Перед тем, как оформить ипотечный кредит, необходимо выяснить всю информацию не только об условиях его получения, но и то, что предпримет кредитная организация, если вы перестанете выплачивать заемные средства.
Жизнь очень переменчива и никто не застрахован от ухудшения финансового положения. Если вы потеряли работу и вам нечем платить кредиты, то есть несколько вариантов развития ситуации. В нашей статье мы рассмотрим их подробно. Безвыходных ситуаций не бывает.
Самое главное, что рекомендуют сделать специалисты— это сесть за стол переговоров с банком-кредитором. Запомните, банку не выгодно вас запугивать или угрожать. У банка одна цель, это получить выплаты по кредиту и проценты, а значит, он охотно пойдет на уступки, которые помогут вам платить кредит, даже с отсрочкой.
Для начала заемщик сообщает кредитной организации о сложившейся ситуации, то есть, что он не может погашать ипотеку и кредит согласно установленному графику. Кроме этого, указывается просьба о реструктуризации кредитного долга. К заявлению обязательно прикладываются все справки и документы, подтверждающие серьезность причин, по которым вы собственно и не имеете возможности выплачивать ипотечный кредит. К таким документам относится медицинская карта (в случае внезапного заболевания), соответствующая справка с места работы об уменьшении зарплаты, трудовая книга (в случае увольнения) и тому подобное.
В большинстве случаев кредитные организации входят в положение заемщика и проводят реструктуризацию займа. Другими словами, предлагают другие условия погашения кредита.
Первое, на что обращает внимание банк, это на вашу кредитную историю и просрочки платежей. Если у вас много кредитов и нечем платить в действительности, то банк может пойти на следующие уступки:
1. Приостановить на определенное время начисление процентов.
2. Предоставить отсрочку ежемесячных платежей.
3. Увеличить срок ипотеки.
4. Изменить график выплат или сократить суммы платежей. Причем новая схема погашения будет напрямую зависеть от ваших финансовых возможностей на сегодняшний день.
Стоит подчеркнуть, что если успеть договориться с кредитной организацией о реструктуризации долга до образования первой задолженности, то можно избежать выплаты штрафа.
Самая худшая ситуация для заемщика-должника — это расторжение банком сделки по ипотеке и дальнейшая продажа залоговой недвижимости. Такой вариант развития событий возможен в том случае, если банк поймет, что в ближайшее время ваше финансовое состояние не улучшится, и вы не сможете выплачивать ипотеку.
Тогда жилье, приобретенное за счет заемных средств, будет реализовано посредством продажи. Денежные средства, полученные от продажи, используются для погашения оставшегося кредитного долга и на оплату различных издержек кредитной организации. Оставшееся сумма, либо идет на приобретение нового жилья для заемщика (но соответственно меньших размеров), либо деньги ему просто передаются. Причем от скорости реализации залогового имущества зависит объем штрафов и процентов. То есть чем быстрее будет продана квартира, тем меньше будет расходов, следовательно, тем больше денежных средств достанется заемщику в итоге.
Но это мы говорим о продажи по взаимной договоренности между банком и заемщиком-должником. Существует же еще судебная реализация залоговой недвижимости — когда кредитная организация обращается в суд для взыскания долга. Конечно, первый вариант является более приемлемым как для кредитора, так и для банка. Поскольку решение данной проблемы через суд подразумевает значительные денежные расходы, связанные с издержками. Поэтому к такому варианту кредитные организации прибегают только в самом крайнем случае — когда заемщик отказывается погашать кредитный долг и продавать ипотечное жилье. В такой ситуации банку ничего не остается кроме как обратиться в суд.
Необходимо отметить, что продажа залоговой недвижимости по решению суда не выгодна для заемщика. В связи с тем, что рыночная стоимость жилья может существенно отличаться от цены, по которой она будет представлена на торгах. Значит, заемщик в итоге получит меньшую сумму денег.
Предоставляя заемные средства на покупку жилья, банки требуют соблюдения всех условий. Одним из главных условий является обязательное страхование. Заемщик страхует залоговое имущество, жизнь, а иногда и трудоспособность. Ко всему прочему есть еще так называемое титульное страхование, то есть страхуется потери прав собственности. Такая страховка в определенной степени выступает гарантией защиты. Если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит, а стоимость недвижимости будет меньше суммы задолженности, то оставшуюся часть выплачивает именно страховая компания.
В 2015 году вступил в силу закон о банкротстве физических лиц, который позволяет запустить процедуру банкротства. Вам будет назначен финансовый управляющий, который позволит структурировать ваши доходы и расходы. Поможет реализовать недвижимость и прочую собственность для погашения долга, после чего вы будите признаны банкротом и все ваши долги спишутся.
К этой мере надо приходить только в крайнем случае, поскольку банкротство будет отражено в кредитной истории в течении 10 лет, и в будущем, если захотите взять новый кредит или заем, у вас уже не получится, банки наверняка откажут.
Долгосрочные кредиты для многих россиян являются единственной возможностью обзавестись собственным жильем. Квартиры и земельные участки стоят баснословных денег, которые невозможно насобирать за короткий промежуток времени. Поэтому молодые семьи оформляют ипотечные кредиты сроком на 25 или даже 30 лет. Это позволяет заселиться в квартиру, а затем до пенсии выплачивать банку заемные средства и положенные по договору проценты.
Фактически контракт означает, что большую часть жизни заемщик будет работать на банк, но иначе не получится найти нужную сумму для покупки квартиры. В случае временной потери работы клиент банка может некоторое время не выполнять свои обязательства и тогда возникнет задолженность банку по кредиту. В этом случае финансовое учреждение может пойти на уступки и оформить реструктуризацию долга, чтобы заемщик сумел восстановить свою платежеспособность. Также возможен вариант получения некоторой отсрочки за долги по кредиту, причем в период остановки выплат штрафные санкции не будут начисляться.
