Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.
Следом возникает вопрос — зачем вообще оценивать недвижимость? Ведь, видимо, это очень важно, раз даже в законе закреплено обязательство проведения оценки. Причина следующая: банк, выдавая крупный кредит, значительно рискует, ведь, по сути, нет стопроцентной гарантии возвращения ссудных средств. Чтобы минимизировать риски, оформляется обременение. То есть, в случае чего, залоговую недвижимость продадут, чтобы обеспечить невыплачиваемый займ.
Но далеко не каждую недвижимость можно продать быстро — например, дом на отшибе города и точно такой же дом поближе к центру будут обладать совершенно разным спросом. Фактор оперативности очень важен в вопросе реализации залогового имущества, ведь каждый месяц, пока жилье не было продано — это еще один месяц обслуживания, т.е. дополнительных расходов для банка.
Первый пример: современный коттедж, расположенный в 200 км от любого крупного города, будет обладать высокой ценностью, но низкой ликвидностью. Потому что, во-первых, в России население куда более охотно покупает квартиры, а не коттеджи, во-вторых, потому что мало кто согласится жить на таком расстоянии от экономических центров. Поэтому дом может продаваться за 5 млн. рублей и больше, но вот срок продаж будет высоким — в среднем 6-12 месяцев.
Второй пример: старая, захламленная однокомнатная квартира в здании, построенном в 70-х годах рядом с Садовым кольцом в Москве. Ее ценность может быть и не очень высокой, относительно более современных квартир в том же районе, но вот ликвидность у квартиры будет чрезвычайно высокой. Потому что очень многие россияне и москвичи хотели бы переехать поближе к центру. Плохой интерьер большого значения иметь не будет, т.к. для покупателей такого жилья главным параметром будет близость к центру города.
Параметры ликвидности и ценности также объясняют, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке. Новые дома часто строятся на периферии крупных городов. Соответственно, ликвидность жилья в таком районе может быть под вопросом. Без оценки можно примерно установить ценность жилья, но вот определить параметр ликвидности — с большим трудом. Поэтому ее и нужно проводить.
Проводить оценку может только профессиональный оценщик. У него должна быть лицензия, а также сертификат участника системы CPO. Кроме того, перед началом работ требуется в обязательном порядке страхование по системе гражданской ответственности на сумму 300 тысяч рублей. По итогам работ, клиенту выдается готовый отчет по установленной банком форме.
Строго говоря, оплатой оценки может заняться как покупатель жилья, так и ее продавец. Однако, по устоявшейся на российском рынке недвижимости практике, практически всегда бремя оплаты ложится на плечи покупателя. В договоре его будут называть Заказчиком.
Стоимость готового отчета зависит от региона, в котором расположено оцениваемое жилье, от стажа и статуса оценочной компании, а также от ее внутренней ценовой политики. В среднем по России отчет обходится в 3000-5000 рублей.
Оценка новостройки при ипотеке Сбербанка, ВТБ и других банков требует примерно одного и того же пакета документов:
- Свидетельство о регистрации имущества в Росреестре;
- Технический паспорт квартиры, план инвентаризации и экспликация. Получить эти документы можно в БТИ;
- Выписка из ЕГРН. Она должна удостоверять отсутствие обременения на квартире (когда она уже заложена физическому или юридическому лицу);
- Выписка из домовой книги, а также справка из управляющей компании, удостоверяющая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
- Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- Документы, показывающие, сколько изначально стоила квартира (например, это может быть договор купли-продажи, в результате которого квартира была куплена);
- Если в доме была проведена перепланировка — разрешение на нее;
- В случае, если ипотека оформляется на еще не построенное жилье, нужен только паспорт и договор ДДУ.
Без оценки ни один банк не согласится выдать столь крупный кредит (ипотека по умолчанию считается кредитованием в больших размерах). Ведь оценка — это гарант обеспечения кредита: без заключения экспертов банк не может быть уверен, что, в случае проблем, он сможет быстро и с выгодой продать залоговое имущество. Чтобы банк принял отчет о проведенной оценке сразу и без вопросов, рекомендуем обращаться к аккредитованным оценочным компаниям.
Зачем оценивать объект? Прежде чем выдать деньги, финансовая организация должна быть уверена, что в ситуации, если заёмщик не сможет выполнять свои долговые обязательства, недвижимость можно будет продать и таким образом вернуть банковские средства. Полный список всего что нужно для покупки квартиры в новостройке вот тут.
Заключение оценщика также используется при следующих обстоятельствах:
- Для определения размера компенсационных выплат, если имеет место раздел имущества.
