В назначенное время продавец и заемщик приходят в банк для составления и подписания следующих документов:
- кредитный договор;
- соглашение о предоставлении залога;
- договор купли-продажи на квартиру;
- акт приема-передачи (если это необходимо банку);
- соглашение о страховании.
Дальше продавцу выдаются деньги посредством их размещения в депозитарной ячейке банка. На этом отношения с ним считаются завершенными. Покупателю остается зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Однако полноправным владельцем недвижимости он становится только после выплаты кредита и снятия обременения с имущества. Это предоставит возможность продать, обменять, подарить и сдавать квартиру без согласия кредитора. Нюансы сделки Составляя ипотечный договор, необходимо внимательно читать все прописанные условия владения.
Что это значит? Если вы уже примерно знаете какая сумма вам будет нужна, зайдите в ипотечный калькулятор и проанализируйте на какой срок вам лучше взять кредит 10, 15, 20 или 30 лет. В первую очередь определите, какой ежемесячный платеж вам под силу.
Пример. Вам нужен кредит 2 000 000 рублей под 12% рублей. Вот как выглядит ваш ежемесячный платеж при различных сроках кредитования.
Требования к заемщику Для получения ипотечного кредита заемщик обязан отвечать характеристикам определенным законодательством и требованиями банковской системы, как с юридической, так и с гражданской точки зрения. В соответствии с законом Российской Федерации заемщиком может стать любой гражданин страны.
Банки, основываясь на правовых нормах и руководствуясь экономической целесообразностью предоставления займов, выдвигают заемщикам ряд требований, которые практически идентичны для разных организаций. Возраст Для заемщиков действуют возрастные ограничения:
- кредит может быть оформлен на гражданина достигшего 18 лет;
- лицам старшего возраста могут отказать в предоставлении заемных средств, если их возраст превышает 65 лет.
В некоторых банках эта планка снижена до 60 лет для мужчин и 55 для женщин, то и есть до момента достижения пенсионного возраста.
Ваша цель максимально оптимизировать срок кредита, чтобы не платить лишние деньги в течении дополнительных лет из-за небольшой разницы ежемесячных платежей. Совет 8. Быть в курсе цен на жилье Перед тем как заключать сделку, нужно ориентироваться в ценах на недвижимость, чтобы не купить квартиру по завышенной цене, запрашиваемой продавцом.
Лучше просмотреть несколько заинтересовавших вас квартир и узнать что входит в цену квартиры: нужен ли ремонт, удобство и близость к магазинам, дорогам, школам, детским садам, год постройки, этажность, вид из окна. И только после этого, когда у вас сложится примерная ситуация на рынке недвижимости — ищем квартиру по оптимальной цене. Совет 9. Покупай ликвидное Покупая квартиру, старайтесь избегать объектов, которые в дальнейшем будет трудно продать. Даже если вы и не планируете этого в данный момент.
Финансовые учреждения на первый взгляд предлагают идентичные условия. Но при детальном рассмотрении выявляются качественные отличия, которые повлияют:
- на сумму кредита;
- на величину процентов по займу.
Как это выгодно сделать? При рассмотрении предложений различных банков любой потенциальный клиент ищет выгоду, именно поэтому существует конкуренция на финансовом рынке. Анализ существующих ипотечных портфелей свидетельствует о том, что:
- банки выдают кредиты под различные проценты, которые незначительно отличаются;
- удерживают различные комиссии, как при выдаче, так и в процессе обслуживания;
- используют различные схемы погашения.
Совокупность этих факторов отличает предложения банков, но основным и решающим является минимальный первоначальный взнос, который финансовые учреждения требуют в качестве старта при покупке жилья.
По мере уменьшения ссудной задолженности уменьшается и размер страховой премии. Если заемщик отказывается от дополнительного страхования, то тарифная ставка повышается на 1-2%, и уменьшаются шансы на одобрение заявки. Выбрать страховую компанию клиент банка может самостоятельно, но чаще такая возможность не предоставляется, поскольку банки сотрудничают с конкретными компаниями, получая определенный доход от привлечения новых клиентов. Оформление ипотеки – это длительный и трудоемкий процесс, требующий грамотного подхода. Если знать нюансы и правила подхода к сделке, то можно ощутить выгоду от оформления кредита.
В моей жизни было 2 ипотечных кредита и в обоих случаях я прекрасно обходился без риэлтора. Почему? Да потому что, все что делает риэлтор, в данном случае можно сделать самому. Допустим подбор жилья. В каждом городе есть сайты по продаже недвижимости. Вы сами вполне прекрасно можете найти и посмотреть все интересующие варианты. Причем все варианты, а не те, что может предложить вам ваш риэлтор. Подготовка документов. Взять справки из БТИ, заказать оценку квартиры и прочие — также можно самому. Все остальное делает ваш банк, у которого вы берете кредит: договор купли-продажи. Проверка юридической чистоты и сопровождение сделки. Здесь также все проверяется банком. И причем довольно досконально. Ведь банк, как кредитор, в первую очередь заинтересован в том, чтобы в дальнейшем не было никаких проблем с квартирой, т.к. она остается в у него в залоге до полной выплаты кредита.
