На что обратить внимание при перекредитовании ипотечного кредитования


Помимо очевидных преимуществ получения нового займа на погашение текущего кредита, заемщик должен помнить о том, что существуют подводные камни рефинансирования ипотеки — минусы могут свести на нет все выгоды и стать причиной незапланированных расходов. Именно поэтому, размышляя о том, выгодно ли рефинансирование ипотеки, необходимо учитывать не только разницу процентных ставок, но также иные условия, которые не лежат на поверхности. Нужно обращать пристальное внимание на нюансы, которые на первый взгляд кажутся незначительными.

Сравнивая плюсы и минусы рефинансирования ипотеки, в первую очередь проводят предварительные расчеты на специальном калькуляторе – инструменте, который помогает выполнить сравнительный анализ в течение нескольких минут. В том случае, если разница в ставках составляет 2% и более, это уже повод задуматься — может быть, стоит рефинансировать ипотеку в другом банке.

При рассмотрении преимуществ рефинансирования ипотеки нужно удостовериться, что минусы, о которых пойдет речь в данной статье, не перевесят плюсы, очевидные после предварительного расчета с помощью калькулятора. Для начала кратко перечислим преимущества, рефинансирование по более низкой ставке обеспечивает:

  • Возможность сократить срок кредитования при сохранении размера ежемесячного взноса по кредиту. За счет сокращения срока пользования кредитом достигается значительная экономия на процентах;
  • Возможность уменьшить размер ежемесячного взноса при сохранении срока выплат. За счет пониженной ставки каждый месяц нужно выплачивать меньше денег;
  • При перекредитовании сохраняется право на налоговый вычет. Возврат НДФЛ, как и при первичном займе, дает возможность сократить общую стоимость приобретаемой недвижимости.


Теперь перейдем к «подводным камням» рефинансирования ипотеки – в чем может быть подвох? Изучая текст договора по новому займу, в первую очередь нужно выяснять все условия программы, которые подразумевают какие-либо затраты. Подобные расходы невозможно посчитать на ипотечном калькуляторе, поэтому важно составить полную картину, понять, какая в действительности будет экономия. Вот некоторые «подводные камни», с которыми может столкнуться заемщик при рефинансировании:

  • Новый банк будет определять вашу платежеспособность. Придется собирать те же справки и предоставлять такой же комплект документов, как и при первичном оформлении ипотеки. Это займет определенное время, и потребуются усилия, чтобы доказать банку вашу финансовую состоятельность;
  • Кроме комплекта документов, который собирался для оформления ипотеки, нужно получать дополнительные справки из старого банка. Необходимо забрать старую закладную, зарегистрировать ее в МФЦ, зарегистрировать новую закладную, новый договор ипотеки и передать документы в банк;
  • Банк будет интересовать реальная стоимость залогового имущества – ипотечной квартиры. Соответственно, понадобятся услуги экспертной оценки недвижимости, за это тоже придется платить (порядка 5-6 тыс. рублей в Москве);
  • Условия перекредитования в ряде банков предполагают дополнительную плату за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
  • Существует достаточно много причин, по которым банк может отказать в кредите. В случае отказа в предоставлении кредита расходы на оценку, на рассмотрение заявки не компенсируются. При обращении за рефинансированием в другой банк имеющийся отчет об оценке может не подойти – условия различных кредитных организаций могут отличаться. Другими словами, деньги, уплаченные за оценку, окажутся потраченными напрасно;
  • Первое время проценты по новому займу будут немного выше заявленных, обычно на 1%-2% выше.
Читайте также:  Что такое неотделимые улучшения при ипотеке

Процесс переоформления кредита является непростой задачей — это несколько сложнее, чем оформить ипотеку,подробно последовательность действий при рефинансировании кредита описана здесь.

Говоря о минусах рефинансирования и описывая все подводные камни, с которыми может столкнуться заемщик во время оформления нового кредита, нельзя не заострить внимание на том, что все перечисленные неудобства и затраты с лихвой перекрывает финансовая выгода. Наша помощь в рефинансировании ипотеки заключается в том, чтобы свести к минимуму риск отказов, и подобрать банк, в котором условия перекредитования будут соответствовать вашим потребностям.

