Ипотека на данный момент становится одним из самых популярных способов приобретения жилья. При оформлении такого ипотечного кредита в обязательном порядке заключается договор. Об особенностях составления этого документа и его содержании будет рассказано ниже. Также будет полезным посмотреть информативное видео по теме.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !
Ипотечный договор — официальная бумага, регулирующая отношения между кредитной организацией и физическим лицом, берущим ипотеку. В нем прописываются все основные положения сделки, например предмет ипотеки, оценка его стоимости и так далее. Более подробно о содержании этого документа будет рассмотрено в отдельном пункте статьи.
Составляется данный вид договора только в письменной форме. Регламентируется он таким законодательным актом как Федеральный закон «Об ипотеке» № 102-ФЗ.
Рассмотрим, в каких случаях и между кем заключается такой договор.
В некоторых случаях, хотя и довольно редко, ипотечный договор может заключаться между физическими лицами. В этом случае данный документ является официальным подтверждением заключения сделки. Ипотечный договор между двумя физическими лицами имеет определенные особенности:
- Объектом такой сделки может являться дом, квартира, земельный надел и даже недвижимое имущество, которое находится еще на этапе застройки.
- В этом документе могут быть прописаны данные обо всех имеющихся бумагах, которые могут иметь отношения к кредитной сделке.
- Также в данной бумаге могут содержаться пункты, которые касаются порядка досудебного урегулирования при нарушении каких либо обязательств по сделке.
Отдельным документом при оформлении кредита является предварительный договор. Такая бумага является гарантией для покупателя недвижимости в том, что сделка купли-продажи состоится. Заключается подобный документ для того, чтобы пока оформляется ипотека, выбранную им недвижимость не продали или не изменили на нее цену.
Предварительный договор не является обязательным, но юристы советуют оформлять его каждому ипотечному заемщику. В таком документе указывается следующая информация:
паспортные данные и личная информация обо всех участниках сделки;- полное описание приобретаемой недвижимости и ее технические характеристики;
- номера и названия документов от продавца о праве владения имуществом;
- дату заключения договора купли-продажи и передачи всех денег.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости по ипотеке
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи недвижимости по ипотеке
В некоторых случаях гражданину может потребоваться ипотека не на целую квартиру, а только лишь на ее часть. Такой ипотечный кредит предоставляют не все банки, но все же в некоторых есть подобные предложения.
При оформлении ипотеки на долю имущества тоже составляется договор. Особенность такого документа заключается в том, что объектом залога в этом случая является не доля, а целая квартира. А вот в договоре на квартиру предметом залога считается приобретаемое имущество. Это единственное отличие между данными документами, в остальном они одинаковы.
Многих заемщиков интересует вопрос о том, на каком этапе оформления ипотеки идет подписание договора. Перед тем, как подписать этот документ, нужно выбрать приобретаемое имущество и подать заявку на получение ипотечного кредита. После того как банк одобрит данную заявку и заемщик представит все необходимые бумаги, стороны могут заключить и подписать соглашение.
Такой документ всегда составляется по определенному образцу. В ипотечном договоре обязательно содержаться следующие пункты:
Предмет ипотеки. Им является недвижимость, на которую и берется ипотечный кредит. В данном пункте указывается вид жилья, его адрес, площадь и количество комнат. Также там обязательно нужно прописать право, по которому продавец имеет возможность распоряжаться продаваемой недвижимостью.- Оценка предмета. В данной бумаге обязательно указывается стоимость ипотечного жилья. Выражается она в денежном эквиваленте. Такая цена определяется по соглашению обеих сторон. Если предметом ипотеки является еще не построенное имущество, то его оценочная стоимость приравнивается к рыночной.
- Права и обязанности сторон. В этом пункте указываются возможности сторон и требования к ним. Например, клиент обязуется следить за сохранностью имущества и вовремя выплачивать все платежи, в том числе и коммунальные. А в обязанности банка входит выдача всех документов об окончании долговых обязательств после того, как заемщик выплатит всю ипотеку.
- Пункт о взыскании залогового имущества. В нем прописано, в каких случаях приобретаемая недвижимость может перейти в собственность банка.
- Обязанности страхования имущества. Такие обязательства по ежегодному страхованию недвижимости ложатся на плечи заемщика.
- Условия снятия обременения. В нем регулируются сроки снятия обременения с имущества после того, как клиент выплатит весь долг.
