Если вы нацеливаетесь на взятие ипотеки, то вам должен быть интересен вопрос – ипотечное страхование обязательно или нет? Этим вопросом задаются все заёмщики, ведь страховка не из дешёвых, тем более, она ежегодно должна продлеваться. А ведь её стоимость иногда входит в сумму ипотеки, а значит, вы заплатите ещё и проценты от её размера. Обязывая заёмщиков страховать ипотечное жильё, банки обеспечивают возврат денег по кредиту. Поэтому страховка обязательна. Но страхование существует в нескольких формах, имеющих свои нюансы.
По статье 31 закона об ипотеке №102 страхование заложенного жилья обязательно при кредитовании. Поскольку при ипотечном кредитовании в качестве залога идет покупаемое жилье, то ипотечный договор следует читать внимательно. В ипотечном договоре может прямо и не содержаться условие о страховке, но в таком случае, заёмщик обязан самостоятельно за свой счёт страховать квартиру от несчастных случаев, например:
- от аварий;
- пожаров;
- падения на дом самолётов;
- оползней и т.п.
Не всегда, но в некоторых случаях в договоре пишется условие о том, что стоимость страховки включается в кредит, то есть банк оплачивает страховку, а её стоимость возвращается заёмщиком вместе с суммой кредита и процентов.
Например, если дом, в котором квартира расположена, рухнет, то страховая компания должна будет выплатить определённую сумму. При этом выплачиваться страховка будет не самому заёмщику, а банку, хотя в договоре страхования именно заёмщик числится страхователем.
Чтобы страховку оформить, заёмщик со страховой компанией подписывает договор, в котором указана сумма вознаграждения (сколько нужно заплатить компании и платить ежегодно) и сумма страховой выплаты (сколько получит банк при страховом случае). На сегодня почти у каждого банка есть аффилированная (доверенная) страховая компания, с которой заключают договоры заёмщики банка-кредитора. Отказ заёмщика в пользу другой страховой компании может поставить под угрозу одобрение ипотеки.
При этом страхование ипотеки распространяется на все виды недвижимости:
- квартиры (вторичка и новострой);
- дома;
- земельный участки.
Форм страхования существует несколько, то есть, застраховать можно не только ипотечную квартиру, но и:
– риск невозврата долга;
– жизнь заёмщика;
– право собственности должника на квартиру (страхование титула).
Страхование жизни не является обязательным условием ипотеки, но, как показывает практика, выгодная сделка как для банка, так и для заёмщика. При таком страховании объект договора – жизнь и здоровье должника. Например, в случае наступившей инвалидности, страховая компания погасит долг заёмщика перед банком в определённом размере. А если заёмщик, не дай Бог, погибнет, ипотека так же погасится, а на родственников (наследников) не ляжет бремя кредита.
При этом некоторые банки идут на смягчение условий ипотеки, если заёмщик согласится застраховать жизнь, например, ставка по кредиту уменьшается, что позволит сэкономить на процентах.
Та же 31-я статья 102-го закона говорит о том, что заёмщик имеет право застраховать риск того, что в будущем он не сможет платить по ипотеке. Например, уволится с хорошо оплачиваемой работы.
При таком страховании компания погасит остаток долга по ипотеке банку, если заёмщик задержит выплаты и не сможет досрочно погасить долг. А квартира, в таком случае, не отойдёт банку, то есть, останется у семьи (в случае, что страховая сумма перекроет остаток долга).
Заёмщики не всегда осведомлены о титульном страховании, однако оно может быть обязательным требованием при оформлении ипотеки. При такой сделке страхуется статус собственника квартиры . То есть, если вдруг заёмщик лишится права собственности, страховая компания возместит банку убытки. Как возможно лишиться титула владельца?
Рисков при покупке квартир, особенно вторички, несколько:
- виндикационный иск (если вдруг объявится наследник, которого не уведомляли об открытии наследства в виде квартиры и продали её заёмщику, суд имеет право признать за наследником право собственности либо на всю квартиру, либо на долю.При этом заёмщик, хотя и не знавший о существовании наследника и купивший квартиру вполне законно, может лишиться права собственности);
- иск о признании договора купли-продажи недействительным (типы таких исков возникают, если квартира была продана мошенниками, или права ребёнка были нарушены при приватизации).
