Можно ли взять ипотеку больше чем стоимость квартиры

Нет, нельзя. Официально. Понимаете ли, ипотечные продукты сегодня с 0% стартового взноса — большая редкость, в основном требуют 15-20% входа, а чтобы дали еще больше, чем стоимость желаемого имущества, это как говорилось в той рекламе, фантастика, сынок. Обычная практика — это 80 проуентов от стоимости жилья по данным оценочной компании. И вот тут ушлые заемщики решают выкроить на ремонт — попросить (часто платно) оценочную компанию завысить стоимость жилья в оценочном отчете. Но в банках сидят не дураки. Помимо самой начинки, особенно вторичное жилье, банк тоже мониторит рынок в округе, площади, саму обстановку, и какой бы шикарный ремонт, например, в двушке в Гольяново или Выхино не был, объяснить, что эта квартира стоит столько же, сколько например, в Черемушках — не получится. Есть рынок.

Подача полного пакета документов может позволить уменьшить проценты по кредиту. Документы Для получения ипотеки существует перечень основных и также дополнительных документов.
Стоит обратить внимание на тот факт, что дополнительные документы для каждого банка есть свои, и обобщать их не стоит. В то время как перечень основных документов практически не меняется, несмотря на вид кредита или ипотеки, который вы планируете оформить.

Полезные советы при оформлении ипотеки Выбор программ. Выбирая банк и программу, следует обратить внимание на такие нюансы:

процентная ставка;
размер первоначального взноса;
параметры, снижающие процентные ставки;
условия досрочного погашения;
штрафные санкции при просрочке;
максимальный размер кредита;
сроки;
отзывы реальных людей, которые воспользовались услугами банка.

Выбор валюты.
В последнее время курс доллара постоянно растёт, поэтому если зарплату вы получаете в рублях, и ипотеку стоит брать в рублях. В противном случае для погашения кредита надо будет покупать валюту, которая дорожает с каждым месяцем.
В результате, взносы будут расти. Не переоценивайте свои возможности.

Кристина, здравствуйте! У каждого банка предусмотрены свои критерии требований к заемщикам по ипотечным кредитам. Тем не менее, существует ряд требований, которые являются обязательными во всех банках.

И тут возникает резонный вопрос. А можно ли обойтись без риэлтора при ипотеке, тем самым сэкономив достаточно приличную сумму. Чтобы ответить на этот вопрос, давайте разберем, а что собственно входит в услуги риэлторов:

подбор и показ жилья
подготовка документов для ипотечной сделки
анализ и сопровождение сделки, т.е.

Можно ли взять ипотеку больше стоимости квартиры Важно Минимальный первоначальный взнос установленный банком 10%. Внимание Соответственно, показывайте банку, что у вас есть 300 000, а 2 700 000 нужны в качестве заемных средств. Остальные 300 тысяч потратите на ремонт. Это лучше (и выгоднее), чем если бы внесли свои 600 тысяч в качестве первоначального взноса, взяли бы ипотеку на 2,4 млн, а потом дополнительно брали бы потребительский кредит на ремонт под 20-25% годовых.
Совет 6.

И ее достаточно, чтобы взять квартиру в ипотеку с ежемесячным платежом, который аналогичен уровню арендных ставок на подобное жилье. В этом случае можно оформить ипотеку и сдавать квартиру.

В последнее время курс доллара постоянно растёт, поэтому если зарплату вы получаете в рублях, и ипотеку стоит брать в рублях. В противном случае для погашения кредита надо будет покупать валюту, которая дорожает с каждым месяцем.

В результате, взносы будут расти. Не переоценивайте свои возможности. Накопил половину стоимости квартиры. брать ипотеку? Кто гарантировано (практически всегда) получает одобрение на получение ипотечного кредита:

большая официальная заработная плата
чистая кредитная история
большой первоначальный взнос
сумма запрашиваемого кредита невелика
есть ликвидное хорошее имущество (несколько квартир в вашей собственности, загородный дом будем гарантом выдачи кредита)

11 реальных советов по ипотеке Совет 1.

Ипотека на квартиру многие годы была достаточно спорным вопросом, в котором есть просто множество положительных и ряд отрицательных моментов. Говоря об ипотеке, не стоит отталкиваться только от вопросов положительных моментов, стоит также и учитывать возможные риски в данной сфере.

