Как легко догадаться из названия данного документа, основная его задача – установить, выражаясь языком юристов, правовые основы ипотеки. С обывательской позиции это означает, что именно в этом законодательном акте прописаны основные положения об ипотеке, указаны основаниях для ее возникновения, а также описываются основные правила взаимодействия заемщика с лицом, выступающем в качестве залогодержателя.
Что же вы, как заемщик, должны знать про Федеральный закон об ипотеке?
Во-первых, нужно понимать, что он является своеобразной конституцией для ипотечного кредитования. Основываясь на его положениях, банки составляют условия кредитного договора, а также выдвигают к заемщикам требования по страхованию недвижимости и своевременности внесения ежемесячных платежей. Руководствуясь его положениями, кредиторы определяют случаи, когда они вправе требовать от вас досрочного возврата кредита или приступить к реализации своих прав на заложенное имущество.
Во вторых – он представляет собой своеобразный справочник по всему ипотечному кредитованию. В законе вы легко сможете найти информацию об общих правилах заключения договора ипотеки, ее государственной регистрации, о правилах пользования имуществом, переданным в залог, и о том, как происходит его реализация в случае, когда заемщик не может должным образом исполнять взятые на себя обязательства.
В третьих – это ваша защита от недобросовестных кредиторов. Как мы отмечали ранее, правила, указанные в законе об ипотеке, обязательны для исполнения обоими сторонами ипотечной сделки. Соответственно банк не вправе ограничивать те права, которые предоставлены вам в его рамках. Например, закон позволяет сдавать заложенное жилье в аренду, а в ряде случаев, осуществлять его ремонт и перепланировку. Другими словами, если вы не уверены в правоте банка, изучайте соответствующие положения закона.
Конечно, прочитать данный документ полностью, а тем более внимательно изучить каждый его пункт под силу далеко не каждому. Однако знание минимального набора положений позволит вам более легко ориентироваться в отношениях с кредитором. Перефразируя пункты закона в доступную для понимания форму, можно выделить 10 главных норм:
- В случае невозврата кредита, денежные средства, полученные после реализации залога, будут направлены на компенсацию банку вашего долга, процентов, а также на возмещение судебных издержек и расходов, связанных с продажей жилья;
- В ряде случаев до передачи недвижимости в залог может потребоваться согласие других его собственников или государственных органов. Например, ипотека и несовершеннолетние дети вполне могут быть совместимы, но без взаимодействия с органами опеки не обойтись;
- Государственная регистрация ипотеки должна осуществляться по месту нахождения имущества, выступающего в качестве залога – не забывайте про это, если вы планируете покупку жилья в другом городе;
- Ипотека в силу закона осуществляется без оплаты государственной пошлины;
- Заемщик, передавший в залог недвижимость, обязан произвести страхование такого имущества от утраты и повреждения;
- Страхование риска невозврата кредита – ваше право, но не обязанность, однако воспользовавшись им, вы сможете не только защитить себя, но и получить более выгодную процентную ставку;
- Банк вправе проверять состояние и условия содержания переданного в залог недвижимого имущества. Конечно, подобная практика встречается крайне редко, но от визита кредитора никто не застрахован.;
- Банк вправе потребовать досрочного возврата займа при грубом нарушении вами условий пользования и ремонта имущества, при нарушении обязанностей по страхованию, а также в случае нарушения сроков осуществления ежемесячных платежей более, чем 3 раз в течение 12 месяцев;
- Если ваши отношения с банком дошли до судебных разбирательств и у вас существуют уважительные причины, по которым вы не могли оплачивать кредит, вы вправе попросить суд об отсрочке продажи жилья на один год;
- Банк не сможет обратить взыскание на преданное вами в залог имущество, если остаток вашей задолженности составляет менее 5% от общей суммы ранее предоставленного займа.