Например, был человек в загранкомандировке три года и не знал, что после отъезда умер его отец. А наследство оформил брат, после чего продал квартиру заёмщику. Так вот три года срока начнутся с того момента, как командированный узнает о смерти отца. И в течение трёх лет имеет право требовать признания продажи квартиры недействительной.
При комплексном страховании составляется один договор со страховой компанией, который включает условие о нескольких видах страхования:
- купленной квартиры (от пожара, наводнения, взрыва и других аварий);
- титула владельца;
- жизни и здоровья заёмщика.
Можно выбрать все виды или несколько, но квартиру нужно застраховать обязательно. Договоры страхования заключаются на весь срок ипотеки, а вознаграждение страховой компании платится ежегодно.
От количества видов страхования зависит размер вознаграждения.
По норме 6 части всё той же 31 статьи 102-го закона сумма, которую обязуется выплатить банку страховая организация, если страховой случай наступит, не может быть меньше 10 и больше 50 процентов от суммы основного долга.
То есть, если вы берёте в долг у банка миллион рублей, страховая сумма будет в пределах от ста до пятисот тысяч рублей. А вознаграждение по договору страхования – определённый процент от этой суммы.
Страховую деятельность в России регулирует закон №4015-1 от 27.11.1992 года. В его 11-й статье указывается, что тарифы вознаграждения устанавливаются:
- по особой методике подсчёта при обязательном страховании (когда страхуется квартира);
- по соглашению сторон при добровольном страховании (когда страхуется титул собственника или жизнь заёмщика).
Методика подсчёта сложна и её формула состоит из нескольких элементов:
- вид недвижимости;
- износ дома;
- удалённость от областных и районных центров;
- срок ипотеки;
- ежемесячные платежи;
- характеристики квартиры и т.д.
Подсчитать ежегодную сумму вознаграждения страховщикам простому обывателю сложно, да это и не зачем. Ведь все тарифы проверяет Федеральная служба по надзору за страховой деятельностью, а лицензией рисковать компании вряд ли станут. Поэтому тарифы устанавливаются в пределах нормы, но у каждой страховой компании они свои, хоть и максимально приближены.
При комплексном страховании ежегодная оплата страховки варьируется от половины до одного процента страховой суммы (от 10 до 50 процентов от суммы долга). Если брать максимальную ставку (1%), то при основном долге в миллион, страховой сумме полмиллиона, ежегодно вы будете платить по страховке 5000 рублей. Если брали в долг по ипотеке 2 миллиона, тариф – 10 000 рублей и т.д.
Согласитесь, сумма не такая уж большая. При этом по правилу 6 части 31-й статьи 102-го закона, если по ипотеке выплачена треть основного долга, а долгов и просрочек больше месяца нет, заёмщик имеет право требовать от страховой компании уменьшения страховой суммы, тем самым можно снизить страховой тариф.
- обязательно нужно страховать квартиру;
- не обязательно титул собственника, здоровье и жизнь.
Но если учесть, что комплексное страхование не сильно вас ударит по карману, стоит застраховаться на все случаи жизни.
Распространен миф, что любое страхование при выдаче кредита является исключительно добровольным. А все страховки являются навязанными со стороны банка. В действительности же это немного не так. В законодательстве, а именно в ФЗ «Об ипотеке» и Гражданском Кодексе прописано, что страхование залоговой недвижимости за свой счет является прямой обязанностью заемщика. Полис должен быть оформлен в пользу банка и действовать на случай гибели, утраты или повреждения имущества. Следовательно, включить данное требование в текст кредитного договора абсолютно правомерно.
Более того, банк имеет право прописывать определенные условия, которым должна соответствовать страховка:
- разрешено оформить договор только у аккредитованного страховщика;
- перечень рисков;
- страхуются только конструктивные элементы жилья.
Подробнее об этих и других требованиях можно прочитать в статье: » Страхование квартиры по ипотеке «.
Если по какой-то причине, вы не страхуете залоговую недвижимость, сначала рекомендуем изучить последствия такого решения.
Поскольку это обязанность заемщика по закону, то банк включает в текст кредитного договора штрафные санкции (пени, неустойки) за отсутствие полиса.
