Если вы прекрасно ориентируетесь на рынке недвижимости, вам не требуется консультация о надежности строительной компании и положении дел на объекте, на руках у вас есть деньги или одобрение банка на ипотеку, риелтор вам действительно не нужен, вы можете напрямую обращаться в отдел продаж строительной компании.
Если купить квартиру в новостройке покупатель может только после продажи принадлежащей ему жилплощади, перед ним открыты два пути: подать объявление и проводить показы, пытаясь продать квартиру самостоятельно, или обратиться в агентство. Необходимость найти покупателя на свою квартиру — основная сложность, из-за которой в нынешних условиях срываются многие обменные сделки.
Риелтор поможет не только найти подходящий вариант, но и оформить ипотеку, если покупателю нужен кредит. В штате большинства агентств недвижимости есть ипотечные брокеры, которые подберут программу, подходящую для конкретной ситуации заемщика. Если заемщик покупает квартиру в новостройке с помощью агентства, платить за услуги риелтора в таком случае, как правило, не придется. К тому же есть возможность сэкономить и получить ипотеку на более выгодных условиях. Дело в том, что ряд банков предоставляет клиентам крупных агентств недвижимости, через которые проходит большое количество сделок на рынке, скидки на ипотеку. Если человек приходит в банк от такого агентства, проценты по кредиту для него будут ниже, чем при самостоятельном обращении. Размер скидки может доходить до одного процента.
К особенно привлекательным предложениям нужно относиться очень осторожно. Большие скидки на рынке действительно бывают, например, когда подрядчикам срочно нужны деньги, чтобы выплатить зарплату сотрудникам, поэтому они готовы снижать цену. В большинстве же случаев серьезный демпинг свидетельствует о том, что кто-то пытается побыстрее избавиться от проблемной квартиры. Работы на объекте замерли, застройщик срывает сроки сдачи, имидж объекта подмочен и существует опасность появления долгостроя. В любом случае, покупая квартиру у подрядчика, нужно удостовериться, действительно ли подрядная организация выполнила все работы в счет договора и имеет право этот объект продавать. Посоветовать надежного застройщика или подрядчика также может риелтор. Читайте подробно об уступке права требования по договору долевого строительства Договор уступки права требования квартиры.
Большинство граждан убеждено, что если приобретаешь квартиру в новостройке напрямую у застройщика, то можно обойтись без посреднических услуг, и следовательно сэкономить. В этой статье мы расскажем, для чего нужен риэлтор и можно ли обойтись без его услуг.
В принципе, мнение о том, что без риэлтора можно провести наиболее выгодную сделку, неверно. Как говорит Любовь Дружинина (исполнительный директор компании Est-a-tet), риэлтор получает комиссионные с застройщика, а не с покупателя. Несмотря даже на то, что застройщик имеет свой отдел продаж, и при этом сотрудничает с брокерами, стоимость квартир одинаковая. Девелопер тратит определенный процент на комиссионные или на содержание отдела продаж.
Некоторые недоумевают, почему застройщики не реализуют свои объекты самостоятельно, ведь это выгодно. Причина в том, что продажи и строительство – разные сферы, и в каждой области свои специалисты.
Брокер, например, может предоставить на выбор гораздо больший ассортимент, чем застройщик, реализующий лишь свои проекты. Неподготовленный человек может просто захлебнуться в потоке информации и анализа рынка, а специалист риэлтор всегда в курсе ситуации рынка недвижимости и в любой момент может проконсультировать клиента.
В основном, свои отделы продаж имеются у крупных застройщиков, реализующих масштабные проекты, например ГК МОРТОН, ГК ПИК и т.д., которые считают, что при таких объемах содержать собственный отдел продаж – значит оптимизировать расходы как минимум в 1,5 раза.
Однако, с этой точкой зрения согласны далеко не все. В компании Кортрос отмечают, что в компаниях, со строительным объемом менее 100 тысяч квадратов жилья в год, содержание офиса продаж обходится дороже, чем выплата комиссионных брокерам.
При этом, крупные агентства недвижимости представляют собой коллектив профессионалов, которые по уровню квалификации гораздо выше, чем отдел продаж девелоперов. Конечно, есть и исключения, например Дон-Строй Инвест, который появился лет 15 назад, и менеджеры их отдела продаж гораздо лучше разбираются во всех особенностях проектов компании.
Также, эксперты отмечают, что в некоторых случаях имя агентства недвижимости более известно, чем имя девелопера. Уважающие себя брокеры никогда не возьмутся за реализацию проблемных проектов.
При обращении к опытному риэлтору, покупатель может быть уверен в чистоте сделки и в том, что проект будет доведен до конца. Кроме того, риэлторы могут помочь в выдаче клиенту ипотеки, взяв на себя максимальную ответственность. Агентства также имеют договоренности с банками на продаваемые проекты.