Итак, Федеральный закон об ипотеке представляет собой своеобразный фундамент, на котором строятся взаимоотношения между кредитором, выступающем в качестве залогодержателя, и заемщиком, передающим в ипотеку недвижимость. Конечно, приниматься за его всестороннее изучение не стоит, но принимать основные принципы его построения необходимо.
- Закон об ипотеке: простыми словами основные положения
- Как взять ипотеку в банке
- Как оформить договор залога
Другое название ипотеки – залог недвижимости. Так называется способ, посредством которого обеспечиваются обязательства, когда должник предоставляет кредитору преимущество в удовлетворении своих требований из стоимости залога, каковым становится недвижимое имущество. В системе этих отношений должник выступает в качестве залогодателя, а кредитор – в роли залогодержателя.
В самом общем случае ипотека может служить обеспечением денежных обязательств разного вида. Предполагается при этом, что обязательства могут быть уже существующими к моменту заключения ипотечного договора, а могут возникнуть и в будущем. В настоящее время ипотека получила свое развитие в области предоставления займов и кредитов гражданам.
Ипотека может возникнуть как в силу закона, так и по ипотечному договору. В силу закона залог возникает, когда совершается сделка по купле-продаже недвижимого имущества без его оплаты покупателем в полном объеме. При этом продавец выступает залогодержателем, а покупатель – залогодателем. Ипотека по договору предполагает совершение письменной сделки между двумя или даже несколькими сторонами. По такому договору залогодателем становится собственник или лицо, на законных основаниях осуществляющее хозяйственное ведение объектом.
Закон об ипотеке устанавливает, что стороны, которые вступают в правовые отношения, заключают между собой соответствующий договор. По условиям этого документа одна из сторон (кредитор по обязательству), имеет право удовлетворить свои денежные требования. Их источником становится стоимость объекта, выступающего предметом залога. Договор подписывается относительно имущества, которым владеет и пользуется должник.
Указанный выше договор вызывает к жизни правоотношения по ипотеке, к которому применяются залоговые принципы. Поскольку оборот предприятий, квартир, сооружений, земельных участков допускается законом, в отношении этих объектов возможен залог.
Возможно установление ипотеки для того, чтобы обеспечить исполнения условий соглашения о займе или кредитного договора. Исходить обязательство может из фактов купли-продажи, подряда, аренды или причинения вреда.
Закон об ипотеке (залоге) вводит необходимость ведения бухучета и должнику, и кредитору, если они являются юридическими лицами.
Предмет договора должен обеспечить выплату основного долга либо в полном размере, либо в той части, которая определена соглашением сторон. Заключая сделку, стороны по договору могут внести в него условие по выплате процентов. Закон устанавливает возможность выплаты требований в виде твердой суммы; она не может превышать обязательства по договору.
Закон предусматривает иные платежи, к которым относятся:
- возмещение ущерба;
- неустойка;
- штраф при нарушении условий договора;
- возмещение судебных издержек;
- компенсация затрат при реализации объекта.
Случается, что кредитор, желая сохранить целостность имущества, вынужден расходовать деньги на его полное содержание и охрану. В этом случае ему положено возмещение издержек за счет заложенной недвижимости.
Категории объектов, которые могут стать предметом соглашения, определяются законом об ипотеке. В соответствии с гражданским законодательством, закладываться по ипотечному договору может то имущество, которое в установленном порядке зарегистрировано.
Предметом ипотечного договора могут выступать:
- земельные наделы;
- здания, сооружения, предприятия, прочие объекты капитального строительства;
- жилые дома, квартиры, равно как и их части, представляющие собой изолированные комнаты;
- гаражи, дачи, садовые дома, иные постройки потребительского назначения;
- воздушные суда, морские суда, а также космические объекты.
В ряде случаев закон об ипотеке позволяет считать предметом договора жилые дома, которые непосредственно связаны с земельным наделом. Если отсутствует регистрация на участки, государственная собственность на которые не разделена, это не может быть препятствием для формирования ипотечных правоотношений.