- При возникновении споров с ИФНС о размере налоговой базы.
Итак, кто оценивает стоимость квартиры? Определение цены может производиться как независимыми оценщиками, обладающими соответствующей лицензией, так и специалистом кредитной организации.
К эксперту предъявляются следующие требования:
- Должен застраховать деятельность не менее, чем на 12 месяцев.
- Обязан состоять в СРО (саморегулируемая организация) и уплачивать взносы на регулярной основе.
- Иметь полис ГО с суммой страхования от 300 000 рублей.
- Не быть родственником лицу, которое намеревается подписать ипотечные обязательства.
Внимание следует уделить таким моментам, как:
- Репутация.
- Как долго компания работает на рынке.
- Наличие положительных или негативных отзывов.
Важно знать, что заёмщик имеет право обратиться за услугами к фирмам, не имеющим аккредитацию банка. При обстоятельствах, когда финансовая организация ставит запрет, следует запросить отказ в письменной форме, где будут содержаться разъяснения. В случае обоснованности отказа, нужно потребовать у оценщиков устранения недочётов. Если последовал отказ устранить недостатки, стоит обратиться к эксперту, состоящему в СРО.
Оплачивать услуги эксперта обязан заёмщик. Стоимость процедуры оценки объекта в новостройке, если имеет место ипотечное кредитование, начинается от 2 500 рублей. В зависимости от региона сумма может меняться. Например, в Москве и МО придётся заплатить 3 500-4 000 рублей, в то время как в Санкт-Петербурге – 3 000-3 500.
В первую очередь необходимо выбрать эксперта. Чтобы ускорить процесс получения ипотечных средств и быть уверенным в правильности оценки, предпочтительно выбрать специалиста, находящегося в реестре финансовой организации. Скорость объясняется тем, что службе безопасности не придётся тратить время на проверку полномочий эксперта.
При этом нельзя забывать, что у банка нет права заставлять клиента работать с определённым оценщиком. Выбор профессионала – право заёмщика.
После того, как выбор в пользу того или иного эксперта сделан, необходимо предоставить нижеперечисленные документы:
- Паспорт лица, выступающего заёмщиком.
- Планы новостройки и помещения.
- Кадастровый паспорт, который выдают в БТИ.
- Контракт о долевом участии (если оформляется покупка квартиры в долевом строительстве в недостроенном здании).
Процесс оценки происходит следующим образом:
- Заключение договора с экспертной организацией. В контракте необходимо прописать сроки и цели оказания услуг.
- Назначить день осмотра помещения. При этом следует принять в расчёт, что оценщик приезжает только в светлое время.
- Выдаётся заключение в течение 3-х дней с даты осмотра.
Осмотр состоит из нескольких шагов:
- Собственно осмотр квартиры. Время осмотра в среднем составляет минут 15.
- Фотографирование жилья и здания, в котором оно находится. Целью фотографирования является выявление дефектов либо фиксация их отсутствия.
- Производство расчётов стоимости объекта.
- Составление заключения на основании полученных данных и анализа схожей недвижимости. Заключение действительно в течение полугода. Отчёт должен включать копии документации на жильё и фотографии. Средний объём отчёта – 28-31 страница.
Выделяют следующие варианты определения стоимости недвижимости:
- Рыночный: анализ сделок на рынке, похожих на ту, которую планируется совершить.
- Затратный: рассчитываются затраты, которые бы возникли в случае строительства аналогичного объекта.
- Доходный: принимаются во внимание перспективы повышения рыночной стоимости.
Оценка площади в новостройке при ипотеке является обязательным требованием, так как банку нужно быть уверенным, что при определённых обстоятельствах он сможет продать квадратные метры и таким образом вернуть выданные средства. Осуществляется оценка лицами или организациями, обладающими лицензией на подобную деятельность. Оплата процедуры ложится на плечи того, кто желает получить кредит. Чтобы не потерять финансы и провести оценку, не нарушив требования законодательства, следует ответственно подойти к выбору эксперта.
Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры читайте в этой нашей статье.
Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:
Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!
При планировании покупки квартиры в новом доме не стоит забывать о том, что при обращении за кредитом понадобится проведение оценки объекта недвижимости.
Оценкой называется процесс определения рыночной стоимости жилплощади. Стоимость приобретаемого объекта называет специалист, имеющий лицензию на право выполнения работ.
