Можно рефинансировать ипотеку новостроек

Приобретение квартир по договору долевого строительства пользуется большим спросом. В первую очередь, это связано с возможностью сэкономить на покупке, так как квадратные метры на стадии строительства стоят намного дешевле. При этом покупатель часто использует ипотечное кредитование. Поэтому прежде чем приобретать в ипотеку жильё, стоит выяснить есть ли возможность произвести рефинансирование ипотеки по договору ДДУ?

Вступление в долевое строительство для граждан, прежде всего, это возможность приобрести квартиру на более выгодных условиях, чем при покупке уже готового нового жилья в новостройках. Как известно, чем раньше будет заключён договор долевого участия, тем ниже будет стоимость за квадратный метр.

Но такая сделка имеет не только преимущества, но и ряд недостатков:

в первую очередь, это риск для заёмщика, так как не все застройщики благонадёжные;
в процессе строительства может возникнуть форс-мажор, который повлияет на ход стройки. В результате она окажется замороженной.

Поэтому прежде чем заключать ДДУ, нужно тщательно взвесить все за и против. В этом случае очень важно быть осторожным и не попасть в руки мошенников.

При заключении договора по ДДУ заёмщик не становится собственником до тех пор, пока квартира не будет сдана. При этом важно соблюдать такой этап сделки, как регистрация договора по ДДУ.

Если покупатель приобретает объект недвижимости за наличные деньги, никогда нельзя вносить оплату до тех пор, пока не будет завершена регистрация договора. Это необходимо, чтобы убедиться, что данную квартиру не продали уже несколько раз.

Не все граждане способны приобрести квартиру без привлечения заёмных средств. При покупке жилья в строящемся доме нужно ознакомиться с порядком предоставление ипотеки в таких случаях, и можно ли рефинансировать ипотеку по ДДУ?

Ипотека бывает двух видов:

Кредит на жилье уже в готовом доме. В данном случае есть возможность оформить право собственности сразу на стадии совершения сделки.
Ссуда на приобретение квартиры в доме, который только находится на стадии строительства. В таком случае речь идёт о заключении договора долевого участия.

В первом случае подать документы на рефинансирование ипотеки в другой банк не представляет сложности. Заёмщик имеет право на своё усмотрение выбрать для себя наиболее подходящую кредитную организацию с более низким процентом. Рефинансирование по ДДУ проводится сложнее.

Не все банки согласны пойти на риск. Во-первых, причина кроется в том, что рефинансировать приходится объект недвижимости, которого ещё нет. А, следовательно, в качестве залогового имущества его невозможно использовать. Граждане при оформлении ипотеки по ДДУ должны предоставлять договор об участии в долевом строительстве, заключённом с застройщиком. Федеральным законом № 214 определяется, что такой договор имеет юридическую силу. Несмотря на то, что ни дома, ни квартиры ещё не существует.

Во-вторых, банки при предоставлении ипотечного кредита проводят оценку недвижимости. В случаях с долевым строительством оценить квартиру нельзя.

Важно помнить, что залог права требования представляет собой серьёзную процедуру. Любое неисполнение долговых обязательств со стороны заёмщика вынуждает банк обращаться в суд. А суд всегда будет на стороне банковской организации.

Но всё-таки есть банки, которые идут на риски и предлагают рефинансирование ипотеки по ДДУ. Это делается с целью привлечения новых клиентов. При оформлении кредитов они берут под залог право требования и от застройщика выполнение своих обязательств.

Если дольщик в установленное по договору время не получает готовую квартиру, он имеет право требовать исполнения договора. В случае, когда права требования переданы банку, на него возлагаются эти обязательства.

Суть процедуры рефинансирования заключается в том, что заёмщик подаёт документы в банк, который предлагает такую услугу. В случае одобрения банковская организация гасит задолженность по открытому ипотечному кредиту за счёт открытия нового. Условия по новому договору будут для клиента более лояльными. Суть рефинансирования состоит в том, что снижается процентная ставки, уменьшается минимальный платёж по кредиту.

