На что обращать внимание при ипотечном договоре

Вкратце сценарий получения ипотеки выглядит следующим образом:

• подписание и регистрация договора купли-продажи ипотечной квартиры (или ДДУ);
• заключение ипотечного договора;
• регистрация права собственности на жилье и оформление обременения.

Сначала должен быть выбран и забронирован объект сделки, а уже потом банк выдает вам деньги на его приобретение. Именно поэтому в договорах купли-продажи по ипотеке указывается, что продавец получает деньги только после государственной регистрации права заемщика на недвижимость.

Необходимо внимательно изучить соглашение перед подписанием.

Вот основные моменты при заключении ипотечного договора, которые имеют значительный финансовый вес:

• оплата услуг сторонних специалистов;
• обязательное страхование;
• оплата за выполнение банковских операций;
• возможность изменения договора в одностороннем порядке;
• условия расторжения в разных ситуациях;
• возможность и условия досрочного погашения кредита;
• тип процентной ставки — плавающая или фиксированная.

Подписание договора означает ваше согласие со всеми его пунктами. Разберем подробнее, что может ожидать нас в самом главном документе заемщика.

К услугам, которые вам наверняка потребуется оплатить при оформлении ипотечного договора, относятся следующие процедуры:

• нотариальное заверение документов;
• оценка недвижимости;
• государственная регистрация договора купли-продажи (или ДДУ) и ипотеки.

К платным банковским операциям относятся:

• комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
• платное ведение счета;
• комиссия за внесение ежемесячных платежей;
• комиссия за обслуживание банковской карты.

При подписании ипотечного договора обратите внимание, какие изменения банк имеет право вносить в одностороннем порядке.

По закону увеличивать процентную ставку без вашего ведома и согласия банк не может, исключение составляют слежующие ситуации:

• заемщик отказался от дополнительной страховки, что по договору приводит к увеличению ставки по кредиту;
• процентная ставка является плавающей;
• произошел дефолт или девальвация.

Если первых двух пунктов в этом списке вы можете избежать самостоятельно, то последний вступает в силу независимо от вашей воли.

Условия расторжения договора с вашей стороны и со стороны банка должны быть максимально ясны.

Некоторые банки, чтобы не терять доход при досрочном погашении ипотеки, взимают штраф (неустойку) или устанавливают период, в течение которого вы не можете досрочно рассчитаться с банком. Помните, что возврат уже уплаченной страховки по ипотеке при расторжении также будет делом непростым.

Вы изучаете ипотечный договор — на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.

В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.

В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:

• титул (если недвижимость вторичная);
• надежность застройщика (для новостроек);
• ваше здоровье, потеря трудоспособности.

С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании. Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку. Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.

Заемщик имеет право выбрать страховую компанию.

О страховании нужно помнить следующее:

• все риски страхуются в пользу банка;
• чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
• если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
• в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.

При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.

Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка. Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора — заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж. Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.

В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.

Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.

Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность. Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости. Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.

Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:

• если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
• если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
• заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).

Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:

• реструктуризация;
• кредитные каникулы;
• изменение графика платежей.

Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.

Прогнозируйте свой годовой доход и семейный бюджет с учетом ипотечных выплат. Всегда имейте экстренный запас средств на погашение 2-3 платежей по ипотеке на случай форс-мажора.

Кредит с плавающей ставкой позиционируется как более выгодный, но в случае экономического дефолта он может стать кабальной сделкой для заемщика. Учитывая сроки, на которые выдается ипотека, лучше не рисковать и выбирать кредиты с фиксированной ставкой на весь период.

Валюта кредита и валюта вашего дохода должны совпадать. Если вы получаете зарплату в рублях, а ипотеку берете в долларах, вы рискуете потерять деньги из-за колебаний курса. Кроме того, вам придется каждый раз платить за обменные операции.

• персонального менеджера;
• лучшие предложения от ведущих банков;
• оформление всех документов без вашего участия в кратчайшие сроки;
• гарантированное одобрение заявки в нескольких банках;
• помощь в составлении ипотечного кредитного договора;
• оплату услуг брокера по факту сделки.

