О том, как действовать при заключении с застройщиком договора долевого участия, сказано немало. Однако если речь идет о приобретении жилья в доме, строительство которого в самом разгаре или близится к завершению, квартиру, скорее всего, предстоит покупать уже у одного из дольщиков. Такая сделка оформляется договором уступки и имеет ряд особенностей.
Во-первых, важно отследить всю цепочку договоров, предшествующих договору, который будет заключен с вами: это должны быть договоры уступки – один или несколько, в зависимости от того, сколько раз переуступалась квартира, и во главе них изначально заключенный между первоначальным дольщиком и непосредственно застройщиком договор долевого участия.
Вся цепочка этих договоров должна быть вам передана последним правообладателем в оригиналах. При этом каждый из договоров должен был в свое время пройти регистрацию в Росреестре (если разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 г.).
Ваш договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это можно сделать как до полного расчета по договору, так и после него.
Во-вторых, важно удостовериться в том, что по всем предыдущим договорам и непосредственно последним правообладателем за квартиру произведен полный расчет. Иначе к вам перейдет не только право требования на квартиру, но и долги. Возможно, это обстоятельство вас устраивает, если, к примеру, квартира продается по заведомо пониженной цене. Факт расчета подтверждается справками за подписью руководителя и бухгалтера (в отношении организаций). Если предыдущий договор был заключен между гражданами, то расчет подтверждается либо собственноручно выполненной продавцом записью о полном расчете непосредственно в самом договоре до сдачи его на регистрацию, либо нотариальным заявлением от него с констатацией полного расчета.
Третий важный момент: расчет по договору уступки с продавцом рекомендуется производить не раньше, чем он будет письменно согласован с застройщиком, о чем ставится отметка на договоре в виде подписи руководителя и печати организации застройщика.
В-четвертых, если переуступает свое право требования на квартиру гражданин, то требуется нотариальное согласие его супруги на эту сделку. Соответственно, если вы сами в браке, то для заключения договора уступки необходимо оформить у нотариуса согласие супруга (с оговоркой, что речь идет именно о строящемся объекте и договоре уступки, а не купле-продаже вторичного жилья). Такое согласие не требуется, если квартира будет оформляться с указанием в договоре обоих супругов.
Если продавцом выступает организация, то требуется решение компетентного органа (учредителей, акционеров), если сумма сделки превышает 25 % от стоимости всего имущества предприятия
В-пятых, уступка возможна только в случае, если застройщик еще не передал квартиру дольщику, то есть официально не подписал с ним акт приема-передачи квартиры, в противном случае продавцу-дольщику придется сначала оформить объект на себя в собственность, а затем уже на основании договора купли-продажи оформлять квартиру на покупателя.
В-шестых, если есть сомнения, не находится ли строящийся дом или права на конкретную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, то можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ул. Орджоникидзе, 56) об отсутствии обременений на объект. На сегодняшний день это возможно и в отношении строящихся объектов.
Кроме того, не забудьте вчитаться в содержимое первоначального договора долевого участия, так как именно в нем описаны ваши права и обязанности в отношении строящегося объекта, состояние и сроки передачи квартиры, дополнительные расходы, которые нужно понести.
С точки зрения налогообложения договоров уступки, хотелось бы напомнить, что у продающего лица налогом в размере 13% облагается разница между ценой приобретения права требования и продажной ценой. Что касается приобретателя права требования (т. е. покупателя), то у него появляется право воспользоваться налоговой льготой в виде получения 13% от суммы, указанной в договоре уступки, но не более, чем от 2 млн рублей. Единственное, что за льготой надо отправляться в налоговую инспекцию, не раньше, чем будет подписан акт приема-передачи достроенной квартиры.
Компенсацией расходов на покупку жилья можно воспользоваться только 1 раз и при наличии официального дохода, облагаемого налогом на доходы в размере 13%.
| Тин | личное сообщение |
Ответ на Спасибо! Скажите, а возможно ли тогда покупка квартиры у
| Тин | личное сообщение |
Ответ на часто дольщики -физические лица, а не организации. а цены
| Rex |
Ответ на Во-первых, эти физ лица наверняка приобрели эту квартиру
| Тин | личное сообщение |
Ответ на Тогда таких лиц по мере стройки должно быть все меньше т.
| Rex |
Ответ на Всегда помните, что при покупке первички вы не
Т. е. договор уступки права требования по существу является выкупом предыдущего договора долевого участия. Правильно ли я понимаю, что договор делевого участия «идеален» в смысле его защиты законом 214. Является ли в настоящее время выполнение этого закона обязательным для застройщиков и в каком объеме (все ли пункты 214 закона?)?