Важно знать! При подаче новой заявки на рефинансирование в другую банковскую организацию клиент должен быть готов, что будет оцениваться его платёжеспособность.

Если за тот период, пока он выплачивал первоначальную ипотеку, гражданин поменял место работы, у него снизился уровень заработной платы, то в данном случае в выдаче кредита могут отказать.

Чтобы подать заявку на рефинансирование ипотеки по договору ДДУ, заявитель должен соответствовать следующим требованиям:

На момент подачи новой заявки ипотека должна выплачиваться заёмщиком не менее 6 месяцев.
Договор по ипотечному кредитованию не реструктуризировали.
Плательщик по первичному договору никогда не нарушал сроки выплаты.
Заёмщик должен предъявить договор по долевому строительству, в котором прописан банк-кредитор.

Если не соблюдено хотя бы одно из этих требований, то в кредите банк вправе отказать.

При подписании договора ипотечного кредитования нужно обратить внимание на пункт про досрочное погашение. Некоторые банки налагают мораторий на досрочное закрытие долга. Если будет подписан договор с таким пунктов, рефинансировать его будет невозможно.

Но даже в том случае, если со стороны заёмщика выполнены все требования, может поступить отказ от банка, в котором первоначально оформлялся кредит. Банковская организация должна быть уведомлена о том, что заёмщик подаёт документы на рефинансирование. Не все выдают согласие.

Перед тем как подавать заявку на рефинансирование ипотечного договора, нужно внимательно рассчитать возможную выгоду.

Перекредитовать ипотеку по ДДУ стоит в следующих случаях:

у гражданина оформлена валютная ипотека. Сейчас законодательство содержит запрет на получение ипотечного кредита в долларах, так как курс всегда нестабилен;
из-за каких-либо факторов у заёмщика ухудшилось финансовое положение. Это может быть потеря работы, иные форс-мажорные обстоятельства;
процентная ставка по первичному договору выше на 1,5 – 3% от той, которую может предложить новый банк.

Важно сделать правильный расчёт. Рефинансирование должно быть выгодным для заёмщика. В ином случае не стоит заниматься оформлением процедуры.

В первую очередь гражданину, который хочет подать на рефинансирование, необходимо обратиться в банк, который выдал ему первоначальный ипотечный кредит. От банка необходимо предоставление согласия.

Если банк не против, то заёмщик может собирать новые документы для подачи на рефинансирование:

Справку о заработной плате по форме 2-НДФЛ.
Договор по ипотечной ссуде.
Справку о размере задолженности.
Договор долевого участия в строительстве.
Документы, удостоверяющие личность заёмщика и членов его семьи, которые выступают в качестве со заёмщиков.

Какие банки рефинансируют ипотеку по ДДУ? Не все банковские организации предлагают такую услугу, но среди тех, кто предоставляет рефинансирование, есть несколько крупных.

Процедуру рефинансирования можно проводить как на этапе строительства, так и после его завершения. Заёмщик должен будет оформить под залог права требования по ДДУ на объект в пользу банка кредитора. После того как новостройка будет сдана, права требования переоформляются в залог недвижимости.

Для подачи заявки потребуется подтвердить рыночную стоимость объекта. Заёмщику потребуется предоставить два отчёта: один делается на основании проведения оценки объекта на стадии строительства. Второй отчёт предоставляется по окончании работ и сдачи дома в эксплуатацию.

Ипотечное кредитование – долгий и сложный процесс, поэтому любая возможность уменьшить платёж, снизить процентную ставку должна быть использована. Рефинансирование ипотеки по ДДУ возможно при соблюдении определённых требований. Главное, правильно рассчитать выгоду для будущего владельца квартиры.

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПомимо того, что банки активно кредитуют строящееся жилье, есть возможность его и рефинансировать. Процедура перекредитования по ДДУ не является нестандартной, такие предложения на рынке банковских услуг не редкость и процесс переоформления отработан и выверен. Как показывает анализ различных программ, не все учреждения предоставляют средства на такие цели, однако у заемщика все равно есть хороший выбор подходящего кредитора.

