Добрый вечер. Вопрос в следующем, берем ипотеку, риэлтор говорит что нужно внести предоплату как задаток и оплачивать услуги агенства в конце сделки буду я, но сумма войдет в стоимость квартиры, так ли это?
Ответы юристов ( 2 )
Павел! Вы берете не ипотеку, Вы берете ипотечный кредит под грабительские проценты.
Я бы Вам не рекомендовал брать ипотечный кредит. Это в настоящих условиях просто грабеж. В конце концов Вы можете лишиться и квартиры, и денег. И кроме того останетесь еще и должны.
Консультируйтесь не с риэлторами, которые заинтересованы в продаже, а с адвокатом, который Вам расскажет все плюсы и минусы Вашего действия. И только потом делайте.
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 380]
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Чтобы понять кто будет оплачивать услуги агентства, смотрите договор на оказание услуг. Сумма агентского вознаграждения войдет в стоимость квартиры лишь в том случае, если агентские услуги оплачивает продавец недвижимости.
И уточните, за что вы носите задаток: за услуги агента, покупаемую недвижимость или открытие ипотеки?
Все права и обязанности сторон должны определяться договором, составленным в письменном виде. Если все ваши договоренности с агентом на словах, то по факту сделки стороны могут прийти к разным выводам, кто и за что платит.
Кто платит риэлтору при покупке квартиры в ипотеку продавец или покупатель, узнайте раз и навсегда, чтобы не возникало сомнений.
При сопровождении сделок с недвижимостью посредники берут немалые деньги, поэтому клиент должен знать какую сумму и за что он платит, а так же почему, особенно, если покупка осуществляется в ипотеку и лишних финансовых средств просто нет. Будущий собственник и так залезает в долги на несколько десятков лет, а здесь еще комиссионные!
Покупатель, в зависимости от обстоятельств имеет различные варианты сотрудничества с посредником, от которых зависит оплата:
- Один маклер работает и на продавца и на покупателя, этакий Фигаро, слуга двух господ. платят при этом обе стороны и посредник получает двойное вознаграждение. Но чьи интересы он соблюдает — остается неизвестным, однако при этом получает от 3- 6% вознаграждения от стоимости сделки. Распространенная практика в Москве;
- Два маклера, у собственника и покупателя по своему представителю, зачастую посредники с разных агентств города, каждый по-своему соблюдает интересы клиента, но оплата услуг — каждый платит своему;
- Один риэлтор, либо со стороны хозяина собственности, либо со стороны приобретателя. В этом случает он работает за двоих, но получает одну комиссию.
Формально, т.е. согласно документам, покупатель платит при покупке квартиры только в том случае, когда обращается в риэлторскую фирму за услугой подбора объекта недвижимости.
Фактически, вы, как покупатель, можете оплатить услуги агента даже не зная об этом.
В каких случаях:
- При оплате стоимости квартиры, в цену которой уже входят комиссионные посредника, неважно нашли вы ее сами или с помощником;
- Когда вы нашли понравившуюся вам квартиру, а собственника представляет риэлтор. В этом случае вам обязательно подсунут договор на оказание риэлторских услуг, где будет стоять сумма от 10.000 рублей до бесконечности, хотя по факту вам эти услуги не нужны! Вы ведь сами нашли объявление и не ваша вина, что хозяин нанял маклера. Однако, это практика на рынке недвижимости довольно распространенная;
- Если вы заключили договор с посредником на подбор, а он нашел вам квартиру, которую сам же и продает по эксклюзивному договору.
Важный нюанс, момент получения комиссионных агентом при покупке квартиры. Он наступает тогда, когда клиент, который заказывал услугу подбора получает на руки Свидетельство (сейчас, выписку из ЕГРН) о переходе на него прав владения квартирой.
Обязанности маклера по подбору жилища заканчиваются только после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
Выход есть всегда, даже для ипотечника
Как вариант вернуться после просмотра и договориться с собственником жилья провести сделку без агента, упомянув о необоснованной комиссии, которую требует маклер.
Для повышения вероятности соглашения, принесите доказательства того, что банк уже одобрил вам кредит на стоимость квартиры и что сделку сопроводит сотрудник банка, надо только собрать документы.
