Люди , которые улучшили условия своего проживания за счет займа от финансовой организации , по разным причинам могут прийти к решению о продаже ипотечного жилья еще до того, как рассчитаются по задолженности . Такая задача , как продажа квартиры в ипотеке , осложняется ее обременением : купленное жилье не должно находиться в залоге , а распоряжение им должно быть полным . Существует несколько выходов из такой ситуации , и они будут описаны в данной статье .
Существуют следующие методы реализации ипотечной жилплощади:
- погашение задолженности раньше , чем истекает срок выплат . Для осуществления такой сделки необходим покупатель , который согласен приобрести квартиру , находящуюся в залоге , и имеет на руках требующуюся денежную сумму ;
- привлечение другого банковского учреждения для перекредитования. Финансирование реализуется при помощи появившегося кредитора ;
- реализация закладной . Это можно делать при помощи открытия банковской ячейки , где должник получит закладную , после чего сможет продать ипотечную квартиру по стандартной схеме ;
- смена заемщика . Продажа недвижимости в ипотеку осуществляется через финансовую организацию , являющуюся залогодержателем, если покупателю необходимы кредитные ресурсы .
Описанные методы используются наиболее часто , но необязательно прибегать именно к ним. В каждом конкретном случае последнее решение остается за кредитором , поэтому здесь не предусматриваются какие-либо обязательные манипуляции .
Банк подбирает подходящие варианты , основываясь исключительно на своей выгоде . При при нятии решения о продаже квартиры , взятой в ипотеку , важно действовать совместно с держателем залога , то есть с банковским учреждением .
В зависимости от причин , по которым нужно продать ипотечное жилье , вопрос о сделке может решаться по-разному. Риелторы подчеркивают , что самыми распространенными основаниями для продажи такой жилплощади являются :
- у заемщика улучшилось материальное положение или же увеличилась семья . Часто ипотеку берут молодые семейства , а когда у них появляются дети , возникает потребность в расширении пространства для проживания ;
- изменились обстоятельства внутри семьи . Под этой формулировкой может скрываться развод , когда нужно продать жилье , купленное в браке , поделить между собой денежные средства и купить две квартиры поменьше ;
- ухудшилось материальное положение . Банк может выдать ипотечный заем не только в рублях , но и в долларах или евро . За последние несколько лет произошло серьезное обесценивание валюты , а заработные платы остались прежними , поэтому сегодня многие семейства больше не имеют возможностей для того, чтобы выплачивать взятый ранее кредит .
Естественно, существуют и прочие причины , по которым человек может желать смены взятого в ипотеку жилья , к примеру , получение нового рабочего места , которое расположено слишком далеко от места жительства .
Если заемщик планирует расширить пространство для проживания или переехать в более элитный район , то есть квартира , которую он собирается купить , более дорогая и ликвидная, он может попросить банковскую организацию о замене залога .
Данный вариант , допустим , если новая недвижимость покупается по соглашению о мене , или же заемщик сначала приобретает ее, а уже потом начинает заниматься продажей прошлого жилья . Такие случаи достаточно редки .
Кредит на покупку жилья обладает силой в течение 10-20 лет . Продавец вынужден уменьшать стоимость по причине того , что привлекательность квартиры падает по сравнению с обычной недвижимостью .
Помимо того , затраты времени и энергии становятся все больше . Приходится заключать различные договора с банком , нотариусами и регистрационным органом .
Условия продажи ипотечного жилья для продавца наиболее благоприятны тогда, когда его стоимость возрастает на рынке недвижимости .
Описать такую ситуацию легко : ипотека – это серьезное препятствие для продажи жилплощади, поэтому ее следует закрыть , погасив задолженность . В таком случае квартиру можно будет спокойно продать без участия третьих лиц . Здесь основной вопрос – наличие требующейся денежной суммы .
Семейство , взявшее жилплощадь в кредит , вряд ли обладает подобными средствами , иначе она купила бы квартиру сразу , не ввязываясь в ипотеку . Выручить могут родственники или близкие друзья , которые способны одолжить деньги на срок выведения жилья из ипотеки , т. е. до тех пор , пока продавец не получит плату после завершения сделки .
В другой ситуации выкупить недвижимый объект может покупатель , если это ему действительно интересно . Сильная мотивация – желание проживать именно в данном районе или низкая цена .
Важно ! Все действия , касающиеся продажи ипотечной квартиры , могут происходить только после получения согласия банка . Все зависит о того, как составлялось соглашение об ипотеке . Условия могут отличаться . Одна из них – период , по завершении которого можно начинать продавать жилплощадь. В ином случае заемщику придется отдать не менее половины от общей суммы ипотеки .
Главный вопрос для заемщика – поиск подходящего покупателя , который может приобрести квартиру , находящуюся в залоге у банка . Перед продажей с площади должны выписаться все люди , проживающие там .
После заключения договоренности с кредитной организацией покупатель передает продавцу стопроцентную оплату следующими способами :
- наличными ;
- на банковский счет ;
- покупатель погашает кредит , а затем банк устраняет запрет на отчуждение недвижимого объекта .
Привлечение к сделке банка обеспечит защиту обоих ее участников . Существование посредника по закону гарантирует покупателю , что он не утратит внесенную предоплату , а после этого будет снят запрет и оформлена купля-продажа. Хотя покупатель помещает оплату на банковский счет , кредитор в курсе этого , а значит, мошеннические действия со стороны продавца исключены.
Права покупателя защищаются при оформлении им соглашения о поручительстве , и последующем погашении долга под собственным именем.
Пошаговая инструкция для продавца по осуществлению процедуры двумя способами :
- Залог с квартиры снимается до того этапа , как она станет собственностью покупателя . После получения согласия финансового учреждения деньги на оплату жилья оказываются в двух банковых ячейках . В одной лежит сумма задолженности , а в другой – остаток . После этого происходит подписание договоров , и подаются заявления в палату регистрации . Как только покупатель получит документы , подтверждающие его владение жильем , банк забирает из ячейки деньги , рассчитанные на погашение задолженности . Продавец также получает положенную ему сумму .
- Соглашение о приобретении и продаже оформляется заранее . После этого покупатель предоставляет продавцу сумму аванса ( остаток долга ). Далее квартиры лишается обременения , права на владение оформляются на покупателя , выплачивающего остаток средс тв пр одавцу и владеющего недвижимостью .
Продавец жилья , взятого в ипотеку , должен помнить об одном важном нюансе : если он владеет квартирой менее трех лет , а продает ее дороже, чем изначально покупал , ему необходимо будет уплатить налог в размере 13% от суммы , полученной с продажи .
Даже люди , которые часто участвуют в сделках с объектами недвижимости , не всегда знают обо всех особенностях и тонкостях порядка продажи квартир , взятых в ипотеку .
Чтобы не потерять деньги и не остаться должником банка , следует воспользоваться помощью профессионалов , обратившись в недорогое риелторское агентство с хорошей репутацией .
Данные фирмы оказывают платные услуги , однако участники процедуры сделки по купле-продаже имущества в этом случае могут выиграть и во времени , и даже в стоимости жилья . Работники агентс тв зн ают , как правильно вести переговоры с банками и действовать согласно пошаговой инструкции , поэтому проводят подобные сделки за короткий срок и с выгодой для обратившегося к ним человека .
Продажа ипотечного имущества – дело не столь простое , но посильное , если подойти к его выполнению с энтузиазмом и желанием дойти до конца .
Чтобы гарантированно достичь успеха , лучше заранее тщательно изучить все нюансы и правовые тонкости , чтобы сохранить и деньги , и нервы .