У покупателя не хватает денег на первоначальный взнос. Покупатель оформляет сделку через агентство (но это не суть важно). Агент говорит, что подавляющее большинство сделок с помощью ипотеки оформляется именно с завышением, вроде как даже банк в курсе. При этом агент предлагает на сделке в банке даже озвучить завышение банковскому специалисту, вроде как все знают, вариант обкатан, рисков нет.
Я — продавец.
Банк — Сбербанк
Город небольшой, поэтому покупатели в очереди не стоят.
Агентству на такую схему я сразу сказал нет, но они настойчиво предлагают и, если честно, поколебали мою решимость, сказав что банк в курсе.
Отсюда вопросы:
1) Какие подводные камни могут быть?
2) Какие риски есть у меня?
Со специалистом банка я пообщаюсь, без агента. Но все же интересно, действительно схема рабочая, или нет
кроилово ведет к попадалову.
Риски — отмена ДКП. вам возвращают вашу квартиру (и скорее всего далеко не в том состоянии), а вы возвращаете завышенную цену.
Опять же муть какая-то (или я не понимаю чего).
Первоначальный взнос по ипотетке как правило оговаривается в %. Например 50% от стоимости объекта.
Если у покупателя на нормальную цену не хватает денег на первоначальный взнос, то откуда у него будут средства на завышенный взнос?
Последний раз редактировалось Sanim; 03.11.2015 в 13:43 .
Схема действительно мутная, она мне сразу не понравилась, и поэтому агенту отказал.
Но понять, чем грозит, все же хочется.
А расчеты — следующие:
Квартира стоит Хр, покупатель должен первоначальный взнос 0.3Х. Этих денег у него нет, поэтому в договоре квартира будет стоить Х + 0.3Х. То есть банк будет считать, что квартира стоит 1.3Х, при этом на руки покупатель получит Х денег (банк думает, что 0.3Х покупатель уже отдал).
Эти Х покупатель и отдаст продавцу. Итого: покупатель получает Х денег, продавец имеет ипотеку на Х денег.
Банк, насколько знаю, сейчас не проверяет, отдал ли физически покупатель первоначальный взнос продавцу. В дговоре купли-продаже в порядке расчетов это описано, и продавец подпишет, что первоначальный взнос он получил
Стандартная практика завышения цены недвижимости для заемщиков. Риски конечно есть, но я не думаю что они пытаются тебя нагнуть
В сбербанк АН сделает предварительный договор, в котором будет прописано, что вы «якобы» получили первый взнос и расписка о получении вами «первого взноса», оставшуюся часть получите после регистрации права собственности на покупателя.
Тут вам решать, или продавать на их условиях, или ждать покупателя с наличкой
я проводила несколько сделок с завышением цены. У покупателя просто нет своих средств и они хотят полностью оплатить квартиру ипотечными деньгами. Что касается Сбера. договориться о завышении цены — это полдела, при ипотеке покупатель заказывает отчет об оценке, в котором указывается рыночная стоимость. Завысить на 10% можно, на 20% (минимальный первоначальный взнос у сбера, достаточно сложно), если город небольшой, то мне видится даже это проблематичным, потому как оценщики тоже не дураки и смотрят в том числе и на срок экспозиции варианта, во-вторых, и это достаточно часто встречается именно в Сбере — они могут не принять отчет об оценке с завышенной стоимостью, ссылаясь на своих аналитиков рынка. И отправят переделывать отчет. Впрочем для вас риски минимальны. Хотя возможен отказ банка прямо накануне сделки.
И конечно в последнюю очередь я бы ставила в известность банк о завышении цены, если вы конечно лично с менеджером банка не знакомы, скорее всего это будет для них показатель не очень хорошей финансовой благонадежности их будущего клиента.
Последний раз редактировалось Ариска; 03.11.2015 в 15:56 .