Перед тем как окончательно оформить ипотечный кредит, нужно внимательно прочитать договоробратив особое внимание на следующие моменты договора:
- Срок перечисления денег. Нужно чтобы деньги поступили на счет до даты их передачи владельцу приобретаемого жилья.
- Наличие комиссии за обслуживание счетов.
- Обязательно нужно полностью прочитать пункт «прочие условия», в котором могут содержаться «подводные камни» договора.
- Возможность досрочного погашения ипотеки.
- Наличие каких-либо штрафных санкций к заемщику.
В некоторых случаях ипотечный договор может подвергнуться изменениям или расторжению.
Расторжение договора ипотеки происходит, в подавляющем большинстве случаев, по инициативе банка. Это может произойти, если:
заемщик потратил полученные деньги на другие цели;- клиент предоставил кредитной организации фальшивые бумаги или ложные сведения;
- произошло нарушение условий залога;
- заемщик не страхует залоговое имущество.
Расторжение договора со стороны заемщика случается крайне редко, так как причиной для этого может быть только существенное изменение обстоятельств, при котором заемщик больше не имеет возможности следовать имеющимся условиям сделки. Но этот факт обязательно подвергнется тщательной проверке.
Смотрите видео о расторжении ипотечного договора:
Изменение условий ипотеки не является редкостью. Это можно объяснить тем, что такой кредит деется на большое количество времени, в течение которого обстоятельств могут меняться. Например, изменение договора может потребоваться, если у заемщика изменились паспортные данные или место жительства.
Также ситуацией, когда может потребоваться изменение ипотечного договора, является увеличение основного обязательства или правоустанавливающей документации.
После подписания кредитного договора по ипотеке дальнейшие действия следующие. Банк отправляет деньги на открытый счет заемщика. Затем между заемщиком и владельцем недвижимости совершается сделка купли-продажи имущества. Данную сделку обязательно нужно зарегистрировать в органах Росреестра. Для этого продавец и покупатель должны написать соответствующие заявления, а также предоставить паспорта, правоустанавливающие документы на имущество и квитанцию об оплате госпошлины.
Договор ипотеки является очень важным документом, который регулирует течение всей сделки. Поэтому заемщик не должен экономить время на его прочтение и при обнаружении каких-либо сомнительных моментов должен требовать разъяснения или даже изменения пунктов.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)
Ключевой фактор, на который мы привыкли обращать внимание при чтении кредитного договора – процентная ставка. Но в тот момент, когда вам дали на ознакомление договор, немаловажно обратить внимание на целый ряд других моментов, которые также крайне важны (а ещё лучше – проговорить их на этапе выбора банка для заключения ипотечного договора). Estimate-estate.ru постарался подготовить чеклист, который полезно держать под рукой при тщательным чтением ипотечного договора при подписании.
В первую очередь заметим, что банк не может запретить вам досрочно гасить свой кредит (п.2 ст.810 ГК РФ), если выполняется два условия:
- заемщиком является физическое лицо (а не организация)
- недвижимость приобретается для личного использования (например, покупка квартиры — в случае ипотеки под покупку офиса этот пункт будет доказать сложнее).
Если хотя бы один из пунктов не выполняется, Вам следует детальнее изучить, какие условия досрочного погашения прописаны в договоре (и предусмотрены ли вообще). Если оба условия выполнены, то Вам выгоднее указать в договоре более низкий платеж и более длинный срок договора, нежели те, на которые Вы рассчитываете в реальности — так вы себя застрахуете от снижения доходов, а разницу будете покрывать за счет досрочных погашений.
Но даже если все хорошо и в договоре предусмотрена возможность досрочного погашения, есть ещё несколько важных нюансов. Вы должны понимать, что
банки не заинтересованы, чтобы вы гасили кредит досрочно, так как в этом случае они теряют доходы (Вы не доплачиваете им проценты)
Поэтому даже если они не могут запретить, многие из них будут стараться максимально усложнить для Вас процедуру. Например, по закону они имеют право требовать уведомить о досрочном погашении не позднее, чем за 30 дней до даты предполагаемого досрочного платежа. Или требовать привезти оригинал заявления о досрочном погашении в их офис (утверждая, что скан копии недостаточно). Более того, они могут искусственно ограничивать количество офисов, в которые можно такое заявление передать. Узнайте, каким образом эта процедура регламентирована в Вашем банке — это может быть как в договоре, так и в различных внутренних документах банка.
