Объекты ипотечного кредитования могут быть

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

· жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

· офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

· производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Таблица 1 — Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

Участники рынка ипотечных кредитов

Заемщик (залогодатель) – физичес-кие лица

— физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности

Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья

Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья

— Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;

— ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы;

— — взаимосберегательные союзы и т.п.

Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.

Обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя

— Максимизация доходности активных операций;

— ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала

Юридические и физические лица

Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению

— Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;

— минимизация рисков, связанных с продажей

Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала

— Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;

— не инфляционная поддержка сферы жилого строительства;

— решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;

— уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;

— пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга

Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка

— Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— органы опеки и попечительства; юридические консультации

— Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;

— оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

— регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

— хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка

Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью

Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования

Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды

— рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

— выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

— привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;

— оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;

— разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов

Создание системы ипотечного кредитования в стране

Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования

— Страхования рисков ипотечного кредитования;

— создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;

— разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинг

Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений

Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга

Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жиль

— Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика;

— организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья;

— участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга

-юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты

Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка

— Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги;

— обеспечение надежности вложени

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.

Читайте также:  Какие нужны документы при продаже квартиры в ипотеку если есть ребенок

Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

· капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;

· неинфляционная поддержка сферы материального производства;

· пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;

· создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Основные участники ипотечного кредитования:

  • — заемщики — физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;
  • — кредиторы — банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
  • -продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
  • -риэлтерские организации — лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
  • -страховые компании — лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
  • -оценочные агентства — лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
  • -операторы вторичного ипотечного рынка — юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
  • -инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы — пенсионные фонда, страховые компании);
  • -Правительство — регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование — это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

  • -земельные участки;
  • -жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
  • -офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
  • -производственные помещения — склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.

Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Читайте также:  Возможно ли оформить ипотеку без созаемщика

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

  • -капитализация недвижимого имущества и обеспечение его -оборотоспособности;
  • -неинфляционная поддержка сферы материального производства;
  • -пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;
  • -создание условий для надежного и эффективного функционирования -системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

  • 1. По объекту недвижимости:
    • -земельные участки;
    • -предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
    • -жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
    • -чачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
    • -воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
    • -объекты незавершенного строительства.
  • 2. По целям кредитования:
    • -приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
    • -на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
    • -строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

  • 3. По виду кредитора:
    • -банковские;
    • -небанковские.
  • 4. По виду заемщиков:
    • -как субъектов кредитования:
      • а) кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
      • б) кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

  • а) сотрудникам банков;
  • б) сотрудникам фирм — клиентов банка;
  • в) клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
  • г) лицам, проживающим в данном регионе;
  • д) всем желающим.
  • 5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1).
  • 6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (табл.2).

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Вид кредитного института

Выпуск ипотечных облигаций

Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)

Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

“Ипотека предполагает, что приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании”. Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. — Москва: Мульти Медиа, 2012. — 1 с.

Объектом ипотеки являются:

— жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);

— любой земельный участок, кроме “земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования ” Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07.1998 г. № 102-ФЗ — гл. 11, ст. 63. ;

— предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности;

— строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);

— морские и воздушные суда.

Предмет залога должен отвечать следующим условиям:

— быть подключен к системе отопления, при этом подача тепла должна поступать на всю жилю площадь;

— иметь отдельную кухню и санузел;

— иметь исправное сантехническое оборудование, окна, двери, а для последних этажей ещё и крышу;

— иметь горячее и холодное водоснабжение как в ванной комнате, так и на кухне.

К зданию, в котором находится предмет залога, также предъявляются определенные требования. Прежде всего, оно не должно находиться в аварийном состоянии или нуждаться в капитальном ремонте. Фундамент здания обязательно должен быть кирпичным, цементным или каменным, а перекрытия — металлическими или железобетонными.

Читайте также:  Что будет если не платить страховку по ипотеке аижк

По законодательству РФ супруг (супруга) заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Избежать такой ответственности можно, но в этом случае необходимо будет составить брачный контракт с соответствующими условиями.

Чтобы оформить ипотеку, созаемщику необходимо предоставить банку-кредитору те же документы, что и заемщику.

Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, которые после анализа кредитоспособности заемщика, заключают с ним кредитный договор и ведут учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде ценной бумаги — закладной, права на которую банк вправе переуступить.

“Кредитор должен выполнять следующие функции:

— в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито — и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);

— обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;

— оформить кредитный договор и договор об ипотеке”. Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. — Москва: Мульти Медиа, 2012. — 1 с.

Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем. Это дает ему возможность предъявить денежные требования к должнику в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Компенсация предоставляется из стоимости заложенного недвижимого имущества. Также кредитор в этом случае имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами залогодателя.

Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также много второстепенных участников рынка ипотечных кредитов, таких, как поручители, продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Поручитель — человек, берущий на себя обязательства заемщика ипотечного кредита перед ипотечным банком в том случае, если заемщик не сможет или откажется их соблюдать.

В последнее время банки стали реже требовать от заемщика наличия одного или нескольких поручителей. Немалую роль в этом сыграла и конкуренция между ними. Обычно от того, есть ли у заемщика поручитель, зависит процент ипотечного кредита. Как правило, при наличии поручителей он немного ниже. Поручителем может быть любой человек, а также юридическая организация. Это могут быть родственники или друзья заемщика, его организация-работодатель и т.д. Если заемщик не может самостоятельно погашать кредит, поручитель обязан полностью возместить банку остаток суммы, а также все проценты по ней. Также поручитель должен компенсировать расходы банка по перераспределению долга (судебные издержки, оформление необходимых документов и т.д.).

Ипотека загородного дома немного сложнее ипотеки обычной квартиры, так как возникает огромное количество дополнительных рисков. Например, приобретая загородный дом, человек, кроме него, приобретает и землю.

В результате все права банка-кредитора переходят после выплаты кредита к поручителю, который впоследствии вправе требовать от заемщика возмещение своих расходов в судебном порядке.

Продавцы жилья — это физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного жилья — это специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании выполняют функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

— страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

— страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

— страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Оценщики — это юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости, оказывающие услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — государственный регистратор, нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Государственный регистратор — орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус — согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требует нотариального заверения.

Паспортные службы — регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства — обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Adblock
detector