За ипотекой на новостройку идти можно в банк или к строительной компании. Про оформление кредита в банке и так все ясно, а мы разберемся, чем привлекательна ипотека от застройщика, доступна ли она, насколько выгодна, как оформить и на чем удастся сэкономить при покупке в кредит жилья через строительную компанию.
Покупать жилье с помощью банка – привычное решение. Выбор при этом стоит обычно между жилплощадью на вторичном рынке в устоявшемся старом фонде и новостройками, в микрорайонах, которые еще полностью не готовы и не заселены.
Готовое жилье не так выгодно приобретать, как строящееся. Ипотека на новостройку выдается на более привлекательных условиях. Особенно, если вы выбрали квартиру в том доме, что возводит партнер банка – строительная компания, уже им проверенная и аккредитованная. Тогда и первоначальный взнос небольшой, и ставки низкие, и другие условия вполне лояльные.
Есть два варианта поиска подходящей квартиры:
- Прийти в подходящий банк и рассмотреть список его партнеров-застройщиков, чтобы выбирать из тех квартир, что есть.
- Сначала найти желаемое место для жизни и подыскать там квартиру, обратиться к застройщику напрямую, а он уже даст перечень банков, с которыми налажено сотрудничество.
Для каждого клиента выбор индивидуален: у вас могут быть хорошие отношения с одним кредитным учреждением, к примеру, вы зарплатный клиент Сбербанка, поэтому лучше будет искать жилье у его партнеров. Вы получите список жилых комплексов и уже по нему будете определяться, где лучше купить квартиру.
Но если вам уже нравится определенный микрорайон и жилой комплекс, там удобно расположены дома, есть вся инфраструктура, цены вполне адекватные и планировка комфортная, то лучше обращаться к самому застройщику и смотреть, в какие банки он рекомендует пойти, чтобы оформить ипотеку на квартиру именно в этом доме.
Кстати, иногда сама строительная компания готова пойти навстречу клиентам и оформить сделку с оплатой в рассрочку. Тогда вам вовсе не придется идти в банк за деньгами – будете рассчитываться с застройщиком без посредников.
У вас больше свободы в выборе условий кредитования, если сначала вы идете к застройщику, а не в банк. Компания, продающая квартиры в новом доме, может предложить несколько вариантов оплаты своим клиентам:
- Оплата полной стоимости квартиры при сделке.
- Внесение предоплаты на этапе заключения договора долевого участия и оплата второго взноса уже после сдачи дома в эксплуатацию.
- Составление графика расчетов и оплата стоимости жилья в рассрочку.
- Обращение к банку-партнеру за ипотечным кредитом.
Если у вас недостаточно собственных средств здесь и сейчас, то при оформлении ипотеки напрямую через застройщика можно воспользоваться отсрочкой платежа и в целом получить льготы по расчетам с банком.
Для застройщика выгода такой сделки в том, что он получает гарантированную продажу квартиры, может взять предоплату, а остальное получить позже. Для покупателя это возможность зафиксировать цену на низком уровне – ведь чем ближе новостройка к сдаче, тем она дороже – и постепенно расплатиться за жилье.
Если вы предпочли обратиться к банку-партнеру строительной компании, то можете воспользоваться ипотекой с лояльными условиями. Есть множество преимуществ такой сделки по сравнению с самостоятельным обращением в банк.
- Минимум формальностей. Основные вопросы с банком-партнером застройщик уже решил оптом – он предоставил все необходимые документы на недвижимость, поэтому вам останется не так много формальностей: вы должны будете собрать только документы на себя, подтвердить свое место работы и уровень доходов.
- Меньше суеты. Общение с банком на себя почти полностью возьмет представитель компании, продающей недвижимость. Вам самостоятельно не придется беспокоиться о встречах, документах, переговорах, регистрации ипотеки, оформлении других бумаг.