Получите помощь в рефинансировании за 0 рублей


Следует очень внимательно отнестись к оформлению ипотечного договора. Банки, составляя документы, стараются минимизировать собственные риски, обезопасить себя при наступлении невыгодных обстоятельств. Несмотря на то, что договора являются типовыми, необходимо внимательно прочитывать все условия, права и обязанности сторон сделки, до их подписания.

Когда все предварительные этапы оформления ипотеки пройдены и осталось только подписать договора до получения заветной суммы, зачастую заемщики это делают автоматически, не вникая в содержание документов.

Однако в дальнейшем могут возникнуть проблемы из-за неответственного отношения к оформлению договоров.

В обязательном порядке проверяются следующие пункты договора:

  1. Обязанности заемщика по договору, например, наличие пункта о необходимости уведомления банка при наступлении непредвиденных обстоятельств. Если заемщик в письменном виде не уведомил кредитора в определенный договором срок, это может трактоваться, как невыполнение условий ипотечного договора;
  2. Возможность и правила досрочного погашения кредита;
  3. Наличие у кредитора возможности повышения процентной ставки в одностороннем порядке при изменении экономических условий;
  4. Условия досрочного расторжения договора;
  5. Вид процентной ставки; плавающая или фиксированная.

Особое внимание уделяется пунктам, которые предусматривают уплату дополнительных комиссий:

  • Наличие комиссий за рассмотрение заявки, за ведение счета (Банком России запрещено начислять дополнительные комиссии при выдаче кредита);
  • Условия добровольного страхования, на сколько пунктов поднимается процентная ставка при отказе от страховки;
  • Величина пени и штрафов при непогашении вовремя задолженности.

Дополнительно следует проверить следующие условия:

  • Наличие возможности взять «кредитные каникулы», воспользоваться услугой «отсрочка платежа» или пролонгировать кредитный договор;
  • Способ формирования графика платежа, возможность изменить дату ежемесячных взносов;
  • Обеспечением по договору выступает приобретаемая недвижимость, а не все имущество заемщиков, как иногда отражается в кредитных договорах;
  • Какие в договоре предусматриваются ограничения по пользованию заложенным имуществом, каким образом и в какой срок происходит согласование действий с банком. Например, можно ли заложенное имущество сдать в аренду, прописать на его площади родственников или третьих лиц и т.д.
  • Порядок действий при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Необходимо проверить описанные родовые признаки предмета сделки. Наличие ошибок может привести к возврату документов с регистрации и изменения даты предоставления кредита.

Когда уже происходит подписание документов на выдачу кредита, следует проверить следующее:

  1. Основные параметры кредитования: сумму, срок, процентную ставку;
  2. Сформированный график платежей, он представляется на отдельном листе и заверяется подписями уполномоченных лиц и печатью банка.
Читайте также:  До какого года материнский капитал можно использовать на ипотеку

Формы кредитного договора, и договора ипотеки лучше изучить заранее, их можно получить в банке или скачать с сайта кредитной компании. Если непонятны какие-то пункты документов, их следует обязательно уточнить у менеджера банка.

Желательно, чтобы в договоре было четко прописано: сколько раз в какой сумме и какой длительностью допускается просрочка, каким образом будут распределяться средства в случае реализации залога.

Если сделка остается для заемщика не понятной, ему лучше обратиться за помощью к кредитному брокеру, который проверит и согласует всю документацию.

Многие банки уже сегодня предлагают кредиты от 11 процентов годовых на квартиры в новостройках и от 12 процентов на вторичное жилье. Тем более обидно смотреть на это тем, кто взял ипотеку под 14-16 процентов годовых на пике роста ставок. Банки это понимают и наперебой предлагают рефинансирование, которое позволяет заемщику снизить объем платежей и уменьшить срок кредита.

Ставки по программам рефинансирования привлекательные — в среднем 10,7-12,6% годовых. Это на 2-3 процента ниже, чем год назад. Заемщики с удовольствием прибегают к этой услуге, однако не всегда реальные условия соответствуют рекламируемым.

Банки предлагают рефинансирование по сниженным ставкам, чтобы переманить к себе чужих клиентов с хорошей кредитной историей. При этом рефинансировать кредит в собственном банке нельзя. «В 2015 году я оформил ипотеку в госбанке под 13,5 процента годовых. Сейчас мой банк рефинансирует чужие кредиты под 12,6 процента, а мне пришлось обратиться за рефинансированием в другую кредитную организацию», — рассказал «РГ» москвич Сергей Малыхин.

