Дополнительное соглашение к договору ипотеки подлежит государственной регистрации лишь в случае, если подлежал государственной регистрации сам договор ипотеки. В остальных случаях такое дополнительное соглашение представляется на государственную регистрацию прав, если на его основании вносятся изменения в регистрационную запись об ипотеке. Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. При этом с фактом такой регистрации связывается наступление соответствующих правовых последствий сделки (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора и признание его ничтожным.
Вместе с тем Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (п. 5 ст. 3) установил, что правила о государственной регистрации ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в Федеральном законе N 102-ФЗ, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть после 01.07.2014), и тем самым отменил требование об обязательности государственной регистрации договоров ипотеки.
Таким образом, договоры ипотеки, заключаемые после 01.07.2014, не подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их подписания сторонами, в то время как в отношении договоров, заключенных до 01.07.2014 включительно, действовало правило об их обязательной государственной регистрации, с момента которой такие договоры считались заключенными. Аналогичный принцип действует и в отношении дополнительных соглашений к договорам ипотеки: если дополнительное соглашение заключается к договору ипотеки, подписанному до 01.07.2014 включительно, оно подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в то время как дополнительное соглашение к договору ипотеки, заключенному после 01.07.2014, государственной регистрации не подлежит и вступает в силу с момента его подписания сторонами, но при этом на основании такого соглашения могут быть внесены соответствующие изменения в регистрационную запись об ипотеке,в случае, если им меняются следующие условия договора, сведения о которых подлежат отражению в ЕГРП: дата возникновения залога и срок исполнения обязательства; сумма обеспеченного залогом обязательства; описание предмета ипотеки, сведения о сторонах сделки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной, сведения об оценке предмета, особом порядке реализации предмета. Если дополнительным соглашением к договору об ипотеке, заключенному после 01.07.2014, меняются сведения, не указанные в ЕГРП, например размер процентной ставки за пользование кредитными средствами, то обращение в регистрирующий орган не требуется.
В случае такого обращения во внесении изменений в ЕГРП будет отказано в связи с непредставлением заявителем того документа (дополнительного соглашения), которое (при наличии в нем соответствующих условий) могло бы явиться основанием для внесения изменений в подраздел III-2 ЕГРП.
специалист-эксперт
отдела регистрации прав
государственный регистратор Н.А. Морозова
Ипотечный кредитный договор – основной документ, определяющий права и обязанности сторон, вступающих в сделку по ипотеке недвижимости. Ввиду продолжительности срока, на который он заключается, нередко возникают обстоятельства, требующие внесения корректив в его первоначальную версию.
Изменения в ипотечный договор, а также закладную, которая выдается на предмет ипотеки, могут быть внесены в соответствии с действующим законодательством. Причинами при этом становятся:
- любые коррективы процентной ставки по ипотечному кредиту;
увеличение или уменьшение площади залоговой недвижимости;
изменение семейного положения заемщика;
смена фактического адреса проживания и контактных данных;
исключение одного или нескольких созаемщиков из перечня лиц, ответственных перед кредитором;
смена страховой компании.
Любые коррективы в жизни заемщика, способные оказать влияние на эффективность контроля выполнения кредитных обязательств, должны быть зафиксированы. В ряде случаев своевременное извещение кредитора и внесение правок в содержание кредитного договора помогает избежать крайне неприятных последствий, в том числе изъятия залогового имущества. Ведь даже простая смена номера телефона лишает заемщика возможности получать своевременные извещения о появлении просрочек по кредиту.
Вне зависимости от причин, побудивших к необходимости вносить изменения в кредитный договор, банк проводит подготовку соответствующих документов. В дальнейшем для подписи приглашается заемщик или залогодатель по действующему ипотечному кредиту. В некоторых случаях правки в договоре требуют проведения последующей госрегистрации, что предполагает подписание документов в Госреестре. Подписи ставятся со стороны заемщика/залогодателя и кредитора.
Основанием для внесения изменений в кредитный договор является соглашение, подписать которое обязаны залогодатель в лице заемщика или другого собственника недвижимости, а также ипотекодержатель, гарантирующий заемщику предоставление кредитного финансирования под залог недвижимости.
Соглашение сторон также требуется для юридического обоснования внесения изменений в закладную по ипотеке. В документе фиксируются вносимые корректировки, а также основания и условия составления нового договора. Изменения в закладной требуют проведения государственной регистрации, для чего осуществляется передача документов в государственный регистрационный орган.
У меня вопрос по ипотеке. Мы с супргуом заключили договор ипотечного кредитования, где он выступает заемщиком, а со мной был заключен договор поручительства. Хотя при расчете ипотеки учитывался наш общий доход, т.е. мы должны быть в договоре проходить как созаемщики. Но банковские работники уверяют нас в том, что именно в их банке не введено понятие созаемщика, а существуют лишь «заемщик+поручитель-супргуа» или «заемщик+поручитель-близкий родственник. При заключении договора ипотеки мы не обратили внимание на этот нюанс, но теперь он для меня принципиально важен. Ведь как я могу быть поручителем своего мужа, если у меня доход в 2-3 раза меньше его. Теперь мы бы хотели изменить условия ипотечного договора так, чтобы мы были либо оба созаемщики (но в данном банке это невозможно), либо чтобы я была заемщиком, а муж поручителем. Подскажите, возможно ли это и как это осуществить? Сотрудники банка говорят, что такая смена лиц в обязательстве возможна только лишь при расторжении нашего брака. Неужели нет другого способа?
Ответы юристов ( 4 )
- 10,0 рейтинг
- 12385 отзывов эксперт
Добрый день. Если договор уже заключен, то сменить должника можно ТОЛЬКО с разрешения кредитора:
§ 2. Перевод долга
Статья 391. Условие и форма перевода долга
1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Поэтому иного пути как получить согласие банка я не вижу
Спасибо за ответ!
Подскажите, если все же банк согласиться внести изменения, то как будет проходить эта процедура?
Подскажите, если все же банк согласиться внести изменения, то как будет проходить эта процедура?
тут процедура может различаться у банков, но будет заключено соглашение о переводе долга
Ведь как я могу быть поручителем своего мужа, если у меня доход в 2-3 раза меньше его.
Поскольку кредит платит Ваш муж из общего дохода, то тот факт, что у Вас доход меньше в 2-3 раза ни на что не влияет. По этому, если ипотека уже оформлена, нет необходимости что либо переделывать я не вижу. Более того, поручительство не подразумевает оплату платежей за заемщика, если он их платит своевременно и в полном объеме.
Теперь мы бы хотели изменить условия ипотечного договора так, чтобы мы были либо оба созаемщики (но в данном банке это невозможно), либо чтобы я была заемщиком, а муж поручителем.
Зачем Вам это нужно? Если Вас устраивает сумма ежемесячного платежа и срок кредитования, то пусть муж дальше платит из Ваших общих семейных средств.
Подскажите, возможно ли это и как это осуществить?
Если Банк изменит условия кредитования, то возможно. Если нет — то Вы на решение Банка повлиять никак не сможете.
Сотрудники банка говорят, что такая смена лиц в обязательстве возможна только лишь при расторжении нашего брака.
Ну это уже совсем крайность… Зачем же на такие мелочи размениваться семейным благополучием! Я считаю, что брак — это свято, и торговаться им не уместно, пусть, даже, и в формально.
Неужели нет другого способа?
Банк волен в своих решениях: с кем заключать договора кредитования, в какой форме и на каких условиях. Повлиять на это заемщик не в праве.