- Не нужно проводить оценку недвижимости. Все согласования предмета ипотеки будут на застройщике, он и предоставит нужные сведения о стоимости объекта в банк, вам не придется оплачивать услуги независимого оценщика.
- Срок рассмотрения заявки сокращается. Благодаря тому, что продавец жилья уже знаком банку, период общения по вопросам кредитования существенно сокращается. В течение 2–5 дней после того, как вы принесете документы о себе в банк, будет принято окончательное решение. Обычно вся процедура занимает пару недель, не меньше.
- Высокий процент одобрения заявок. При таких сделках вероятность получения положительного решения больше, так как застройщик готов брать на себя повышенный риск и предоставляет клиентам определенные льготы. Банк поэтому одобряет 8 из 10 заявок, иногда невзирая на испорченную кредитную историю или «серый» доход заявителя.
- Уменьшение первоначального взноса. Нередко по партнерским ипотечным программам доступна покупка жилья с уменьшенным первоначальным взносом. Застройщик и банк между собой добиваются определенных договоренностей, а клиенты получают шанс купить квартиру или дом, внеся не 20–25% от стоимости жилья, а всего 10–15%. Иногда еще меньше. Вплоть до того, что первоначальный взнос вовсе не требуется. Но все зависит от условий конкретной программы.
- Меньше требований к заемщику. В целом при оформлении ипотеки в банке-партнере застройщика список требований к заявителю может оказаться минимальным. Иногда есть послабления по возрасту клиентов и кредит выдается всем совершеннолетним с 18 до 65–70 лет, иногда – заявки принимаются даже от тех, кто не имеет официального трудоустройства. Получить при этом деньги проще, чем при стандартном обращении в банк.
- Скидка на проценты. Еще одна отличительная особенность такой сделки – шанс на получение скидки. Обычно банк-партнер при покупке вами квартиры от застройщика может снизить ставку на 0,5-1-процентный пункт. При средней базовой ставке в 9–10% годовых – это значительный дисконт и хорошая экономия.
Ипотека в рассрочку от застройщика – еще более выгодное предложение, так как не придется уплачивать проценты банку и нести другие расходы на обслуживание кредита. Вы заключаете договор займа со строительной компанией и рассчитываетесь исключительно с ней по индивидуальному графику.
Но вот только рассрочка не позволяет надолго растягивать платежи – рассчитаться при такой покупке полностью предлагается обычно за 2–3 года, реже – за 5 лет. Если ваш семейный доход позволяет это сделать, то без раздумий выбирайте рассрочку от застройщика – сэкономите на переплате и получите собственное жилье без посредников.
Еще важно, что застройщик не будет требовать официального подтверждения трудоустройства и доходов, изучать справки о зарплате и проверять кредитную историю. Поэтому рассрочка окажется доступней, чем стандартный банковский кредит.
В большинстве случаев именно обращение за ипотекой напрямую к застройщику позволит приобрести недвижимость на выгодных условиях. Исключения есть, но чаще именно сделка через строительную компанию поможет купить квадратные метры со скидкой и льготными параметрами.
На фоне интереса к предыдущему моему посту про ипотеку и кучу вопросов по процедуре оформления, расскажу, как я брала ипотеку (воспользовалась электронной регистрацией сделки в Сбербанке)
Скажу сразу — пост не рекламный, в сбере (и других банках) я не работаю, равно как и в сфере недвижимости.
Вводные данные (действительны для большинства банков): чтобы вам была одобрена ипотека, вы должны соответствовать минимальным условиям: возраст не менее 21 (и не более 65 на момент окончания выплат), трудоустроены официально, на последнем месте работаете не менее полугода, общий стаж не менее 1 года. Зарплата белая (либо белый оклад + премия, облагаемая НДФЛ).
Как я уже и писала, у меня были такие стартовые условияя: год работы по трудовой, 24 года, оклад 30 тысяч + 15 тысяч премия (это уже с учётом ндфл). Кредитной истории нет, имущества/недвижимости в собственности нет (хаха, нечего с меня брать!), образование среднее.
