Обеспечение ипотечного кредита может быть

Целью ипотечного кредитования для заёмщика является приобретение жилья, то есть оформления кредита, причём для заёмщика не имеет значения, взять жилищный заем под залог имеющейся квартиры, либо под залог покупаемой.

Конечно, наиболее благоприятным вариантом было бы обойтись без закладываемого имущества. Но тогда это уже будет обычный потребительский кредит, который не совместим с условиями военной ипотеки.

А вот для банка выдача заёмных средств под заклад имеющейся недвижимости это как гарантия, что деньги, данные в долг заемщику, не пропадут.

Положительными моментами обеспечения ипотечного кредита имеющейся недвижимостью можно считать:

  • приобретенный жилой объект становится собственностью заемщика сразу;
  • банк не имеет права забрать недвижимость, пока не будет решения суда по этому вопросу.

Для сравнения, дом или другая жилая недвижимость, приобретённые в рассрочку становятся собственностью заемщика только после полной выплаты долга.

Таким образом, ответ на вопрос — Ипотека под обеспечение имеющейся недвижимости, что это?- очевидно заключается в том, что это возможность получения банковских средств, в виде целевого займа на приобретение жилья, но под гарантию возврата долга имеющимся в собственности недвижимым имуществом.

Так что представление населения, что ипотека под обеспечение имеющейся недвижимости, это лишь как кредит на покупку жилья не совсем правильное. Это может быть как нецелевой займ под обеспечение какого-либо недвижимого имущества, так и целевой ипотечный кредит именно на покупку жилья.

Закладываемым предметом может стать лишь недвижимость, к которой относится земля, постройки на ней, причем залогом становится, как объект на участке, так и сама земля. Именно с этим положением связаны трудности, с которыми сталкивается заемщик, которому необходимы средства на строительство дома под залог земельного участка.

Трудность заключается в оценке стоимости земельного участка, требовании банка к более обширному пакету документов. Кроме этого земля разбита по своей принадлежности к разным категориям:

  • сельскохозяйственные угодья, на которых построить жилье никто не разрешит;
  • земля поселений, на которой разрешено строительство, что устроит заемщика, собирающегося оформить жилищный займ на строительство дома под заложенный земельный участок.

В итоге необходимо знать, что получить целевой займ на строительство жилого дома под обеспечение земельного участка – это возможный вариант, но имеет такие особенности, как:

  • высокий первый взнос;
  • повышенная ставка;
  • требования кредитора к категории, назначению земли;
  • требования к дому, имеющемуся на участке, коммуникациям.

Сравнительно недавно в законодательство были внесены дополнения, по которым было разрешено через военную ипотеку приобретать дом с земельным участком.

А вот взять ипотеку под обеспечение собственной квартиры значительно проще.

Такой залоговый продукт является хорошо отлаженным механизмом. Это первые кредиты под обеспечение недвижимостью, которые стали оформлять банки.

Желая узнать, как взять жилищный займ под залог квартиры, заемщику достаточно обратиться непосредственно в банк. Условия такого кредитования имеют некоторые отличия у разных кредиторов, но они не очень существенны:

  • сумма первого взноса,
  • размер процентной ставки,
  • требования к расположению приобретаемого жилья.

Также имеются некоторые различия, которые зависят от вида программ, государственных субсидий.

Субсидии предлагаются различным представителям общества: военным, молодым семьям, учителям, медикам.

Чтобы оформить ипотечную ссуду под заклад квартиры, находящейся в собственности, следует представлять общий алгоритм совершения сделки:

  1. Выбрать банк.
  2. Собрать документы, куда должны входить правоустанавливающие документы, выписки о праве на жилище.
  3. Необходима справка об отсутствии задолженности.
  4. Потребуются справки о характеристике и регистрации жилья.
  5. Документ об отсутствии обременения в виде прописанных несовершеннолетних.
  6. Банк проверит выбранную квартиру.
  7. После одобрения жилья банком заключается договор ипотеки, страховки.
  8. Сделка оформляется с продавцом.
  9. Государственная регистрация в соответствующих органах юстиции.
Читайте также:  Какие документы нужны для ипотеки в кошелев проект

При оформлении военной ипотеки присутствуют свои нюансы.