Ставки радуют, однако на практике процентные пункты растут по мере заполнения анкеты. Надбавка за то, что незарплатный клиент, надбавка за то, что рефинансировать нужно более чем половину кредита, и т.д. «Вот так в одном банке ставка из заявленных 10,75 процента превратилась в 12,25, — говорит Сергей Малыхин. — В другом за каждые полпроцента ставки нужно было заплатить комиссию: 1, 1,9 или 2,9 процента от полной суммы кредита. Если ничего не платить, то ставка равна 12,75. Выгода невелика».

Так при помощи разных уловок банки доводят ставки до среднерыночных. Поэтому прежде чем заключать новый договор, стоит полностью изучить все условия.

По словам экспертов, рефинансирование выгодно, когда разница между ставкой по текущему кредиту и планируемому составляет не менее 2-3 процентов, а платить еще долго.

Рефинансирование оформляется как обычная ипотека. Если заявку одобрят, то банк перечисляет всю сумму долга на счет прежней кредитной организации, заемщик забирает свою закладную из одного банка и оформляет залог на другой банк. На срок снятия обременения и регистрации новой ипотеки ставка по новому кредиту, как правило, выше на 1-2 процента. «Как и в случае заключения первоначального кредитного договора на финансирование приобретения жилой недвижимости, из текста кредитного договора, заключенного в целях рефинансирования, должно следовать, что кредит выдан на определенные цели, — говорит Алексей Прохоров, старший юрист практики налогового и таможенного права юридической фирмы «ЮСТ». — Иначе можно потерять право на имущественный налоговый вычет на расходы по кредиту».

Читайте также:  Как взять ипотеку через агентство без первоначального взноса в

Напомним, налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья, несколько. Они связаны с расходами по приобретению объекта, по оплате процентов по целевым кредитам, полученным для приобретения объекта, а также процентов по кредитам, взятым для рефинансирования таких кредитов. «При этом эти виды имущественных налоговых вычетов не являются напрямую взаимозависимыми, — пояснили «РГ» в Федеральной налоговой службе. — Сам по себе факт рефинансирования целевого кредита на возможность получения имущественного налогового вычета в сумме расходов, связанных с приобретением жилья, не влияет. Также в случае рефинансирования целевого кредита налогоплательщик не теряет право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по обоим кредитам (как целевого, так и кредита, взятого с целью его рефинансирования)».

С жилья, купленного после 1 января 2014 года, можно вернуть налог с 2 миллионов рублей и его можно разделить на несколько объектов. По кредитам, полученным после этой даты, предельный размер вычета ограничен 3 миллионами. «Этот налоговый вычет может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимости. Соответственно, предельный размер вычета применяется также только к одному из объектов. Ограничений, связанных с предоставлением налогового вычета в отношении расходов по погашению процентов только по одному целевому кредиту, не установлено», — отмечают в ФНС.

Другой вопрос, который мучает многих заемщиков, можно ли рефинансировать ипотеку, для погашения которой уже был использован маткапитал. Возникает коллизия: выделить всем членам семьи доли в купленном жилье надо в течение полугода с момента погашения ипотеки, но мало кто из банков готов пойти на смену владельца, а тем более выделить доли несовершеннолетним детям. Обойти законодательство не удастся. «Пенсионный фонд принимает обязательство семьи об оформлении общедолевой собственности, а правоохранительные органы, в частности прокуратура, контролируют выделение долей», — сообщили «РГ» в ПФР. Если в течение полугода после погашения первой ипотеки доли не будут выделены, семью оштрафуют на сумму маткапитала. «Раньше мы не работали с такими заемщиками, потому что не знали, что с ними делать, начали только в этом году», — рассказали «РГ» в одном из банков. Снятие ипотеки и наложение новой (смена залогодержателя) происходит одномоментно, так что претензий у ПРФ возникнуть не должно. При этом если право на маткапитал возникло после рефинансирования, родители уже не могут использовать его средства для погашения выплат, резюмирует адвокат Виктор Наумов.

Adblock
detector