Юристам группы компаний «МИЭЛЬ Недвижимость» часто задают вопросы, связанные с целесообразностью приватизации жилья. Между тем, ответить однозначно, нужно ли приватизировать квартиру, невозможно без уточнения многих деталей. В данной статье эксперты рассматривают проблему под разными углами зрения, отмечают плюсы и минусы приватизации, а также анализируют последствия отказа от перевода муниципальной собственности в частную.
Многие граждане, узнав о необходимости нести большие расходы по содержанию жилья после перевода в частную собственность, приняли решение отказаться от участия в программе. Например, пенсионеры, для которых вопрос комфортного проживания первостепенен, часто полагают, что им не нужно приватизировать квартиру, ведь тогда придется понести дополнительные расходы. Однако вместе с определенными финансовыми сложностями с момента получения выписки о регистрации права собственности приходят и выгоды:
- владелец вправе регистрировать на своей жилплощади кого угодно, потребуется только согласие совладельцев;
- даже очень большие долги по ЖКХ не дают основания для выселения или выписки из квартиры ее собственника;
- перепланировка становится более доступной, поскольку требуется только разрешение жилищной инспекции;
- собственник может получать доход, на законных основаниях сдавая приватизированную квартиру в аренду (при этом обязательно заключать договор и отчислять налоги);
- после смерти владельца приватизированное жилье переходит к наследникам, даже если они никогда не были в нем зарегистрированы.
Как правило, для большинства граждан вопрос, нужно ли приватизировать квартиру, если она государственная, снимается сразу после разъяснения выгодных последствий этой процедуры. Узнайте подробности о том, какие документы нужны для приватизации муниципальных квартир, где их заказывать и в какие службы передавать.
Консультанты агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды» часто реагируют на обращения граждан, которых интересуют ответы на следующие вопросы: требуется ли приватизация после покупки жилья на вторичном рынке, в новостройке, в ипотеку, а также нужно ли приватизировать квартиру для продажи.
Неприватизированную недвижимость невозможно купить. Если квартира была приобретена, то Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи. Это значит, что покупатели уже являются законными правообладателями данного объекта.
Эксперты заявляют, что не имеет никакого значения, была приобретена недвижимость за собственные или заемные средства. До окончательного погашения обязательств перед кредитором объект пребывает в залоге. Но нужно ли приватизировать квартиру, купленную в ипотеку, в будущем? Ответ однозначен: нет, так как право собственности наступает сразу после процедуры оформления.
Жилье, приобретаемое по договору паенакопления или долевого участия, при вводе в эксплуатацию требует обязательной регистрации всех пайщиков (дольщиков). Причем, это единственное основание, подтверждающееся квитанциями о погашении пая (задолженности перед застройщиком). Таким образом, приватизировать квартиру в новостройке не нужно.
Продать жилье можно в любое время сразу по окончании процедуры приватизации. Собственник имеет право распоряжаться объектом как угодно (завещать, обменять, передать в дар, внести в качестве вклада в уставной капитал юридического лица и т.д.), не ущемляя прав других граждан. Узнайте о размере налога при продаже квартиры менее 3 лет в собственности и все о декларации.
Истории из жизни
Когда умер мой отец, у него дома оказались заверенное нотариусом завещание, по которому я единственная наследница, и договор передачи квартиры государственным муниципальным жилфондом, датированный 1993 годом. Я не могла понять, нужно ли приватизировать квартиру отца, и каким образом мне поступить, чтобы переоформить право собственности на себя. Подруга дала номер телефона юриста из агентства недвижимости «МИЭЛЬ», и я записалась на бесплатную консультацию. В ходе беседы специалист разъяснил, что однозначно родитель обладал правом собственности на квартиру, а мне через 6 мес. нужно заявить о праве наследования и зарегистрировать недвижимость в Росреестре. У меня есть собственное жилье, поэтому я буду продавать отцовскую квартиру. Вероятно, договор на сопровождение сделки заключу с данным агентством.