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

• за рассмотрение заявки;
• за выдачу кредита;
• за обмен валюты;
• за перевод денег со счета на счет;
• за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

• жизни и здоровья заемщика;
• права собственности на недвижимость;
• риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

• увеличение суммы ежемесячных выплат;
• многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

В первую очередь заметим, что банк не может запретить вам досрочно гасить свой кредит (п.2 ст.810 ГК РФ), если выполняется два условия:

• заемщиком является физическое лицо (а не организация)
• недвижимость приобретается для личного использования (например, покупка квартиры — в случае ипотеки под покупку офиса этот пункт будет доказать сложнее).

Если хотя бы один из пунктов не выполняется, Вам следует детальнее изучить, какие условия досрочного погашения прописаны в договоре (и предусмотрены ли вообще). Если оба условия выполнены, то Вам выгоднее указать в договоре более низкий платеж и более длинный срок договора, нежели те, на которые Вы рассчитываете в реальности — так вы себя застрахуете от снижения доходов, а разницу будете покрывать за счет досрочных погашений.

Но даже если все хорошо и в договоре предусмотрена возможность досрочного погашения, есть ещё несколько важных нюансов. Вы должны понимать, что

банки не заинтересованы, чтобы вы гасили кредит досрочно, так как в этом случае они теряют доходы (Вы не доплачиваете им проценты)

Поэтому даже если они не могут запретить, многие из них будут стараться максимально усложнить для Вас процедуру. Например, по закону они имеют право требовать уведомить о досрочном погашении не позднее, чем за 30 дней до даты предполагаемого досрочного платежа. Или требовать привезти оригинал заявления о досрочном погашении в их офис (утверждая, что скан копии недостаточно). Более того, они могут искусственно ограничивать количество офисов, в которые можно такое заявление передать. Узнайте, каким образом эта процедура регламентирована в Вашем банке — это может быть как в договоре, так и в различных внутренних документах банка.

Выделим это в отдельный пункт — в случае досрочного погашения существует два варианта корректировки графика последующих платежей — пересчет суммы платежа и пересчета срока платежей . В первом случае срок ипотеки не меняется, но уменьшается ежемесячный платеж. Во втором случае платеж остается тем же самым, но период погашения сокращается. Выбранный вариант в конечном варианте не повлияет на сумму процентных расходов — важен не вариант, предпочтенный в конкретный момент времени, а ваши фактические досрочные погашения. Но если вы вносите взносы на досрочное погашение не так часто, в зависимости от ваших жизненных планов (и ваших ожиданий по вашим будущим доходам) один из вариантов может быть более предпочтителен. Как правило, мы всегда советуем уменьшать платеж — в случае резкого падения доходов это будет для вас выгоднее. А в случае роста ваших доходов — вы всегда сможете сделать дополнительное досрочное погашение.

В принципе, обычно банки разрешают Вам выбрать один из этих вариантов в момент досрочного погашения. Но на всякий случай при заключении кредитного договора следует посмотреть, не предусмотрено ли каких-то специфических ограничений на этот счет.

Важно понимать, что кредитование для банка — это бизнес, и обычно чем жестче банк себя с вами поведет, то тем меньшие убытки он потерпит

