Можно ли взять льготную ипотеку по переуступке

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью. Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства. Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

цедент – продавец,
цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

Сколько лет застройщик работает на рынке.
Есть ли сданные объекты.
Качество выполненных работ.
Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

договор долевого участия,
согласие застройщика на переуступку,
согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

‘ alt=»»>

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

Проинформировать застройщика о своих планах.
Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

‘ alt=»»>

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Жилье в старом фонде имеет массу минусов: устаревшие инженерные коммуникации, растущий процент износа здания, отсутствие достойного внутреннего ремонта и так далее. Дальновидные покупатели больше заинтересованы в покупке новостроек. Однако брать объект на стадии котлована рискованно, а накануне сдачи дома цена за квадратный метр вырастает на 50-100%. Переуступка ипотеки — отличный способ сэкономить при покупке жилья в новом доме.

Согласно статьям ГК РФ 382 и 381, переуступить свои права может как физическое лицо (дольщик), так и банк (кредитор). Второй вариант актуален, если банк стал банкротом. В таком случае кредитная организация передает права на уже оформленные ипотечные займы другим организациям. Для потенциального покупателя квартиры с дисконтом интерес представляет переуступка права на строящийся объект от физлица.

Когда речь идет о договоре долевого строительства, переуступка заключается в передаче прав и обязанностей по ДДУ от первоначального дольщика к новому. При этом стоимость квартиры на 10-30% ниже, чем на ту же новостройку уже после оформления права собственности. По закону пока на квартиру не оформлено право собственности, переуступка прав может оформляться неограниченное число раз.

С точки зрения сложности оформления есть три варианта переуступки прав:

Продавец платил за объект на стадии строительства деньги из личных накоплений, и покупатель рассчитывается за квартиру наличными. В данном случае ипотека не оформляется: у покупателя есть деньги, остается юридически правильно оформить сам договор переуступки права собственности.
Продавец купил квартиру на стадии котлована за счет личных сбережений, покупатель берет ипотеку для приобретения новостройки по переуступке. Для успеха сделки необходимо, чтобы банк одобрил кандидатуру заемщика и будущий объект ипотеки.
Продавец приобрел жилье от застройщика в ипотеку, покупатель собирается использовать заемные средства для приобретения жилья. Сделка сводится к переводу долга с одного плательщика на другого. Если переуступка долга по ипотеке происходит без смены банка, процедура не имеет особых сложностей. Первичный заемщик сообщает банку о намерении переуступить права и обязанности по кредиту, банк проверяет нового заемщика, происходит переоформление документов на нового плательщика и переход вещественного права на объект кредита к новому владельцу.

Важно: переуступка прав требования законна только в случае, если первичный покупатель полностью рассчитался за объект с застройщиком. При выборе квартиры обязательно проверьте факт оплаты.

Более подробно остановимся на третьем случае, когда один заемщик уступает свои права на строящееся жилье и обязанности по выплате кредита. Например, у дольщика оформлена ипотека на новостройку в Сбербанке. По ряду причин дольщик не готов выплачивать кредит до конца и находит покупателя, который готов принять на себя кредитные обязательства по переуступке прав. Что должен сделать покупатель:

подать заявление на ипотеку в Сбербанк и получить одобрение;
согласовать с банком порядок перевода кредитных обязательств и перечисления первоначального взноса;
оформить договор ипотеки, оплатить страховку и выплачивать кредит по графику вплоть до полного погашения займа.

Переуступка ипотеки

Банки неохотно идут на переоформление долга на нового заемщика. Но если заемщик соответствует требованиям кредитора, сложностей не возникнет. К тому же банку не потребуется переоформлять обременение на объект ипотеки, поскольку он остается прежним.

Если покупатель хочет оформить ипотеку в другом банке, потребуется проводить рефинансирование первоначального займа. Порядок действий в подобной ситуации выглядит примерно так:

продавец и покупатель договариваются о совершении сделки. Сделать это можно устно либо скрепить свои намерения договором аванса или задатка;
покупатель обращается в банк Б с заявлением на получение ипотеки по переуступке прав на квартиру в строящемся доме и получает одобрение заявки;
продавец квартиры по переуступке обращается в банк А, где оформлена ипотека на объект купли-продажи. Банк рассматривает заявление заемщика о предстоящем рефинансировании ипотеки в банке Б;
покупатель и продавец заключают договор переуступки прав требования по договору долевого участия. Покупатель и банк Б заключают договор ипотеки;
регистрация договора переуступки в Росреестре. Когда дом будет сдан, права на квартиру оформит покупатель;
банк Б погашает кредит за продавца в банке А. Далее происходит смена залогодержателя: если до погашения первой ипотеки квартира была обременена правами банка А, после выплаты первичного займа залогодержателем становится банк Б.

Далее все просто — покупатель платит ипотеку по графику, а после погашения кредита снимает обременение с недвижимости.

Кредит на приобретение новостройки по переуступке предоставляют многие крупные банки:

Сбербанк;
ВТБ;
Райффайзен;
Абсолют банк;
Дельтакредит;
Россельхозбанк.

