Каждому желающему приобрести жилье в ипотеку на том или ином этапе потребуются услуги нотариуса, ведь иначе банк, а иногда и продавец жилья не согласятся на сделку. Вообще, понятия ипотека и нотариус всегда неразрывно связаны, и хотя закон «Об ипотеке» предусматривает только обязательную государственную регистрацию ипотечного договора, на практике ипотека без нотариуса является невозможной. Помните, что нотариальное удостоверение сделки — не является обязательным, согласно Федеральному закону. 
Договор ипотеки — обязателен ли нотариус?
Нотариальные услуги всегда означают дополнительные расходы, однако стоимость услуг нотариуса в большинстве случаев вполне доступна для заемщиков. К тому же, нотариальное удостоверение пакета необходимых документов, который требует банк или продавец квартиры, гарантирует избежание целого ряда возможных проблем. С этой точки зрения кредитные организации, требующие заверения договора ипотеки у нотариуса, вполне можно понять.
Таким образом, ипотека и нотариус вместе взятые служат хорошей гарантией взятых обязательств и защиты от различного недоразумений. Но иногда кредиторы значительно завышают запросы, когда требуют нотариального заверения практически каждого документа. Давайте разберемся, в каких ситуациях ипотека может обойтись без нотариуса, а когда банк или продавец недвижимости обосновано требуют от заемщика или покупателя обратиться за услугами к нотариусу.
Нотариат обеспечивает защиту прав граждан путем совершения нотариусом действий от имени Российской Федерации, предусмотренных законом С 1 февраля 2014 года в 13 субъектах РФ был начат эксперимент по обязательному нотариальному заверению сделок с недвижимостью. Поэтому во многих регионах России заемщикам уже точно не избежать сотрудничества с нотариальным агентством. В Московской и Ленинградской областях, пока что договор купли-продажи недвижимости не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
К услугам нотариуса при ипотеке прибегают по соглашению сторон — банка, продавца жилья и покупателя. Чаще всего, кредитная организация, в которой оформляется ипотека, указывает заемщику конкретного нотариуса, с которым сотрудничает банк. Заверение нотариусом договора купли-продажи жилья при ипотеке составляет около 1% от сделки. При этом, тарифы на данную услугу нотариуса утверждены законодательно. Иногда банк требует только составления договора купли-продажи нотариусом. За эту услугу нотариус также взимает фиксированную плату в размере 3 000 — 10 000 рублей.
При покупке жилья в ипотеку также могут потребоваться услуги нотариуса, например, при оформлении доверенностей, согласия супруга на приобретение жилья, заверение копий разнообразных документов и пр. Иногда кредитная организация предлагает клиенту другую крайность — отказ от нотариального удостоверения ипотеки. В этом случае банк настаивает на оформлении ипотечного договора в простой письменной форме. Для заемщика — это экономия денег, но если продавец жилья настаивает на обязательном заверении договора со стороны нотариуса, то сделка может сорваться. 
Как заключить ипотечный договор, прибегая к услугам нотариуса?
Как вы знаете, ипотека может быть разной. Бывает покупка квартиры в ипотеку с одновременным ее залогом, бывает ипотека собственного жилья с целью получения целевого или нецелевого кредита. Все условия выдачи ипотечного займа оговариваются в договоре ипотеки, который заключается между заемщиком и банком. Рассмотрим основные виды ипотечных договоров, и узнаем, какие услуги нотариуса могут потребоваться в каждом отдельном случае:
- Ипотека на нецелевой кредит. В этом случае клиент банка получает наличные деньги на любые цели, в качестве гарантии закладывает имеющееся или приобретаемое жилье. Здесь банк может потребовать обязательного заверения договора залога
- Ипотека на целевой кредит. Заемщик получает деньги для приобретения жилья под залог имеющейся недвижимости. Форма заключения договора (нотариальная или без нотариуса) определяется конкретным банком
- Классическая ипотека. Банк выдает деньги под залог приобретение квартиры с одновременной регистрацией залога и договора купли-продажи. В этом случае банк может выступать третьей стороной договора купли-продажи, и соответственно он может потребовать нотариального заверения сделки-купли продажи.
Во всех рассмотренных случаях именно банк (или продавец) определяет, обязательно ли заверять договор у нотариуса или нет.