1. Выберем ЖК и застройщика. При выборе застройщика я руководствовалась следющими параметрами:
— количество сданных ЖК (некоторые крупные застройщики успели уже сдать около 20-30 ЖК)
— сдавал ли застройщик дома в срок
— наличие судебных тяжб с дольщиками
Таким образом, я отсеяла огромное количество застройщиков (включая очень известные в Петербурге Норманн, Дальпитерстрой, ЛидерГрупп, ЦДС — не в обиду дольщикам и собственникам жилья у этих застройщиков). Осталось 7 застройщиков, 4 из которых сразу отсеялись из-за высокой цены (свыше 85000/метр). В итоге, у меня был выбор из 6 ЖК у 3 застройщиков. Здесь я уже расслабилась и позволила себе выбирать ЖК по планировке, месторасположению, качеству отделки от застройщика, да и вообще, по принципу нравится/не нравится. Конкретно выбор застройщика описывать не буду, подробнее о том, как я выбирала — в предыдущем посте).
2.5 Очень важный пункт
Следует понимать, что ипотеку на конкретный ЖК можно взять не в каждом банке. При выборе банка и ЖК следует об этом помнить. На сайтах застройщиков вывешен список банков, у которых можно взять ипотеку на выбранный ЖК.
3. Изучение условий ипотечного кредитования у разных банков.
У некоторых банков есть очень выгодные условия — например, в Сбере или в Донхлеббанке можно взять ипотеку под 8%. Условия 8% ипотеки для Сбера: вы берёте в ипотеку квартиру в новостройке из списка сбера (можно посмотреть на сайте domclick.ru) и срок выплаты не должен превышать 7 лет. Если соблюсти ещё некоторые условия — получать зарплату на карту сбера + совершить регистрацию ипотечного договора в электронном виде, то ставка по ипотеке будет всего 7.4%
У сбербанка большой выбор новостроек по этой акции — есть и крупные надёжные застройщики, и квартиры в области, и квартиры в городе, и с отделкой, и с подготовкой под чистовую. Короч, есть из чего выбрать 🙂
В среднем, в банках сейчас ставка 10-10,7%
4.НЕОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ пункт, но желательный. Как мы увидели, у некоторых банков есть привлекательные условия (в среднем, -0,5%) для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на карту банка. Чтобы стать зарплатным клиентом банка, вам нужно:
— открыть карточку в этом банке;
— принести реквизиты карты в бухгалтерию вашей организации (по ТК РФ, вы вправе получать запралту на карту того банка, который вам удобнее. Все расходы, связанные с комиссиями за перечисление, несёт работодатель)
5. Выбрали ЖК — теперь оформляем документы для банка
Если вы последовали совету из пункта 4 — порадую, беготня с документами обойдёт вас стороной; например, для получения одобрения ипотеки в сбере требуется либо нижеописанный ворох документов, либо получать зарплату на карту в течение как минимум 3 месяцев; в случае последнего никаких документов, кроме паспорта-инн-пенсионника, вам не понадобится.
Для тех, кто не стал зарплатным клиентом банка. Вам понадобится: заверенная копия каждой страницы трудовой (берётся в отделе кадров — так и скажите «мне для кредита»), справка 2-ндфл (в бухгалтерии), копия паспорта, копия пенсионника и ИНН. Для того, чтобы собрать эти документы, придётся немного потрудится и зайти в отдел кадров и бухгалтерию; а вот подать эти документы можно в электронном виде (некоторые банки, например, сбер, это позволяют).
Регистрируетесь на сайте банка, подаёте заявку на ипотеку, загружаете документы и ждёте одобрения заявки на ипотеку.
5. Та-дам! 3-5 дней — и вам приходит волшебное уведомление об одобрении ипотеки на телефон/почту. Вам одобряют определённый лимит, и теперь можно писать застройщику и выбирать квартиру.