Если один из жильцов напишет отказ от приватизации, это не значит, что без его согласия можно приватизировать жилье. Этот человек наравне со всеми должен согласиться на проведение приватизации данного объекта недвижимости, но без его фактического участия в процедуре. Последствия для него выражаются в следующем: он не сможет стать собственником данной квартиры.
Двери офиса «МИЭЛЬ Чистые Пруды» открыты для всех, кто серьезно относится к решению вопросов с недвижимостью. Наши сотрудники готовы предоставить полный спектр услуг по продаже, обмену, покупке жилья в Москве и Подмосковье. Позвонив на горячую линию нашей компании, вы можете найти ответы на любые вопросы: как перевести муниципальную собственность в частную, нужно ли приватизировать кооперативную квартиру, когда можно воспользоваться налоговым вычетом и многое другое.
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
Вопрос непонятен, поскольку невозможно купить неприватизированную квартиру. То есть если Вы ее купили, значит она уже приватизирована. Скорее всего, Вы приобрели квартиру по иным основаниям, которые не являются договором купли-продажи. В данном случае Вы можете ее приватизировать.
Если квартира приобретена по договору купли-продажи, в УФРС зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи, то более делать Вам ничего не нужно. Вы уже являетесь неоспоримым правообладателем квартиры. Приватизации подлежат квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма.
Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью. Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН. Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны. Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.
Суть приватизации заключается в приобретении лицом имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность. Причем приватизации подлежит только то жилье, которым гражданин пользуется по договору социального найма.
Для чего проводится процедура приватизации? Главным образом — для получения возможности распоряжаться недвижимым имуществом: продавать, дарить, обменивать, завещать. Купив квартиру на вторичном рынке жилья, Вы приобрели чье-то право собственности. В результате этого сами стали собственником помещения и автоматически получили право распоряжаться приобретенной недвижимостью. Причем неважно, кому принадлежало право собственности первоначально: конкретному лицу или публичному образованию (государству или муниципальному органу власти). Вы, нынешний владелец, можете делать со своей квартирой все, что захотите.
Следовательно, приватизировать купленное жилье не нужно, а точнее, невозможно. Квартира и так уже находится в Вашей частной собственности. И это право перешло к Вам — в результате сделки купли-продажи от предыдущего собственника. Как им было приобретено право собственности на квартиру в результате приватизации или иной сделки — значения не имеет. Помещение уже находится в частных руках, а потому сама суть процедуры приватизации, очевидно, теряется.
Приватизации подлежит лишь государственное имущество. Поэтому если квартира была получена по договору социального найма и находится в собственности города, то у человека возникает право на ее приватизацию по своему усмотрению.
При покупке жилья на вторичном рынке в приватизации нет необходимости, если Вы купили квартиру за деньги и был заключен договор купли-продажи, на основании которого Вы уже являетесь собственником.
Стоит напомнить, что правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Но оно необходимо, если Вы планируете продавать или обменивать Вашу собственность или же передавать ее в наследство. В приватизации есть и свои минусы: так, собственник обязан платить ежегодный налог на недвижимость, а плата за коммунальные услуги будет значительно выше.
Приватизация — это переход из муниципальной (государственной) собственности в частную. Основная волна приватизации в нашей стране прошла, однако этим правом до сих пор пользуются некоторые категории граждан, например сироты. Благодаря приватизации можно впоследствии распорядиться имуществом: передавать в наследство, продавать, дарить.
Приватизация купленной на вторичном рынке жилья квартиры не требуется, поскольку такое имущество уже находится в частной собственности граждан. В этом случае заключается гражданская сделка, государство в ней не является непосредственным участником. При переходе права собственности в ЕГРН будет обычным образом внесена отметка о смене владельца недвижимости.
