В Законе указано, что не может быть обращено взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Разъясните пожалуйста это исключение. Если ипотека одного банка, а взыскать долг требует другой банк. (Я являюсь поручителем своего сына).
Уточнение от 12 мая 2011 — 14:10
Спасибо. Но, есть нюанс: Мой сын брал потребительский кредит
500 т.р. на 3 года, срок возврата истекает в октябре 2011 г.
Однако, кредит им не возвращен и на 20% (кризис со всеми
вытекающими последствиями). Я выступаю в этом договоре
поручителем. Сейчас его банк обратился с заявлением в суд. Я, в
свою очередь, выплачиваю ипотеку другому банку (квартира одна, в
которой я в данный момент и проживаю, другого жилья у меня нет).
Ипотеку выплачиваю в сроки и в полном объеме. Вопрос: может ли
быть обращенено взыскание на мою квартиру (находящуюся в данный
момент в собственности моего банка в силу закона? Спасибо.
обратить взыскание может только залогодержатель. но не другой банк
1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
2. Утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ.
3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.
4. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
5. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяются указанным Федеральным законом.
Наличие у квартиры свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет ее исключение из конкурсной массы, если она является предметом действующей ипотеки. Между тем, если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском установленного законом срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога.
Реквизиты судебного акта
Финансовый управляющий П.
Решением суда от 16.02.2017 гражданин П. признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации.
Вступившим в законную силу Определением от 31.10.2017 признаны обоснованными вытекающие из договора займа требования гражданина Ч. и гражданки Ч. к должнику в размере 7,8 млн как обеспеченные залогом его квартиры. Данные требования признаны подлежащими удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога и оставшейся после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.
Финансовый управляющий имуществом должника П. обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника, находящегося в залоге (далее — Положение о продаже), — квартиры, расположенной в г. Архангельске. Для совместного рассмотрения с названным заявлением принято также и требование должника об исключении из конкурсной массы указанной квартиры. Должник при этом ссылался на то, что квартира является единственным пригодным для проживания помещением, и обратился в суд с ходатайством об исключении ее из конкурсной массы.
Определением суда первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства об исключении квартиры из конкурсной массы и утверждено Положение о продаже, предусматривающее начальную продажную цену квартиры в размере 16,9 млн руб.
Суд апелляционной инстанции и суд округа подтвердили правильность решения первой инстанции.
Суды пришли к выводу, что квартира, находящаяся в ипотеке, даже будучи единственным жильем, не может быть исключена из конкурсной массы должника и, следовательно, подлежит реализации в деле о его банкротстве.
ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ВС РФ подтвердил, что наличие у квартиры свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет ее исключение из конкурсной массы, если она является предметом действующей ипотеки.
Вместе с тем, разрешая спор, суды ограничились констатацией существования обременения в отношении имущества (что автоматически, по их мнению, влекло возможность обращения на него взыскания), не проверив наличие у квартиры признаков, предусмотренных ст. 446 ГПК РФ.
Так, уполномоченный орган ссылался на то, что гражданин П. живет по иному адресу, а смена места регистрации в органах регистрационного учета была осуществлена им искусственно в преддверии спора в целях создания формальных условий для исключения имущества из конкурсной массы. В то же время уполномоченный орган заявлял, что в спорной квартире продолжает жить бывшая супруга гражданина П. с их общими детьми. Судами названные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не проверялись, и доводам уполномоченного органа правовая оценка не дана. При таких условиях, поскольку выводы судов о правовых последствиях существования ипотеки являются ошибочными, а признаки единственного пригодного для постоянного проживания жилья у квартиры не проверены, любые суждения относительно наличия оснований для исключения помещения из конкурсной массы или утверждения Положения о его продаже в настоящий момент являются, по мнению ВС РФ, преждевременными.
Ирина Шинкарева* взяла у Игоря Солодовкина* взаймы под проценты 3 млн руб. Этот заём был подтверждён свидетельством Шинкаревой о праве на наследство по закону. В установленный срок Шинкарева долг не вернула, и Солодовкин обратился в суд. Прикубанский районный суд г. Краснодара вынес решение о взыскании с заемщика 3 455 027 руб. займа и процентов. В отношении Шинкаревой было возбуждено исполнительное производство, однако имущества, на которое может быть обращено взыскание, выявить не удалось. В связи с этим исполнительное производство было окончено, а исполнительный лист возвращён взыскателю.