Почему я сначала получила одобрение ипотеки, и лишь потом выбирала квартиру?
Я не знала, какой лимит мне одобрит банк; вначале я молилась о том, чтобы мне одобрили хотя бы 1,8 миллиона, чтобы взять самую занюханную студию. В итоге, сбербанк при моих ежемесячных доходах одобряет лимит в 3,9млн — мне вполне хватает на хорошую однушку с ремонтом!
Итак, пишем застройщику, выбираем конкретную квартиру и просим выслать нам заполненный ДДУ.
6. Показываем ДДУ юристу. Уже писала о том, что в ДДУ бывает много подводных камней. Для примера, кабальные пункты из ДДУ некоторых застройщиков:
— Подключение горячей воды в течение полугода после ввода дома в эксплуатацию, застройщик Норманн (есть риск заехать и мыться несколько месяцев под ледяным душем)
— введение лифтов в эксплуатацию в течение полугода после ввода дома в эксплуатация, застройщик Норманн (при въезде таскать мебель будем по лестницам!)
— невключение отделки в ДДУ, застройщик 7Sun
Юрист поможет вам проверить ДДУ на соответсвие ФЗ-214, проверит проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на землю.
Если юрист нашёл недочёты — пишем застройщику и просим поправить ДДУ в соотвествии с примечаниями юриста.
Мне услуги юриста по проверке всех документов (+ ипотечный договор) обошлись в 7 тысяч.
7. Получаем ДДУ, который нас полностью удовлетворяет по условиям. Снова проверяем наличие и соответствие всех документов застройщика (ДДУ, проектная декларация, разрешение на строительство, документы на землю).
Чтобы застройщик вам прислал полностью заполненный ДДУ (все поля заполнены, не хватает толькко подписи и печати застройщика), квартиру надо забронировать. Бронь, чаще всего, платная, но залог возвращается в 100% размере (в двух случаях: если вам одобрили ипотеку по этому договору или же если вам не одобрили ипотеку. В случае, если вы попросили заполненный ДДУ, а потом передумали брать забронированную квартиру, залог вам не вернут). В общем, идём в банк оплачивать залог (в моём случае это было 30 тысяч).
8. Загружаем ДДУ на сайт банка для одобрения ипотеки на конкретный объект
9. Та-дам! Заявка одобрена, вам присылают договор ипотечного кредитования. Опять внимательно проверяем его с юристом
Скорее всего, вы выспользуетесь пунктом «снижение ипотечной ставки на x% при условии страхования жизни и здоровья» (х обычно около 1%). Вам надо будет оформить договор со страховой; договор оформляется на 1 год, стоит это 3-15 тысяч в зависимости от страховой, возраста застрахованного, наличия у него заболеваний. В принципе, можно либо не страховаться, либо застраховаться в том банке, где берёте ипотеку (если банк предоставляет услуги страхования) и не париться.
Совет №2. Чтобы не тащить с собой в кошельке первоначальный взнос наличкой, рекомендую открыть счёт в банке, где берёте ипотеку и закинуть деньги туда.
10. Проверили? Можно ехать подписывать ДДУ у застройщика и договор ипотечного кредитования в банке.
Застройщик и банк назначают вам день подписания. Само подписание бумаг происходт очень долго — с застройщиком мы подписали ДДУ за час, а вот в Сбербанке меня задержали на 5 часов (подписание договора ипотечного кредитования, открытие лицевого счёта, открытие аккредитива, подписание договора страхования жизни и здоровья, внесение первоначального взноса).
11. Подписали? Поздравляю, самая тяжёлая часть пути пройдена! Осталось только оплатить госпошлину за регистрацию ДДУ, и отвезти ДДУ+ипотечный договор на регистрацию в Россреестре (удобнее всего это сделать в МФЦ).
Предупреждение: иногда застройщик любезно предлагает вас «освободить» от такой «невероятно сложной» процедуры, как регистрация ДДУ и для этого просит подписать доверенность.