Важно заметить, что не имеет значения, была ли куплена квартира в ипотеку или нет. До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, однако право собственности наступает сразу после оформления. Так что ипотека также не является причиной для дальнейшей приватизации. После погашения кредита залог аннулируется, и в этом случае любую сделку с недвижимостью можно совершить уже без участия банка. До этого момента требуется согласие банка на продажу, сдачу в аренду. В некоторых случаях требуется согласие банка и на прописку третьих лиц в квартире.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Еще один неблагоприятный момент касается нанимателей жилья из ветхого и старого фонда. Для граждан, проживающих в таких условиях вопрос надо ли приватизировать их квартиру, стоит особенно остро. В надежде на расширение существующей жилплощади они не торопятся приватизировать квартиру. Однако, по действующему законодательству, после расселения наниматель получит такое же по площади помещение.
Но главный минус – это налоги. Гражданин становится собственником жилья и облагается соответствующим налогом. До 2015 года сумма налога была приемлемой, она составляла небольшой процент от текущей стоимости жилой площади. Однако, после 2015 года расчет налоговых отчислений исходит из кадастровой стоимости. В связи с увеличением рыночной стоимости жилья налог вырос более чем в 5 раз.
- на всех граждан, прописанных в квартире, нужны паспорта и свидетельства о рождении (только несовершеннолетних);
- договор социального найма жилья;
- согласие на приватизацию всех взрослых членов семьи нанимателя;
- документ из жилищной конторы, который будет подтверждать отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- здесь же необходимо получить справку обо всех проживающих лицах по данному адресу;
- технический паспорт квартиры из БТИ с планом расположения;
- также из данного учреждения нужно взять подтверждение того, что ранее не участвовали в приватизации;
- получить выписку из ЕГРИП об отсутствии в собственности недвижимого имущества;
- оплата госпошлины.
Они в приватизации также имеются. После того как жилье переходит в собственность гражданина, все расходы по его содержанию он берет на себя. Кроме того, владельцу нужно будет платить налог на недвижимость, к чему многие люди с небольшим бюджетом вряд ли готовы. Также ежемесячно надо вносить средства за капитальный ремонт жилья, даже если многоквартирный дом почти новый. Соответственно, граждане, привыкшие обходиться минимальными затратами, не совсем готовы к таким существенным расходам. Поэтому многие не спешат проводить приватизацию.
Приватизация квартиры, в ряде случаев, необходима ее жильцам по тем причинам, что лишь в приватизированной квартире вы становитесь полноправным хозяином; только собственную квартиру вы можете продать, завещать, обменять, разменять, передать в залог для получения кредита и т.д. В приватизированную квартиру можно также прописать какое угодно количество родственников, не боясь запрета наймодателя – Департамента жилищной политики г. Москвы.
Если вами уже получен отказ в приватизации квартиры, полученной после сноса дома, то у вас имеется основное доказательство нарушения вашего права, которое вы предъявите в суде. Если же такого отказа нет, но вы знаете на примерах других жильцов вашего дома, что в приватизации квартир в вашем доме-новостройке отказывают по этому же основанию, вы можете и не дожидаться получения отказа в приватизации, а непосредственно обращаться в суд за защитой ваших прав.
Все же зачастую муниципальные и государственные органы власти отказывают в передаче прав собственности. Свое решение данные службы аргументируют тем, что зачастую новостройки не сразу приобретают конкретные юридические аспекты, поэтому какая-либо деятельность не может быть проведена из-за отсутствия регламентирующих параметров.
Сейчас в качестве налоговой базы применяется не инвентаризационная стоимость, как ранее, а кадастровая. Основное отличие заключается в том, что теперь обязательные взносы в пользу государства будут несколько выше, так как размер базы теперь более приближен к рыночным расценкам.
По статье номер 4/1541-1 запрещено приватизировать аварийное жилье, имеющее аварийный вид. Только после снятия этого статуса, возможно, заняться приватизацией. В исключение входят жилье сельскохозяйственного предприятия, учреждения социальной защиты, дома в совхозах.
