В первую очередь заметим, что банк не может запретить вам досрочно гасить свой кредит (п.2 ст.810 ГК РФ), если выполняется два условия:
- заемщиком является физическое лицо (а не организация)
- недвижимость приобретается для личного использования (например, покупка квартиры — в случае ипотеки под покупку офиса этот пункт будет доказать сложнее).
Если хотя бы один из пунктов не выполняется, Вам следует детальнее изучить, какие условия досрочного погашения прописаны в договоре (и предусмотрены ли вообще). Если оба условия выполнены, то Вам выгоднее указать в договоре более низкий платеж и более длинный срок договора, нежели те, на которые Вы рассчитываете в реальности — так вы себя застрахуете от снижения доходов, а разницу будете покрывать за счет досрочных погашений.
Но даже если все хорошо и в договоре предусмотрена возможность досрочного погашения, есть ещё несколько важных нюансов. Вы должны понимать, что
банки не заинтересованы, чтобы вы гасили кредит досрочно, так как в этом случае они теряют доходы (Вы не доплачиваете им проценты)
Поэтому даже если они не могут запретить, многие из них будут стараться максимально усложнить для Вас процедуру. Например, по закону они имеют право требовать уведомить о досрочном погашении не позднее, чем за 30 дней до даты предполагаемого досрочного платежа. Или требовать привезти оригинал заявления о досрочном погашении в их офис (утверждая, что скан копии недостаточно). Более того, они могут искусственно ограничивать количество офисов, в которые можно такое заявление передать. Узнайте, каким образом эта процедура регламентирована в Вашем банке — это может быть как в договоре, так и в различных внутренних документах банка.
Выделим это в отдельный пункт — в случае досрочного погашения существует два варианта корректировки графика последующих платежей — пересчет суммы платежа и пересчета срока платежей . В первом случае срок ипотеки не меняется, но уменьшается ежемесячный платеж. Во втором случае платеж остается тем же самым, но период погашения сокращается. Выбранный вариант в конечном варианте не повлияет на сумму процентных расходов — важен не вариант, предпочтенный в конкретный момент времени, а ваши фактические досрочные погашения. Но если вы вносите взносы на досрочное погашение не так часто, в зависимости от ваших жизненных планов (и ваших ожиданий по вашим будущим доходам) один из вариантов может быть более предпочтителен. Как правило, мы всегда советуем уменьшать платеж — в случае резкого падения доходов это будет для вас выгоднее. А в случае роста ваших доходов — вы всегда сможете сделать дополнительное досрочное погашение.
В принципе, обычно банки разрешают Вам выбрать один из этих вариантов в момент досрочного погашения. Но на всякий случай при заключении кредитного договора следует посмотреть, не предусмотрено ли каких-то специфических ограничений на этот счет.
Важно понимать, что кредитование для банка — это бизнес, и обычно чем жестче банк себя с вами поведет, то тем меньшие убытки он потерпит
Помимо чтения договора, нам надо оценить договороспособность банка. На различных форумах типа Банки.ру можно почитать, насколько жестко ведет свои переговоры с кредиторами конкретный банк. Одни готовы предложить каникулы по основному долгу, другие – реструктуризировать долг, продлив срок и уменьшив платеж. Наконец, третьи будут непременно настаивать на погашения и не пойдут на уступки. Жесткость банка зависит от его политики и менеджмента. Косвенно получить эту информацию можно, изучив форумы заемщиков или, к примеру, оценив, как банк вел себя в отношении тех же валютных ипотечников. Например, крупные госбанки — Сбербанк и ВТБ — договорились с заемщиками на приемлемых для последних условиях, в то время как многие частные банки (Дельта Кредит, Райффайзен и другие) до последнего оставались на своих позициях. Это безусловно не показатель для финальных решений (т.к. в том случае ситуация была достаточно сильно политизирована), но тем не менее, знакомство с подобной информацией не помешает. Читая же договор, нужно четко понять, при каких условиях (сумма и срок просрочки) банк сможет отобрать у вас недвижимость и на какие защитные опции (кредитные каникулы, продление срока кредита с уменьшением платежа, выплата только процентов в течение определенного периода и пр.) у Вас имеется право. Все, что не прописано в договоре — это уже милость банка, а значит, Вы заведомо будете в слабой переговорной позиции.
Стандартное требование всех банков при ипотечном кредитовании – обязательное страхование. Данная страховка включает обычно три составляющих:
- страхование жизни и здоровья заемщика
- страхование объекта имущества от риска утраты или повреждения
- страхование титула (риска потери заемщиком права собственности на объект ипотеки)
Только страхование объекта имущества является обязательным (ст.31 №102-ФЗ). В остальных случаях банк обычно предлагает повысить ставку по кредиту, если Вы откажетесь от двух других видов страхования. Страховка обычно уплачивается на регулярной основе, как и проценты по кредиту (на ежегодной или ежемесячной), то есть по существу это дополнительные расходы на обслуживание кредита (надбавка к процентной ставке). Размер страхования жизни зависит от возраста заемщика (чем старше, тем обычно выше цена). Поэтому читая договор, необходимо обратить внимание именно на так называемую эффективную ставку , то есть ставку, включающую помимо процентов, все дополнительные платежи. Банк обязан раскрыть эту ставку крупным шрифтом в правом верхнем углу первой страницы договора (ст.6 №353-ФЗ). Эта величина покажет для вас реальную стоимость кредита — ее надо сравнивать с аналогичными предложениями других банков. Кстати, Вы можете посчитать эффективную ставку самостоятельно (ещё до выбора конкретного банка) — для этого существуют специальные калькуляторы.
Тут есть ещё нюансы. Как правило, при заключении кредитного договора Вы согласитесь на условия банка. Более того, чаще всего вам ненавязчиво предложат конкретную страховую компанию, с которой банк сотрудничает. Но никто не мешает Вам сменить страховую компанию или вовсе отказаться от страхования жизни и титула в последующие годы кредита. Поэтому в договоре будет полезно посмотреть, какая прописана реакция банка на такие действия. Как правило, отказ от страхования жизни и титула ведет к повышению ставки, а смена страховой компании — не приводит к существенным последствиям.
Процентная ставка – далеко не единственный показатель, который определяет стоимость кредита, но единственный, на который многие люди обращают внимание при изучении ипотечного договора (а также при выборе банка для ипотеки). Перечень допопций, которые могут быть включены в ипотечный договор, может быть достаточно широк, мы же ограничим на перечислении наиболее типичных. Первая и наиболее существенная опция, о которой уже было сказано выше – это страховка. Вторая опция – это стоимость аренды сейфовой ячейки или плата за открытие аккредитива в случае, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке (мы делали подробный анализ достоинств и недостатков каждого из инструментов). Третья – опять же, при покупке на вторичке – стоимость услуг оценщика (чаще всего Вам также настоятельно порекомендует конкретного специалиста), правда, обычно это не очень дорого. Четвертое — все прочие разовые и ежемесячные комиссии (комиссия за ведение текущего счета, на который будут зачисляться ваши платежи, за обслуживание банковской карты, за рассмотрение заявки и пр), которые могут быть прописаны в договоре. Хотя на практике это встречается не так часто, но исключить такого нельзя. Опять же — следует внимательно изучить раздел с расчетом эффективной ставки по кредиту.
Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент — анонс новых статей и сервисов, которые помогут Вам экономить деньги. Никакого спама или объявлений по продаже квартир. Мы стараемся быть Вам полезными!