Тема сегодняшней статьи не относится напрямую к банкам или финансовой сфере вообще, тут вопрос скорее чисто юридический, но находится где-то рядом с банками, поэтому решил написать.
Итак, свеженькое из личного опыта. Недавно мы получили ключи от ипотечной квартиры и, поскольку как застройщик, так и банк предложили свои услуги по регистрации документов за очень такую не маленькую сумму (около 30 000 рублей), то я решил оформлять самостоятельно. Ещё сильнее повлияло на моё решение уверенное заявление сотрудников ипотечного банка, что там на самом деле всё просто и сотрудники МФЦ (многофункциональных центров предоставления госуслуг, в Москве они сейчас называются «Мои документы») всё знают и быстро делают. ХА-ХА-ХА!
В общем, получив стопку документов у застройщика и банка, мы пошли в МФЦ. Тут я совершил непростительную ошибку — обычно я досконально изучаю вопрос до того, как общаюсь с представителями государства, но в этот раз жуткий завал на работе и малое количество сна сделали своё чёрное дело — я понадеялся на сотрудников МФЦ, которые «всё знают и быстро делают» по мнению банковских сотрудников.
Изучать нашу стопку документов собрался консилиум из 4 сотрудниц. Плюс некоторое количество было подключено к обсуждению посредством постоянных телефонных звонков.
Услышав информацию от меня, что мы только получили ключи (вместе с Актами приёма-передачи квартиры) и заодно бланк Закладной в банке и пока больше никаких действий не осуществляли (я повторил это 3 раза разным сотрудницам), «специалистки» посовещались минут 15 и решили, что нам нужно оформить закладную.
Сотрудницы МФЦ выцепили нужные документы из стопки, отказались от Актов приёма-передачи, которые я им настойчиво вручал, выдали опись изъятых документов и отпустили с миром.
Через положенное количество дней я пришёл в МФЦ за документами и выяснил, что процедура приостановлена Росреестром. На попытку выяснить почему, я услышал «я вам сейчас распечатаю и прочитаете, я в этом не понимаю». Сразу видно «специалиста»! Ну хорошо, прочитал, нашёл номер телефона специалиста Росреестра и решил сразу позвонить.
В общем, я услышал много ругани по поводу сотрудниц МФЦ, которые ничего не понимают и постоянно неправильно оформляют документы, а сотрудникам Росреестра приходится со всем этим потом разбираться.
Выяснилось, что сначала надо было подать заявление и набор документов для оформления собственности, а уже затем — оформлять закладную.
В общем, я настоятельно рекомендую вам крайне внимательно изучать законодательство по вопросу подобных обращений в госорганы и не надеяться на грамотность специалистов.
Ну и, естественно, делать всё это не в последний момент, чтобы был запас времени на исправление. К счастью, у нас времени ещё достаточно, поэтому никаких тяжёлых последствий этой ситуации не будет.
Ипотечный заёмщик должен знать о дополнительных действиях для получения кредита. Одним из таких процессов является оформление залогового имущества, включающее в себя проведение оценки для закладной, регистрационные мероприятия. Специфику закладной необходимо рассмотреть детально.
При оформлении ипотечного кредита на жилье банк обязательно включает в условия договора пункт о залоге приобретаемого имущества. В случае с недвижимостью, находящейся на стадии строительства в момент заключения сторонами договора, вносится требование: передать в залог оформленное на покупателя имущество до полного погашения всей суммы займа.
Закладная – гарант выплаты долга для кредитора, она удостоверяет право банка получить имущество заёмщика при невыплате денежных средств. «Забывчивость» заёмщика относительно оформления закладной обернётся для него одним из неблагоприятных последствий:
- досрочным взысканием всей суммы кредита;
- банк через суд заставит выполнить условие договора и возместить затраты.
После подписания акта приёма-передачи жилья с застройщиком, новосёлу предстоит принести этот и другие документы в банк. Там сотрудники кредитного отдела подготовят закладную. При оформлении права собственности в Росреестре на квартиру произойдет одновременная регистрация закладной.
Когда получение ипотечного кредита на строящееся жильё происходит в Сбербанке, то банк просит в залог предоставить иное имущество до окончания стройки. Если такая процедура проводилась, то до передачи в залог новой квартиры обязательно нужно снять предыдущее обременение, получив закладную у банка.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная после регистрации передается залогодержателю, то есть банку. Заёмщик увидит оригинал закладной только после выплаты всей суммы долга.
Срок выдачи закладной с отметкой о погашении кредита в Сбербанке приблизительно составляет от 2 недель до месяца.
Владелец – банк, в пользу которого выдана эта ценная бумага. В случае невыплаты долга в установленные сроки банк на основании этого документа получит в свою пользу предмет залога.
Какие действия законодательно разрешены банку с закладной:
| Правомочия банка как владельца закладной | В чем это выражается | Результат |
|---|---|---|
| Частичная переуступка прав | Если банку – владельцу закладной нужны дополнительные средства, он частично продает долг другой финансовой организации.