Возьмите с собой список документов, для одобрения объекта недвижимости в банке и покажите собственнику квартиры. В конечном счете вы должны понять друг друга — одному надо продать, а другому купить и никто не встанет между вами.
Лицо, которое приобрело квартиру, должно стать на учет по новому адресу проживания. При согласовании сторонами того, что в квартире остаются предметы мебели, ее наименование и количество находит свое отображение в вышеуказанном акте приема-передачи. Не лишним будет указать в акте об отсутствии взаимных претензий сторон.
Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.
Хотя вопрос о том, дают ли ипотеку на вторичное жилье, не стоит, нередко кредитные учреждения отказывают в финансировании сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке. Почему же это происходит? Рассмотрим самые распространенные причины.
В зависимости от необходимости риэлтор готов подобрать жилье, провести переговоры с продавцом, подготовить документы и сдать их на регистрацию или только помочь в оформлении самой сделки. От объема задач зависит сумма вознаграждения, которую вы ему заплатите. Кроме того, комиссионные часто зависят и от стоимости объекта.
- паспортные данные каждой стороны или генеральную доверенность (нотариально заверенную), в случае выступления в качестве одной из сторон представителя;
- заявление на регистрацию права, заявление предоставляется в соответствующих учреждениях или в Интернет-ресурсах;
- договор купли-продажи;
- в случае сделки с юр. лицом предоставляются учредительные документы;
- акт о передачи или приёмке жилья;
- выписка из домой книги и сведения о выписавшихся лицах;
- квитанция об уплате гос.пошлины;
- разрешение органов опеки и попечительства (если требует ситуация);
- разрешение супруга, нотариально заверенное (если, опять же, требует ситуация);
- . соглашение банка в письменном виде (в случае ипотечного кредитования).
- изучить множество предложений;
- увидеть реальные фотографии предложенного жилья;
- напрямую связаться с собственником или агентом (кто разместил объявление);
- сравнить несколько вариантов, которые подходят по основным показателям;
- оперативно связаться с лицом, разместившим объявление, уточнить интересующие детали.
- Паспортные данные участников правового отношения.
- Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
- Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
- Место и дата совершения сделки.
- Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
- Правовая ответственность сторон.
- Порядок передачи собственности.
- Подписи сторон с указанием полной ФИО.
Если вы покупаете жилплощадь за границей, учитывайте дополнительные расходы, которые могут оказаться весьма высокими. Вам придется оплачивать услуги адвоката и переводчика в стране, где вы приобретаете квартиру. Вы обязаны учитывать, что там может быть более высокое содержание жилья, к этому добавятся проблемы сохранности квартиры в ваше отсутствие. И, конечно, вы должны хорошо знать законы этой страны, где приобретаете недвижимость.
Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
- При переезде в другой город владелец квартиры может продать ее самостоятельно, не обращаясь к риелторам. В первую очередь, он выставляет объявления на интернет – сайтах и в газетах с целью поиска покупателя.
- В то же время осуществляется подготовка всех документов, необходимых для продажи – разрешение опеки, выписка из ЕГРН и другие виды справок.
- Продавец должен правильно оценить свою квартиру, это можно сделать самостоятельно или с помощью специалистов.
- Потенциальные покупатели сразу же попросят документы о праве собственности на недвижимость и технический паспорт, их нужно предоставить.
- Чтобы ускорить процесс, следует заранее выписать из квартиры всех, кто в ней прописан, это отразится в выписке из росреестра.
- Покупатели осматривают квартиру, изучают документы, задают множество вопросов о качестве стен и пола, шумоизоляции, системе водоснабжения. Если цена и качество устроит покупателя, можно приступать к подписанию договора купли – продажи. Делать это нужно в кабинете нотариуса, который сразу же зафиксирует сделку и поставит печать в договоре.
Ведь прибыль от него поступает на протяжении длительного периода (срок ипотеки может достигать 30 лет), причем не только за счет получения процентов от основной суммы займа, но и от сотрудничества с риелторами, оценщиками, страховщиками, без услуг которых подписать ипотечный договор не удастся.
Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд.
Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика. Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д. Все это позволит поторговаться о более выгодных условиях предоставления ипотеки.