Выделим это в отдельный пункт — в случае досрочного погашения существует два варианта корректировки графика последующих платежей — пересчет суммы платежа и пересчета срока платежей . В первом случае срок ипотеки не меняется, но уменьшается ежемесячный платеж. Во втором случае платеж остается тем же самым, но период погашения сокращается. Выбранный вариант в конечном варианте не повлияет на сумму процентных расходов — важен не вариант, предпочтенный в конкретный момент времени, а ваши фактические досрочные погашения. Но если вы вносите взносы на досрочное погашение не так часто, в зависимости от ваших жизненных планов (и ваших ожиданий по вашим будущим доходам) один из вариантов может быть более предпочтителен. Как правило, мы всегда советуем уменьшать платеж — в случае резкого падения доходов это будет для вас выгоднее. А в случае роста ваших доходов — вы всегда сможете сделать дополнительное досрочное погашение.
В принципе, обычно банки разрешают Вам выбрать один из этих вариантов в момент досрочного погашения. Но на всякий случай при заключении кредитного договора следует посмотреть, не предусмотрено ли каких-то специфических ограничений на этот счет.
Мы так устроены, что не любим задумываться о неблагоприятных вариантах, но тем не менее при подписании долгосрочных договоров необходимо просчитатывать все исходы. Закон «Об ипотеке» четко определяет, что при небольших просрочках и при маленьком оставшемся долге жилье у нас отобрать нельзя. В ипотечном договоре могут быть прописаны конкретные условия. Вообще, банк обладает большим инструментом давления на заемщика – штрафы, пени, обращение в суд, взыскание квартиры.
Важно понимать, что кредитование для банка — это бизнес, и обычно чем жестче банк себя с вами поведет, то тем меньшие убытки он потерпит
Помимо чтения договора, нам надо оценить договороспособность банка. На различных форумах типа Банки.ру можно почитать, насколько жестко ведет свои переговоры с кредиторами конкретный банк. Одни готовы предложить каникулы по основному долгу, другие – реструктуризировать долг, продлив срок и уменьшив платеж. Наконец, третьи будут непременно настаивать на погашения и не пойдут на уступки. Жесткость банка зависит от его политики и менеджмента. Косвенно получить эту информацию можно, изучив форумы заемщиков или, к примеру, оценив, как банк вел себя в отношении тех же валютных ипотечников. Например, крупные госбанки — Сбербанк и ВТБ — договорились с заемщиками на приемлемых для последних условиях, в то время как многие частные банки (Дельта Кредит, Райффайзен и другие) до последнего оставались на своих позициях. Это безусловно не показатель для финальных решений (т.к. в том случае ситуация была достаточно сильно политизирована), но тем не менее, знакомство с подобной информацией не помешает. Читая же договор, нужно четко понять, при каких условиях (сумма и срок просрочки) банк сможет отобрать у вас недвижимость и на какие защитные опции (кредитные каникулы, продление срока кредита с уменьшением платежа, выплата только процентов в течение определенного периода и пр.) у Вас имеется право. Все, что не прописано в договоре — это уже милость банка, а значит, Вы заведомо будете в слабой переговорной позиции.
Стандартное требование всех банков при ипотечном кредитовании – обязательное страхование. Данная страховка включает обычно три составляющих:
- страхование жизни и здоровья заемщика
- страхование объекта имущества от риска утраты или повреждения
- страхование титула (риска потери заемщиком права собственности на объект ипотеки)
Только страхование объекта имущества является обязательным (ст.31 №102-ФЗ). В остальных случаях банк обычно предлагает повысить ставку по кредиту, если Вы откажетесь от двух других видов страхования. Страховка обычно уплачивается на регулярной основе, как и проценты по кредиту (на ежегодной или ежемесячной), то есть по существу это дополнительные расходы на обслуживание кредита (надбавка к процентной ставке). Размер страхования жизни зависит от возраста заемщика (чем старше, тем обычно выше цена). Поэтому читая договор, необходимо обратить внимание именно на так называемую эффективную ставку , то есть ставку, включающую помимо процентов, все дополнительные платежи. Банк обязан раскрыть эту ставку крупным шрифтом в правом верхнем углу первой страницы договора (ст.6 №353-ФЗ). Эта величина покажет для вас реальную стоимость кредита — ее надо сравнивать с аналогичными предложениями других банков. Кстати, Вы можете посчитать эффективную ставку самостоятельно (ещё до выбора конкретного банка) — для этого существуют специальные калькуляторы.