Перед тем как принимать решение приобретения жилплощади в кредит, либо решения вопроса, нужна ли ипотека на ремонт квартиры, стоит пересмотреть все положительные и отрицательные моменты данного варианта. Жилищное кредитование Для начала нужно пересмотреть плюсы и возможности, которые открывает ипотека:

Самый первый и главный момент ипотеки – это возможность не собирать длительный период времени финансы на собственное жилье.

После того как объект выбран, его будут тщательным образом проверять юристы банка. Это не должно быть аварийное или ветхое жилье, там не должны быть прописаны осужденные, отбывающие срок в местах лишения свободы.

Страхование В связи с тем, что до полного погашения долга по ипотеке, квартира находится в залоге у банка, требуется обязательное страхование приобретаемого объекта. В некоторых программах обязательным условием является страхование еще и собственной жизни, например, при оформлении ипотеки в Сбербанке на приобретение квартиры в новостройке.

Преимуществом перед другими банками является то, что в случае рождения ребенка или потери основного дохода можно получить отсрочку по выплате основного долга до трех лет. При этом проценты все равно нужно будет выплачивать.

оформленный законный брак;
первоначальный взнос от 10 до 15%;
одному из участников кредитования должно быть не больше 35 лет.

В таких ипотечных программах более мягкие условия:

процентные ставки от 10 до 13% годовых;
первоначальный взнос от 10 до 15%, зависит от количества детей;
возможность внесения в качестве первоначального взноса материнского капитала;
срок кредитования – до 30 лет;
не нужно искать поручителя.

Кроме Сбербанка, выгодные условия ипотечного кредитования для молодых семей предлагают ВТБ 24, ОТП, Газпромбанк, Россельхозбанк.

Три ситуации Рассмотрим три ситуации, в которых человек с накоплениями думает – взять ипотеку или не стоит.1. Снимаем жилье и копим на свою квартиру на вторичке У вас есть накопления, но их хватает только на половину квартиры.

Если покупать квартиру в новостройке нужно дополнительно делать капитальный ремонт. Можно ли взять ипотечный кредит больше стоимости жилья, чтобы его хватило и на покупку и на ремонт?

Или для этого отдельно брать кредит?

Нет, нельзя. Официально.

Понимаете ли, ипотечные продукты сегодня с 0% стартового взноса — большая редкость, в основном требуют 15-20% входа, а чтобы дали еще больше, чем стоимость желаемого имущества, это как говорилось в той рекламе, фантастика, сынок.

Обычная практика — это 80 проуентов от стоимости жилья по данным оценочной компании. И вот тут ушлые заемщики решают выкроить на ремонт — попросить (часто платно) оценочную компанию завысить стоимость жилья в оценочном отчете. Но в банках сидят не дураки. Помимо самой начинки, особенно вторичное жилье, банк тоже мониторит рынок в округе, площади, саму обстановку, и какой бы шикарный ремонт, например, в двушке в Гольяново или Выхино не был, объяснить, что эта квартира стоит столько же, сколько например, в Черемушках — не получится. Есть рынок. И банк готов выдать денег с учетом вашего первого взноса объективно, а не чтобы ставить вам платеж за все жилье. Понимаете ли, это их работа — зарабатывать денег так, чтобы это было всегда застраховано будущей прибылью — ваше жилье, если вы перестанете платить, будут реализовывать, и банку нужно будет вернуть свое в этом, 80%-ном размере, на 100% не пойдет ни один нормальный банк. Эта двадцатипроцентная дельта — и есть гарантия возврата хотя бы этих денег, жилье нужно будет реализовывать по суду, если вы сами не найдете и не приведете покупателя, готового выплатить вашу ипотеку. Реализовываться будет квартира по ЛИКВИДАЦИОННОЙ стоимости, а не по рыночной — банку нужно ее ГАРАНТИРОВАННО себе вернуть.

Поэтому «нечаянная радость», когда заемщику, например, готовы одобрить 6 миллионов на двушку в Выхино, а он найдет за 5 и радостно начнет выбирать плитку на оставшиеся деньги — увы, не прокатит. Банк оценивает помимо дохода заемщика сам объект и как он его потом будет скидывать. Ну хорошо, говоря прилично, реализовывать. И одобренная сумма быстренько превращается в 5,4 миллиона конкретно на эту квартиру.