Банки довольно часто прибегают к такому подходу, потому что они заинтересованы в исполнении кредитного договора не меньше клиента. Им очень важно вернуть затраченные средства, поэтому они готовы оказать клиентам посильную помощь. Связываться с судебными тяготами финансовые учреждения не любят. Это привлекает к ним лишнее внимание в невыгодном свете. Так что при возникновении трудностей нужно взять себя в руки и отправиться в отделение для проведения переговоров. При правильном подходе и наличии веских аргументов руководство банка пойдет на уступки.
Должники по кредитам являются головной болью для всех банков. Но это понятие делится на две категории: те, кто не может, и те, кто не хочет платить. С первыми обычно не возникает особых проблем. Эти граждане не скрываются от банковских сотрудников, не стараются избежать ответственности и всячески ищут способы выхода из возникшей ситуации. Таким людям банки с правильно организованным взаимодействием с клиентами стараются помочь и найти компромиссный вариант. А вот вторая категория — злостные неплательщики всячески избегают любых контактов с банковскими служащими.
Причин, по которым заемщик отказывается платить, может быть масса. Основное оправдание таких людей состоит в том, что они на каком-то этапе вдруг осознали, что подписали невыгодный для себя договор. Но этот аргумент, конечно, не имеет никаких законных оснований. Перед подписанием любого документа необходимо тщательно изучить его содержание. Только прочитав все пункты и убедившись в их корректности, можно ставить свою подпись. После официального оформления любые претензии о том, что какой-либо пункт из договора не был согласован, не принимаются. И по счетам все равно придется платить, либо добровольно, либо по принуждению судебных органов.
Задолженность по кредиту может возникнуть даже у человека со стабильными доходами. Всему виной могут стать форс-мажорные обстоятельства, когда просто не было физической возможности внести очередной платеж по причине стихийного бедствия, болезни или семейных проблем. В этом случае нужно предоставить в банк документальные доказательства своей невиновности и скорее всего финансовое учреждение спишет насчитанные штрафы.
А по возможности лучше постараться заранее предупредить банк о том, что следующий платеж может быть просрочен. Конечно, предвидеть стихийное бедствие невозможно, но остальные ситуации вполне позволяют сделать хотя бы телефонный звонок. А вообще лучше платить не день в день, а немного заранее, чтобы оставалось еще несколько дней на маневры при возникновении нештатных ситуаций.
Долги по кредитам банки вначале стараются вернуть без привлечения посторонних организаций. Для этого сотрудники постоянно информируют клиента об образовавшейся задолженности и предлагают погасить ее в кратчайшие сроки. В случае игнорирования законных требований финансовое учреждение оставляет за собой право отстаивать свои интересы в судебном порядке. Но до суда доходят не все дела.
Некоторые конторы не желают связываться с судебными процессами и попросту перепродают долги заемщика коллекторским фирмам. Здесь есть один важный момент: если по договору клиент не давал своего согласия на передачу личных данных третьим лицам, банк своими действиями совершает преступление, за которое уже сам должен понести ответственность. Но зачастую пункт об использовании финансовым учреждением персональных данных клиента в интересах фирмы присутствует. Так или иначе, коллекторы, если они действуют в правовом поле, будут требовать возвращение долгов таким же методом, но гораздо более настырнее.
Важно также помнить, что долги за кредиты оставляют негативный след в кредитной истории. Это может стать серьезным препятствием при оформлении нового займа. Так что лучше всеми силами постараться не допустить возникновения задолженности перед банком. Иначе в дальнейшем будет очень сложно найти аргументы для получения кредита.
А в финансовом учреждении, с которым возникла проблема погашения, клиент наверняка пожизненно попадет в черный список и больше не сможет воспользоваться никакими услугами данной конторы. Это также может стать серьезной проблемой, особенно если договор был заключен с крупным банком, который имеет широкую сеть филиалов по всей стране.
Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства. Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением. Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.
Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости со Сбербанком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.
Он должен соответствовать следующим требованиям:
- Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
- Отсутствие уголовных и административных преступлений;
- Позитивная кредитная история;
- Низкая закредитованность;
- Наличие дополнительных источников дохода;
- Возраст от 21 года до 65 лет;
- Наличие полиса страхования жизни и здоровья.
Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотеки от Сбербанка производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.
Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан. Новый заимодавец получает право на удовлетворение своих требований за счёт стоимости залогового имущества. Залогодержатель, которому уступлено право требования, обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ). Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону. Переуступка ипотеки от Сбербанка предполагает заключение договора цессии.
Этот документ должен содержать следующие сведения:
- Дата и место подписания;
- Реквизиты сторон;
- Номер ипотечного соглашения;
- Сумма основного долга и начисленных процентов;
- Сроки передачи документов;
- График оплаты долговых обязательств;
- Условия расторжения сделки;
- Подписи контрагентов.
Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Переуступка ипотеки от Сбербанка регистрируется в государственных органах.
Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую права залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств. Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка). Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.
Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то переуступка ипотеки от Сбербанка осуществляется путём внесения записи по электронному счёту. Приходная запись удостоверяет права нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца. Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.
В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Сбербанк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей. Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель. Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2020 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).
Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору. Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию. Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.
Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.
Для осуществления сделки переуступки ипотеки от Сбербанка потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):
- Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
- Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
- Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
- Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотеки);
- ДДУ;
- Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
- Выписка из ЕГРП.
В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление о переуступке ипотеки от Сбербанка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.
До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:
Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.
Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.