На начало 2019 года банковское предложение в этом сегменте кредитования выглядит примерно так:

первоначальный взнос от 20%;
ставка по займу от 9,5% (возможны скидки и бонусы для зарплатных клиентов, госслужащих и других категорий заемщиков);
срок кредитования 1-30 лет;
требования к объекту: аккредитованный банком объект, надежный застройщик, наличие у строительной компании полного пакета разрешительной документации на строительство землю.

Фактически ипотека с переуступкой долга мало отличается от других видов жилищного кредитования. Банк получает в залог право требования на квартиру в строящемся доме по договору ДДУ, регистрация переуступки официально проводится через Росреестр. Процент по займу может быть выше, чем при покупке квартиры напрямую у застройщика, но незначительно.

На этапе подачи заявки в банк потенциальному заемщику потребуется предоставить кредитору полный пакет личных документов:

заполненная анкета ипотечника;
паспорт будущего заемщика;
подтверждение постоянного дохода: справка по форме банка, заверенная бухгалтерией работодателя, справка по форме 2-НДФЛ, либо справка о доходах с портала Госуслуги (доступно при подаче заявки на ипотеку через интернет в некоторых банках);
подтверждение трудоустройства: заверенная копия трудовой книжки, либо оригинал договора о срочном трудоустройстве;
документы о семейном статусе: свидетельство о заключении брака, свидетельства о рождении детей.

Документы для переуступки иопетеки

Когда банк одобрит кандидатуру заемщика, потребуется предоставить документы на объект кредитования:

личный паспорт продавца;
заверенная копия договора долевого участия или оригинал;
акт сверки с застройщиком — заверенная копия;
согласие застройщика на проведение переуступки прав (если необходимость такого согласия для оформления переуступки прав указана в ДДУ);
подтверждение факта оплаты объекта первоначальным дольщиком (бухгалтерский ордер с печатью застройщика о получении денег, либо выписка о движении средств по счету-аккредитиву). Если изначально расчет по договору ДДУ производился через ипотеку, ордера и выписки не потребуются — деньги за объект застройщику переводил банк;
договор переуступки прав на новостройку (грамотно составленный документ можно заказать у юриста или нотариуса). Большинство банков настаивают на том, чтобы продавец и покупатель подписывали типовой договор переуступки, который составляет юридическая служба кредитной организации. Это удобно: не потребуется согласовывать правки собственного договора с банком в ближайшем будущем.

Если продавец купил новостройку у застройщика в рассрочку, необходимо согласовать договор рассрочки и его оплату с застройщиком.

Если вы собираетесь приобрести новостройку указанным способом, вам предстоит пройти несколько этапов:

Первоначальный ипотечный взнос обычно передается продавцу новостройки в качестве аванса (задатка) за квартиру. Для покупателя предпочтительнее оформить договор задатка, поскольку задаток автоматически идет в зачет части стоимости жилья. Аванс может быть возвратным и невозвратным: все нюансы прописываются в авансовом договоре, поэтому к его составлению нужно подойти очень внимательно.

проверим юридическую чистоту объекта;
соберем документы для подачи заявки в несколько банков;
поможем получить ипотеку при наличии плохой КИ и других негативных факторов;
предоставим сопровождение на всех этапах сделки.

Тысячи покупателей уже оценили нашу добросовестность и опыт. Личный ипотечный брокер поможет вам получить выгодный процент по кредиту и избежать подводных камней при переуступке прав на новостройку.

Очень много вопросов возникает по поводу ипотеки с государственной поддержкой, а именно, что считается первичным жильем, а что таковым уже не является. Поскольку, государственные субсидии предусмотрены только для покупки недвижимости на первичном рынке жилья у юридического лица. Вот что говорится в Постановлении Правительства от 13 марта 2015 г. № 220:

Субсидии предоставляются кредитным организациям и Агентству на возмещение недополученных доходов по кредитам (займам), выданным физическим лицам на приобретение у юридического лица на первичном рынке жилья готового жилого помещения по договорам купли-продажи либо приобретение у юридического лица жилого помещения, находящегося на этапе строительства, по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по указанному договору).

24 апреля 2015 года Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства было выпущено письмо с разъяснениями:

В целях применения Правил под приобретением жилого помещения на первичном рынке жилья понимается приобретение физическим лицом у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.):

— жилого помещения в многоквартирном доме (жилом доме блокированной застройки) путем заключения с первым собственником жилого помещения, зарегистрировавшим право собственности на жилое помещение после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, договора купли-продажи;

— жилого дома (при индивидуальном жилищном строительстве или для жилых домов блокированной застройки) или части жилого дома (для жилых домов блокированной застройки) с земельным участком путем заключения с первым собственником жилого дома после ввода указанных объектов недвижимости в эксплуатацию договора купли-продажи.

Таким образом, из письма становится понятно, что покупкой первичной недвижимости у юридического лица будет считаться покупка именно у первого её собственника, будь то застройщик или подрядчик.

Если же с недвижимостью уже совершались сделки, даже передача другому юридическому лицу, то её уже нельзя приобрести по ипотеке с государственной поддержкой.