Ипотечные заемщики задаются вопросом, с чего начать приобретение жилья в ипотеку — с оформления документов в банке или с выбора квартиры (или другого объекта недвижимости). Первым делом надо обратиться в банк, чтобы получить его одобрение на ипотечное кредитование приобретаемого жилья. Решение этого вопроса займет от нескольких дней до полутора месяцев. В это время и надо определиться с выбором жилья для ипотеки. Какая недвижимость не будет одобрена банком? На что обращать внимание при выборе жилья для ипотеки? Дадим ответы на эти вопросы в данной статье.
Найти подходящее жилье непросто, поскольку понравившуюся гражданину квартиру может не одобрить банк. Поэтому после вынесения положительного решения о предоставлении ипотеки потенциальному заемщику дается 3 месяца, в течение которых можно подобрать недвижимость, которая подойдет и ему, и будет соответствовать требованиям банка. Следующие варианты может отклонить банк из-за их низкой ликвидности на рынке недвижимости:
Банк предъявит и другие требования к собственникам недвижимости, подлежащей кредитованию. Во-первых, жилье должно отвечать санитарно-техническим требованиям и должно быть приобретено предыдущим собственником более 3 лет назад, иначе 13% налог от ее стоимости придется оплачивать или понижать цену квартиры, что снизит сумму ипотеки. В квартире, доме должно быть безопасное отопление (газовое, электрическое или паровое), а также горячее и холодное водоснабжение. Если в жилье была сделана перепланировка, то она должна быть узаконена. Кроме того, недвижимость должна находиться в черте города и подлежать продаже по всем параметрам. Особые требования предъявляются к юридической чистоте квартиры:
- Не должна быть в залоге, под арестом;
- Нет несовершеннолетних и престарелых лиц в числе собственников, иначе могут быть проблемы с органами опеки и появившимися наследниками;
- Нет проблем с титулом (необходимо проверить чистоту сделки купли-продажи, совершенной ранее, если таковая была);
Нет проблем с дееспособностью продавца на момент сделки. Если она вызывает сомнения, нужно провести освидетельствование, иначе позднее решением суда сделка может быть расторгнута. Осуществляют эту проверку юристы банка.
Покупка недвижимости у родственников одобряется не всеми банками. Нельзя купить ее у супруга или супруги, а также у детей. Покупка у родителей разрешена, но с некоторыми ограничениями. Отправляться на рынок недвижимости и выбирать квартиру необходимо ориентируясь на все эти требования. Не следует надеяться только на риелтора и думать о том, что он сообщит все плюсы и минусы жилья. Стоит заранее выписать на листочке все критерии недвижимости. Не надо обращаться сразу к нескольким агентам по недвижимости, так как разные агентства предлагают одни и те же квартиры.
Статистики отмечают, что до 2015 года более 60% сделок по покупке недвижимости осуществлялись на вторичном рынке жилья, остальные 40% — на первичном (в новостройках). Но с началом субсидирования ипотечного кредитования, которое распространяется на новостройки, это соотношение изменилось в сторону увеличения вторых. Существует несколько причин, по которым выбор лучше сделать в пользу нового жилья:
- Квартиры в новостройках дешевле (покупка на начальной стадии строительства дома — на 30%);
- Дома строятся по современным стандартам и технологиям, они качественнее и надежнее;
- Ипотека первичного жилья тоже дешевле.
Несмотря на наличие плюсов, есть и отрицательные стороны в оформлении ипотеки на квартиру в новостройке. Получить недвижимость в собственность в доме под ключ можно незамедлительно. Следует учесть, что такие дома стоят дороже, их не так много, приходится ждать, а стройка может затянуться на месяцы и годы. Кроме того, жилье в новостройках в ипотеку может не одобрить банк, пока оно не введено в эксплуатацию, так как его оценка вызывает трудности. В таком случае следует обращаться в банк, который аккредитовал строящийся дом. При этом банки требуют определенной планировки (в квартире должна быть отдельная комната, поэтому квартира-студия может быть не одобрена). Не одобряются квартиры на первом и последнем этажах новостроек.
На этом рынке выбор больше, так как такая недвижимость есть в любом районе города, в том числе и в центре, где новостроек практически нет. К плюсом такой недвижимости можно отнести то, что они расположены в местах, где уже сложилась инфраструктура (школы, детские сады, магазины). Чаще всего рядом нет строительства, соседи не делают массово ремонт, поэтому здесь тишина и покой.
Среди минусов можно выделить то, что в домах устаревшие изношенные коммуникации, соседями могут оказаться асоциальные граждане (тунеядцы, алкоголики). Кроме того, могут возникнуть проблемы юридического характера (ущемление прав других жильцов квартиры, незаконная перепланировка). Менее выгодны и условия кредитования вторичного жилья (более высокие ставки процентов годовых при покупке не очень дорогого жилья). Среди недостатков стоит отметить и неудовлетворительное санитарное и техническое состояние дома (старые подъезды, лифты, балконы, сырость), а также высокие коммунальные платежи.
При выборе недвижимости, которую заемщик собирается оформить в ипотеку, следует обращать внимание на ряд факторов. Во-первых, это материалы возведения здания — кирпич или железобетонные панели. Панели имеют недостатки — они нагреваются летом, зимой в таком доме холодно. В кирпичных домах сохраняется зимой тепло, летом — прохлада. В них несущие стены только внешние, поэтому можно делать перепланировку в квартире, тогда как в новостройках несущие стены внутренние, и сносить их нельзя. Во-вторых, стоит озаботиться местоположением дома, в том числе:
- Экологической чистотой места застройки;
- Доступностью общественного транспорта;
- Наличием инфраструктуры;
- Расположением вблизи дома баров, ресторанов, клубов, создающих неудобства жителям в вечернее время.
Этажность дома также имеет значение. Лучше не брать квартиру на первом и последних этажах. Обязательно нужно проверить подвал (нет ли насекомых, грызунов, сырости), на последнем этаже — не протекает ли кровля. Самые оптимальные для проживания этажи с 5 по 11 — хороший вид из окна, не слышны уличные звуки. При выборе квартиры надо познакомиться с соседями по этажу, узнать, кто будет жить рядом, поспрашивать у соседей об окружении.
Если говорить о планировке, то не стоит брать угловую квартиру, в ней холодно, а рядом с лифтом шумно днем и ночью. Внутренняя же планировка зависит от вкуса заемщика (большая кухня, высокие потолки, наличие балкона). При этом в дом должны быть проведены все необходимые коммуникации — телефон, антенны, лифт, мусоропровод, вытяжки и другое. При покупке жилья на вторичном рынке надо проверить, нет ли задолженности по квартплате, не находится ли квартира в залоге. Если стоимость жилья занижена, проверить чистоту сделки и постараться узнать у соседей, почему она так дешево продается. При наличии задолженности по коммунальным платежам, можно с согласия собственника погасить ее и снизить стоимость самой квартиры.
При выборе квартиры в ипотеку, не следует надеяться только на риелтора, лучше искать жилье самостоятельно — в интернете и путем опроса соседей. Не стоит спешить подписывать документы, не изучив досконально все плюсы и минусы жилья, которое было выбрано. Кроме того, необходимо ориентироваться на ключевые требования банковских учреждений к объектам недвижимости, а также на здравый смысл.