то новые опции. Придется учесть и требования к страховым компаниям, которые выдвигает ваш новый кредитор — прежней компании может просто не оказаться в его списке. Если придется оформлять страховку заново, то, скорее всего, старый страховой взнос вам не вернут: случаи переноса остатков со счета хоть и встречаются, но все-таки очень редко.

Если квартира оформлена в общую долевую собственность, договор рефинансирования придется обязательно удостоверить у нотариуса. Стоимость услуги — около 15 тысяч.

При выдаче кредита банки обязаны ориентироваться на рыночную стоимость залога, но с тех пор как вы получили ипотечный кредит цены могли значительно измениться. Банк не может ориентироваться на старые цифры, а значит оценку придется оплатить повторно.

Правда, иногда встречаются исключения из этого правила: например, старый отчет об оценке могут принять, если он был изготовлен не больше полугода назад. Могут принять старый отчет и в том случае, если первоначальный взнос, внесенный вами при покупке, составляет более 50% от стоимости объекта.

Налоговый вычет. Если вы получали или собирались получить налоговый вычет на проценты, уплаченные по ипотечному кредиту, после рефинансирования вы сможете получить вычет, только если будут соблюдены два момента: новая сумма кредита не больше остатка долга по старой ипотеке и новый кредит вы взяли у банка, а не у какой-то другой кредитной организации без банковской лицензии. Это обязательно надо учитывать, поскольку многие банки при рефинансировании предлагают увеличить сумму .

Еще один метод противодействия — затягивание сроков предоставления документов, справок, письма кредитора о согласии или отказе в рефинансировании. Это письмо иногда требуется для подачи заявки в новый банк, а готовить вам его могут около месяца.

Нередки случаи, когда клиент изъявляет желание рефинансировать свой кредит, запрашивает справку, а ему предлагают сначала подать заявление на снижение ставки. Клиент послушно подает заявку, ждет месяц-другой, а потом получает отказ. Или все-таки снижает ставку, но без рефинансирования, а в результате реструктуризации кредита. Без предупреждения об этом.

Страхование. При оформлении купли-продажи вы предоставляли в страховую пакет документов на продавца квартиры. Со временем эти документы могли быть утеряны. Предоставить их повторно достаточно сложно, а значит страховая не сможет проверить надежность сделки и может отказать в страховании.