Небанковская ипотека: с чем это едят?
Объем выданной в России ипотеки растет стремительными темпами. За месяц выдается больше 120 тыс. кредитов на покупку недвижимости. А с начала года общий объем ипотечного портфеля достиг 1,5 трлн. рублей, что на 60% выше показателей прошлого года.
Основным драйвером роста иптечного портфеля являлось планомерное снижение Банком России ключевой ставки, а за ней снижение ставок по ипотечным кредитам.
Портфель банковской ипотеки возможно рос бы еще стремительней, если бы был доступнее для самозанятых граждан.
Банк России обеспокоен резким ростом ипотечного портфеля банков. Регулятор, опасаясь надувания очередного пузыря на рынке кредитования, ужесточает нормы резервирования. В ответ на появление новых нормативов Банка России, кредитные организации повышают требования к потенциальным заемщикам. То есть взять ипотеку в банке становится все сложнее.
Людям с кредитной историей, далекой от идеальной,или имеющим неофициальную зарплату, или индивидуальным предпринимателям получить такой кредит становится практически невозможно.
Отвергнутые банками заемщики могут взять ипотеку по более высокой ставке — и не в банке. Легально выдать займ под залог недвижимости им может микрофинансовая организация (МФО) или кредитный потребительский кооператив — КПК.
Конечно МФО и КПК не могут конкурировать с банками по условиям классической ипотеки. Высокая ставка не подойдетдля тех, кто хочет купить новую квартиру и платить за нее 10-20 лет. Здесь речь может идти о займах под залог имеющейся недвижимости на более короткий срок, с определенной целью, например расширение бизнеса индивидуального предпринимателя.
Перед каждым предпринимателем рано или поздно возникает задача расширения или переформатирования своего бизнеса. Например, человеку, у которого есть кафе, перед Чемпионатом мира по футболу были нужны деньги – и много. Тут еще большую роль играл вопрос скорости получения этих денег. Ведь если он успевал переделать свое кафе в спорт-бар к началу чемпионата, то и предприниматель мог бы вернуть заёмные средства в короткий срок. И даже получить прибыль, которая будет намного превышать сумму переплаты по займу. Банки ИП-шнику отказали. И он пошел за займом в микрофинансовую компанию (МФК).
Любой человек может попасть в трудную ситуацию, когда ему необходима большая сумма, и он готов заложить жилье, чтобы решить свои проблемы. И если путь в банк закрыт, то человек пойдет искать средства на рынке микрофинансирования – или же ему вообще придется обратиться к черному кредитору. Но МФО работают на рынке законно, они все находятся под контролем Центробанка. И если кто-то из игроков этого рынка нарушает правила работы, то защиту интересов заемщика можно искать в суде и в Банке России.
Черный рынок кредитования не регулируется никем, и именно на нем происходят все страшные истории, которыми пестрят наши средства массовой информации.
Рынок легальной небанковской ипотеки сейчас работает очень осторожно, он молод, не-банками выдается всего около 10-15 млрд рублей год. И работают в сегменте займов под залог недвижимости небольшое количество МФО и КПК.
И к ним приходят клиенты. Ведь логично, что если людям отказывают в ипотечных кредитах банки, то отказники ищут пути решения своих проблем в других финансовых организациях. МФО, работающие на рынке небанковской ипотеки, решают, в первую очередь, проблемы людей, остро нуждающихся в средствах – здесь и сейчас. Это и есть финансовая доступность услуг для всех и для каждого.
МФО и КПК выполняют здесь свою миссию – обеспечивают доступность финансовых услуг, тем клиентом, которым недоступны банковские услуги.
Где-то детям, оставшимся без родителей, выделяли непригодные квартиры, а где-то и вовсе отказы.
Бывшая воспитанница детского дома Екатерина Манжуло обратилась в прокуратуру района имени Лазо Хабар.
Коммунальщики пошли по домам с проверками ПРАВО ИМЕЕМ Прописная истина: мой дом – моя крепость. П.
Альтернатива банкам
Как поясняет Юлии Курило, партнер юридической компании «ЮСТ Украина», кредитный союз имеет право самостоятельно устанавливать размер платы (процентов), которые распределяется на паевые членские взносы и насчитывается на взносы (вклады), которые находятся на депозитных счетах членов кредитного союза, размер платы (процентов) за пользование кредитами, предоставленными кредитным союзом, цены (тарифы) на услуги, которые предоставляются кредитным союзом, виды кредитов, которые предоставляются кредитным союзом, условия предоставления и сроки возвращения кредитов, способы обеспечения кредитных обязательств, требования относительно обеспечения погашения кредитов. Не запрещается также привлекать на договорных условиях кредиты банков и предоставлять кредиты другим кредитным союза и, выступать членом платежных систем и прочее, если это не запрещено решением уполномоченного органа.
Примечательно, что наиболее крупные КС находятся не в Киеве, а в регионах, в том числе, совсем небольших городах, где слабо развита банковская система обслуживания населения. Именно там услуги КС практически не имеют альтернативы и пользуются большим спросом.
С ипотекой работают немногие
По данным Госфинуслуг, на конец минувшего года в Украине зарегистрировано около 800 кредитных союзов, получивших статус финансовых учреждений. Однако выдать ссуду на приобретение квартиры готовы совсем не многие. К тому же условия их ипотеки привлекательными никак не назовешь (как правило, малый срок кредитования, — 1-5 лет, и высокая стоимость — до 30% годовых). Тем не менее есть данные, что в минувшем году жилищные ссуды составили около 8% совокупного кредитного портфеля украинских КС. Поскольку ипотечное кредитования предлагают только единицы небанковских структур, можно предположить, что в эту долю входят не только средства на приобретение жилья, но и беззалоговые займы на его реконструкцию и ремонт.
В чем резон
Несмотря на всю жесткость условий ипотечного кредитования, получить заем под жилье именно в кредитном союзе все же находятся. Есть мнение, что КС — идеальные кредиторы для заемщиков, не слишком уверенных в стабильности своего финансового положения. В КС нет мощных, как у банков, юридических отделов, работники которых всегда готовы отсудить у проштрафившегося клиента свою долю.
По словам Владимир Косяченко, директора по продажам ООО «Ипотека-Экспресс», в отличие от банка, критерии оценки платежеспособности клиента в КС более лояльные. В большинстве своем КС подходят к обслуживанию своих членов индивидуально и гибко, проявляя при этом максимум доброжелательности. Они, как правило, не взимают штрафы за досрочное погашение и не требуют страховать имущество. Хотя живо интересуются всеми дополнительными доходами заемщика и его общей материальной базой.
В некоторых случаях СК обещают ждать оплаты платежей, если у клиента возникли проблемы. Необходимо лишь заранее предупредить кредитора и возможно рассчитывать на тайм-аут по оплате кредита сроком на 3-7 дней. Главное не пропадать, а позвонить и честно рассказать кредитному инспектору о причинах задержки. Для банковского заемщика все это — фантастика.
Принимая решение о получении ипотечного кредита в КС, не помешает навести дополнительные справки: поискать в Интернете отзывы, выяснить сколько лет КС на рынке, его репутацию, число деловых партнеров и прочее. Практика подтверждает, что чем прозрачнее КС, тем больше можно ему доверять. И хотя заявляют, что сведения о величине активов – это информация только для членов союза, многие КС предоставляют ее всем желающим.
Ипотечная ссуда, как разновидность кредита, появилась в России в 1754 году. Она представляет собой заем под залог недвижимости, выдаваемый физическим и юридическим лицам. Заемщик может оставить в качестве залога как собственное имущество, так и приобретаемое в кредит. Выдачей ипотечных ссуд занимаются банки и небанковские кредитные организации.
Ипотечные ссуды имеют весьма обширную сферу применения. Можно выделить следующие классификационные признаки:
- По виду заемщика. Заемщиками могут выступать физические лица, застройщики, клиенты и сотрудники банков.
- По объекту недвижимости. В качестве залога используются жилые дома и квартиры, помещения производственного назначения и иные нежилые здания, дачи и гаражи, космические объекты, воздушные и морские суда.
- По целям ипотечного кредита. Ссуда выдается заемщикам для приобретения квартиры, дома или земельного участка.
Участники ипотечной системы:
- Ипотечные банки, непосредственно предоставляющие клиентам займы. Среди более 600 ипотечных банков в России, активно занимаются данной деятельностью всего около 100 кредитных организаций.
- Ипотечные компании, занимающиеся кредитованием клиентов на стандартных и специальных условиях. Многие из них созданы региональными властями для решения жилищных проблем.
- Ипотечные брокеры, целью деятельности которых является подбор наиболее приемлемых для клиента условий и документарное ведение сделки.
- Рефинансирующие компании, выкупающие ипотечные портфели первичных кредиторов.
- Страховые компании. Эти организации занимаются страхованием рисков, возникающих в ходе сделки.
- Оценочные компании, оценивающие объекты недвижимости.
Размер займа и процентная ставка устанавливаются каждому клиенту в индивидуальном порядке. Сумма кредита зависит от следующих факторов:
- Размера получаемого заемщиком дохода
- Стоимости недвижимости
- Срока кредита
- Размера первоначального взноса
- Качества кредитной истории
- Наличия специальных программ.