Особенно тщательно за соблюдением этого пункта следит Сбербанк. Так, за несвоевременное оформление страховки на объект залога Сбербанк взыскивает неустойку в размере 1/2 годовой процентной ставки по кредиту, начиная с 31 дня после окончания срока действия предыдущего полиса. Это все равно, что если бы ежемесячный платеж увеличился на 50%.
Неустойка взыскивается без предупреждения со счета клиента. В итоге возникает просрочка, а вся эта ситуация становится совершенно неожиданной. Ведь большинство, увидев рекламу на столбах в стиле «отсудим все банковские страховки», уверены, что и ипотеки это также касается.
В итоге в интернете, на форумах полно жалоб заемщиков на «неправомерные» односторонние действия банков, у которых в итоге образовалась задолженность, испортилась кредитная история, а размер начисленной неустойки достигает десятки тысяч рублей. Конечно же, большинство уверены, что все это беспредел и беззаконие, а банк ужасный и плохой. Но лучше всего найти правду поможет суд. А вот судьи в подобных спорах как раз признают действия банка правильными. По ссылке можете ознакомится с примерами реальных решений по таким искам. Единственное, что можно попытаться сделать, это попросить судью снизить сам размер пени, но отменить их полностью практически невозможно.
Рассчитаем размер неустойки на примере (Сбербанк).
Заемщик взял ипотеку под 10% годовых, остаток кредитной задолженности 3 млн. руб. Предыдущий полис на квартиру закончился 9 июля 2018 года. Новый не был оформлен. Если до 8 августа не будет договор на новый срок, то банк начнет начислять неустойку начиная с 9 августа 2018.
Допустим, новый полис был приобретен с 15 ноября 2018 года. Значит количество дней просрочки, за которые будут начислены пени, составит: с 09.08.2018 по 14.11.2018 = 97 дней.
Неустойка равна: 3 млн. руб. * (10%/2) * (97 дней / 365 дней) = 39863 руб. или 411 руб. за каждый день отсутствия полиса (согласно формулы Сбербанка).
С учетом того, что стоимость страховки на квартиру в данном примере составит 0,1%-0,15% или 3000 руб. — 4500 руб., очевидно, что легче застраховаться.
Поэтому, не забывайте вовремя продлять полис. Тем более вы имеете право поменять компанию. Мы провели исследование рынка и сравнили, где выгоднее застраховать квартиру по ипотеке .
Ипотечному страхованию в момент подписания кредитного договора с банком уделяется недостаточное внимание, и после переоформления недвижимости остается масса вопросов, касающихся оплаты страховки и ее использования. Недостаток сведений по вопросам страхования приводит к тому, что клиент продолжает считать ежегодный платеж простой формальностью, обязывающей ежегодно тратить дополнительные несколько тысяч рублей сверх платежей по ипотеке.
Пора разобраться в том, что дает страхование ипотечному заемщику, и определить, как сделать страхование менее затратным, если банк обязывает его оформлять.
Цена страховки зависит от многого, и в том числе от ставки по жилищному займу. В последние месяцы 2018 года ЦБ дважды увеличивал ключевую ставку, и намерен следить за ситуацией и далее. Новый список санкций и укрепление доллара может привести к росту ключевой ставки, а это означает, что деньги, полученные банками в ЦБ, будут выдаваться под повышенный процент. Как следствие, проценты по займам розничным клиентам, также подрастут.
Удорожание итоговой стоимости кредитных денег повлечет снижение спроса на кредитные услуги при покупке недвижимости. Причин для повышения стоимости недвижимости не будет. Если ставка останется неизменной, у кредиторов не будет прямых оснований для увеличения ставки и пересмотра остальных параметров ипотеки. Есть вероятность продолжения небольшого роста цен на квартиры и дома.
Как бы ни развивались события в ближайшем будущем, задача банков – увеличивать спрос на кредиты, тем более что значительного роста процентной переплаты, приближающей к значениям 2013-2015 гг., не ожидается. Психологически уровень текущих ипотечных процентов воспринимается как комфортный для заемщиков.
