Ставки по ипотечным кредитам снизились и многие решились купить квартиру в кредит. Недавнее обращение ко мне за юридической помощью показало, что несмотря на то, что опыт кредитования и покупки недвижимости есть почти у каждого и вроде бы все вполне понятно, ошибки в оформлении документов допускаются самые серьезные и люди по-прежнему теряют из-за этого свои деньги.
Всё это вполне соответствует закону. С 2015 года п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо допускается обеспечение задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В упрощенном виде суть в следующем: из предварительного договора у его сторон возникает лишь одна обязанность — заключить основной договор купли-продажи в срок и на условиях, которые указаны в предварительном договоре. И чтобы сторонам не пришло в голову от этой обязанности уклониться, то есть просто взять и передумать, в самом предварительном договоре или отдельным соглашением предусматривается обеспечение его исполнения задатком (обычно суммой 50-100 тысяч рублей), передаваемым покупателем продавцу. Если заключить основной договор откажется покупатель — задаток остается у продавца, если продавец — он должен вернуть задаток в двойном размере.
Казалось бы, покупатель, который действительно намерен купить квартиру, (иначе зачем он подписывает предварительный договор, правда?) ничем не рискует, задаток зачтут в счет выкупной цены. Но это верно, только если квартиру вы покупаете на свои деньги, если же для оплаты части стоимости жилья вы берете кредит, то могут возникнуть проблемы.
Дело в том, что кредит вам могут и не предоставить. Причем ситуации возникают самые разные. Даже если вам уже предварительно одобрили ипотеку на нужную сумму, поскольку как заемщик вы банк устраиваете, то кредит на покупку именно этой выбранной вами квартиры могут не согласовать. Или банк после внимательного изучения и проверки ваших документов передумает или предложит кредит в меньшей сумме, в конце концов, за то время пока вы искали квартиру, могут измениться условия кредитования. Все это — реальные случаи.
Итак, кредит вам не дают, вы сообщаете об этом продавцу, других средств на покупку нет. Вы думаете извинитесь, что так вышло, вам вернут задаток и все? Отнюдь.
Отказ в предоставлении кредита не признается непредвиденным обстоятельством (форс-мажором), в этом случае считается, что предварительный договор не исполнен по вине покупателя, с вытекающим отсюда последствием — оставлением задатка у продавца.
Дабы не быть голословной приведу выдержки из судебных решений по искам таких покупателей, безуспешно пытавшихся вернуть себе задаток.
Итак, это реальные дела, в которых покупатели, давшие задаток по предварительному договору, его утратили.
Между тем, это не означает, что следует отказываться от предварительных договоров, поскольку их наличие имеет значительные плюсы, о которых указано выше. Просто к условиям таких сделок надо подходить внимательно.
Соответственно, если вы, прочтя предложенный текст предварительного договора, такого условия в нем не нашли — обязательно требуйте его включения.
При наличии банковской оговорки вы без труда получите свой задаток обратно, если в кредите откажут, причем даже в том случае, если добровольно его вам продавец не вернет — об этом также свидетельствует судебная практика.
Таким образом, чтобы избежать серьезных проблем с возвратом задатка, достаточно проявить внимательность и подумать на шаг вперед при заключении предварительного договора.
И в заключение немного о том, что же можно сделать, если вы такую осмотрительность не проявили и рискуете потерять задаток.
Во-первых, следует попытаться договориться с продавцом о расторжении предварительного договора по соглашению, в этом случае задаток возвращается на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ.
Во-вторых, возможно, что вторая сторона до истечения срока договора не направит вам официальное предложение заключить основной договор, тогда обязательства, возникшие из предварительного договора, прекращаются в силу п.6 ст. 429 ГК РФ.
В-третьих, следует оценить сам предварительный договор, возможно он составлен не безупречно и найдутся основания для признания его незаключенным либо недействительным. Например, в нем может отсутствовать надлежащее описание предмета основного договора, в частности, характеристик квартиры, позволяющих ее идентифицировать. В этом случае незаключенная сделка каких-либо обязательств не влечет, (п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 432 ГК РФ) и задаток подлежит возврату как неосновательное обогащение.
В последних двух случаях продавцу (если устно вам уже отказали отдать задаток) следует направить претензию с указанием на факты прекращения обязательств, незаключенность или недействительность предварительного договора и предложить задаток вернуть. Если возврат не произведут добровольно и у вас есть хорошая правовая позиция – обращайтесь в суд.