Тут есть ещё нюансы. Как правило, при заключении кредитного договора Вы согласитесь на условия банка. Более того, чаще всего вам ненавязчиво предложат конкретную страховую компанию, с которой банк сотрудничает. Но никто не мешает Вам сменить страховую компанию или вовсе отказаться от страхования жизни и титула в последующие годы кредита. Поэтому в договоре будет полезно посмотреть, какая прописана реакция банка на такие действия. Как правило, отказ от страхования жизни и титула ведет к повышению ставки, а смена страховой компании — не приводит к существенным последствиям.
Процентная ставка – далеко не единственный показатель, который определяет стоимость кредита, но единственный, на который многие люди обращают внимание при изучении ипотечного договора (а также при выборе банка для ипотеки). Перечень допопций, которые могут быть включены в ипотечный договор, может быть достаточно широк, мы же ограничим на перечислении наиболее типичных. Первая и наиболее существенная опция, о которой уже было сказано выше – это страховка. Вторая опция – это стоимость аренды сейфовой ячейки или плата за открытие аккредитива в случае, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке (мы делали подробный анализ достоинств и недостатков каждого из инструментов). Третья – опять же, при покупке на вторичке – стоимость услуг оценщика (чаще всего Вам также настоятельно порекомендует конкретного специалиста), правда, обычно это не очень дорого. Четвертое — все прочие разовые и ежемесячные комиссии (комиссия за ведение текущего счета, на который будут зачисляться ваши платежи, за обслуживание банковской карты, за рассмотрение заявки и пр), которые могут быть прописаны в договоре. Хотя на практике это встречается не так часто, но исключить такого нельзя. Опять же — следует внимательно изучить раздел с расчетом эффективной ставки по кредиту.
Ну, и наконец, штрафы и пени – банк может предлагать хорошую ставку, но стремиться «добирать» свое за счет санкций за неаккуратное погашение кредита.
В целом, правило при чтении ипотечного договора такое же, как при чтении любого договора – максимально внимательно читаем разделы «банк вправе» и «заемщик обязан». Вам может быть что-то непонятно из написанного — всегда не грех задать вопрос, за спрос денег не берут. Другой очевидный совет — ипотечный договор (точнее, его «рыбу») желательно внимательно прочитать заранее. На практике, вы согласуете ипотеку с банком сначала, а подписываете договор — в день сделки. Поэтому, если Вы увидите в договоре что-то неприятное для Вас в тот момент, когда квартира подобрана, одобрена банком и рядом с Вами в банке сидит продавец квартиры, чаще всего поменять что-то будет уже поздно.
Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотечный договор – главный документ, который определяет все условия кредита на квартиру в ВТБ 24, в том числе порядок решения конфликтных ситуаций. Он содержит все основные параметры сделки, права сторон, обязательства, штрафы и санкции, которые будут применены за невыполнение условий. Так что знакомство с текстом договора перед подписанием — это не рекомендация, а необходимое действие клиента. Давайте попробуем разобраться, какие подводные камни содержит ипотечный договор ВТБ 24 и на что обратить внимание до заключения сделки.
Ипотечный договор заключается между банком и заемщиком, который передает в залог приобретаемую в кредит недвижимость. Дополнительного соглашения о залоге при этом не требуется, клиент подписывает закладную, которая остается у банка, а в свидетельстве о собственности делается отметка об обременении. При наличии поручителей или иного способа обеспечения, это прописывается в его условиях, но с каждым созаемщиком и поручителем подписываются отдельные соглашения.
В качестве приложений договор завершает информация о полной стоимости продукта и согласие на обработку личных данных.
Данная часть документа определяет ключевые показатели сделки и состоит из следующих разделов:
- Реквизиты сторон – указывается информация о банке и получателе кредита. Речь идет о наименовании сторон, адреса их местоположения и регистрации, паспортных данных заемщика и т.д.
- Предмет договора (индивидуальные условия) – здесь описывается имущество, которое будет выступать залогом, указывается сумма кредита, срок его действия, размер ежемесячного платежа, процентная ставка, возможные скидки и надбавки к ней, платежный период и штрафные санкции за просрочку.
- Правила расчета процентной ставки, а также скидок и надбавок к ней.
- Предмет ипотеки – подробная характеристика приобретаемого объекта недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, размер жилых и нежилых помещений, данные продавца, а также порядок оформления собственности. Здесь же прописывается стоимость квартиры и регистрирующий сделку орган.
- Обеспечение – указывается предмет залога, а также данные поручителей при их наличии и степень их ответственности.