Тогда Солодовкин обратился в суд с иском об обращении взыскания на наследство Шинкаревой – квартиру. Он полагал, что эта квартира выступала обеспечением исполнения обязательств. Шинкарева, напротив, оспаривала заключение договора залога. Она указывала, что из буквального содержания расписки о получении займа не следует залог объекта недвижимого имущества, не указан предмет ипотеки, его оценка, не проводилась и предусмотренная законом государственная регистрация залога.
Прикубанский районный суд г. Краснодара отказал Солодовкину в иске. При этом суд исходил из того, что спорное жилое помещение является единственным пригодным для проживания, а значит, на него не может быть обращено взыскание.
ИСТЕЦ: Игорь Солодовкин*
ОТВЕТЧИК: Ирина Шинкарева*
СУД: Верховный суд РФ
ДЕТАЛИ: Иск об обращении взыскания на квартиру
РЕШЕНИЕ: Отменить апелляционное определение, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции
Краснодарский краевой суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Солодовкина. Он не просто постановил передать квартиру взыскателю и признать за ним право собственности на нее, но и взыскал с Солодовкина в пользу Шинкаревой 1 140 974 руб. разницы между суммой взысканной задолженности и стоимостью квартиры, определенной на основании товароведческой экспертизы. При этом судебная коллегия исходила из того, что Шинкарева в расписке подтвердила заём наследственным имуществом, то есть фактически указала это жилое помещение как залог.
Когда дело дошло до Верховного суда, тот обратил внимание на следующее: залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется. Следовательно, по закону обращение взыскания на жилье должно осуществляться путём его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены. Однако судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не учла этого и вынесла определение о передаче квартиры в собственность Солодовкина минуя публичные торги, что недопустимо. Конечно, в некоторых случаях удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству может осуществляться путём передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК), однако апелляция не указала на этот случай. Она также не привела закон, которым руководствовалась, передавая предмет залога залогодержателю. Кроме того, по мнению ВС, апелляция должна была установить характер возникших между сторонами правоотношений и характер взятых на себя сторонами обязательств. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам ВС отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (№ 18-КП 7-216). В настоящее время дело еще не рассмотрено.
«Отмененное апелляционное определение вызывает, по меньшей мере, недоумение. Здесь усматривается довольно явное нарушение положений закона, устанавливающих порядок обращения взыскания на жилое помещение и требования к форме залога недвижимости. С другой стороны, с сугубо житейской точки зрения сложившаяся ситуация представляется несправедливой. Вероятно, этим и обусловлено то обстоятельство, что в первую очередь ВС обратил внимание именно на нарушение порядка обращения взыскания на предмет залога, и лишь после этого относительно мягко поставил под сомнение оформление залоговых отношений», – отметил партнер Dentons к. ю. н. Роман Зайцев. «Обращает на себя внимание то, что на уровне апелляции принято явно неправосудное решение. ВС подтвердил, что, во-первых, ипотека не может возникать из расписки (наоборот, закон требует соблюдения письменной формы для договора ипотеки), и, во-вторых, предмет ипотеки должен реализовываться на торгах, если только закон не устанавливает иных опций. Примечательно, что суд вообще никак не высказался по поводу отсутствия госрегистрации ипотеки. Этому можно найти два объяснения: либо выявленные нарушения формы договора и порядка реализации заложенного имущества были настолько вопиющими, что внимания судей на государственную регистрацию уже не хватило, либо принцип публичной достоверности реестра ЕГРН утрачивает весомость при разрешении споров о праве на недвижимость», – заявил партнер КА «Ковалев, Тугуши и партнеры» Сергей Патракеев.
Выводы ВС в части отсутствия залога соответствуют сложившейся правоприменительной практике. Вместе с тем квартира явно была упомянута в расписке именно для обеспечения обязательств заемщика. И пусть в силу отсутствия регистрации залог не возник, все же суду нужно было исследовать вопрос о том, не было ли другого обеспечительного механизма. Ведь в ст. 329 ГК не определены способы обеспечения обязательств, что открывает возможность участникам гражданского оборота самостоятельно конструировать различные обеспечительные конструкции.
Адвокат, советник КА «Муранов, Черняков и партнеры» Ольга Бенедская
«Существующая судебная практика подтверждает вывод о том, что расписка, не содержащая всех указанных в ст. 9 закона об ипотеке сведений, не может являться основанием для установления ипотеки. В качестве примера можно привести апелляционное определение Челябинского областного суда от 13.01.2015 по делу № 11-13237/2014. Поэтому, строго говоря, акт ВС по сути повторяет сложившиеся правовые подходы», – подтверждает юрист АБ «Казаков и партнеры» Елена Муратова.
* имя и фамилия изменены редакцией