буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.
«Свежая собственность» является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец «попадает» на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.
Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.
Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет.
Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база — разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи. Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения. Расходы должны быть подтвержены документально.
В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе — дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей. Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.
В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. — очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со «свежей собственностью» сопряжена с различными уловками. Основная уловка — занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей. Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2015 года вступил в силу Закон «О банкротстве физических лиц»), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала «до плинтуса».
В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.
Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все «вчерашние новостройки» и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде. Причем, если «вчерашние новостройки» обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.
Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает «реституция» прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.
И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.
С вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц» риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно. Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.
Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье — Риски при покупке квартиры и их минимизация.
Узнайте можно ли продать квартиру менее 3 лет в собственности. Здесь вы найдете советы юристов, стоит ли покупать квартиру, находящуюся менее 3 лет в собственности, подходит ли она под ипотеку.
Ответ:
Можно ли продать квартиру, если не прошло 3 года? Продать такую недвижимость можно только придется уплатить подоходный налог в размере 13% от получаемого дохода, если он будет превышать 1 миллион рублей. Для нерезидентов Российской федерации такой сбор на прибыль может составить 30%.
Стоит ли покупать квартиру менее 3 лет в собственности и при этом занижать ее реальную рыночную цену? При продажи такой недвижимости платить огромную сумму налога жалко, поэтому продавцы квартир, которые владеют ею менее трех лет, предпочитают в договоре купли — продажи указать заниженную цену. В этом случае рискует только покупатель. Суд может признать сделку купли — продажи недействительной и тогда бывший владелец получает назад свою недвижимость, и возвращает только ту стоимость, которая указана в договоре.
Понятно, что у многих покупателей возникает логичный вопрос: «Почему жилье выставляется на продажу так быстро после приобретения». Сразу появляются мысли, что такая квартира какая-то дефектная, поэтому от нее хотят избавится. Проверять в любом случае нужно любое жилье при покупке. Кто сказал, что недвижимость, которая давно находится во владении у продавца, не окажется проблемной?
Некоторых покупателей недвижимости интересует вопрос: «Подходит ли под ипотеку квартира менее 3 лет в собственности». Такое жилье в любом случае можно купить в кредит. Вот только продавец это будет делать с неохотой. Во-первых, слишком большая волокита с оформлением документов в банке и страховой компании, а, во-вторых, в договоре-купле продажи не получиться уменьшить реальную стоимость квартиры. Если в этом документе будет указана реальная цена недвижимости и прибыль хозяина будет больше 1 миллиона рублей, тогда ему придется платить подоходный налог в размере 13% (резидент РФ). В случае если продавец является гражданином России, но не проживает на ее территории 183 дня, он вынужден заплатить сбор в казну государства на прибыль в размере 30%. Занижая реальную стоимость квартиры продавец несет ответственность перед законом за неуплату налога, поэтому многие банки не дают свое согласие на уменьшение стоимости недвижимости в договоре, даже если берется только часть суммы в кредит.
Квартира менее трех лет в собственности, также как и остальная недвижимость, должна соответствовать только требованиям финансовой организации к залоговому имуществу. Это жилье должно находиться в многоэтажном доме не ниже второго этажа, не быть в аварийном состоянии, располагаться в одном населенном пункте с отделением банка, в котором оформляется ипотека.
То что мама продавца проживала с 1982 года в этой квартире, после этого она продала по договору эту квартиру дочке (продавец) за 302 тыс. руб (я так думаю это стоимость по паспорту, поэтому такая цена) договор был заключен 01.11.2008, но зарегистрирован в ГБР 2.03.2009. Почему так долго не регистрировали, незнаю.
- Продажа по недействительным документам. Для этого злоумышленники используют фальшивые печати, бланки, «левых специалистов», а также квартиру, которая снимается у третьих лиц на непродолжительный срок (как правило, собственники даже не догадываются о подобных проделках). Опасность данного метода в том, что отыскать мошенников и доказать свою правоту после покупки будет очень сложно.
- Обращение в суд с целью признания сделки недействительной. Как правило, мошенники после продажи подают заявление в суд, чтобы вернуть квартиру обратно. Этот вид не так опасен, так как уплаченные за жилье деньги возвращаются обратно покупателю, но уже в меньшем размере за счет прописывания в иске меньшей стоимости. Разница идет в карман злоумышленников, а горе-покупатель несет убытки и тратит свои нервы и время.
- Продажа недвижимости одновременно нескольким физическим лицам. Довольно распространенный вид обмана, при котором владельцем недвижимости делается несколько копий документов на квартиру, далее они заверяются в разных конторах. После продажи недвижимости нескольким людям, собственник как правило исчезает.