Согласно Гражданскому кодексу и закону об ипотеке, вещь, являющаяся предметом договора, а также ее принадлежности представляют собой единое целое. Поэтому принадлежности становятся частью общего залога, если иное не установлено соглашением сторон. Не может быть самостоятельным предметом сделки вещь, которую невозможно разделить без изменения ее основного назначения.
Требование к залогодателю состоит в том, что имущество, выступающее предметом договора, должно быть в его собственности или хотя бы в хозяйственном ведении. Если объект изъят из оборота или на него может быть обращено взыскание, обеспечение требований таким имуществом не допускается. Этот же момент касается имущества, в отношении которого не может быть проведена приватизация.
По закону об ипотеке предметом договора может выступать право аренды, если на то имеется согласие арендодателя или лица, которое использует объект по праву хозяйственного ведения.
Ипотека на имущество, находящееся на момент заключения соглашения в общей совместной собственности, может быть установлена, если имеется согласие на это со стороны всех законных владельцев. Такое согласие должно иметь письменную форму. В случае долевой собственности лицо вправе заложить принадлежащее ему имущество, не спрашивая согласия прочих совладельцев.
В договоре о залоге следует указывать:
- предмет ипотечного договора;
- оценку такого предмета;
- существо соглашения;
- размер исполнения обязательства и его срок.
Ипотечный договор заключается в соответствии с общими правилами и принципами гражданского законодательства. В документе должны быть прописаны сведения о предмете соглашения, о его оценке, других существенных моментах исполнения обязательств. Стороны могут внести в документ конкретные условия, предусматривающие возможность обращения на имущество взыскания. Эти сведения разрешается оформить в виде отдельного соглашения.
Ипотечный договор содержит наименование объекта и место, в котором он расположен. Приводимое в документе описание должно быть достаточным для идентификации объекта. Прописывается в документе и право, на основании которого объект принадлежит кредитору. Если предметом выступает аренда, требуется указать ее срок.
Оценка предмета договора определяется выработанным его сторонами соглашением и приводится в денежном выражении. Оценка объекта незавершенного строительства осуществляется по его рыночной стоимости.
То обязательство, которое обеспечивается ипотекой, указывается в договоре вместе с основанием его возникновения и сроком, на который оно устанавливается. Договор может предусматривать, что размер денежных обязательств будет установлен позже; в этом случае необходимо прописать условия определения суммы обязательств.
Если по соглашению сторон требования могут осуществляться частично, в договор необходимо внести сроки и периодичность платежей. Если конкретный размер суммы платежей не установлен, необходимо прописать условия для их определения.
Ипотека подлежит непременной государственной регистрации. Она приобретает силу лишь с момента внесения записи в соответствующий государственный реестр. В выписке из реестра запись о залоге недвижимости отражается в виде обременения прав собственника на то или иное имущество.
Частный случай залога недвижимости – ипотека на квартиру. Эта форма залога получила широкое распространение после начала осуществления государственных программ, нацеленных на поддержку тех граждан, которые приобретают жилье. По ипотечному соглашению данного типа залогодатель передает в залог квартиру, чтобы тем самым обеспечить взятые на себя финансовые обязательства. Договор залога квартиры подписывает кредитор и собственник жилья. Регистрация договора производится в срок, который не превышает пяти рабочих дней.
Кредитор кровно заинтересован в том, чтобы полученное им в залог имущество было сохранным до полного исполнения должником его финансовых обязательств. Поэтому закон предусматривает страхование предмета ипотеки от возможных рисков повреждения или утраты. Такое страхование является обязательным. Банки нередко создают собственные страховые компании, где осуществляется страхование объектов ипотечного договора. Эти структуры порой предлагают заемщикам дополнительные виды услуг, что объективно ведет к повышению общих затрат и удорожает кредитную услугу.