Вот что мне подсунул СетлСити: доверенность с правом передоверия (!) на осуществление операций с недвижимостью, без указания конкретного объекта (!), доверенность сроком (!) на три года. То есть, неограниченный круг лиц имеет право по доверенности творить с моей недвижимостью, что угодно. Застройщику пожелала свернуть доверенность трубочкой и запихнуть поглубже, и подала документы самостоятельно в МФЦ, безо всяких сложностей.
12. Дожидаемся регистрации договора 🙂
Страхование жизни и здоровья — 7,500руб/год
Открытие аккредитива — 2000руб (открывать аккредитив для получения ипотеки обязательно)
Справка о том, что я не состою в браке — 800 руб (обязательно для подписания ипотечного договора)
Госпошлина за регистрацию ДДУ (если собственником будет 1 чел) — 175 руб
Проверка юристом ДДУ и ипотечного договора — 7000руб
+ куча потраченного времени
Всё описанное здесь является всего лишь моим личным опытом и ни в коем случае не является рекомендациями к действию, инструкцией и прочим 🙂
В посте много раз прозвучало слово «сбер»; тем не менее, сбербанк я не рекомендую, было много косяков с ними. Сначала мне менеджер по кредитованию выдала договор с ошибками, а потом и вовсе была интересная история о том, как я просрочила первый платёж, заплатив его (расскажу отдельно).
Решить жилищный вопрос можно не только с помощью банковского кредита. Для привлечения большего количества покупателей строительные компании разрабатывают собственные кредитные программы. Сегодня мы поговорим о том, как взять ипотеку от застройщика.
Строительство дома очень часто происходит за счет привлечения кредитных средств. Для привлечения дополнительного финансирования застройщики разрабатывают различные кредитные программы. Они могут быть двух видов:
- рассрочка, предоставляемая самой строительной компанией;
- ипотека, которую оформляет банк-партнер.
Кредит может оформляться как на стадии строительства, так и после сдачи дома в эксплуатацию.
В первом случае застройщик подписывает с покупателем договор долевого участия с отсрочкой платежа. Выгода для покупателя состоит в том, что с каждым следующим этапом строительства стоимость квартиры увеличивается. Выгода заемщика – привлечение дополнительного финансирования. Поэтому, чем раньше оформить договор, тем меньше будет сумма рассрочки и более выгодными условия. После сдачи в эксплуатацию, ссуда обычно оформляется на менее привлекательных условиях для покупателя, особенно в части срока кредитования.
Если в строительстве использовался банковский кредит, то между застройщиком и банком часто заключается партнерское соглашение. Согласно ему, покупатели имеют возможность оформить ипотеку в банке на более выгодных условиях.
Оба варианта кредитования имеют свои плюсы и минусы.
В отличие от банковской ипотеки, в том числе оформляемой в рамках партнерских отношений, требования к заемщику более мягкие. Строительные компании обычно не устанавливают возрастные рамки, требования к стажу и размеру официальной заработной платы. Отдел безопасности застройщика часто ограничивается только проверкой репутации покупателя, или не делает ее вообще. Для получения рассрочки не нужно собирать объемный пакет документов и несколько дней ждать ответ о возможности кредитования.
Оформление кредита без привлечения банка дает возможность покупателю сэкономить деньги, так как нет необходимости оплачивать услуги нотариуса, страховые платежи и дополнительные комиссии банка.
При оформлении рассрочки необходимо иметь немаленькую сумму денег, так как первый взнос обычно равняется 30-50% стоимости объекта. Остальные условия также не менее привлекательные, чем банковская ипотека. Срок обычно ограничивается 2-3 годами. Процентная ставка имеет большой разброс, как на уровне нескольких процентов, так и выше среднерыночной в банках. Чем длиннее срок, тем выше проценты. Такие условия приводят к тому, что кроме немаленькой первоначальной суммы необходимо иметь достаточный доход для полного расчета с застройщиком в течение нескольких лет.
