Средняя продолжительность ипотеки в России по данным Национального бюро кредитных историй на 01.03.2017 г. составляет почти 15 лет.
За этот срок в жизни семьи может возникнуть потребность в приобретении дополнительного жилья.
Выдавая вторую ипотеку банк решает это предельно внимательно, опираясь на следующие моменты.
— Какую суперспособность ты хотел бы иметь?
— Платежеспособность.
Официально наличие незакрытой ипотеки не может являться причиной отказа, но на деле Вам придется доказать, что Вы объективно оценили собственные силы и в состоянии обслуживать оба кредита.
В начале 2017 г. было заявлено о подготовке законопроекта, призванного на государственном уровне установить максимальный уровень долга, но пока этого не случилось каждый банк устанавливает свой лимит. Обычно он в размере 40-50% от доходов. Идеальной считается нагрузка в 30-35% от уровня доходов.
Важно помнить, что наличие второго жилья – это не только дополнительный платеж, но и оплата коммунальных услуг, страховки, налога на недвижимость.
Также банки часто требуют, чтобы срок полной уплаты кредита был до наступления пенсионного возраста.
Количество взятых ипотек на человека, а соответственно, и количество объектов недвижимости, никак не ограничено правовыми актами РФ. Главное – способность заемщика покрыть все ежемесячные платежи и сопутствующие расходы. Ограничениями же могут выступать требования к объекту, на который оформляется ипотечный займ.
Здесь требования к квартире ровно такие же, как и при оформлении одного кредита.
Хотя банк не заинтересован в реализации залоговой недвижимости, и отчуждение ее – крайняя мера, внимание обращают на:
- Состояние жилища. Большой износ дома сулит не только дополнительные ремонтные расходы владельца, но и существенные сложности при перепродаже. Из этих же соображений предпочтительны железобетонные или металлические перекрытия, которые более долговечны и надежны, чем деревянные.
- Отсутствие обременений.
- Типовые квартиры. Кредит на жилье класса люкс принесет банку больше дохода за счет процентов, но и продать его будет гораздо сложнее.
- При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть проблемы с квартирой, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, согласно статьям 37 и 38 ГК РФ о распоряжении имуществом подопечного.
- Пригодность для житья и соответствие нормам СанПиНа: иметь отопление, водоснабжение, а также кухню и санузел.
- При ипотеке на строящееся жилье упор делается на надежность застройщика.
Размер необходимого займа рассчитать довольно легко, и проще всего сделать это совместно с кредитным специалистом банка, в который Вы обратились. Если говорить кратко, то расчет такой: стоимость жилья – первоначальный взнос + дополнительные расходы.
Если вопрос о цене квартиры предельно ясен, то дополнительные расходы – пункт самый коварный. Сюда могут войти услуги риелтора, оценка жилья, комиссии банка, оплата ячейки, заверение документов у нотариуса, пошлины и т.д. Сумма может получиться довольно существенная. Эти данные Вам смогут подсказать специалисты, ведущие Вашу сделку.
Рассчитать же стоимость ипотеки, то есть размер переплаты за все годы выплат по кредиту, гораздо сложнее. Неправильно будет умножать размер займа на его срок и на кредитную ставку, поскольку банки используют разные формулы расчета, а также здесь не будут учтены комиссии и дополнительные расходы.
Кредитные брокеры могут помочь рассчитать и выбрать минимальную стоимость ипотеки в разных кредитных организациях, но их услуги оплачиваются отдельно.
Так как в случае ипотеки обеспечением кредита, то есть залогом, является приобретаемая недвижимость, то поручитель, как правило, не требуется. Практика поручительства на данный момент является устаревшей и практически не используется. За исключением случаев, когда соискатель не может подтвердить свой доход, он недостаточен или непостоянен, или же имеется плохая кредитная история.
Помимо приобретаемого жилья, обеспечением кредита может выступать:
- другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика, созаемщика или поручителя;
- другая достаточно ценная собственность.
Расчетом занимается банк, который выставляет сумму требуемого обеспечения.
От заемщика может требоваться оценка собственности, предлагаемой в залог, и предоставление этих отчетов в кредитную организацию.
Такая ситуация бывает, если кредит запрашивается на строящееся жилье, а предыдущая ипотека уплачена менее, чем на половину.
Таким образом очевидно, что взять вторую ипотеку ничуть не труднее, чем первую, если внимательно подойти к выбору объекта и доказать банку платежеспособность.