Так что умные люди берут одновременно два кредита — но неосторожность может помешать и вы получите отказ и в потребе, и в ипотеке.

Это актуально не только для новостроек, которые часто продаются с черновой отделкой и изначально требуют значительных дополнительных вложений сразу после приобретения. Вторичка также нередко продается в плачевном состоянии, и новым собственникам приходится выкладывать до 20% от стоимости квартиры, чтобы привести жилье в порядок. После оформления сделки может потребоваться покупка бытовой техники, мебели и других необходимых предметов быта. Многие заемщики с радостью взяли бы у банка сумму большую, чем предлагает кредитор. Как совместить собственные интересы и обойти ограничения банка по сумме займа, расскажем далее.

Когда заемщик приходит в банк за ипотекой и обеспечением по кредиту выступает только залоговое жилье, сумма кредита не может превысить оценочную стоимость квартиры. Банк берет деньги для выдачи кредитов населению в Центробанке под процент. Центробанк требует от банка, чтобы ипотека была обеспечена недвижимостью, которая по стоимости перекрывает размер займа. Ипотека — многолетний заем, который связан с большим количеством рисков, поэтому кредиторы страхуются максимально.

Взять ипотеку больше стоимости квартиры

Банк не может рисковать, выдавая клиентам деньги без обеспечения. Единственно возможный вариант — поискать варианты займа с минимальным стартовым взносом или без него. Варианты решения проблемы:

квартира в строящемся доме от девелопера при оформлении ипотеки в определенном банке;
льготные ипотечные программы с господдержкой с нулевым первоначальным взносом;
субсидии от государства для определенных категорий граждан на погашение первоначального взноса.

Перечисленные варианты доступны не всем. Поэтому предстоящие расходы лучше просчитывать заранее.

Определение максимально возможной суммы кредита происходит в несколько этапов:

расчет суммы займа исходя из уровня дохода и срока, который выбрал заемщик;
определение оценочной стоимости недвижимости;
окончательный расчет суммы с учетом наличия средств на первоначальный взнос по кредиту.

На каждом этапе могут возникнуть сложности. Однако при правильном подходе их можно решить с минимальными затратами:

если у заемщика не хватает дохода для оформления ипотеки на нужную сумму, банк может предложить продлить срок кредита на несколько лет. На подобное предложение стоит согласиться: несмотря на перспективу переплаты по процентам, всегда можно произвести досрочное частичное или полное погашение ипотеки;
когда квартира оценена дешевле, чем рассчитывал покупатель, можно поискать другой вариант недвижимости с учетом своих потребностей;
если окончательной суммы, которую предлагает банк, недостаточно для реализации планов по покупке жилья, можно обратиться в другую кредитную организацию.

Размер кредита зависит не только от дохода потенциального покупателя жилья, но и от оценочной стоимости объекта ипотеки. Когда покупатель ищет подходящую недвижимость, он сталкивается с рыночной стоимостью квартир. Суммы, которые продавцы просят за свое жилье, не всегда совпадают с оценочной стоимостью. Многое зависит от баланса спроса и предложения на рынке в конкретный момент времени в определенном районе. Например, при отсутствии спроса продавцам приходится снижать цену на 5-15%, чтобы привлечь потенциальных покупателей. В столичных регионах, где жилье пользуется стабильным спросом, расценки на квадратные метры завышены. В Москве и Санкт-Петербурге баланс спроса и предложения играет на руку продавцам. Цены на жилье в столицах растут быстрее, чем в среднем по России.

Рассчет стоимости

Оценочную стоимость определяет профессиональный оценщик, аккредитованный ипотечным банком. Вычисления проводятся на основе следующих показателей:

кадастровая стоимость объекта;
рыночная востребованность объекта;
реальное состояние недвижимости;
наличие обременений (неузаконенные перепланировки).

Оценщик сперва изучает документацию по объекту недвижимости, потом выезжает на место и осматривает объект. В процессе осмотра специалист делает необходимые фотографии, уточняет работоспособность инженерных и прочих коммуникаций. Оплату услуг оценщика производит заемщик, в редких случаях эти расходы на себя берет продавец квартиры. В результате работы оценщика заказчик получает документ об оценке, где содержится всестороннее описание квартиры и заключение об оценочной стоимости объекта с обоснованием.