Особенность ипотечного займа заключена в крупной сумме, которую может получить клиент на длительный срок с минимальной переплатой. Ипотечный продукт предполагает долговременное сотрудничество с банком на выгодных условиях. Однако у минимальной ставки по ипотеке есть своя цена. Чтобы обеспечить себя гарантиями возврата крупной суммы, одолженной заемщиком, банк заставит оформить страховой договор с включением всех опций, которые кредитор сочтет нужными.
Комплексная страховая защита по ипотеке предполагает 3 пункта:
- защита имущества от порчи, полной или частичной утраты предполагает получение банком выплаты на сумму, равную причиненному ущербу;
- защита титула страхует, если после совершения сделки выявлены нарушения, повлекшие утрату прав на собственность;
- личная страховка от нетрудоспособности предполагает взятие страховщиком обязанностей клиента при наступлении несчастного случая и болезни, вызвавшей временную или окончательную нетрудоспособность гражданина.
У заемщика сохраняется право выбрать, страховать ли недвижимость на сумму остатка кредитного долга, либо оформить договор по стоимости всего объекта. В последнем случае страхователь вправе ожидать не только оплату остатка долга кредитору, но и возмещений всей стоимости недвижимости за вычетом средств, которые пойдут на погашение оставшегося долга.
Страхование недвижимости и дополнительных рисков обеспечивает защитой от непредвиденных негативных последствий, связанных с невозможностью продолжать вносить ежемесячные платежи или утратой прав на собственность. Вместо полной потери жилья и уплаченных ранее сумм, клиенту обещают решить финансовый вопрос с кредитором, минимизировав убытки от сделки.
Согласно действующему федеральному законодательству, при ипотеке есть только один вид страховки, признанный обязательным – защита имущества. Поскольку кредитор выдает сумму, в сотни раз превышающую зарплату клиента, на период погашения долга требуется залоговое обеспечение.
Залогодержатель ограничивает право распоряжения имуществом и получает финансовые гарантии, что в случае полной гибели объекта, чего частичной порчи, кредитор получит компенсацию (в размере нанесенного ущерба или в сумме остатка долга). Именно имущественная страховка возместит банку потери, выплатив (полностью или частично) долг собственника.
На этом перечисление обязательных расходов исчерпано, а остальные оплачиваемые опции банк согласовывает уже по личной инициативе. Клиенту остается лишь согласиться с предложенным вариантом, либо отказаться от него. Банки почти не скрывают, что при отказе от личной и титульной страховки процент увеличивается на 2-4 пункта. Отсюда и появляется миф об обязательности комплексного страхования. Если в ипотечном договоре есть упоминание об обязательности комплексного страхования, можно с уверенностью заявлять, что банк не позволит клиенту отказаться от страховой защиты, угрожая поднятием ставки до 4-5%.
В крупных банках организована выдача страховок через дочерние структуры, однако предлагая застраховаться через кредитора, менеджер умалчивает о возможности привлечь другого страховщика, более выгодного для клиента.
Если клиент знает о своем праве выбора компании для оформления страховки, банк сообщит, что выгодная ставка распространяется только при наличии полиса дочерней структуры, а для остальных процентная переплата будет больше.
Чтобы узнать правила оформления возврата денежных средств за остаток неиспользованного страхового периода в связи с полной ликвидацией кредитного долга, поднимают договор со страховщиком. Если никаких ограничений не установлено, для отказа в возврате средств повода нет.
При оформлении возврата страховки при досрочном расторжении договора организация обязана пересчитать и вернуть деньги на основании поданного клиентом заявления. Размер возвращенной суммы напрямую связан с тем, каким образом была организована оплата страховки.
На ипотечное страхование у ипотечных заемщиков ежегодно уходит несколько тысяч рублей, при этом, условия договора построены так, что выгодно приобретателем будет считаться кредитор, выступающий в период погашения долга, залогодержателем.
С одной стороны, страхование дает уверенность, что даже при наступлении негативных последствий сделки или неприятностей со здоровьем клиент сможет сохранить жилье или деньги, воспользовавшись страховкой. С другой стороны, условия договора со страховщиком построены так, что получить выплату можно лишь в самых крайних ситуациях, а вот взносы страхователь уплачивает каждый год на протяжении всего срока кредитования.