Экономическая ситуация как отдельного физического лица, так и лиц более крупных масштабов, формирующаяся на практике, является основанием для того, чтобы подстраховать свои денежные средства, вкладываемые в дальнейшее развитие. Для этой цели можно рассмотреть уступку требований кредитора – цессию, которая предусматривает передачу прав третьему лицу. Это важно, например, для банков, выдающих ипотеку. Так, если должник не может выплачивать деньги по кредиту, то по договору банку должно отойти жилье, которое в ипотеке, но банки не занимаются реализацией жилья, поэтому в договоре может быть предусмотрена уступка требования, которая подлежит регистрации в Росреестре.
Рассмотрим регистрацию договора в Росреестре.
ГК РФ (часть первая) регулирует уступку требования (цессию)
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ защищает интересы физических лиц при осуществлении коллекторской деятельности
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ определяет действия по регистрации недвижимости
Приказ Минэкономразвития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943 определяет порядок ведения ЕГРН
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ регулирует отношения в области ипотеки
Все права на объект возникают только с момента регистрации, продавец действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.
Заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю Е. Шелавина
Регистрация договора цессии возникает в основном для объектов долевого строительства или ипотеки. А этом случае право собственности не наступает сразу у покупателя, поэтому право на взыскание долга по оплате может быть передано другим лицам, то есть происходит переход права собственности.
Уступка прав регистрируется по:
- договору об ипотеке
- обеспеченному ипотекой обязательству
Регистрация договора, на основании которого происходит уступка прав, осуществляется на основании заявления обеих сторон договора об уступке (цедента и цессионария). Для регистрации этот договора необходимы:
- договор цессии
- справка, где указывается уплата цены договора с указанием сумм и дат выплат и выданная застройщиком или банком, через которого производились эти платежи.
Важно! В ходе совершения сделки нужно изучить документы застройщика: разрешение, проектные документы и вносимые в них изменения, то есть подтверждение права застройщика на владение земельным участком. В отдельных ситуациях можно привлечь юриста.
|
В целом, при исполнении госконтракта на основании Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ перемена поставщика не допускается, но имеются исключения: новый поставщик является правопреемником поставщика по такому контракту в результате реорганизации (преобразование, слияние или присоединение). Таким образом, подрядчик может уступить право требования оплаты работ, выполненных по госконтракту третьему лицу.
Государственная регистрация является подтверждением права на существование права на имущество. Для этого необходимо в Росреестр предоставить:
- заявление о регистрации: договора уступки прав (представляют обе стороны) или ипотеки (представляет залогодатель или представитель кредитной организации, или юридического лица как залогодержателя если оплата полностью или частично производится с использованием заемных средств.
- паспорт заявителя
- зарегистрированный договор долевого строительства (оригинал, который возвращается)
- договор уступки права с изменениями, приложениями и дополнениями
Для юридических лиц необходимы учредительные документы и подтверждение полномочий представителя для осуществления действий от его имени. Юридическим лицам могут понадобиться:
- договор, по которому возникло обязательство (по ипотеке)
- закладная с приложениями (если составлена закладная при ипотеке)
- согласие застройщика на уступку прав по договору
- согласие залогодержателя на уступку прав (если требования находятся в залоге).
От физических лиц могут быть затребованы:
- согласие другого супруга на заключение договора (нотариально заверенное)
- разрешение органа опеки и попечительства (при участии в долевом строительстве несовершеннолетний, недееспособный или ограниченным в дееспособности)
Факт оплаты госпошлины может быть запрошен Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия. Если информации об уплате нет, то документы не будут рассмотрены и возвращаются заявителю.
Госпошлина за регистрацию договора оставляет:
- 350 рублей для физических и юридических по договору долевого строительства (НК РФ Часть II ст. 333.33 (пункт 1, подпункт 30)
- не взимается за регистрацию ипотеки
Регистрационная надпись ставится на оригинал договора и возвращается заявителю не позднее 7 рабочих дней со дня приема заявления и документов Росреестром.
В случае отказа в регистрации, сообщение об отказе направляется заявителю в срок до 5 дней с момента окончания срока регистрации.
Причин для приостановления регистрации могут быть самыми разными, но все они сводятся к следующим:
- обратилось лицо с заявлением, не имеющее на это права
- документы не соответствуют требованиям
- не представлены часть обязательных документов
- противоречий заявленных и зарегистрированных правах
- наличие ограничений или обременений
При устранении этих причин дело возобновляется. Приостанавливается регистрация максимум на 3 месяца, по истечении которых регистрация прав не возобновляется (отказ в регистрации) и необходимо формировать новый пакет документов.
Регистрации договора уступки прав в офис Росреестра или Кадастровой палаты можно осуществить таким образом:
При отсутствии замечаний Росреестр осуществляет государственную регистрацию договоров долевого участия минимум за 3 рабочих дня при личной явке. При направлении документов в электронном виде срок регистрации – 1-2 рабочих дней.
Условия уступки права требования
Уступка требования производится на основании:
- договора, заключенного первоначальным (цедентом) и новым (цессионарием) кредиторами
- возмездности договора
- цедент не может уступить цессионарию больше прав, чем имеет
- одно требование уступлено разным лицам
- стороны договора могут согласовать переход договора третьему лицу
Дольщик может предусмотреть уступку права требования пени третьему лицу за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта строительства. Уступка прав требования неустойки возможна до срока передачи объекта долевого строительства и она выступает обеспечительной мерой. Договор уступки права требования неустойки (за нарушение срока передачи объекта до подписания акта приема-передачи), то договор нужно зарегистрировать. После принятия объекта договор уступки не будет зарегистрирован.