Также, по словам экспертов, девелопер старается предоставить объем продаж нескольким риэлторам, так как конкуренция повышает эффективность, а покупателям предлагаются различные акции и бонусы. При этом, застройщики предпочитают иметь дело только с двумя агентствами, поскольку большое количество агентов по продажам снижает мотивацию и размывает имидж проекта.
Эксперты отмечают, что нет большой разницы, покупаете вы через риэлтора или сотрудника строительной компании. При этом, они добавляют, что грамотный и хороший риэлтор – максимальная защита от недостроя.
Покупка квартиры в новостройке. Нужен ли риэлтор?
Абсолютное большинство клиентов на рынке первичного жилья, считают, что при покупке новостройки риэлтор им не нужен. Покупают они напрямую от застройщика, квартира чиста как слеза младенца, истории у квартиры никакой — проверять особо нечего. Но все ли так однозначно? Давайте попробуем все таки разобраться, нужен ли риэлтор при покупке новостройки или нет?
Татьяна Мамонтова — риэлтор по новостройкам. Москва/область.
Да и действительно, при покупке квартиры в новостройке можно не плохо сэкономить на специалисте, а в некоторых случаях и полностью отказаться от услуг риэлтора.
А ведь и правда! Что тут сложного?!
Выбрал новостройку — взял деньги — подписал договор — оплатил- сиди жди.
Да к тому же, как многие считают, к покупке новостройки они хорошенько подготовились. Прочли кучу отзывов в интернете. Отклики только положительные. Да и в офисе обстановка располагает. Здесь все такие улыбчивые, внимательные, все в белых рубашках. Эти милые ребята, ну никак, не могут обманывать. Кто угодно, но только не они! Кого угодно, но только не меня.
Зачем я буду переплачивать риэлтору? Я могу самостоятельно купить квартиру в новостройке.
Так рассуждала и моя соседка К. с пятого этажа, давняя приятельница, когда пошла взяла ипотеку на 20 лет и купила новостройку в Долгопрудном.
По задумке, она хотела купить полноценную двухкомнатную квартиру с изолированными комнатами, так как жить в ней она предполагала вдвоем с сыном. На деле же оказалось, что она купила евродвушку — квартиру с одной изолированной отдельной комнатой и большой кухней — гостиной.
После того, как именно я открыла ей глаза на то, какую квартиру она купила — К. не здоровалась со мной месяца три.
Спустя некоторое время мы встретились на улице. Так как переделать евродвушку не представлялось возможным — в квартире всего 2 окна, было принято решение после сдачи дома в эксплуатацию, квартиру продать, а взамен купить полноценную 2-х комнатную квартиру с изолированными комнатами.
Пошла, самостоятельно купила новостройку без агента, а в итоге все равно обратилась к риэлтору!
Не просто пришла туда где была, а откатилась еще дальше от намеченной цели!
Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры в новостройке?
Часто так бывает, что только после сдачи дома и посещения новой квартиры, покупатели понимают что за новостройку они купили!
Продавцы новостроек, такие же продавцы как и везде! А какой продавец скажет, что у него залежалый товар? Только Никудышный!
Это рынок, а как на любом рынке, в первую очередь здесь принято впаривать. Впаривают сначало всякий неликвид, сладкое оставляя на потом.
Но и даже те, кто на первый взгляд вполне рассудителен и у кого характер-кремень, бывает что клюет на уловки продавцов новостроек.
Покупка новостройки в офисе застройщика и торги по-вьетнамски
Ко мне обратился солидный мужчина за услугами риэлтора при покупке новостройки. Современный жилой комплекс на Соколе. Выслушала. Приняла информацию, обработала, переварила.
На сайте продавца выбрали квартиру. После контрольного звонка в офис продаж, информация подтвердилась — квартира в наличии.
Ха! Такой старый и дешевый трюк. Если бы меня не было рядом, то менеджеры из отдела продаж новостроек обязательно бы подвели клиента к принятию нужного им решения, упаковали и втюхали ему какой-нибудь неликвид.
Я настояла отказаться и уйти. И чуть ли не пинками вытолкала его за дверь. Предложила клиенту посмотреть, что будет дальше.
А дальше произошло то, что менеджеры чуть-ли не в вприпрыжку побежали след за нами вплоть до фойе. Но мы не поддались уговорам и ушли.
Через час квартира нашлась!
Но в офис продаж в этот день мы не вернулись. А у меня сутки трезвонил телефон с просьбами вернуться обратно.
У клиента были наличные, а по условиям продажи это сулило скидку в 5 %.
В итоге, клиент получил то, что хотел — свою заветную квартиру. И как компенсацию, за этот неумелый финт ушами, нам дали дополнительную скидку в 2%.
Это мне напомнило торги на вьетнамском рынке.
.jpg)
Когда-то в юности, я часто посещала стихийные рынки на Савеловской и на Петрашке. Подходили к товару, спрашивали. Нам ломили цену. Мы уходили. А потом вьетнамец бегал по этажам за нами с этой юбкой. Ну, пожалуйста, купите. В итоге, мы все таки ее покупали, но с хорошей скидкой. Эти навыки грамотно вести себя на рынке и умело торговаться мне в жизни очень сильно пригодились.
Примеров, когда клиенты в силу своей патологической жадности, а может быть самонадеянности или в силу еще чего-то, неудачно купили новостройку, могу приводить бесконечное множество:
Риэлторы и менеджеры по продажам новостроек
Менеджеры по продажам новостроек нас риэлторов, ну очень не любят. Часто ловлю на себе взгляд и вижу, как искривляется улыбка какого-нибудь манагера в офисе продаж с мыслью — Опять с клиентом пришел очередной спец!
Не все аналогичные квартиры в новостройке стоят одинаково. Квартиры на крайних этажах и не удачно расположенные, должны реализовываться со скидкой. А менеджеры продают их по цене ликвидной квартиры, разницу кладут к себе в карман.
Если бы не риэлторы, то продавали они значительно больше и кошелек у них был намного толще.
Риэлтор и менеджер по продажам новостроек— это не одно и тоже. Мы находимся по разные стороны баррикад. Продавец пытается впарить очередной шикарный новодел, мы пытаемся докопаться до сути и истины вещей, перед тем как клиент подпишет договор.
Отзывы о застройщиках и форумы новостроек
Особо хочу упомянуть об отзывах о застройщиках в интернете, на которые опираются многие покупатели новостроек и делают выводы о возможности приобретения.
Многие с упорным постоянством наступают на одни и те же грабли. Начитавшись отзывов, со спокойной душой идут отдавать свои кровные в офис застройщика и подписывают все, что им подсовывают.
А то, что у многих застройщиков есть свой штат сеошников и IT специалистов, которые день и ночь занимаются лишь тем, что создают благоприятный информационный фон, поднимают степень доверия к застройщику, накручивают счетчики положительных отзывов от якобы довольных клиентов. Об этом вы знали!?
Форумы новостроек зачастую организованы самими застройщиками, чтобы формировать мнение потенциальных покупателей.
Многие склонны верить говорящей аватарке на форуме, нежели риэлтору как профессиональному участнику рынка!
Друзья, мой вам совет. Поднимитесь с кресла, вылезайте из-за компьютера. Съездите на стройплощадку, посмотрите все своми глазами. Может там уже недовольные дольщики разбили палаточный городок и устроили протестную демонстрацию по поводу долгостроя. Посмотрите как идет ход строительства. Не бойтесь испачкаться. Возьмите в руки кирпич. Посмотрите из чего строят. Какие материалы применяют при строительстве дома. Обойдите окресности. Что есть вокруг. Как развита транспортная, социальная и торговая инфраструктура. Убедитесь в том, что место вам подходит. Ведь именно вам там жить.
Что нужно знать при покупке новостройки
Для того, чтобы быть уверенным в своих инвестициях, и покупка квартиры в новостройке принесла только положительные эмоции, необходимо особо тщательно подойти к выбору застройщика и его проверке.
Что нужно внимательно изучить
Учредительные документы компании застройщика.
Договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности на землю, на которой собираются строить дом.
Лицензию и разрешение на строительство.
Это то, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке. Все эти данные должны быть в открытом доступе или предъявлены по первому вашему требованию.
Так нужен ли риэлтор при покупке новостройки или нет?!
Если вы сами торгаш до мозга костей, и на мякине вас не проведешь, и никакими уловками вас не проймешь, то вы вполне можете обойтись при покупке новостройки и без риэлтора.
Если вы простой обыватель, начитавшийся отзывов в интернете, который ну не в зуб ногой о процессе покупки и не знаете всех тонкостей, не знаете всех уловок продавцов, то вам риэлтор при покупке новостройки не просто нужен, он позарез вам необходим.
И даже если принято решение купить новостройку без риэлтора, стоит помнить от том, что это обычный рынок и как на любом рынке вас в любой момент могут обмануть. Не стоит расслабляться!
Так, нужен ли риэлтор при покупке новостройки, решайте сами.
Надеюсь, что для вас ответ на этот вопрос стал более очевидным.
Всем душевного равновесия и удачных покупок.
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — риэлтор по новостройкам.
Стоимость услуг риэлтора при покупке новостройки от 30 000 рублей