Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.
Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.
Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.
Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.
С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.
Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.
В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.
Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.
С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.
При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.