Клиент банка в известность об этом процессе не ставится, он продолжает платить деньги по тем же реквизитам, перевод денежных средств банки проводят самостоятельно. |
В течение всего периода продажи все ипотечные платежи поступают на счет нового кредитора, выкупившего закладную. Это длится до окончания займа или определенный непродолжительный период. |
| Продажа закладной | Банк продает свои залоговые права другому банку. В таком случае условия займа не меняются, залогодателя, получившего ипотечный кредит, возвращать ничего не просят. Его лишь ставят в известность о смене счета для внесения платежей | Продажа влечет изменение счета для внесения ежемесячных платежей. |
| Обмен предметами залога | Банк меняет закладную на другую, предложенную ему финансовой организацией или частным лицом, оплачивая разницу в случае необходимости. Заёмщик не участвует при обмене. |
В перечень документов для регистрации закладной входят:
- документ, подтверждающий личность заёмщика (паспорт);
- акт, подписанный с застройщиком, о передаче квартиры;
- кредитный договор;
- отчет об оценке имущества;
- квитанция об оплате госпошлины;
- непосредственно закладная, образец (форма) закладной в Сбербанке можно посмотреть здесь.
Банк небезосновательно требует от заёмщика представить отчет об оценке недвижимости перед принятием её в качестве залогового имущества.
Производится оценка в следующем порядке:
- на сайте банка размещаются сведения об аккредитованных оценщиках, которым банк доверяет.
- Клиент банка самостоятельно обращается к оценщику для определения рыночной стоимости жилья, заключает с ним договор на оказание услуг оценки, обеспечивает эксперта всеми имеющимися документами на квартиру.
- Оценщик примерно в течение недели готовит отчет в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.
- Клиент получает отчет и приносит его в банк.
Стоимость недвижимости, указанная в отчете, напрямую влияет на сумму выдаваемого кредита. Так, например, в Сбербанке сумма кредита не должна превышать 85 % стоимости выбранной квартиры.
Подтверждение прав на недвижимое имущество возможно только после государственной регистрации. Регистрация закладной, как и договора кредитования, производится:
- в Росреестре;
- через многофункциональные центры.
Требования к оформлению закладной по ипотеке в МФЦ ограничены соответствием закону «Об ипотеке». Также сотрудники обязательно проверят совпадение с реквизитами договора и наличие вновь построенного объекта на кадастровом учете. Регистрация закладной облагается государственной пошлиной, которая по утвержденным тарифам Росреестра составляет:
| Для граждан | 1000 рублей |
| Для юридических лиц | 4000 рублей |
Зарегистрированное обременение будет внесено в реестр недвижимости, с этого момента получатель ипотечного займа не вправе распоряжаться заложенной недвижимостью без согласия банка. Срок действия закладной закончится только при полном погашении задолженности по ипотеке.
Клиентам Агентства ипотечного жилищного кредитования всю необходимую информацию по ипотечному договору и залогу предоставляют:
- в «личном кабинете» на официальном сайте. Зарегистрироваться на нем не сложнее, чем в социальных сетях. Там же есть возможность увидеть номер закладной, которую в бумажном варианте заёмщик после регистрации не получает.
- Сотрудники офиса при предъявлении паспорта.
Как отмечалось ранее, банк-залогодержатель, осуществляя свою деятельность, имеет право на продажу закладной, как любой другой ценной бумаги. Покупателя кредитор находит самостоятельно, не привлекая должника к участию. Попытки возврата продавшему банку закладной по ипотеке через суд не увенчаются успехом, суд откажет на том основании, что заёмщик не является стороной договора. Подобное обращение в суд вправе инициировать только банк.
Клиенту не нужно переживать, все условия ипотечного договора при смене залогодержателя сохранятся.
Нужно обратиться в банк с требованием о выдаче дубликата. Банк обязан выдать дубликат для снятия обременения.
При задержке в выдаче нужно обратиться с письменным заявлением к руководителю подразделения. Если и это не помогло, обращаться в суд и жаловаться вЦентральный банк [A2] для принятия мер к недобросовестной стороне договора.
В «личном кабинете» на сайте АИЖК в разделе «кредиты» содержится пункт «информация по кредиту», при открытии этой страницы первой строкой будет номер закладной.
Теоретически это возможно в случае, если часть денежных средств платит покупатель, а часть банк. После получения всей суммы, обременение в пользу продавца будет снято. Практически нужно согласие всех участников сделки.
Принцип ипотеки – это предоставление кредита под залог. Поэтому банк в любом случае требует выдать закладную. Исключение – это жильё в строящемся доме, в таком случае до момента передачи в залог, банк подстраховывается получением закладной на иное имущество (при наличии), либо поручительством третьих лиц, либо передачей в залог договора долевого строительства.
Скажите пожалуйста, нужно ли оформлять закладную или можно обойтись без нее. Ипотека в сбербанке уже три года. Неделю назад позвонили, сказали срочно оформить закладную. В кредитном договоре не указано, что мы должны её оформлять.
Ответы юристов (3)
Внимательно прочитайте кредитный договор, а также правила, на которые он ссылается. В самом договоре должен быть указан срок, в течение которого необходимо оформить закладную. В случае нарушения требования банка он может обратиться в суд о досрочном расторжении кредитного договора и взыскания сумм кредита.
Денис, доброй ночи! Как правило, в кредитном договоре прописывается срок оформления закладной и обычно это 3-6 мес. после ввода дома в эксплуатацию или подписания передаточного акта. Закладная также необходима для регистрации права собственности. Для оформления закладной необходимо заказать оценку квартиры.