Договор долевого участия предполагает, что право собственности еще не зарегистрировано, то есть как такового жилья может не быть вовсе либо здание еще не сдано в эксплуатацию. В данной ситуации присутствует некоторый риск, как для будущего собственника, так и для кредитора, поэтому застройщик обязательно проходит процедуру аккредитации. Ситуация будет проще, если объект и строительная компания уже аккредитованы банком, в котором планируется рефинансировать ипотеку.

К базовым условиям банков при рефинансировании недвижимости в новостройке, до получения права собственности, относятся:

наличие зарегистрированного договора ДДУ;
длительность первичного ипотечного соглашения – более полугода;
отсутствие просрочек по выплатам за последние полгода либо их наличие в установленном пределе;
ипотека не подвергалась реструктуризации.

Гарантией банка станет право требования, возникшее на основе ДДУ. Однако рефинансировать ипотеку невозможно в период с момента сдачи дома в эксплуатацию. На данном этапе клиент должен оформить право собственности и перекредитование будет осуществляться в обычном порядке.

Также следует уточнить, нет ли в первом ипотечном договоре запрета на досрочное погашение и требование о разрешении кредитора на рефинансирование. В первом случае, как правило, ограничений нет, во втором есть два варианта: либо требование отсутствует, либо одобрение нужно получить. Но иногда банки информируют, что разрешение первого финучреждения для рефинансирования не обязательно. Состав заемщиков по первому кредиту может быть иным, если данный момент не оговорен условиями кредитования нового банка.

Для начала нужно получить одобрение кредитной организации на досрочное погашение ссуды, если таковое требуется. Также стоит поинтересоваться, нужно ли оно новому кредитору. Как правило, проблем с досрочной выплатой задолженности не возникает.

После нужно выбрать новый банк, условия которого будут выгоднее в части процентной ставки, качества и удобства обслуживания. Здесь все зависит от причины перекредитации. Далее в банк нужно подать заявку онлайн или лично. Отправка заявления через интернет позволит сократить время, а также получить предварительное решение, основанное на проверке потенциального клиента скоринговой системой. Если застройщик не аккредитован – банк проводит его проверку. Данная процедура, в среднем, может занимать от пары дней до трех месяцев.

Пакет документов, подаваемых в банк, един для заемщиков и созаемщиков. Стандартно в него входят:

справка о заработной плате;
действующее кредитное соглашение с банком;
справка о непогашенной сумме долга;
копии паспорта заемщика и созаемщика;
график выплаты задолженности;
договор, заключенный с застройщиком.

Для освобождения недвижимости от залога понадобится договор долевого участия и справка за подписью директора банка о полной выплате долга. После того как обременение будет снято, права требования на недвижимость передаются в залог новому кредитору.

В 2019 году у заемщиков есть хороший выбор подходящего банка. Обратиться можно в АИЖК или одно из ведущих банковских учреждений. Причем условия их довольно лояльны и просты: присутствует возможность рефинансирования недвижимости на любом этапе возведения и аккредитации любого застройщика.

К основным особенностям сотрудничества с РСХБ можно отнести:

выбор схемы погашения кредита – аннуитетная или дифференцированная;
разрешение первого кредитора не требуется;
изменение срока и ежемесячного платежа (относительно условий по первичному договору);
свободное досрочное закрытие долга.

Средства могут быть выданы на квартиру, дом или таунхаус, в том числе с земельным участком. Условия по кредиту следующие:

Ставка 9,05 – 12% годовых. При отсутствии страхования и до момента регистрации права собственности процент будет увеличен.
Сумма, которую банк готов одобрить, варьируется в пределах 100 тыс. – 20 млн рублей, более точные условия зависят от типа недвижимости и региона. При этом лимит не может превысить 80% от стоимости объекта по ДДУ.
Период возврата средств – до 30 лет.
Рассмотрение заявки – до 5 дней, период действия положительного решения – 2 месяца.