И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей. Для получения ипотечного кредита, а вернее для рассмотрения банком вашей заявки, вам понадобятся всего несколько документов:
После одобрения можно приступать к поиску жилья. На это вам дается обычно 3 — 4 месяца. Если не уложитесь в этот срок, то нужно пройти процедуру одобрения кредита заново.
В некоторых организациях есть программы для разных слоёв населения. Например, во многих банках предусмотрена льготная программа для своих сотрудников.
Второе, чему дают оценку банковские сотрудники при принятии решения об одобрении кредитования – кредитная история. Если человек брал кредиты и платил не вовремя, имеет неоплаченные штрафы, в ипотеке может быть отказано.
Также отрицательное решение банки могут принять и при отсутствии кредитной истории. В этой ситуации клиент – темная лошадка. Рекомендуется взять в кредит недорогую вещь и выплатить заём раньше срока окончания.
Некоторые коммерческие банки требуют наличие благоустроенной квартиры, которая будет служить залогом. При этом нужна оценка данного предмета недвижимости с указанием и кадастровой, и рыночной цены.
На данный момент у нас с молодым человеком имеется непогашенный кредит в 250тр.(каждый месяц вносим необходимую сумму, без задержек). В ближайшее время хотим расписаться и брать ипотеку. Несколько вопросов: можно ли в банке взять ипотеку на сумму большую, чем стоимость самой квартиры, и погасить кредит? Есть ли возможность взять ипотеку, если будущему супругу 23, а мне 20? (Ипотека только с 21 года во многих банках). Спасибо.
Ответы юристов ( 4 )
- 8,3 рейтинг
- 1638 отзывов
Несколько вопросов: можно ли в банке взять ипотеку на сумму большую, чем стоимость самой квартиры, и погасить кредит
Нет, ипотека, это целевой кредит на приобретение жилья, соответственно цена объекта должна состоять из первоначального взноса + суммы кредита.
Есть ли возможность взять ипотеку, если будущему супругу 23, а мне 20? (Ипотека только с 21 года во многих банках)
Только если найдите Банк, у которого требования к Заемщику позволяют такой возраст.
Шелковая Наталья Николаевна
Здравствуйте Кристина. На все ваши вопросы один ответ: да это возможно. В действующем законодательстве нет ограничений ни по размеру кредита ни по возрасту его получения (естественно начиная с совершеннолетия). Эти ограничения по выдаче кредита может вводить банк по своему усмотрению, исходя из оценок им рисков выдачи кредита. Удачи
- 7,0 рейтинг
- 2556 отзывов эксперт
У каждого банка предусмотрены свои критерии требований к заемщикам по ипотечным кредитам. Тем не менее, существует ряд требований, которые являются обязательными во всех банках.
Во-первых, это наличие гражданства РФ и возраст заемщика — не менее 21 года на момент предоставления кредита.
Во-вторых, трудовой стаж. Как правило, он должен составлять не менее полугода на текущем месте работы и не менее одного года общего стажа за последние пять лет.
И третье требование — это привлечение созаемщиков по кредитному договору. Созаемщиками могут быть физические лица, чей доход учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг титульного заемщика привлекается в созаемщики в обязательном порядке вне зависимости от его возраста и платежеспособности. К исключению относится наличие брачного договора — в этом случае супруг привлекается в качестве созаемщика по желанию.
Иногда даже при наличии всех требований, предъявляемых банком к клиентам по ипотечным кредитам, возможен отказ в заключении кредитного договора. Банки ссылаются в этих случаях на свое право не объяснять клиенту причины отказа. Но предположительно это может быть отрицательная кредитная история, поручительство по проблемным кредитам, наличие долговых обязательств и другие причины.
Этот вопрос сегодня мучает немало людей. Попытаемся дать на него развернутый ответ. Если человек хочет взять сумму большую, нежели стоимость квартиры, это наверняка вызовет подозрения банка. Менеджеры будут настаивать на оценке жилплощади независимыми оценщиками. Хотя формально эти эксперты считаются независимыми, они аккредитованы банком.
Можно смело сказать, что легкие времена остались позади. Оценщик не может самостоятельно завысить цену квартиры. Собственно, оценка без банка практически не нужна ни продавцам, ни тем более покупателям. При этом, оценщиком банка быть весьма почетно, так как у подобных компаний всегда имеется постоянный поток клиентов.
Также следует сказать, что во многих банковских организациях, имеются специалисты, которые внимательно проверяют правильность оценки. То есть люди, контролирующие оценку независимых экспертов. Ко всему прочему, квартира имеется в рекламе. Специалисты по оценке видят рекламное объявление. При этом невозможно объяснить, почему квартира, которая рекламируется за определенную сумму, вдруг продается за иную.
Однако, банки предоставляют ипотечный кредит не только для покупки жилья, но и для других нужд. Например, для ремонта квартиры. Также стоит сказать, что каждый конкретный случай решается сугубо индивидуально. Вполне возможно, что для решения ситуации, следует переговорить с менеджерами банками. А еще лучше обратиться к компетентным специалистам, которые помогут подробно разобрать ситуацию и прийти к наиболее приемлемому решению.