Согласно законодательству, долевая недвижимость имеет два вида:
- Общая собственность – вариант, при котором владельцами жилья считаются несколько человек и их доля выражается не квадратными метрами, а процентным соотношением. К примеру, каждому члену семьи из 4 человек принадлежит ¼ часть дома.
- Частная собственность – разновидность, определяемая конкретными размерами, выраженными в кв. м. Владелец дома имеет право пользоваться только выделенными ему квадратными метрами. Наглядным примером считается коммуналка.
Не все банковские учреждения дают кредиты на покупку части собственности. Сбербанк готов пойти на подобный риск, но с особой осторожностью.
При оформлении ипотеки залогом служит не целая квартира, а лишь ее доля, потому ликвидность у нее достаточно низкая. Как следствие, могут возникнуть трудности с реализацией. Если оформляется кредит под долю в коммунальной квартире, то учитывается год постройки, общее состояние. В большинстве случаев подобное жилье достаточно ветхое и аварийное, потому в качестве залога оно не принимается.
Важно! При покупке доли в общежитии или коммуналке необходимо получить согласие всех соседей и право собственности продавца.
В случае с квартирой возникают некоторые сложности. Банк не может оформить залог на всю квартиру, т. к. собственников долей несколько. В подобной ситуации заемщик обязан получить согласие на наложение обременения на всю жилплощадь, иначе в кредитовании будет отказано.
- Минимальная сумма займа – от 300 000 рублей.
- Максимальная сумма – 85 % от стоимости залога.
- Срок кредита – до 30 лет.
- Размер первоначального взноса – не менее 15 %.
- Процентная ставка – от 10,2 %.
- Объектом залога выступает кредитуемое жилье или иная недвижимость.
Если заемщика удовлетворяют выдвинутые условия и он соответствует базовым требованиям банка, он может подать заявку на оформление доли квартиры.
На практике получить одобрение Сбербанка по ипотеке на покупку доли в квартире достаточно сложно. Большая часть отказов приходит, если человек ранее не имел каких-либо прав на жилье или уже владеет долей, но даже после сделки кредитуемая недвижимость не перейдет в его полную собственность.
Причины отрицательного решения в том, что приобретаемая часть квартиры обладает низкой ликвидностью. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор не сможет возместить свои убытки, реализовав недвижимость. В подобных ситуациях эксперты советуют в качестве залога оформить другую, более ликвидную жилплощадь.
Для ипотеки необходимо предоставить:
- Паспорт Российской Федерации с регистрационной отметкой.
- Второй документ (удостоверение водителя, СНИЛС, ИНН, загранпаспорт).
- Свидетельство о брачном союзе, рождении детей.
- Справку по форме банка или 2-НДФЛ за последние полгода.
- Копию трудовой книжки, заверенную работодателем.
После одобрения необходимо предъявить документы на приобретаемое жилье, предоставляемый залог, справку, подтверждающую наличие первоначального взноса и договор страхования недвижимости .
Этапы оформления ипотеки под долю в квартире:
В сравнении с оформлением полноценной квартиры, кредитование доли немного сложнее, особенно на начальном этапе, т. к. вероятность получения положительного решения по заявке крайне мала.
Программа долевой ипотеки практически не отличается от стандартной процедуры кредитования. Однако кредитор предусматривает одну особенность: выкупить долю можно только при получении согласия всех владельцев на полное обременение квартиры. Если заемщик не в состоянии предоставить другой вариант залога, ему необходимо уговорить всех жильцов подписать согласие на подобную процедуру.
В связи с тем, что банк значительно рискует, оформляя долю квартиры, он свое внимание переключит на заемщика и его платежеспособность. При несоответствии дохода соискателя требованиям кредитора, в ипотеке будет отказано.
Важно учитывать, что процедура кредитования сопровождается некоторыми расходами:
- нотариальные услуги – от 1500 рублей;
- страхование квартиры/жизни – от 1 % (зависит от суммы займа);
- оформление прав собственности – от 2 тыс. рублей;
- услуги оценщика – от 3 тыс. рублей.