2. Сумма имущественного налогового вычета на который Вы, как покупатель недвижимого имущества можете претендовать в соотв. с НК РФ, будет рассчитываться с суммы, указанной в ДКП и соответственно налоговая база будет рассчитана не с суммы возможно максимальной в размере 2 млн. (если стоимость имущества в ДКП будет указана в пределах этой суммы или более), а с суммы указанной в ДКП.
Для продажи жилья, которое находится в собственности одного гражданина меньше 3 лет, традиционно используется определенный пакет документов. При этом потенциальный владелец должен предварительно посмотреть жилье, а затем понять, стоит ли покупать квартиру менее 3 лет в собственности. Если принято положительное решение о начале сотрудничества, желательно позаботиться о сборе установленного пакета документов:
Если покупателя полностью устраивает продаваемая квартира, находящаяся в собственности меньше, чем три года, но продаёт её посредник по доверенности, то стоит быть очень осторожным. Именно этот вид мошенничества всплывает чаще всего, хотя это и не закономерность.
- Проведение сделки по поддельным документам. При этом используется все фальшивое: печати, подставные лица, квартира, которая чаще всего съемная и принадлежит совершенно другим людям. Найти концы в этой истории и уж тем боле виновных невозможно, как и вернуть деньги. В этом случае должны насторожить скрытность, спешка, и низка цена недвижимости.
- Суды после продажи. На этот рискованный шаг решаются довольно много предприимчивых владельцев квадратных метров. Они продают квартиру, а спустя короткое время подают иск в суд про признание сделки недействительной. Казалось бы, все законно, покупателю возвращают деньги и все остаются при своем. Но не все так просто, бывший владелец вернет деньги, но далеко не ту сумму, которая была уплачена, ведь в исковом заявлении мошенник предумышленно указывает заниженную сумму. Разницу присваивает себе. Еще придется понести судовые издержки.
- Продажа квартиры сразу нескольким людям. Для этого нотариально заверяются копии всех документов и одновременно совершаются сделки. Конечно, оформление происходит в разных нотариальных конторах. Найти виновного если в дверь постучались еще одни или не одни «законные владельцы» невозможно. Поэтому не нужно забывать, что при оформлении сделки продавец должен предоставлять только оригиналы всех документов.
Нередко при оформлении сделки купли-продажи квартир, которые находятся в собственности менее 3 лет, продавцы недвижимости желают занизить ее стоимость. Что же делать в таком случае покупателям? Как взять ипотеку? Мы сотрудничаем с несколькими банками, которые проводят подобные сделки. Особые условия данной ипотечной сделки следующие:
На подаренную квартиру также распространяется необходимость уплаты налога в случае, если с момента дарения еще не прошло 3 года. Если хочется сэкономить на выплате налога, можно оформить денежный возврат, подав налоговую декларацию в ФНС после заключения сделки. Он станет хорошей финансовой подушкой в такой ситуации.
Некоторых покупателей недвижимости интересует вопрос: «Подходит ли под ипотеку квартира менее 3 лет в собственности». Такое жилье в любом случае можно купить в кредит. Вот только продавец это будет делать с неохотой. Во-первых, слишком большая волокита с оформлением документов в банке и страховой компании, а, во-вторых, в договоре-купле продажи не получиться уменьшить реальную стоимость квартиры. Если в этом документе будет указана реальная цена недвижимости и прибыль хозяина будет больше 1 миллиона рублей, тогда ему придется платить подоходный налог в размере 13% (резидент РФ). В случае если продавец является гражданином России, но не проживает на ее территории 183 дня, он вынужден заплатить сбор в казну государства на прибыль в размере 30%. Занижая реальную стоимость квартиры продавец несет ответственность перед законом за неуплату налога, поэтому многие банки не дают свое согласие на уменьшение стоимости недвижимости в договоре, даже если берется только часть суммы в кредит.
Естественно, продавец хочет в договоре купли-продажи указать, что мы ее купили за 990 тысяч рублей + дает расписки на разницу. Часть денег на квартиру у нас ипотечная, так что банк будет в курсе. Сейчас идут проверки. Вопросы: 1) насколько реально нам будет получить все деньги обратно, если с будут проблемы после сделки. 2)Принимаются ли расписки в суде в качестве доказательства реальной стоимости квартиры? 3)Знакомый юрист сказал, что в случае, если будут проблемы после сделки, получить по суду сможем только сумму, указанную в договоре купли-продажи.