На основе данного документа ипотечный банк проводит собственный расчет стоимости недвижимого объекта. Банковская корректировка делается для того, чтобы избежать мошеннических схем и снизить риски на выдачу займов под квартиру с искусственно завышенной стоимостью. Если заемщик рассчитывал взять ипотеку на 2 миллиона, а квартира оценена в полтора, он не сможет получить одобрение от банка. Также не приветствуется попытка занизить реальную цену жилья, в том числе указание неполной стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Однако о подобных договоренностях между продавцом и покупателем банк узнает не всегда.

Когда часть ипотеки погашена, можно подать заявку о рефинансировании с увеличением суммы займа. Для этого потребуется подтвердить наличие достаточного дохода и произвести перерасчет графика платежей. Если первоначальный кредитор готов заключить дополнительное соглашение к договору об ипотеке, обращение в другой банк может не потребоваться. Если процент по займу снижается в результате рефинансирования, клиент в любом случае получит экономию денег на ежемесячных платежах.
Если доход заемщика за время выплаты ипотеки увеличился, можно договориться с банком на увеличение суммы и доначисление средств по кредиту с изменением графика платежей.
Ищите варианты кредитования с максимально низким первоначальным взносом. Если у вас имеются накопления на 20% от стоимости жилья, выбирайте ипотеку с минимальным взносом в 10%. Оставшиеся деньги пойдут на ремонт, покупку техники, мебели и другие сопутствующие расходы.
Если нет желания заниматься переоформлением документов по уже имеющейся ипотеке, можно взять потребительский кредит или заем на неотложные нужды. Стоит учитывать, что имеющегося дохода должно хватать на погашение всех долговых обязательств.

Как получить больше?

Не следует рассматривать введение нового созаемщика в уже существующий договор ипотеки как способ получить от банка дополнительные деньги. Такое возможно только при наличии уважительных обстоятельств (недееспособность заемщика, семейные трудности, потеря работы). По крайней мере топовые банки неохотно идут на эту процедуру.

Несколько проверенных методов, которые помогут уменьшить кредитную нагрузку и быстрее погасить жилищный кредит:

Налоговый вычет. Когда вы получаете официальный доход и платите 13% государству в виде налогов, при покупке недвижимости в ипотеку вы имеете право получить эти деньги назад. Сумма вычета для квартир, приобретенных после 1 января 2014 года, составляет до 260 000 рублей на объект стоимостью до 2 миллионов рублей. При этом на ипотечных процентах можно сэкономить до 390 000 рублей (при сумме процентов до 3 миллионов рублей). Благодаря законодательным изменениям вычет можно разбить на несколько объектов, а супруги и созаемщики могут объединить свои права на льготу и получить кэшбэк до 520 000 рублей с жилья стоимостью в 4 миллиона рублей (при условии, что супруги ранее не использовали право на вычет и имеют официальную зарплату).
При досрочном погашении можно потребовать от банка перерасчета процентов по уже выплаченному кредиту и возвращения излишне уплаченной заемщиком суммы. Иногда банк соглашается сделать перерасчет после подачи соответствующего заявления. Если банк отвечает на заявление о перерасчете отказом, заемщикам приходится обращаться в суд. Наиболее ощутим данный вид экономии при досрочном погашении ипотеки в первые годы выплаты займа, когда на погашение процентов уходит львиная доля ежемесячных платежей.
Когда вы полностью гасите ипотеку, а срок ранее оплаченной страховки еще не закончился, можно получить часть суммы за неиспользованный срок страхования. Для этого необходимо получить в банке документы о полном погашении ипотеки и написать заявление в страховую компанию о возврате средств. Однако если вы приобретали комплексную страховку при оформлении кредита, вполне возможно, что в условии договора страхования такая возможность отсутствует

Эффективную помощь в получении максимально возможного кредита на жилье и сопутствующие расходы вам окажет ипотечный брокер. Специалист поможет рассчитать сумму, получить одобрение и оформить договор с минимальной процентной ставкой, низким первоначальным взносом или совсем без него.