Какую область регламентирует закон об ипотеке? В чем его действие и каковы его особенности? В данной статье мы подробно поговорим об особенностях этого документа, также здесь можно скачать закон об ипотеке в новой редакции абсолютно бесплатно.
Федеральный закон № 102 об ипотеке представляет собой основополагающий документ в данной сфере. Помимо него, области правоотношений в вопросах ипотеки регламентируют:
Основные положения закона об ипотеке статьями 1-8 устанавливают основания возникновения ипотеки, обязательства и требования ее обеспечения, перечень имущества, которое может является предметом ипотеки и право его отдачи по соответствующему договору. Так, согласно нормам статьи 5 закона, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в том числе:
- земельный участок (исключения перечислены в ст. 63 закона об ипотеке);
- дачи, садовые участки и дома, гаражи;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
- жилые помещения;
- предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- машино-места.
Эта же статья устанавливает, что предметом ипотеки не может быть часть имущества, которое не подлежит разделу в натуре без изменения его назначения.
Согласно статьи 8 закона, договор об ипотеке заключается по правилам гражданского законодательства. Содержание договора зафиксированы в пунктах статьи 9 закона. Так, в документе обязательно должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, срок и размер исполнения обязательства, которое подлежит обеспечению по ипотеки. Предмет определяется указанием его полного наименования (то есть дом, квартира, земельный участок, здание и т.д.), места нахождения и описания, которого будет достаточно для его идентификации. Оценка имущества происходит в соответствии с российским законодательством по соглашению сторон договора, с обязательным соблюдением требований статьи 67 закона, если речь идет о земельном участке. В договоре об ипотеке обязательно должно быть названо обязательство с указанием точной суммы и основанием его возникновения, а также сроком его исполнения. Если сумма обеспечения подлежит определению в перспективе, в договоре делается отметка о порядке и иных условиях ее определения.
Важно! В договоре об ипотеке, при исполнении обязательств по частям, обязательно прописываются сроки и периодичность осуществления платежей, и их размеры.
Глава 4 закона об ипотеке устанавливает основания и порядок осуществления государственной регистрации ипотечных сделок. Статья 19 закона фиксирует, что ипотека подлежит обязательной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном законом о государственной регистрации недвижимости. Порядок регистрации ипотеки устанавливает статья 53 Закона о государственной регистрации недвижимости, из которой следует:
- регистрация возникает в силу договора об ипотеке и осуществляется на основании заявления залогодержателя и залогодателя, составленного совместно;
- регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на соответствующий объект недвижимости;
- регистрация ипотеки происходит путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости;
- датой регистрации является день совершения регистрационной записи.
Необходимо отметить, правила главы 8 закона об ипотеке распространяются только на жилые помещения, принадлежащие физическим и юридическим лицам на праве собственности, ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной и государственной собственности, не допускается. Статья 77 закона определяет правила ипотеки жилых помещений за счет средств банков и иных кредитных организаций, что сегодня является актуальной темой. Статьей установлено, что жилое помещение, полностью или частично построенное, а также, приобретаемое за счет средств кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, подлежит оформлению залога на него с момента государственной регистрации ипотеки, соответственно к залогу применяются правила о залоге, возникающем в силу договора. При передаче в ипотеку жилого помещения, необходимо получение согласия от органов опеки и попечительства, если членами семьи собственника являются несовершеннолетние, недееспособные или иные лица, находящиеся под опекой и попечительством. Органы вправе выдать согласие на отчуждение недвижимости, только если при этом не будут затронуты права и интересы указанных лиц. Решение выдается в течении 30 дней и может быть оспорено в суде. При ипотеке жилого помещения за счет средств кредитных организаций предоставляется полный пакет документов, список которых урегулирован настоящим законом в части недвижимости. Список документов для заемщика формируется кредитной организацией. Мы рассмотрели основные моменты, связанные с оформлением ипотеки на территории Российской Федерации. С полной версией законодательного документа Вы можете ознакомиться самостоятельно.