При оформлении ипотечного займа, кроме договора ипотеки, часто оформляется еще один документ — закладная, которая представляет собой дополнительное подтверждение состоявшейся ипотеки и права собственности на недвижимость, переданную в ипотеку. Заключается она в форме специальной ценной бумаги. Если при покупке квартиры по требованию кредитора составляется закладная, то это делается в присутствии нотариуса. Он сшивает закладную, а также нумерует листы и заверяет своей подписью и печатью.
Ипотека и нотариус — это гарантия соблюдения всех пунктов договора, который прошел заверку. И даже если банк захочет что-то изменить в договоре, заверенном нотариусом, без согласования с заемщиком сделать ему это будет очень сложно.
Стоимость работ нотариуса зависит от характера сделки:
- нотариат предусмотрен законодательно;
- личная инициатива сторон.
При обязательном, установленном законодательно нотариальном удостоверении договоров по отчуждению недвижимости, берется 0,5% от цены. Платеж не может быть менее трехсот рублей и больше двадцати тысяч. Дополнительно оплачиваются технические работы в сумме до 5000 рублей. Если сделка не требует по закону нотариального удостоверения, цена техработ максимально может доходить до 14 000 рублей. Заверение документов по отчуждению квартир и домов выльется в следующие расходы:
- до одного млн. руб. – 3 000 + 0.4% от суммы сделки.
- до десяти млн. руб. – 7 000 + 0,2% от суммы, выше 1 млн. руб.
- более десяти млн. руб. – 25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 000000 млн. руб.
Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки опекунами. В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному желанию участников соглашения.
Стоимость этой услуги зависит от цены договора, также к ней добавляется оплата технических услуг. Переход права собственности по заверенному у нотариуса договору занимает меньше времени, чем по обычному, но не дает абсолютной гарантии чистоты сделки Нотариальная сделка купли-продажи (недвижимости) квартиры требуется не всегда.
После смерти владельца недвижимости, правопреемнику необходимо вступить в законные права, предоставив нотариусу надлежащие документы. По истечении шестимесячного срока наследополучателю выдается свидетельство, подтверждающее право собственности квартиру — после этого можно заниматься вопросом регистрации.
Для получения в нотариальной конторе правоустанавливающего документа на жилье, нужно подготовить:
- бумаги, доказывающие право собственности наследодателя на подлежащий переоформлению объект;
- кадастровый паспорт на переходящую квартиру;
- заключение о стоимости жилого помещения на момент смерти владельца.
Получив свидетельство о праве на наследство, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Осуществить процедуру регистрации в кратчайший срок можно через нотариуса, но эта услуга предусматривает дополнительную оплату.
Должны быть такие справки при продаже жилья от собственника (продавца) в 2018 году:
- Об отсутствии задолженности по платежам. В случае ее наличия, следует оплатить все счета, иначе сделка не состоится.
- О членах с наличием официальной прописки в квартире.
- Копия финансово — лицевого счета, с ограниченным сроком действия в 1 мес.
- Из ФНС об уплате налога (когда жилплощадь получена в дар либо наследство).
- О дееспособности продавца.
- Расширенная выписка из ЕГРН.
- Свидетельство о смерти, если супруга собственника уже нет в живых, а недвижимость считается совместной.
- Выписка из пенсионного фонда о том, что в ходе реализации соблюдены права несовершеннолетнего, оплата производится за счет материнского капитала.
- Отказ от права преимущественной покупки, если жилье находится в долевой собственности.
Последовательность подачи документов Чтобы зарегистрировать право собственности на жилье, купленное в новостройке, сначала нужно собрать пакет документации, состоящий из:
- договора долевого участия в строительстве, инвестирования, купли-продажи (исходя из того, какое соглашение заключалось);
- паспорта владельца недвижимости;
- акта приема-передачи имущества;
- экспликации, плана жилья;
- документа об уплате госпошлины;
- доверенности, заверенной нотариусом (если в процедуре участвует представитель владельца).
Важно, чтобы бумаги были подготовлены надлежащим образом — без помарок, исправлений, приписок. Каждый документ должен быть читаемым, содержание понятным.