Сбербанк достаточно лояльно относится к соискателям, выкупающим последнюю долю в квартире. По статистике отказов по данной программе намного меньше, чем в любом другом случае.
Вариант наиболее предпочтительный, поскольку не требуется согласия всех владельцев на оформление квартиры в залог. Банк, при потере заемщиком платежеспособности, сможет выгодно реализовать кредитную недвижимость.
Речь идет о привлечении созаемщика , на которого возлагаются аналогичные долговые обязательства. Банк лояльно относится к подобному варианту оформления, т. к. вторым плательщиком, в большинстве случаев, выступает ближайший родственник.
Право собственности оформляемого жилья определяется долевым участием. Для официально зарегистрированной семьи предусмотрена совместная форма.
В случае, если созаемщиком становится супруг(а) заемщика, то он(а) автоматически по договору становится совладельцем части недвижимости. А вот для родственников или партнеров необходимо оформить специальное соглашение. Если отношения строились на полном доверии, отсудить положенную часть собственности можно будет в судебном порядке, предъявив квитанции об уплате ипотеки.
В законе не предусмотрено конкретных правил приобретения доли недвижимости у родственников. Однако на практике Сбербанк чаще отказывает заемщикам в подобном оформлении. Причиной такого решения становится подозрение на мошеннические действия. Стороны сделки могут разделить полученную от банка сумму и скрыться от оплаты этой доли квартиры.
Банк охотнее одобряет выкуп последней доли в коммунальной квартире. Однако при выполнении некоторых требований, согласится и на приобретение одной комнаты:
- в собственности имеется иная недвижимость для залога;
- приобретаемое жилье пригодно для жизни;
- канализация, санузел, вентиляция, отопление и электричество исправно;
- размер помещения свыше 12 кв. м.;
- отсутствуют деревянные перекрытия;
- построено здание позже 1970 года.
Только в этом случае банк сможет рассмотреть заявку на оформление комнаты в коммунальной квартире.
- на двоих приходится 42 м 2 площади квартиры, а на троих – по 18 м 2 на каждого;
- жилплощадь нарушает установленные санитарно-технические нормы;
- семья живет в одном помещении с больным человеком, которому по закону необходимо жить отдельно;
- возраст участников до 35 лет.
Ипотечный кредит на долю квартиры в Сбербанке выдается только в случае соответствия условиям законодательства. Соискатель может рассчитывать на субсидию до 40 % от стоимости жилья. Размер льготы определяется индивидуально.
Каждый заемщик за приобретение недвижимости и выплату процентов может оформить налоговый вычет. Максимальная налогооблагаемая сумма по имуществу – 2 млн рублей, по ипотеке – 3 млн рублей. Таким образом заемщик может вернуть до 260 тыс. рублей с покупки жилья и 390 тыс. с ипотечного займа.
Важно! Сумма зависит от официального заработка налогоплательщика. Государство не выплатит заемщику больше, чем он перечислил ранее.
Соискатель может заранее рассчитать приблизительную сумму налогового вычета за год с помощью онлайн-калькулятора .
Реализовать недвижимость можно только при получении официального согласия Сбербанка. Для этого необходимо подать письменное заявление в отделении банка, указав объективные причины продажи залогового имущества.
Кредит на выкуп доли в квартире – сложная процедура, требующая особой точности и внимательности от заемщика. С точки зрения банка подобная программа невыгодна, потому что имеются значительные риски, связанные с платежеспособностью клиента и дальнейшей реализацией неликвидной жилплощади.
Если рассматривать долевую ипотеку со стороны заемщика, то можно выделить несколько преимуществ:
- низкая стоимость жилья;
- невысокая процентная ставка, как следствие, небольшой платеж.
Из недостатков – сложности в оформлении.
В идеале лучше рассматривать полноценные варианты квартир или домов – так заемщик сможет обезопасить не только банк, но и себя.
При получении отказа в Сбербанке можно оформить потребительский кредит и выкупить долю за наличные. Стоимость части не так высока, как у полноценной квартиры, поэтому вероятность одобрения намного выше. При этом нет необходимости подтверждать цель кредитования. Из минусов можно выделить высокую процентную ставку и маленький срок займа – всего 5 лет.