В целом же советую по возможности избегать заключения соглашений о задатке, при подписании предварительного договора лучше передавать продавцу часть оплаты в виде аванса (предоплаты).
Удачных покупок и будьте внимательны, распоряжаясь своими деньгами
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПосле того как подобран подходящий вариант жилья на первичном или вторичном рынке у потенциального покупателя возникает необходимость внести определенную сумму в качестве гарантии своих намерений. Если квартира приобретается на собственные средства, то проблем с оформлением не возникает, но ситуации с использованием кредитных средств часто вызывают опасения у участников сделки. Далее рассмотрим, как передается задаток при покупке квартиры в ипотеку.
Задаток – это часть стоимости приобретаемой квартиры, которую оплачивает покупатель в качестве гарантии заключения договора через определенный период времени. Конкретная величина, а также порядок, сроки и условия будущей сделки устанавливаются самими ее участниками. Обычно это не более 100 тысяч рублей, но законом размер никак не ограничен и определяется по соглашению между продавцом и покупателем.
Одна из важнейших функций применения этого финансового инструмента — это предусмотренная ответственность за нарушение условий договора покупателем либо продавцом. Законодательно этот юридический термин определяет ГКРФ.
Согласно ст.381 ГКРФ, если не соблюдена форма заключения договора и невозможно однозначно определить, что уплаченные деньги являются задатком, то их считают авансом. Аванс – это также определенная часть стоимости квартиры, которую оплачивает продавец до совершения сделки. Простыми словами это предоплата за приобретаемое жилье. Он показывает серьезность намерений покупателя, но не гарантирует, что последний не откажется от сделки. Продавец также не обязан ждать совершения сделки и может предлагать квартиру другим желающим. Если сделка не состоялась, то аванс необходимо вернуть не зависимо от причин ее срыва.
Передачей задатка подтверждаются тот факт, что покупатель берет на себя определенную ответственность за исполнение обязательств. Это является также своеобразной страховкой от того, что сделка не состоится по вине одной из сторон. В такой ситуации противоположная сторона может рассчитывать на материальную компенсацию.
Внесение аванса не предоставляет каких-либо обеспечительных гарантий для сторон. По факту, это предоплата в счет будущих платежей. Если сделка срывается, независимо от того, кто из сторон виноват, аванс подлежит возврату. Единственное, на что может рассчитывать потерпевшая сторона, — получить возмещение понесенных фактических расходов, если иное не предусмотрено соглашением. В случае с куплей-продажей квартиры, аванс вернется покупателю.
Договор о задатке следует составлять с учетом того, что жилье приобретается в ипотеку. Для покупателя этот нюанс имеет принципиальное значение, так как банк засчитывает задаток в качестве первоначального взноса, а при отказе в ипотеке сохраняется возможность его возврата на основании п.1 ст. 381 ГК РФ. Там указано, что, если обязательство прекращается вследствие невозможности его исполнения, то задаток подлежит возврату. В то же время, четкого определения того, что под эту формулировку попадает отказ в кредите, нет. Поэтому в договоре задатка необходимо указать условия о возврате в случае отрицательного кредитного решения банка.
Кроме того, при подписании договора необходимо проверить наличие в тексте следующей информации:
- ФИО всех собственников недвижимости;
- данных паспортов всех участников, адреса проживания;
- стоимости квартиры;
- суммы задатка;
- описания технических характеристик квартиры (адрес, площадь, этаж и проч.).
При необходимости соглашение следует дополнить пунктом, в котором указываются любые значимые для участников детали. Документ составляется в 2х экземплярах. Заверять у нотариуса не обязательно. Образец договора о задатке можно скачать по ссылке.
Оговорив ключевые условия сделки, стороны подписывают договор с учетом достигнутых соглашений. Покупатель отдает задаток в оговоренном объеме и получает расписку, что продавец получил денежные средства. Отличительная особенность подобного рода сделки при покупке жилья в ипотеку – необходимость предоставить в банк копии договора и расписки. Денежные средства могут перечисляться безналичным путем, в этом случае в банке потребуется платежное поручение. Образец расписки можно скачать здесь.