При несоблюдении перечисленных требований сотрудник уполномоченного органа откажет заявителю в приеме.
В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ, размер госпошлины за оформление квартиры в собственность для физических лиц в 2018 году составляет 2000 рублей. От обязанности уплачивать указанную сумму освобождаются граждане, на основании закона признанные малоимущими.
Стоимость регистрации права на жилье может изменяться с учетом конкретных обстоятельств: приобретения ипотечного жилья, перехода по наследству, покупки квартиры в новостройке, даты составления договора купли-продажи.
На протяжении 14 рабочих дней заявление с особой тщательностью рассматривается членами органов опеки, которые должны убедиться, что интересы и права несовершеннолетнего не были нарушены даже малейшим образом, ведь в противном случае о положительном исходе не может быть речи. По окончанию процедуры родители официально получают письменное разрешение, согласно которому могут приступать к реализации жилья и покупать недвижимость, зафиксированную в ранее поданном заявлении.
Дополнительные документы и справки при продаже недвижимости и доли: список Помимо вышеуказанной документации также может возникнуть потребность в ряде справок и выписок, которые не входят в разряд обязательных при регистрации, но немаловажных для потенциального покупателя, желающего приобрести жилплощадь на законных основаниях, не потеряв время и деньги, в случае аннулирования договора купли — продажи недвижимости.
Процедура регистрации при покупке по ипотеке Если жилье приобретено за счет заемных средств или в ипотеку, порядок оформления прав на такой объект — стандартный, но квартира будет выступать для финансовой организации залогом. Владелец получает право полноценного распоряжения имуществом после полной выплаты суммы задолженности банку.
Операции с автотранспортом также должны нотариально заверяться, и еще сюда относится согласие супруга, для случаев, когда требуется государственная регистрация или нотариальное заверение. Нотариальное заверение не всегда может предусматриваться только законом.
Достаточно включить в соглашение определенный пункт – и операция тоже должна будет в обязательном порядке сопровождаться нотариусом. Если граждане не будут соблюдать при оформлении сделок нотариальную форму, то такое деяние повлечет признание недействительности.
Тогда после вынесения судебного решения стороны обязуются осуществить возврат всех предметов, которые были переданы в соответствии с договором. В судебной практике встречаются ситуации, при которых стороны совершают уклонения от нотариального сопровождения сделки. Одна сторона исполняет свои обязанности, вторая отказывается от этого.
По этой причине рекомендуется заранее уточнить у специалистов, что необходимо предоставить на приеме в конкретных обстоятельствах. Сегодня бумаги можно направить в Росреестр заказным письмом с описью вложения.
Подпись гражданина на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально. Также допускается электронная регистрация, но для этого необходимо располагать специальной цифровой подписью.
Сколько времени занимает Специалист уполномоченного органа, принявший документы, должен провести правовую экспертизу представленных бумаг. Если регистрируемый объект расположен в новостройке, сотруднику предстоит изучение документации об участии в долевом строительстве, надлежащем введении постройки в эксплуатацию.
На процедуру исследования отводится до 18 дней. В некоторых случаях период проверки может продлеваться до одного месяца.
После того, как такой договор подписывается сторонами и заверяется нотариусом, нужно переходить к регистрации перехода права собственности. Производится это в Росреестре. В итоге такая сделка будет состоять из трех этапов:
- Заключение предварительного соглашения вкупе со сбором нужного перечня документов для нотариального заверения.
- Подписание общего договора контрагентами, заверение подписей в нотариальном порядке.
- Подача документов в Росреестр.
Первый этап имеет важность для обоих контрагентов. Самые важные условия сделки, к которым относят определение стоимости объекта, порядок передачи объекта и расчета, обязательно нужно отражать документально. Полезно. Чтобы покупатель вашей квартиры точно остался до конца второй стороной сделки, не «убежал» от вас, можете потребовать от него задаток. Это будет являться прекрасной гарантией ваших взаимоотношений.
Что касается периода действия, то он активен на протяжении 5 лет. Полный список документов покупателя квартиры при покупке По истечению указанного времени, владелец обязан обратиться с заявлением в службу БТИ, чтобы там оформили новый экземпляр, а после оплатить государственную пошлину.