После проведения приватизации жилья, у гражданина появляется возможность обладать собственной квартирой. Соответственно, приватизированная квартира может использоваться для любых юридических действий. Ситуация усложнилась с жильем находящимся в определенной юридической ситуации. Федеральное законодательство ввело ряд жестких ограничений и запретов для приватизации разваленных и аварийных квартир.
Владение жильем обязывает гражданина содержать в надлежащем виде свою квартиру и места общего пользования (подъезды, лестницы, лифты и т.п.). С 1 марта 2013 года бремя капитального ремонта многоквартирных домов полностью ложится на плечи собственников. Чаще всего жильцы создают специальный фонд, где будут накапливаться средства на приведение жилой недвижимости в порядок, при этом суммы в квитанциях значатся весьма внушительные. Это служит поводом отказаться от возможности приватизировать квартиру и продолжить пользоваться ею по договору социального найма.
Не следует забывать, что жилье в любой момент может пострадать от различных, в том числе не зависящих от вас обстоятельств (пожар, взрыв газа, наводнение и т.п.). В случае отсутствия страховки дальнейшее развитие ситуации зависит от того, в чьей собственности находится жилье. Наниматели муниципальных квартир в этом случае могут рассчитывать на получение нового жилья или денежной компенсации. Стоит подумать, нужно ли приватизировать муниципальную квартиру, если после приватизации проблему ремонта или переселения придется решать собственными силами.
- Если продажа доли осуществлена без уведомления других собственников, через суд они вправе добиться признания сделки о продаже недействительной;
- Зачастую продажа своей доли сопровождается немалыми сложностями, возникающими со стороны совладельцев: другие собственники, чтобы не допустить продажи доли, могут намеренно создавать трудности, не открывать двери для получения извещения о продаже и прочее. Если возникают такого рода проблемы, рекомендуется привлечь к делу нотариуса;
- Пользование квартирой в долевой собственности, так или иначе, осуществляется с учётом согласия всех совладельцев. То есть, долевая приватизация всё равно не даёт полной независимости действий.
Требуется ли приватизировать квартиру, если на неё у вас есть право собственности? Стоит вспомнить один из принципов приватизации – разовость процедуры. То есть, приватизировать жильё, находящееся в собственности, не нужно, так как приватизация и означает передачу квартиры в собственность.
Собственники квартир платят так же и за капитальный ремонт зданий, в которых находятся их квартиры. До приватизации эта статья расходов лежала на городских и муниципальных властях. Для семей, имеющих минимальный доход такие расходы могут стать слишком высокими.
Предъявить их необходимо для того, чтобы официально зарегистрировать право собственника и получить Свидетельство. В Росреестре нужно будет на специальном бланке составить заявление установленного образца. Это и будет первым документом в списке. Значение имеет тот факт, проводилась ли ранее регистрация прав собственности данного ТСЖ. Если да, то список таков:
Рассмотрим процесс оформления пошагово:
- изначально нужно выяснить в ТСЖ, полностью ли выплачен взнос за жилье;
- важна дата совершения выплаты (до начала 1997 года или после);
- выясняется также, проводились ли ранее процедуры регистрации прав собственности среди жильцов ТСЖ;
- теперь, собрав сведения, нужно подготовить пакет документов согласно списку и записаться на прием в Росреестр.
Приватизация квартиры обладает, несомненно, весомыми преимуществами. Поэтому так много людей пытаются провести рассматриваемую процедуру. Отдельного рассмотрения также заслуживает процесс приобретения прав на собственность в новостройках, который обладает определенными нюансами.
Но стоит понимать, что нельзя дать конкретный ответ на вопрос «Нужна ли приватизация квартиры?», так как данная процедура обладает множеством нюансов: некоторые виды жилого помещения вовсе не предназначены для перевода в частную собственность. Поэтому необходимо тщательно разобрать данную проблему для понимания основных особенностей процесса.