Рассмотрим, что дает применение задатка. Для обеих сторон – это определенная гарантия, что в последний момент сделка не сорвется из-за того, что одна из сторон просто передумала ее заключать. Особенно это принципиально в случае с ипотекой, так как это порой длительный и трудоемкий процесс по сбору документов. В свою очередь, для продавца срыв сделки может быть чреват потерей другого потенциального покупателя и затягиванием продажи.
Для добросовестных участников сделки риски минимальные. Основная проблема при покупке квартиры в ипотеку – отказ банка в выдаче кредита (подробнее: о популярных причинах отказа по ипотеке в Сбербанке). Обычно жилье подбирается параллельно с подачей заявки, а упустить хорошую недвижимость за время рассмотрения ее банком не хочется. Продавец платит задаток, а после этого банк отказывает в кредите. Возврат денег может стать проблемой, если не предусмотреть такую ситуацию заранее. Далее рассмотрим популярные вопросы, касающиеся применения задатка при покупке жилья в ипотеку.
Приобретая жилье в ипотеку, любые действия необходимо производить с учетом того, что банк откажет в оформлении. Этот момент лучше всего обсудить заранее с продавцом и отразить в соглашении о передаче задатка. Возможно два варианта развития событий при отказе в ипотеке:
- Соглашение подписано до того момента, как банк принял решение в выдаче ипотечного займа. В этом случае продавец может отказаться возвращать задаток, аргументируя это упущенным временем и потерей других покупателей. Если данная ситуация не оговорена в соглашении о задатке, покупателю придется попробовать истребовать деньги через суд.
- Банк отклоняет ипотечную сделку, если у продавца обнаруживаются какие-либо проблемы с документами на квартиру. В этих обстоятельствах покупатель имеет право потребовать возврат задатка в двойном размере. Подробнее: о том, какое жилье подходит для ипотеки.
Покупатель может использовать задаток как первоначальный взнос. Но на практике сумма задатка значительно меньше требуемой банком суммы. Кредитное учреждение необходимо известить о произведенных расчетах и предоставить документы, подтверждающие факт передачи задатка: предварительный договор и расписку.
При этом в договоре купли-продажи необходимо подробно прописать, из каких средств покупатель будет оплачивать полную стоимость квартиры:
- собственные средства;
- задаток;
- ипотечный заем.
Таким образом, задаток можно и нужно учитывать при расчетах с банком.
Оформление сделки через агентство недвижимости процедуру подписания соглашения о передаче задатка не принципиально не меняет. Стороны заключают договор в присутствии агента, и составление расписки проходит тем же образом. По соглашению сторон сумма задатка может остаться на временное хранение в агентстве недвижимости. В этом случае представитель агентства предоставляет расписку в принятии денежных средств.
На современном рынке недвижимости фигурируют оба финансовых инструмента – и аванс, и задаток. Выбор того или иного средства предоплаты в большинстве случаев зависит от продавца. В то же время и он не всегда соглашается принять задаток – ведь ипотечная сделка длительная, а в любой момент может появиться покупатель с наличными деньгами. Поэтому в случае с ипотекой наличие задатка более выгодно стороне, приобретающей квартиру, особенно если он передается уже после принятия банком положительного решения по кредиту.
После того, как покупатель нашел объект недвижимости, он должен получить в банке одобрение на ипотеку. Как правило, все дальнейшие действия по сделке согласовываются между покупателем и специалистом банка-кредитодателя, с одной стороны, а также продавцом и его риелтором (при наличии) – с другой. Покупатель обговаривает с продавцом сумму задатка.
Далее покупатель должен уведомить банк о том, что он намерен внести задаток и назвать точную сумму. Это учитывается при формировании ипотечного займа.
Пример: если квартира стоит 3 000 000 руб., собственных средств у заемщика 1 000 000, а оговоренная сумма задатка = 50 000 рублей, то первоначальный взнос в банк составит 950 000 руб.
Для оформления задатка используется дополнительный договор между покупателем и продавцом, а деньги передаются под расписку.
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
- При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Договор задатка не принято заверять у нотариуса, однако это не запрещено. Документ должен включать:
- паспортные данные сторон;
- данные о параметрах недвижимости;
- сумма задатка. Указывается как цифрами, так и прописью;
- полная стоимость квартиры;
- данные о том, что в квартире никто не прописан и не зарегистрирован. Если ситуация противоположная, такая информация тоже указывается;
- инвентаризационная стоимость, которая должна соответствовать выданной в БТИ справке;
- раздел об ответственности сторон;
- реквизиты и подписи сторон с расшифровкой;
- дата совершения сделки купли-продажи;
- дата составления договора.