Могу ли я требовать гарантий выполнения этого закона или это по выбору застройщика??
И в случае, если первый договора долевого участия защищен 214 законом, то переходит ли мне такая защита при уступке права требования??
| Тин | личное сообщение |
Ответ на Т. е. договор уступки права требования по существу является
Т. е. договор уступки права требования по существу является выкупом предыдущего договора долевого участия. Правильно ли я понимаю, что договор делевого участия «идеален» в смысле его защиты законом 214. Является ли в настоящее время выполнение этого закона обязательным для застройщиков и в каком объеме (все ли пункты 214 закона?)?
Могу ли я требовать гарантий выполнения этого закона или это по выбору застройщика??
И в случае, если первый договора долевого участия защищен 214 законом, то переходит ли мне такая защита при уступке права требования??
Купить квартиру от дольщика означает приобретение прав требования по Договору долевого участия и оформляется не договором купли-продажи, а Договором переуступки прав и обязанностей. Покупка квартиры в строящемся объекте недвижимости является пj своей сути — инвестированием в строительство с принятием на себя всех рисков!
Содержание статьи подробное:
На рынке недвижимости вы встретите предложения от физических и юридических лиц.
Права и обязанности Дольщик передает право приемнику (покупателю) по Договору(соглашению) переуступки прав и обязанностей дольщика.
Такой договор неотделим от Договора долевого участия.
Договор (соглашение) переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная пошлина за регистрацию договора переуступки доли — 350 рублей (2017 г). Она делится между сторонами сделки пополам, то есть право приемник оплачивает 175 рублей. Если право приемников несколько — эта сумма делится на всех пропорционально размеру их доли.
Прежде чем оформлять Договор переуступки прав и обязанностей дольщика внимательно изучите Договор долевого участия. Как он должен быть оформлен читайте далее
- Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. На последней странице договора или на подшитом дополнительном листе стоит штамп Росреестра с номером и датой внесения записи о регистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Сшивка должна быть заверена подписью регистратора и печатью. Обратите внимание на отсутствие(наличие) штампа о регистрации ипотеки.
- Продавец(Дольщик) — физическое лицо, предоставил вам справку от Застройщика о полной оплате и документы об оплате(платежные поручения, приходные кассовые ордера).
- Продавец(Дольщик) — юридическое лицо, предоставил вам от Застройщика справку о полной оплате и платежные документы и Акты взаимозачетов на стоимость квартиры, прописанной в Договоре долевого участия.
У Подрядчиков работ часто на руках не зарегистрированные Договоры долевого участия. Какие риски здесь скрыты?
- Одна и та же квартира отдана разным Подрядчикам (двойные продажи).
- Квартира Застройщиком заложена в банк.
- Квартира арестована судебными приставами.
Понятное дело, что Подрядчик об этом не знает!
- Застройщик не участвует в Договоре переуступки, согласовывать с ним его не нужно.
НО! Необходимо уведомить застройщика о переуступке в ближайшее время после регистрации, особенно если строительство завершается.
Ведь Акт приема-передачи квартиры собственность должен быть составлен на нового Дольщика.
- Росреестр откажет в регистрации Договора переуступки, если Застройщик уже сдал в Росреестр документы о вводе дома эксплуатацию. В этом случае Продавец обязан оформить право собственности и продать по Договору купли-продажи и только потом ее продавать по Договору купли-продажи с уплатой налогов.
Какой налог с продажи квартиры
- Получите от продавца документы, подтверждающие факт оплаты вами денежных средств застройщику или предыдущему дольщику ( в случае неоднократной переуступки прав). Как составить правильно расписку читать далее > >
- Проверьте полномочия представителя юридического лица на подписание договора и регистрационные действия.
- У физического лица испросите Согласие супруга на продажу.
Стоит прочесть: Покупка квартиры у юридического лица
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.
Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.
На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.
Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
С уважением, Автор.
АВТОР В ОТПУСКЕ ДО 16.09.2019 год
Электронная почта: info@exspertrieltor.ru
detector