Процесс оформления рассрочки зависит от того, сдан ли дом в эксплуатацию.
Если дом еще находится на этапе строительства, то рассрочка оформляется через договор долевого участия. В него дополнительно вносят пункты об этапах погашения рассрочки, процентной ставке и размере штрафных санкций в случае невыполнения покупателем своих обязательств. Иногда условия кредита выносятся в отдельный договор.
Договором может быть не предусмотрено досрочное погашение, поэтому стоит заранее определиться с размером и сроком рассрочки.
В ситуации, когда дом уже сдан в эксплуатацию, оформление происходит через договор купли-продажи, в котором также указываются сроки полного расчета.
Регистрация права собственности может быть осуществлена как до момента окончательной оплаты, так и после. Это зависит от позиции самого застройщика.
Если речь идет о получении ипотеки в банке, который имеет партнерские отношения с застройщиком, то требования и необходимые документы можно уточнить непосредственно у кредитора. Процесс оформления на первоначальном этапе одинаковый. Необходимо подать документы с указанием суммы кредита. После получения согласия заключается договор долевого участия или договор купли-продажи, а также договор ипотеки. В первом случае обеспечением являются имущественные права.
Независимо от того, как совершается покупка (за наличный расчет, в рассрочку или с привлечением ипотеки), к выбору застройщика стоит подойти со всей ответственностью.
Прежде всего, нужно проверить все документы компании, в том числе разрешительные и дающие право пользоваться землей. Если квартира покупается не на стадии котлована, стоит сравнить заявленные темпы строительства с реальными. Отставание свидетельствует не в пользу застройщика.
Лучше отдавать предпочтение компаниям, которые уже сдавали в эксплуатацию объекты в недавнем прошлом и имеют хорошую репутацию на рынке.
Несмотря на то, что за счет личных средств или в кредит приобретается жилье, отдать предпочтение лучше тому застройщику, который имеет договора с банками. Финансовые учреждения тщательно проверяют застройщиков, прежде чем запустить партнерскую программу. Это дает больше уверенности, что компания не занимается мошенническими операциями.
Оформлять кредит напрямую с застройщиком стоит тогда, когда покупатель уверен в поступлении конкретной суммы в срок. В противном случае можно столкнуться с немаленькими штрафными санкциями.
Выбор застройщика, конечно, зависит от личных предпочтений. Практически все крупные строительные компании предлагают покупателям краткосрочную рассрочку. Если же необходима ипотека на более долгий срок, стоит обратить внимание на банковские программы, которые реализуются совместно с государственной поддержкой. В их рамках клиент может купить квартиру в новостройке через ипотеку на срок до 20-30 лет под ставку от 10,75 % годовых. Сумма кредита от 300000 рублей. Максимальный размер зависит от места нахождения объекта: 8 миллионов для Москвы, Санкт-Петербурга и областей, и 3 миллиона для всех остальных населенных пунктов. Квартиру можно выбрать из перечня аккредитованных застройщиков. У них же можно узнать, в каких банках, и на каких условиях оформляется ипотека. Жилье можно приобрети как в уже построенном доме, так и на разных этапах строительства. Под программу попадают таун-хаусы или отдельные дома с земельным участком на первичном рынке.
Например, в Сбербанке кредит выдают сроком от 1 до 30 лет. Ставка составляет 11,9% при наличии договора страхования жизни и здоровья, и 12,9% без него. Первоначальный взнос – минимум 20%. Дополнительные комиссии за выдачу и оформление кредита отсутствуют. Разрешается привлекать поручителей для увеличения максимальной суммы кредита в количестве до 3-х человек. Заемщику необходимо предоставить паспорт, документы о доходах и финансовом состоянии, а также подтверждение наличия первоначального взноса. Конкретное жилье можно выбрать в течение трех месяцев после решения банка о возможности выдачи кредита. Этап строительства условиями программы не ограничен.