После подписания, каждая сторона получает по экземпляру. Передаются деньги. Документ вступает в силу.
При определении суммы стороны руководствуются условными договоренностями:
- Процент от общей стоимости квартиры, который обычно составляет 5%.
- Согласованная между сторонами единая сумма: 50 или 100 тысяч рублей.
Также получателю ипотеки юристы советуют брать с продавца расписку о получении задатка. Она составляется на чистом листке бумаги ручкой. В ней должны быть отражены обстоятельства передачи денег, личные данные сторон, данные об объекте недвижимости, дата.
Покупатель вправе использовать задаток в качестве обязательного первоначального взноса. Для этого он должен оповестить о своих намерениях банк и прописать соответствующее обстоятельство в договоре купли-продажи.
Факт передачи задатка в день подписания договора в банке подтверждается соответствующими документами (предварительный договор и расписка). Далее в договоре купли-продажи прописывается:
- сумма ипотечного займа;
- собственные средства;
- размер задатка.
Залог (ст. 339, глава 23 ГК РФ) – еще одна форма допгарантии для выполнения взятых на себя обязательств. В форме залога выступают не денежные средства, а имущество.
Оформляется нотариально. В договоре прописываются данные о залогодателе и залогодержателе, сведения о залоговом имуществе, риски и ответственность сторон, рикзвизиты и сроки действия.
После того как условия договора залога выполнены и истекает срок его действия, имущество возвращается его владельцу.
Если говорить о сумме аванса, то в каждом отдельном случае она оговаривается конкретно с продавцом. Обычно сумма гораздо выше залога и составляет порядка 30-40% от стоимости квартиры.
В случае, если сделка по какой-либо причине срывается или расторгается, аванс подлежит возврату.
Внимание: Авансовые договоренности отличаются большей гибкостью и возможностью внесения изменений в ходе переговоров. В случае же залога действия сторон и возможные последствия прописаны в законодательстве.
Авансовый договор предполагает установление регламента по обращению с авансовыми средствами. В договоре указываются:
- cведения об объекте недвижимости;
- дата и время передачи денег;
- сумма аванса.
Договоры об авансе и задатке отличаются тем, что первый по большей части – совместное творчество продавца и покупателя. Второй – является строгим действенным рычагом для возврата средств в случае экстренной ситуации.
Понятие и регламентирующие действия с задатком прописаны в статья 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. В случае с авансом гарантии не закон, а личная договоренность между сторонами.
Также в договоре аванса могут не прописываться условия возврата денег. В договоре задатка эти условия обязательны. Однако вид предоплаты, как правило, определяет продавец. Покупателю так или иначе придется соглашаться, если он настроен купить именно данную квартиру.
Узнайте важные детали из видео:
Это обстоятельство часто не принимается во внимание во время оформления предварительных договоров.
Продавец, в случае отказа в ипотеке покупателю, всегда сможет сослаться на то, что потерял клиентов и время. А покупателю придется пытаться вернуть задаток через суд.
Важно: если в договоре не прописаны условия возврата денег, то покупатель может лишиться своих средств.
Поэтому еще на этапе составления предварительного договора нужно учесть и прописать условия возврата. В частности, обязательным пунктом должно стать, что в случае отказа кредитной организации от проведения сделки, аванс возвращается в полном объеме.
Покупка жилья у родственников, как правило, рассматривается в качестве наиболее экономного способа обзавестись собственной жилплощадью. Однако кредитные организации к такого рода сделкам относятся без должного энтузиазма и не все из них идут на одобрение ипотеки. Причина – потеря процентов прибыли, а также опасения возможного мошенничества.
Но покупателю и продавцу важно иметь в виду, что в законе ограничений относительно совершения сделок с недвижимостью между родственниками нет. Единственное исключение – невозможность участвовать в программах льготного кредитования для молодых семей.
Также нужно помнить, что имущественный налоговый вычет при сделке между родственниками не полагается.
Подводя итог, можно констатировать, что все формы предоплаты при покупке квартиры в ипотеку активно используются на рынке. И при условии грамотного составления договоров они позволят исключить вероятность потери денег, а также гарантируют получение долгожданного жилья.