от 100 тысяч рублей до
20 миллионов рублей

В последнее время многими банками предоставляется такая услуга, как рефинансирование ипотечных кредитов по договорам долевого участия. Благодаря таким предложениям, многие люди, приобретающие жилую недвижимость на вторичном рынке, теперь могут без особых проблем выполнить такую процедуру.

Но те, кто приобрёл жильё, находящееся в стадии строительства, и не вступил пока в права собственности на него, задаются вопросом: существует ли возможность рефинансирования ипотеки по ДДУ?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Данный вопрос достаточно сложный, поскольку далеко не все банки нашей страны согласны предоставить такую услугу. И тому есть несколько существенных причин, из которых основные — две:

Рефинансируется кредит на жильё, которого, по сути, ещё не существует, и поэтому такое жильё нельзя использовать в качестве залогового. По крайней мере документально лицо, обращающееся в банк с просьбой о рефинансировании, владельцем этого жилого имущества не является.
Если жильё строящееся, то оно, естественно, не подлежит фактической материальной оценке и поэтому банк не может определить, сможет ли он погасить кредитную задолженность путём продажи кредитуемого объекта в случае невыполнения заёмщиком своих обязанностей.

Однако, несмотря на эти и многие другие неудобства для банков, некоторые из них всё же идут на подобные шаги, предоставляя услуги по рефинансированию ипотечных кредитов по ДДУ. Зачастую это делается с целью заполучить свежих лояльных клиентов.

По состоянию на первую декаду 2018-го года в РФ существует несколько достаточно крупных банков, осуществляющих рефинансирование ипотечных кредитов по договорам долевого участия (то бишь без прав собственности на имущество, которое ещё только строится).

Стандартными требованиями, выдвигаемыми банками для рефинансирования такого жилищного имущества, в большинстве случаев, является следующее:

имущество куплено по договору долевого участия (ДДУ);
ипотечный срок более полугода;
отсутствие реструктуризации;
отсутствие каких бы то ни было задолженностей и просрочек.

В случае, кода банк соглашается предоставить услуги рефинансирования ипотеки на жилищное имущество без прав собственности у клиента, гарантией для банка выступает право, которое основано на договоре долевого участия: при подготовке и оформлении документации, а также выходе на сделку в ДДУ должен быть изменён банк.

Как уже упоминалось выше, далеко не все банки согласны идти на риски, связанные с рефинансированием ипотеки по договорам долевого участия. Однако существует несколько крупных российских финансовых компаний, которые предлагают своим клиентам подобную услугу. Рассмотрим, какие банки предоставляют возможность рефинансирования строящегося жилья.

Отличие данного банковского учреждения от иных заключается в том, что у клиента есть возможность неким образом повлиять на величину процентной ставки в сторону её снижения.

Абсолютбанк предлагает клиентам следующие условия:

Процентная ставка — 10,3 процента годовых (при одноразовой уплате комиссии в размере 2-х процентов от кредитной суммы процентная ставка снижается до 10-ти процентов годовых).
Срок кредитования — максимум 15 лет.
Размер средств, выделяемых банком — до 21,25 миллиона рублей.

Являясь исключительно государственным банковским учреждением, ВТБ 24 у большинства населения вызывает ассоциации с надёжностью и гарантией. Оформление услуг рефинансирования в ВТБ 24 требует сбора минимального пакета документов. Не требуется также справка о доходах. Однако, в случае отсутствия последней, процентная ставка существенно возрастает.

Условия предоставления услуг по рефинансированию, предоставляемые ВТБ 24, таковы:

Процентная ставка — 11 процентов в год.
Срок кредитования — максимум 30 лет.
Размер средств, выделяемых банком:

для жителей Санкт-Петербурга и Москвы и их областей — до 30-ти миллионов рублей;
для жителей городов миллионников — до 10 миллионов рублей;
для остальных — до 10-ти миллионов рублей.

