Можно ли взять кредит на первоначальный взнос и ипотеку в одном банке

Граждане, которые не могут купить квартиру за собственные сбережения, нередко обращаются в банк для оформления ипотеки. При этом большинство учреждений просит предоставить первый взнос по займу. Если средств не хватает даже на это, можно пойти на хитрость, и оформить потребительский кредит для оплаты ипотечного первого взноса. Но насколько это выгодно и безопасно для клиентов?

Кредиты на большую сумму (например, ипотека, автокредит) обычно подразумевают наличие первоначального взноса. Это сумма, которую клиент оплачивает самостоятельно – из личных средств. Размер ее составляет 10–90% в зависимости от конкретных условий банка, особенностей продукта. Чаще всего он устанавливается на уровне 20–30%. Источником средств для личного участия заемщика обычно выступают:

сбережения;
деньги от продажи имущества (например, реализация старого автотранспорта при покупке новой машины в кредит);
потребительский заем.

Существуют определенные недостатки схемы, когда оформляется заем для первоначального взноса.

Если клиент берет потребительский заем без залога, во внимание принимается только его официальный доход.
Срок потребительского кредита довольно короткий. Клиенту придется отдавать банку большой ежемесячный взнос.
Без обеспечения можно получить небольшую сумму.

Преимущество оформления займа на первый взнос одно: вы сможете купить жилье быстрее, вам не придется собирать средства годами.

Если на первоначальный взнос нужно довольно много денег, ситуация усложняется. Оформить без залога значительную сумму (более 500 тыс. р.) вряд ли получится. Поэтому у клиента есть два выхода из ситуации:

получить несколько потребительских займов без обеспечения, которые в сумме станут источником первоначального взноса;
оформить ссуду в одном банке под залог.

Второй вариант фактически представляет собой такую схему. Клиент берет ипотеку, которая выступает первым взносом для другой ипотеки.

Таким образом, при получении кредита на первоначальный взнос заемщику придется иметь дело с несколькими банками. Первый – в который нужно предоставить личные сбережения для получения ипотеки. Второй – в котором заемщик получит ссуду для первого взноса. Это может быть не один банк, а 2 или даже 3 учреждения.

Чтобы получить потребительский заем, гражданину необходимо:

Выбрать банк с выгодными условиями.
Собрать необходимый пакет документов.
Подать заявку со всеми бумагами.
Дождаться решения банка.
Получить деньги.

Если вы не планируете сообщать банку, что в качестве первого взноса выступает заем в другом учреждении, схема действий заемщика выглядит так.

Гражданин подает заявку на оформление ипотеки и дожидается положительного решения. Оно обычно действует около месяца.
Клиент получает потребительский кредит.
Деньги зачисляются на банковский счет в качестве первого взноса по ипотеке.
Оформляется ипотечный заем, недвижимость переходит в залог.

Если вы сначала получите потребительский кредит, при рассмотрении заявки на ипотеку сотрудники банка узнают об этом.

В Сбербанке оформить ипотеку при отсутствии собственных сбережений можно такими способами:

предоставить в залог другое жилье (по программе ипотека с гос.поддержкой);
задействовать материнский капитал;
рефинансировать задолженность в ином банке.

Кредит на первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке можно получить под 17,5% при наличии поручительства, от 18,5% – без обеспечения. Оформить можно заем на сумму до 3 млн р., но максимальный срок составляет лишь 5 лет. Заявка обычно рассматривается 2 дня, комиссия за выдачу денег не предусмотрена.

Если дохода заемщика недостаточно, может быть учтена зарплата супруга клиента. Льготная ставка предусмотрена для владельцев зарплатных и пенсионных карт в Сбербанке при заключении договора на срок до двух лет. Для новых клиентов ставка находится в диапазоне 24,5–34,5%.

Клиент для получения займа должен соответствовать таким требованиям:

возраст – 18-75 лет (на момент подачи заявки и полного погашения долга соответственно);
стаж от 1 года за последние 5 лет (из них от полугода на текущей работе).

Из документов заемщику потребуется предоставить:

паспорт;
справку о доходах;
подтверждение официальной трудовой занятости.

Сумма кредита на покупку жилья рассчитывается сотрудниками банка на основании актуальной стоимости недвижимости (определяется независимым оценщиком). Если продавец устанавливает на жилье большую цену, чем зафиксирована в отчете специалиста, клиенту придется доплачивать из личных средств. Фактически произойдет увеличение объема первоначального взноса.
Если вы планируете взять кредит на первый взнос по более крупному кредиту, правильно рассчитайте свои возможности. Вам придется осуществлять платежи по обеим программам сразу. При этом потребительский заем оформляется на довольно короткий срок (несколько лет), сумма ежемесячного платежа может быть значительная.
Как рассчитать необходимый размер сбережений? Очень просто! Стоимость квартиры умножьте на размер взноса. Пока нет официальной оценки, можно отталкиваться от средней рыночной цены. Например, при покупке однокомнатной квартиры за 5 млн р. с 20%-ным первым взносом понадобится 1 млн р. (5 000 000*20/100). Чтобы накопить миллион рублей за год, нужно ежемесячно откладывать порядка 83 000 р.
Если у клиента есть действующие кредитные карточки, весь лимит (даже неиспользованный) может рассматриваться как заем. Гражданину ничто не помешает оформить ипотеку, а затем снять деньги с кредитки. Поэтому банк просчитывает худший вариант, чтобы снизить свои риски. Если вы не пользуетесь кредитной карточкой – закройте ее. Так шансы на положительное решение значительно увеличатся.
Если вы решили копить на первый взнос, учтите, что недвижимость постоянно дорожает. Например, вы посчитали, что вам 3 года надо откладывать по 40 000 р., чтобы собрать деньги на первый взнос. Но через 3 года квартира может стоить не 7, а 10 млн р. и даже больше. Тогда ваших средств не хватит на первый взнос. Поэтому оформление кредита может обойтись даже выгоднее.
Если условия банка позволяют клиенту оформить без залога заем на большую сумму (например, 1 млн р.), это вовсе не значит, что вам ее утвердят. Фин.учреждение оценивает надежность и платежеспособность каждого заемщика индивидуально, поэтому заранее рассчитывать на максимальный размер займа не стоит.
В качестве первого взноса может быть использован сертификат на материнский капитал. Его хватит на покупку однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы при первом взносе по ипотеке 10%. Докладывать собственные сбережения придется, если:

вы хотите купить более дорогое жилье (стоимостью выше 4 млн р.);
банк требует более 10% личного участия.

8. Отсутствие у клиента сбережений на первый взнос может свидетельствовать о следующем:

гражданин не умеет правильно распоряжаться своими финансами, откладывать и экономить;
уровень доходов заемщика настолько низкий, что он не имеет возможности накапливать средства (все деньги сразу же тратятся на самые необходимые блага).

9. Независимо от причины отсутствия у гражданина сбережений для первого взноса, действия банка заранее предсказуемы. Если у заемщика не получалось откладывать деньги, у него, скорее всего, возникнут сложности и с погашением займа. Поэтому такие клиенты получают отказ в кредитовании. Иногда ипотека оформляется, но под более высокий процент. Это своеобразная компенсация банку за повышенные риски.

Оценка ситуации

Прежде, чем что-либо предпринимать, начните с предварительных расчетов. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором. Он позволит вам, затратив некоторое количество времени и «поиграв» цифрами, определиться с тем, какую сумму вам могут одобрить в качестве ипотечного кредита, каким должен быть первый взнос и при каком размере платежей кредит вам одобрят. А заодно и покажет во сколько в том или ином случае обойдется в итоге вам кредит.

Зная о том, какую сумму потребует банк в виде первого взноса, и примерный размер платежей, можно попробовать оценить последствия от кредита на выплату того самого первого взноса.

План действий

Все начинается с заявки на ипотеку. Вы предоставляете банку все документы, которые он затребует и какое-то время ждете, пока он вынесет вердикт. При этом уже в заявке вы указываете размер первого взноса, который якобы готовы внести. Банк подобное заверение воспринимает как тот факт, что вы умеете обращаться с деньгами настолько, что способны откладывать деньги для определенных целей. А значит, и с кредитом справитесь.

В целом же, кроме информации о ваших доходах кредитор будет интересоваться и вашим финансовым прошлым, в частности тем, как складывались отношения с другими банками. А заодно проверит ваши слова о том, что у вас нет других кредитов. Если все благополучно, вы можете приступать к оформлению сделки. В вашем случае — идти в другой банк за той потребительским кредитом наличными, которую вы заявили как личные накопления.

До вынесения решения банка делать это бессмысленно. Во-первых, проценты по потребительскому займу начнут «капать» как только вы подпишете договор. А во-вторых, сведения об это займе попадут в вашу кредитную историю и ипотечный кредитор об этом узнает. И все расчеты будет производить, исходя из того, что на руках у вас будет не один. А два кредита. Такая схема немного похожа на мошенничество, но в отдельных случаях подобные ухищрения оправданны.

Стоит ли брать кредит на первый взнос по ипотеке?

Вернемся к расчетам. Ипотечный банк, скорее всего, выдал вам предварительный график погашения будущего кредита, а значит, вы уже знаете какую сумму будете ежемесячно выделять на ипотечные платежи. Самое время рассчитать платежи по кредиту наличными. Отнеситесь к этому вопросу сов сей серьезностью, два кредита одновременно — большая тяжесть для бюджета, особенно, если один из них — ипотечный. Вы не сможете позволить себе ни едино просрочки, так как это будет означать еще большую нагрузку на бюджет.

Конечно, кредит на первый взнос — не самый лучший выход. И каждый финансовый консультант вам непременно скажет, что если уж вы не смогли накопить нужную сумму, нет никаких гарантий, что справитесь даже с ипотечными платежами, не говоря уж о двух кредитах сразу. Но ситуации бывают разными. Например, вы только решили, что ипотеку будете брать и только-только распланировали как будете копить деньги, как вам сделали крайне выгодное предложение с ограниченным сроком действия. Например, ипотеку по очень выгодной ставке.

У вас будет только три вариант действий. Отказаться от предложения и следовать своему плану. Соглашаться и брать ипотеку, но без первого взноса. Соглашаться и на первый взнос оформить нецелевой кредит наличными в другом банке. Если вы будете сравнивать два последних варианта по их итоговой стоимости, то увидите, что ипотека без первого взноса будет стоить вам куда дороже, чем второй вариант. Хотя эксперты и заявляют в один голос, что это одна из худших целей кредитования .

Существует такая практика, когда в качестве первоначального взноса при ипотеке потенциальные заемщики решают использовать потребительский кредит. Люди на свой риск планируют приобрести жилье в собственность, движимые только им понятными мотивами, не имея для этого никакого финансового задела. Стоит ли это делать, рассказала советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ООО «Инновационная Бизнес Группа» Марина Алексеева.

Именно такие «заемщики» в кризис первыми становились дефолтными и переставали бороться за купленные квартиры. Причин тут две. Первая — люди не вложили ни копейки накопленных денег в приобретенное жилье и не чувствовали никаких финансовых потерь. Вторая причина — в кризис доходы у всех падали, а этим заемщикам приходилось «тянуть» два кредита (потребительский займ на первоначальный взнос и ипотеку), и на жизнь просто не оставалось денег. Банки проанализировали причины возникновения дефолтных ипотек в кризис и сделали для себя однозначный вывод: у потенциального заемщика должен быть накопленный первоначальный взнос (ПВ), который бы удерживал заемщика от соблазна бросить выплачивать ипотеку.

Отсутствие у заемщика ПВ — это тревожный показатель для любого кредитора. Это значит, что клиент либо импульсивно решил купить жилье в ипотеку, наслушавшись советов типа «лучше платить за свое, чем за съемное», либо в принципе не в состоянии накопить на ПВ в силу низких доходов. И часто заемщики думают, что потребительский кредит решит проблему первоначального взноса и даст «пропуск» в ипотечное кредитование. Но ситуация может сложиться так, что сегодня человек в состоянии обслуживать два кредита, а через год-два все изменится, и оба кредита станут неподъемными. В итоге, будет потеряна квартира и испорчена кредитная история. Поэтому потребительский кредит на первоначальный взнос — это скорее западня, чем выход, и на данный момент к этому способу решения проблемы люди прибегают все реже.

В анкетах практически всех банков есть вопрос: «используете ли вы заемные средства на первоначальный взнос?». И он задается не из праздного любопытства. Банк хочет понимать, какова кредитная нагрузка у будущего заемщика и, если она, по мнению банковских рисковиков, будет критической, то в ипотеке могут отказать. Если клиент взял потребительский кредит на ПВ, то информация об этом появится в течение трех дней в БКИ, и скрыть данный факт в анкете не получится.

Правда есть одна «лазейка»: один из ипотечных банков не видит заемщиков одного из своих конкурентов, и потребительский кредит на ПВ отследить не удастся. И все же главное – это совокупная кредитная нагрузка на заемщика. Если в итоге от ежемесячного дохода «на себя» у человека останется менее 10 тысяч рублей, ему просто не выжить. Кто-то скажет, что это напрасные страшилки и большинство граждан имеет по нескольку кредитов и кредитных карт. Да, это так, но в нашем случае все сложнее, ведь конечная цель заемщика, берущего потребительский кредит на ПВ, — это покупка жилья с привлечением ипотеки. Если при просрочках по потребительским кредитам человеку грозит неприятное общение с коллекторами или судебными приставами, то при трех подряд просрочках по ипотеке заемщик практически уже не может вернуться в график платежей и как следствие — потеря квартиры. Банк однозначно отсудит ее, даже если это единственное жилье заемщика и никакие конституционные права не помогут.

Всегда ли банк может отказать в ипотеке, если заемщик на ПВ уже взял потребительский кредит? Разумеется, нет. Все будет зависеть от уровня его доходов и обоснованного решения оформить ипотеку, не имея накоплений. Банкиры подробно расспросят потенциального клиента о его ситуации, и если она не покажется им рискованной с точки зрения его платежеспособности, то заемный ПВ не станет причиной отказа в ипотечном кредите.

В моей практике был случай, когда риэлтор порекомендовал своему клиенту взять несколько потребительских кредитов и купить квартиру без ипотеки. Причина такого совета заключалась в том, что человек работал «на себя», имел высокий доход, но официально нигде не был трудоустроен. Однако воплотить в жизнь эту задумку не получилось. Без справок о доходах клиенту удалось получить крупную сумму только в одном банке, в остальных ему отказывали. В итоге у человека на руках оказалась только половина необходимой суммы для покупки квартиры. Что делать дальше он не знал и в итоге обратился в нашу компанию, где ему и помогли решить жилищный вопрос. Недостающую сумму клиент взял в ипотеку в банке, который при наличии 50% ПВ не проверял информацию о клиенте у работодателей. Мы доказали, что клиент имеет высокий заработок, объяснили наличие потребительского кредита совсем иными целями и получили от банка согласие на ипотеку.

Только высокие доходы и возможность их косвенного подтверждения позволили отвлечь внимание банка от недавно взятого потребительского кредита. В иной ситуации этот номер не прошел бы. Поэтому прежде чем покупать квартиру исключительно на заемные средства, критически оцените свои финансовые возможности. Можно скрыть от банка свои намерения и взять на ПВ потребительский кредит, можно даже утаить его наличие, но хуже в итоге будет вам. Вы не банк обманете, а себя: лишитесь ранее выплаченных денег, квартиры и в итоге испортите свою кредитную историю.