- Страхование – этот раздел посвящен страхованию объекта обеспечения. Здесь указывается обязанность владельца имущества ежегодно страховать недвижимость от рисков повреждения и утраты. Также подробно прописываются риски, которые страхуются в обязательном и добровольном порядке, срок страхования, а также суммы по рискам. Если предусмотрено страхование поручителя, то это также пишется в данном пункте.
- Порядок предоставления – как происходит заключение сделки и расчет по ней, какие документы необходимо предоставить в банк после регистрации купли-продажи.
- Прочие условия – подробно расписан порядок уведомления банка и заемщика о наступлении касающихся ипотечного договора случаев, согласие на использование персональных данных и доступ к кредитной истории заемщика. Также определен порядок списания средств в счет погашения долга.
Второй частью договора являются общие правила предоставления и погашения задолженности. В этом документе объясняется значения всех финансовых понятий, которые используются в договоре, а также рассказывается обо всех основных моментах сделки. Состоит этот документ из следующих разделов:
- Общие положения – здесь указано, что правила являются неотъемлемой частью кредитного договора.
- Обозначение основных терминов – в разделе расшифровываются значения основных терминов, которые встречаются в кредитном договоре.
- Порядок предоставления кредита – идет описания механизма выдачи кредита заемщику.
- Условия кредитования – этот раздел содержит порядок действий клиента в зависимости от схемы сделки.
- Условия наступления титульного периода (если имущество приобретается на вторичном рынке) – объясняется механизм заключения договора титульного страхования.
- Условия страхования рисков – тут содержится информация, от каких рисков необходимо застраховать имущество, жизнь и здоровье, а также идет описание механизма страхования.
- Порядок пользования кредитом и его возврат – здесь рассказывается, как заемщику обслуживать кредит, платить проценты, очередность погашения задолженности
- Права и обязанности сторон – в этом разделе описывается, что должен делать заемщик в течение всего срока действия договора, а также какие права он имеет. Аналогично указываются права и обязанности кредитора.
- Ответственность сторон – здесь речь идет о последствиях, которые ждут заемщика за невыполнение обязательств.
- Прочие условия – завершающий раздел правил. Он содержит важную юридическую информацию, которая не вошла в предыдущие пункты правил.
Скачать образец правил, чтобы ознакомиться с ними перед заключением сделки можно по ссылке.
Ипотечный договор является основным документом, который регулирует отношения между кредитором и заемщиком. Поэтому перед подписанием необходимо его прочесть, даже невзирая на большой объем текста. Причем не просто прочесть, а разобраться и понять, что значить каждый его пункт. Конечно, если есть такая возможность, то лучше показать его юристам, если же нет, тогда кредитный менеджер должен дать ответы на все интересующие вопросы.
Особенно следует обратить внимание на такие пункты:
- Страхование – на каких условиях нужно страховать и в каких страховых компаниях, а также какие санкции и штрафы применяет банк за невыполнение этого условия. В ВТБ применяется термин «базовая ставка», которая несколько выше фактической. И при продлении договора страхования действует скидка в 1%. Но если вы откажетесь платить взносы, то банк скидку отменит.
- Прописка новых жителей – по стандартным условиям разрешена регистрация только близких родственников заемщика. В иных случаях требуется разрешение банка.
- Сдача недвижимости в аренду – еще один момент, который требует письменного согласия кредитора. За нарушение этого условия банк может потребовать от клиента досрочного расторжения договора и погашения задолженности. Также запрещается любое другое использование помещения, кроме как для личного проживания заемщика и членов его семьи.
- Осуществления капитального ремонта – это также запрещено делать без письменного разрешения банка.
- Штрафы и санкции за невыполнение других условий договора, порядок расчетов и досрочного погашения. Банком предусмотрены неустойки за просрочку платежа, причем они начисляются не только на сумму основного долга, но и процентов по нему.
- Необходимость подтверждения дохода и право банка на дополнительные проверки платежеспособности клиента раз в год. Неудовлетворительный результат такой проверки дает банку право истребовать кредит досрочно. Также как и любые другие действия, которые влияют на стоимость и состояние предмета залога: ремонт, долги по коммунальным платежам, неудовлетворительное техническое состояние вследствие неправильной эксплуатации и т.д.
После прочтения договора клиент сможет реально оценить: получится ли ему своевременно выполнять условия или же они для него будут неподъемными. Если последний вариант, тогда от сделки лучше отказаться. Иначе есть большой риск того, что задолженность перейдет в разряд проблемной со всеми вытекающими отрицательными последствиями.