По времени на изготовление нового технического паспорта уходит от 9 до 14 рабочих дней. Дополнительно, должны быть официально зафиксированы даже малейшие изменения в планировке жилья.
Справки от продавца при продаже квартиры в 2018 году дома, квартиры, доли, в ипотеку, с ребенком: список При продаже квартиры или доли собственнику в 2018 году следует учесть тот факт, что процедура реализации совместно нажитого имущества несколько отличается от стандартной сделки купли — продажи.
Скажите, пожалуйста, при покупке квартиры в ипотеку у единственного собственника в долевую собственность двум взрослых людям (не родственники, в браке не состоят), нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?
Ответы юристов (4)
- 8,2 рейтинг
- 2690 отзывов
Скажите, пожалуйста, при покупке квартиры в ипотеку у единственного собственника в долевую собственность двум взрослых людям (не родственники, в браке не состоят), нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?
Добрый день! В июне 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать жилье в долевой собственности без нотариуса. Это означает, что теперь каждая сделка с долями квартир и домов должна быть в обязательном порядке заверена нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку.Подробнее на РБК:https://realty.rbc.ru/news/577.
нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?
Поправки затрагивают сделки и с целыми квартирами, и с отдельными долями — в том случае, если несколько собственников владеют квартирой в рамках общей долевой собственности. «Теперь сделку по продаже недвижимости можно совершить в простой письменной форме только при условии, что собственность индивидуальная либо общая совместная — без определения долей», — объяснила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Ирина Андрейченко. Под общей совместной собственностью в России понимают случаи, когда владельцами одной квартиры или дома считаются несколько человек, у которых есть одно свидетельство о праве собственности на всех. Подробнее на РБК:https://realty.rbc.ru/news/577.
Нотариальное заверение при покупке квартиры
Пройдите в службу одного окна или в росреестр и уточните ваш вопрос показав документы.
Владимир, так все-таки «Теперь сделку по продаже недвижимости можно совершить в простой письменной форме только при условии, что собственность индивидуальная либо общая совместная — без определения долей» — это касается покупателей или продавцов?
Потому что я из этой фразу выношу, что если продавец единственный собственник, то заверять договор не нужно, независимо от того, сколько покупателей. Правильно?
Согласно ст 42 Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Таким образом, нотариальному удостоверению подлежат сделки, в результате которых, продавцы — долевые сособственники жилого помещения.
Если вы приобретаете жилье у продавца, который является единственным собственником, данный договор обязательному нотариальному удостоверению не подлежит.
- 7,9 рейтинг
- 5830 отзывов
Закон требует нотариальное заверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности. Общая собственность может быть долевой (выделены доли) и совместной (у супругов, без выделения долей).
То есть вам нужно выяснить, не относится ли покупаемая квартира к этим двум видам общей собственности. Если нет, то нотариус не нужен.
При оформлении кредитного договора на покупку жилья заемщик должен предоставить в банк не только сам договор купли-продажи объекта недвижимости, но и все документы по приобретаемому объекту недвижимости, а также дополнительные документы, необходимые согласно требованиям законодательства.
К документам по приобретаемому объекту недвижимости, которые должен предоставить заемщику продавец, относятся:
- документ-основание возникновения права собственности на продавца объекта недвижимости (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, приватизация и т. д.);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (если право возникло до 15.07.2016 г.);
- актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- квитанции об оплате коммунальных услуг либо справки об отсутствии задолженности по платежам за месяц, предшествующий тому, в который представляются документы.
Кроме того, заемщик должен представить в банк оценку рыночной стоимости покупаемого жилья.
К дополнительным документам относятся:
- нотариальное согласие супруга продавца (если покупаемое жилье приобретено продавцом в период брака) либо нотариальное заявление об отсутствии у продавца супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемое жилье (если оно приобреталось вне брака);
- нотариальный отказ от права преимущественной покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ (если такое право предусмотрено при совершении сделки);
- письменное разрешение органа опеки (если в сделке участвует несовершеннолетний).
Договор купли-продажи должен быть обязательно нотариально удостоверен в случаях: если объект недвижимости является совместным имуществом супругов по смыслу ст. 34 СК РФ или это договор купли-продажи доли (долей) в жилом помещении.
В Вашем случае нотариального удостоверения договора не требуется.