Если человек по натуре не горожанин, ему не по сердцу жить в городской квартире. Для такой категории людей нет ничего милее, чем размеренная жизнь в собственном доме, да ещё с возможностью разбить у дома лужайку или распланировать огородик. Ипотека на дом с земельным участком это единственный выход для семьи стать владельцем особняка, если пока нет возможности оплатить его стоимость целиком. Но при принятии решения – брать ли ипотеку, нужно взвесить все за и против, как и удостовериться в том, что долг банку вы вернёте.
Под покупку квартиры банки выдают ипотечные кредиты при условии наличия у клиента первого взноса в размере 10-15 процентов от цены жилья, что же касается загородной недвижимости, то требования тут строже.
Первоначальный взнос в ипотеку на дом за городом может достигать трети стоимости жилья. В Сбербанке, например, потребуют внести аванс в размере четверти цены дома, при этом ставка по ипотеке установлена сейчас в размере 13%.
Если воспользоваться кредитным калькулятором, то при стоимости дома в два миллиона и при условии, что вы внесёте полмиллиона задатка, вернуть через 20 лет придётся три миллиона (при ставке 13%). А это значит, что вы вернёте банку в два раза больше денег, чем брали.
При этом следует учитывать, что ипотеку на строительство дома, а не на покупку готового, банки вам выдадут только под залог какой-нибудь другой недвижимости.
На сегодня с учётом того, что спрос на покупку особняков и таунхаусов растёт, банки разрабатывают и совершенствуют программы кредитования под такое жильё, поэтому можно надеяться, что кредитные сделки вскоре приобретут более адекватный формат.
Если вы собираетесь приобретать только землю в ипотеку, оформление кредита займёт больше времени, чем оформление ипотеки на жильё. Ведь пока долг перед кредитором не погашен, жильё останется в залоге. Не станет возможности платить по долгам – кредитор имеет право продать дом и вернуть тем самым своё. Но с землёй всё сложнее.
Банк перед выдачей вам кредита должен удостовериться, что вложенные в ваш участок деньги вернутся. А поэтому нанимаются специалисты-оценщики, которые и оценят стоимость участка. А тем временем цена земли зависит от многих факторов:
- степень плодородия почвы на участке;
- удалённость от областного или районного центра;
- покупательский спрос на землю в этом регионе;
- наличие рядом с участком промышленных предприятий и автомагистралей;
- наличие инфраструктуры.
Если цену на участок банк признает адекватной и будет уверен, что в случае вашей неплатёжеспособности, землю можно будет продать без проблем, скорее всего, ипотеку одобрят. Но выдают кредиты далеко не всем! Обязательные требования к заёмщикам таковы:
- российское гражданство;
- возраст (в большинстве банков выдают кредиты клиентам в возрасте от 23 до 55 лет);
- стабильный доход (позволяющий не только гасить долг, но и содержать имеющихся иждивенцев);
- хорошая кредитная история.
Чтобы получить кредит на землю, нужно учесть ещё немаловажный нюанс: участок должен стоять на кадастровом учёте и право собственности продавца на него должно быть зарегистрировано. Это узнать легко:
Обычно процентную ставку по ипотеке на строительство банки завышают, 
ведь жильё-то ещё не построено, и нет гарантии, что оно вообще построится. По этой же причине, в случае одобрения кредита, банк может навязать свои условия:
- дом будет строить по договору с вами застройщик, предложенный банком;
- процесс строительства поэтапно будут контролировать кредитные инспекторы (чтобы удостовериться, что деньги банка тратятся именно на строительство).
Кредит под залог земли – вовсе не миф, если вы обладаете всеми положительными качествами заёмщика. Такая ипотека выдаётся с учётом факторов:
- ваши финансовые возможности;
- наличие поручителей;
- масштабы строительства.
Документы в банк при этом понадобятся такие:
- стандартные документы заёмщика (паспорт, справка о зарплате, справки поручителей, если нужно);
- документы на землю (выписка из ГКН, кадастровый паспорт, свидетельство о собственности);
- документы для дополнительного залога (чем больше залог – тем лучше, но не стоит закладывать всё, что имеете – очень рискованно);
- любые проекты дома, эскизы, детали строительства;
- документы о первоначальном взносе (выписка из банка, чеки на покупку материалов, акты выполненных работ с договорами и т.п.).
Практика выдачи такого кредита уже есть, поэтому приведём одну из схем того, кто брал ипотеку в Сбербанке:
- под залог земли выдали кредит на строительство под 14%;
- сам кредит был поделен на две части;
- выдана первая часть;
- после того, как сумма израсходована и предоставлены все отчётные документы (чеки, договор подряда, акты выполненных работ), переведена вторая часть кредита;
- был привлечён один созаёмщик;
- в качестве залога предоставлено свидетельство на землю.
Кстати говоря, первоначальный взнос по кредиту может быть подтверждён чеками на покупку стройматериалов и на оплату строителям за последние полтора года .
При этом в ипотечном договоре предусматривалось, что дом должен быть построен за 3 года, после чего он должен быть застрахован и передан под залог банку. Передача дома под залог уменьшила ставку по кредиту на 1%.
- что кредитуется (в нашем случае – дом или его строительство);
- стоимость кредита;
- график платежей;
- срок кредита.
Договор по закону обязательно регистрируется в Росреестре, поэтому деньги вы получите только после регистрации, когда действие договора вступит в законную силу. Вместе с кредитным договором вы подпишете ещё и договор залога на землю, который также регистрируется в Росреестре.
После регистрации договоров на вашем свидетельстве на землю будет стоять отметка об обременении залогом.
Если вам уже одобрена ипотека на дом с земельным участком, можно несколько смягчить финансовые проблемы:
- материнским капиталом можно оплатить первый взнос или часть долга;
- можно отсрочить выплату основного долга, платя только проценты по ипотеке (но не дольше, чем на три года).
Также нужно иметь в виду, что строить дома можно только на том участке, который предназначен для ИЖС , но ни как не на сельхозземлях или в лесу.
Перед оформлением ипотеки проконсультируйтесь в каждом из банков об условиях кредита, ведь информация меняется довольно быстро.