Можно ли проигнорировать прописанный в договоре запрет на цессию?
Если требование денежное, то соглашение будет действительным, но цедент несет ответственность за нарушение этого условия (в виде убытков, выплаты неустойки и т.п.). Такое соглашение не лишает силы уступку и не является основанием для расторжения договора с этим требованием.
Вопрос №1: Как зарегистрировать смену залогодержателя, если в ЕГРН есть запрет на регистрационные действия?
Ответ: При смене залогодержателя нового обременения не возникает, а цессия изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее соотношение взаимных прав и обязанностей.
При том, что собственник предмета залога не меняется, внесение изменений в регистрационную запись сведений о замене залогодержателя не затрагивает запрета, направленного на недопущение отчуждения имущества должника и на его дополнительного обременения. Так, наличие в ЕГРН запретов на регистрационные действия не является препятствием для государственной регистрации смены залогодержателя.
Вопрос №2: Обязательно ли нужно согласие должника при уступке требования, если это предусмотрено договором?
Ответ: Согласие обязательно, когда это прописано в договоре. Уступка требований без согласия должника налагает обязанность кредиторов выплатить должнику расходы по уступке.
Проведение государственной регистрации соглашения об уступке права залогодержателя удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, который проставляется на оригинале соглашения, — см. п. 77 Правил.При переходе права залогодержателя к другому лицу прежний залогодержатель лишается этого права. Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра при преобразовании ипотеки в пользу другого лица лист записи об ипотеке (подраздел III), составленный в отношении прежнего залогодержателя, погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, при этом в штампе погашения указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении (в отношении нового залогодержателя).6.
Требование о нотариальном удостоверении и государственной регистрации соглашения об уступке прав залогодержателя по договору об ипотеке вытекает также из п. 1 и п. 2 ст. 389 ГК РФ.Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации влечет недействительность сделки — см. п. 1 ст. 165 ГК РФ; согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра, регистрация соглашения об уступке права залогодержателя по договору об ипотеке осуществляется путем внесения записи в подраздел III-4 соответствующего раздела Единого государственного реестра — см. п. 44 Правил.
Удовлетворяя требования о взыскании долга по договору займа, суд исходил из того, что договор займа был заключен в простой письменной форме, соответственно соглашение об уступке требования, хотя и влекло уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должно быть совершено в простой письменной форме. Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены ИП в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа, суд рассуждал следующим образом: При уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке.
Однако в том случае, когда уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству нарушает хотя бы одно из правил, перечисленных выше, например, если согласно договору между залогодержателем — кредитором и должником уступка права требования кредитора к должнику запрещена, либо требует согласия должника (а оно не получено), либо если договор является двусторонне — обязывающим и уступка права должна сопрягаться с переводом долга, для которого необходимо согласие должника (а оно не получено), — такая уступка не может считаться действительной. Наличие перечисленных нарушений служит обоснованием того, что уступка прав по договору об ипотеке в соответствующих случаях не означает уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
Как предусмотрено абзацем вторым #Mпункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке#S, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с #M127 1416427пунктом 1 статьи 389 ГК РФ#S должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Вместе с тем в соответствии с #M128 пунктом 2 статьи 389 ГК РФ#S уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации.
Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.
-
При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.
Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования. 1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе.
То лицо, которому передаются права, становится на место изначального залогодержателя по такому соглашению. По общему правилу, лицо, которому передаются полномочия по основному обязательству, получает также права, которые необходимы для обеспечения его исполнения. Отметим отдельные особенности такой перемены лиц в обязательстве:
-
На нее не требуется согласия ипотечного заемщика, если иное не предусмотрено договором.
Если же в договоре уступка запрещена, но все же была совершена, то должник может подать иск о признании ее недействительной (но лишь при условии, что противоположная сторона сделки знала либо должна была знать о таком запрете).
На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано. Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки).
Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем. В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.
Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
- Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
- Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
- Сотрудник сам заполнит заявления о регистрации права на основании приложенных документов. В них будут указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки.
Если все заполненные данные верны, то каждый участник сделки подписывает заявления, каждый своё.
- Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.
- Затем с МФЦ полученные документы отправляются курьером в Рег.палату, где регистратор проверит правильность составления договора переуступки и комплект документов. Если все верно, то по данному договоре зарегистрируют переход права покупателю(ям) и в ЕГРН будет иметься соответствующая запись.
При этом Акционерное общество ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему Обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с абзацем первым #Mпункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке#S к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке. Арбитражный суд удовлетворил иск Акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа.
Банком обязательство было исполнено. Получить полный текст В соответствии с #M12 960053пунктом 1 статьи 365 ГК РФ#S к поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю. Соответственно к банку помимо права подрядчика по основному обязательству, вытекающему из договора подряда, также перешли и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение этого обязательства. Учреждение юстиции отказало банку в приеме у него документов на внесение изменений в регистрационную запись в части указания банка в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки, сославшись на то, что с соответствующим заявлением к нему должен также обратиться и первоначальный залогодержатель, права которого перешли к банку.