Помимо чтения договора, нам надо оценить договороспособность банка. На различных форумах типа Банки.ру можно почитать, насколько жестко ведет свои переговоры с кредиторами конкретный банк. Одни готовы предложить каникулы по основному долгу, другие – реструктуризировать долг, продлив срок и уменьшив платеж. Наконец, третьи будут непременно настаивать на погашения и не пойдут на уступки. Жесткость банка зависит от его политики и менеджмента. Косвенно получить эту информацию можно, изучив форумы заемщиков или, к примеру, оценив, как банк вел себя в отношении тех же валютных ипотечников. Например, крупные госбанки — Сбербанк и ВТБ — договорились с заемщиками на приемлемых для последних условиях, в то время как многие частные банки (Дельта Кредит, Райффайзен и другие) до последнего оставались на своих позициях. Это безусловно не показатель для финальных решений (т.к. в том случае ситуация была достаточно сильно политизирована), но тем не менее, знакомство с подобной информацией не помешает. Читая же договор, нужно четко понять, при каких условиях (сумма и срок просрочки) банк сможет отобрать у вас недвижимость и на какие защитные опции (кредитные каникулы, продление срока кредита с уменьшением платежа, выплата только процентов в течение определенного периода и пр.) у Вас имеется право. Все, что не прописано в договоре — это уже милость банка, а значит, Вы заведомо будете в слабой переговорной позиции.

Стандартное требование всех банков при ипотечном кредитовании – обязательное страхование. Данная страховка включает обычно три составляющих:

• страхование жизни и здоровья заемщика
• страхование объекта имущества от риска утраты или повреждения
• страхование титула (риска потери заемщиком права собственности на объект ипотеки)

Только страхование объекта имущества является обязательным (ст.31 №102-ФЗ). В остальных случаях банк обычно предлагает повысить ставку по кредиту, если Вы откажетесь от двух других видов страхования. Страховка обычно уплачивается на регулярной основе, как и проценты по кредиту (на ежегодной или ежемесячной), то есть по существу это дополнительные расходы на обслуживание кредита (надбавка к процентной ставке). Размер страхования жизни зависит от возраста заемщика (чем старше, тем обычно выше цена). Поэтому читая договор, необходимо обратить внимание именно на так называемую эффективную ставку , то есть ставку, включающую помимо процентов, все дополнительные платежи. Банк обязан раскрыть эту ставку крупным шрифтом в правом верхнем углу первой страницы договора (ст.6 №353-ФЗ). Эта величина покажет для вас реальную стоимость кредита — ее надо сравнивать с аналогичными предложениями других банков. Кстати, Вы можете посчитать эффективную ставку самостоятельно (ещё до выбора конкретного банка) — для этого существуют специальные калькуляторы.

Тут есть ещё нюансы. Как правило, при заключении кредитного договора Вы согласитесь на условия банка. Более того, чаще всего вам ненавязчиво предложат конкретную страховую компанию, с которой банк сотрудничает. Но никто не мешает Вам сменить страховую компанию или вовсе отказаться от страхования жизни и титула в последующие годы кредита. Поэтому в договоре будет полезно посмотреть, какая прописана реакция банка на такие действия. Как правило, отказ от страхования жизни и титула ведет к повышению ставки, а смена страховой компании — не приводит к существенным последствиям.

Процентная ставка – далеко не единственный показатель, который определяет стоимость кредита, но единственный, на который многие люди обращают внимание при изучении ипотечного договора (а также при выборе банка для ипотеки). Перечень допопций, которые могут быть включены в ипотечный договор, может быть достаточно широк, мы же ограничим на перечислении наиболее типичных. Первая и наиболее существенная опция, о которой уже было сказано выше – это страховка. Вторая опция – это стоимость аренды сейфовой ячейки или плата за открытие аккредитива в случае, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке (мы делали подробный анализ достоинств и недостатков каждого из инструментов). Третья – опять же, при покупке на вторичке – стоимость услуг оценщика (чаще всего Вам также настоятельно порекомендует конкретного специалиста), правда, обычно это не очень дорого. Четвертое — все прочие разовые и ежемесячные комиссии (комиссия за ведение текущего счета, на который будут зачисляться ваши платежи, за обслуживание банковской карты, за рассмотрение заявки и пр), которые могут быть прописаны в договоре. Хотя на практике это встречается не так часто, но исключить такого нельзя. Опять же — следует внимательно изучить раздел с расчетом эффективной ставки по кредиту.

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент — анонс новых статей и сервисов, которые помогут Вам экономить деньги. Никакого спама или объявлений по продаже квартир. Мы стараемся быть Вам полезными!