Данный банк, клиентами которого, согласно статистике, является более 50-ти процентов населения РФ, предоставляет возможность рефинансирования ипотечных кредитов как посторонних банков, так и отделений самого Сбербанка. Причём, есть возможность объединения одновременно нескольких кредитных договоров.

Условия рефинансирования, предоставляемые Сбербанком выглядят следующим образом:

Процентная ставка — 10,9 процента в год.
Срок кредитования — максимум 30 лет.
Размер денежных средств, выделяемых банком клиенту — от одного миллиона рублей до 80-ти процентов оценочной стоимости кредитуемого жилья (в случае, если таковая оценка возможна).

Дополнительным условием для предоставления услуг по рефинансированию в Сбербанке является непременное страхование здоровья и жизни клиента.

Благодаря тому, что Тинькофф позиционируется в качестве крупнейшего онлайн-банка, у него отсутствуют многие статьи расходов, относящиеся практически ко всем финансовым предложениям. Не является исключением и процентная ставка при рефинансировании.

Условия по данной услуге, предоставляемые банком Тинькофф, выглядят следующим образом:

Процентная ставка — 9 процентов в год.
Срок кредитования — максимум 25 лет.
Размер средств, выделяемых банком — до 100 миллионов рублей.

Тот факт, что Тинькофф по своей сути является посредником между клиентом и другими банками, позволяет подать одну заявку одновременно в несколько различных банков и при этом клиент Тинькофф избавляется от необходимости лично посещать отделение каждого из них.

Если первичный кредитор дал своё согласие, следующим шагом будет выбор нового банковского учреждения, предоставляющего наиболее выгодные условия перекредитования и подача туда соответствующего заявления.

При подаче такого заявления заёмщику необходимо предоставить новому кредитору определённый пакет документов. Состав данного пакета для каждого кредитора несколько разнится, однако такой пакет должен непременно включать в себя следующие документы:

Действующий договор кредитования.
Договор страхования. Если такового нет, то по условиям некоторых банковских учреждений, его необходимо заключить.
Справка о величине остатка задолженности по ссуде.
Справка об отсутствии просроченных задолженностей перед первичным кредитором.
Документация о доходах и трудоустройстве заёмщика.

После подачи всей необходимой документации, вторичный потенциальный кредитор весьма и весьма тщательно проверит кредитную историю своего потенциального заёмщика, убедится в отсутствии неоплаченных штрафов, отсутствии судимостей и уточнит прочую необходимую кредитору информацию.

Если от вторичного кредитора получено согласие на предоставление соответствующих услуг, заёмщику нужно:

Подписать 2 договора: один — на получение нового кредита, второй — на погашение старого (вторичный кредитор переведёт средства на счёт первичного).
Следующим шагом нужно зафиксировать смену банковского учреждения — для этого необходимо обратиться в регистрационную палату.

После выполнения всех предусмотренных действий происходит процесс рефинансирования и заёмщик начинает платить по счетам уже нового банка-кредитора.

Отказ от банка-кредитора можно получить в случае наличия судимостей, задолженностей перед иными банковскими учреждениями, а также в определённый промежуток времени, который наступает тогда, кода жильё уже построено, ключи от готовой квартиры уже получены и подписан акт о приёме-передаче, но вот свидетельство о предоставлении прав собственности на жильё ещё не получено.

Именно такие нюансы могут стать существенной причиной для отказа банка в рефинансировании ипотеки по ДДУ.

Из всего написанного выше, можно сделать логичный вывод: рефинансирование ипотеки по ДДУ является очень финансово выгодной операцией, благодаря которой есть возможность найти более выгодные предложения — вторичные кредиторы зачастую устанавливают процентные ставки, чем у первичных кредиторов (о том, насколько выгодно рефинансирование ипотеки и стоит ли его вообще делать, читайте тут).

Найти банк, готовый предоставить возможность выполнения такой операции, не просто, но возможно. При этом затраты времени и сил клиента оказываются минимальными.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !