Нужен ли отчет об оценке при ипотеке земельного участка


Согласно ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке» N 102-ФЗ от 16.07.1998 оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Достаточно ли сторонам согласовать залоговую стоимость в договоре, или обязательно составление отчета о рыночной стоимости земельного участка?
Может ли Росреестр отказать в регистрации в случае непредставления данного отчета?

К сведению:
В п. 6 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» разъяснено, что, если при рассмотрении споров по определению величины оценки по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

10 февраля 2014 г.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Оценка земель производится в порядке, предусмотренном ст. 66 Земельного кодекса РФ. Согласно названной норме ЗК РФ устанавливается рыночная и кадастровая стоимость земельных участков.
Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Ваша заявка отправлена

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции «Тверская» на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской «Лейбштандарт» (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта — налево.

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Читайте также:  Я взял в ипотеку в рублях выгодно ли это

1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства п передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

  1. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1.
  2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

  1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ.
  2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Залоговая стоимость — стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, но мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.
В МСО дается определение ипотечной стоимости.

Читайте также:  Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку за детей

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.

Смысл определения залоговой стоимости — объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

  1. основная сумма кредита;
  2. проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога;
  3. штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога.

В отчет об оценке объектов недвижимости для целей залога рекомендуется включать следующие разделы:

1. Характеристика объекта залога. Если в качестве объекта оценки выступает земельный участок, то описание объекта должно включать следующую информацию:

а) целевое назначение — категория земель;
б) площадь;
в) правоустанавливающие документы с указанием срока действия;
г) разрешенное использование участка, функционально обеспечивающего оцениваемый объект.

Особое внимание при описании объекта оценки для целей залога также следует уделять местоположению, а именно факторам, которые характеризуют преимущества и недостатки места нахождения оцениваемого объекта. К таким факторам можно отнести:

  • указание точного адреса объекта;
  • конкретизация места нахождения объекта;
  • краткая характеристика административного деления населенного пункта, в котором расположен оцениваемый объект;
  • указание наименования административного района;
  • отражение престижности местоположения оцениваемого объекта;
  • указание удаленности от центра населенного пункта;
  • характеристика транспортной доступности.

2. Оценка рыночной стоимости объекта залога и прогноз ее изменения на период предоставления кредита.
3. Результаты анализа ликвидности объекта залога с обоснованием типичного срока экспозиции.
4. Оценка ликвидационной стоимости объекта залога (может проводиться по просьбе конкретного банка).
5. Анализ возможных издержек при вынужденной продаже объекта залога в случае невыполнения своих обязательств заемщиком.

Залоговая стоимость оцениваемой недвижимости определяется в следующей последовательности:

Этап 2. При необходимости корректировка значения рыночной стоимости на основании экспертной оценки прогнозной стоимости объекта залога на дату окончания кредитования. Оценка прогнозной стоимости производится с учетом очевидных тенденций изменения рыночных цен на аналогичное имущество, ликвидности имущества, норм амортизации и т.п.

Этап 3. Расчет скидки на вынужденный характер продажи и коэффициента залогового дисконтирования.

В качестве показателей ликвидности используется среднее время экспозиции, которое можно узнать у риелторских фирм или из опубликованных аналитических обзоров.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики (износ, состояние инженерных коммуникаций), соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, размер и др.

Читайте также:  Должен ли я платить за капремонт если квартира в ипотеке

Коммерческими банками для определения стоимости вынужденной продажи рекомендуются следующие скидки.

Коэффициент залогового дисконтирования учитывает риски, обусловленные ипотекой. Риски, размер которых необходимо учесть при оценке предмета залога и определения величины кредита разделяются на две части:

  1. Риски, связанные с кредитной задолженностью — сумма основного долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения требований кредитора, т.е. с учетом инфляционных процессов.
  2. Риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией:
  • расходы по реализации имущества (хранение, погрузочно-разгрузочные работы, транспортные расходы);
  • уплата соответствующих налогов в случае продажи имущества;
  • оплата посреднических услуг;
  • возможные судебные издержки.

В Германии и Бельгии закон об ипотеке разрешает банкам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки ипотечного залога, но стоимость залога не должна превышать 60% от долгосрочной рыночной стоимости недвижимости. В Германии Федеральный закон об оценке от 1988 г. требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. Все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 м2 незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания стоимости здания из цены, которую платят за единый объект недвижимости.

Нашел, например, такую практику:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2007 N А58-2062/06-Ф02-1490/07 по делу N А58-2062/06

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) пришел к правильному выводу, что залоговая оценка земельного участка и помещения 766778 рублей 60 копеек является оценкой, которую стороны согласовали между собой по предмету ипотеки. Несоблюдение участниками договора ипотеки требований пункта 1 статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не влияет на заключенность договора ипотеки, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 названного Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. Неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания.

Буду признателен, если кто-нибудь в доступной форме объяснит, что имел в виду законодатель и оспорит мою позицию.

Добавлено немного позже:
И еще один вопрос. Можно ли обеспечить ипотекой исполнение обязательств из договора поручительства, которым обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия (214-ФЗ)? На настоящий момент возможность оформления такой сделки представляется маловероятной в свете ст. 9 закона об ипотеке. Возможно ли обеспечение залогом недвижимости неденежного обязательства подобного вышеописанному?

Adblock
detector