Нужна ли оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Да, поскольку это обязательное мероприятие, ведь необходимость обращения к специалистам при оформлении закладной по ипотеке отражена в № 102-ФЗ (подпункт 9 п. 1 ст. 14).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Независимая оценка стоимости объекта будет проведена перед тем, как заемщику будет выдан кредит. Это необходимо для того, чтобы банк был уверен в том, что вернет начальную сумму обратно, если заемщик не сможет оплачивать кредит. При возникновении сложной ситуации кредитно-финансовая организация продает недвижимость, покрывая этим свои расходы.
Следует отметить, что банки, как правило, недооценивают объект, снижают стоимость недвижимости, руководствуясь при этом соображениями собственной выгоды. Заемщики же склонны увеличить цену, чтобы получить максимально возможный кредит.
Именно поэтому независимая оценка залога для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. Статус процесса определения цены объекта официальный, поэтому он предоставляет ряд возможностей для клиента. Именно так можно понять, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке.
Отчет об оценке используется в суде, если возникают следующие ситуации:
- при определении компенсации при разделе имущества.
- При спорах с налоговыми органами о размере налоговой базы. Именно по ней будет начислен налог на имущество, по ней начисляется и НДФЛ.
Деятельность оценщика должна быть застрахована, сумма страхования ответственности должна составлять хотя бы 300 тысяч рублей. Кроме того, эксперт должен числиться в СРО.
Оплата работы эксперта ложится на плечи заемщика. Он может обратиться к любому специалисту, который соответствует принятым стандартам.
Но нужно понимать, что решение поручить оценку какому-то определенному эксперту лучше согласовать с тем банком, в который заемщик подал документы для оформления ипотечного кредита.
Проще всего выбрать того оценщика, который находится в реестре доверенных партнеров организации. Обратившись в банк, заемщик может ознакомиться со списком специалистов, а потом обратиться к любому из них. В этом случае службе безопасности компании не придется проверять деятельность эксперта, заемщик быстрее получит кредит.
Конечно, клиент банка имеет право получить сведения о стоимости жилья у любого другого специалиста, но в этом случае процесс получения кредита может затянуться из-за проведения проверки.
Необходимо понимать, что банк может только дать рекомендации. Принуждать клиента воспользоваться услугами какого-то определенного специалиста кредитно-финансовая организация не имеет права.
Независимые эксперты состоят в СРО. Найти их контактные данные можно на сайтах, досках объявлений.
После того, как был совершен выбор эксперта, стоит нанести ему визит. В оценочную компанию необходимо принести следующие документы:
- план жилья. Поэтажный план дома;
- кадастровый паспорт, его можно получить в БТИ;
- если квартиру планируется приобрести в строящемся здании, то нужен договор о долевом участии.
Порядок действий при обращении в оценочную компанию следующий:
- сначала нужно заключить договор на оказание услуг. Стоит обратить внимание на то, что в документе должны быть четко указаны сроки выполнения оценки, должны быть прописаны цели проведения процедуры.
- Оценка проводится только в светлое время суток. Назначать время осмотра стоит с учетом этого момента.
- Определяется дата. Оплачиваются услуги эксперта, сумму можно внести наличными или по безналичному расчету.
Оценщик тщательно проверяет документы, анализирует ситуацию. Только после этого он выезжает на объект.
Средняя стоимость процедуры оценки квартиры в новостройке для ипотеки – от 2500 рублей.
Процедура оценки ипотеки в новостройке состоит из нескольких шагов.
- Сначала эксперт осматривает объект. Обычно на это уходит не больше четверти часа, но все зависит от профессионализма оценщика.
- Затем он фотографирует все помещения квартиры, делает фотографии территории вокруг дома. В процессе осмотра он выявляет дефекты постройки, либо фиксирует их отсутствие.
- После того, как процедура будет завершена, специалист готовит расчеты, определяя стоимость жилья.
Для этого он использует разные способы. В процессе обязательно учитывают положительные факторы, а также отрицательные моменты, которые в будущем могут привести к снижению стоимости жилья.
Также будет принята во внимание высота потолков в квартире, размер комнат и общая площадь, количество санузлов и размер балкона.
После осмотра объекта эксперт исследует базу объектов недвижимости, выставленных на продажу, исследует наличие аналогичных объектов на рынке. По итогам работы он готовит отчет. Обычно процесс оценки занимает не больше 5 дней. Срок действия отчет составляет 6 месяцев.
При оформлении ипотечного кредита обязательно требуется оценка. Если ипотека нужна срочно, то проще всего обратиться к эксперту, которого порекомендует банк. В этом случае не придется ждать, когда служба безопасности организации проверит деятельность специалиста.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)