Например, в обязательном порядке потребуется Свидетельство участника НИС, которое дает право на получение целевого жилищного займа.

Взять ипотечный заем можно самостоятельно либо воспользоваться услугами риелторского агентства или отдельного специалиста.

Утрата дохода, утрата кредита

Утрата приобретенного имущества, дополнительные расходы

Утрата части или всего дохода

Утрата части или всего инвестиционного дохода

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы. Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам. Операторы вторичного рынка — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов. Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Риэлторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Российская схема ипотечного кредитования близка к американской двухуровневой модели (рассмотренной выше), хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2-3% от ВВП, в то время как в США — в разы больше.

Если оценивать систему ипотечного кредита в целом, можно выделить следующие ее преимущества: ? возможность сразу жить в новой квартире, доме; ? жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться; ? безопасность обеспечивается договорами страхования; ? заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет; ? длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими; ? в некоторых районах существует социальная ипотека. Недостатками ипотеки можно назвать: ? переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценочных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.); ? много требований ипотечных банков к заемщику (подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, поручители, определенный стаж работы на одном месте и т.п.); И все же преимущества ипотечного кредитования позволили данному сектору рынка активно развиваться вплоть до сентября 2008 г. Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, те которые продолжили работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (увеличены были ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, в основном кредитовались объекты только вторичного рынка и т.д.). Однако государство поддержало ипотечные банки, что дало возможность банкам разрешить кризис ликвидности и привело уже в 2009-2010 гг. к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.

Читайте также:  Какие льготы по ипотеке при рождении двойни

В период кризиса доля жилья, приобретаемого по ипотечным программам на первичном рынке, сильно «упала»: с 16-18% — в 2008 г. до 8-10% — в 2009-м. По информации аналитического центра АИЖК, сейчас эта соотношение составляет 13-15% [44, с. 14].

В настоящее время мы можем наблюдать устойчивую тенденцию к росту объемов ипотечного кредитования. Сейчас можно говорить о том, что докризисный уровень не только достигнут, но и превышен.

Такой рост обусловлен сразу несколькими тенденциями: в обществе исчезла психологическая напряженность, люди стали уверенней смотреть в будущее, застройщики наращивают объемы строительства, а финансовые институты выводят на рынок все новые и новые предложения. Например, только в Волгограде услуги ипотеки продвигают порядка 30 банков, причем у большинства из них несколько кредитных программ. Еще одним фактором, напрямую повлиявшим на увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, стало смягчение требований, предъявляемых к заемщикам. Среди новых тенденций на рынке ипотечного жилищного кредитования стоит отметить тот факт, что впервые за достаточно долгое время соотношение спроса на первичное и вторичное жилье сравнивается. Во многом это связано со старением жилого фонда вторичного жилья, и люди, решив взять ипотеку, все чаще останавливают свой выбор на новых квартирах.

Основываясь на вышеизложенном, мы приходим к следующим выводам.

Определяющим содержанием понятия «ипотека» является «залог недвижимости», поскольку остальные как расширительные («закладная», «ссуда под залог недвижимости»), так и узкие («залог имущества в обеспечение долгосрочной ссуды») толкования являются производными действиями или аспектами такого содержания. Поэтому наиболее правильным является законодательно установленное понятие ипотеки, и в дальнейшем в настоящей работе при рассмотрении ипотечного кредита будет использоваться юридически установленное Законом об ипотеке определение ипотеки как залога недвижимости в обеспечение каких-либо обязательств. В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы. Ипотека — это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением использования основного денежного обязательства; его предметом всегда является недвижимое имущество. Чаще всего ипотека используется при обеспечении кредитных договоров с банками.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Читайте также:  Какой банк даст ипотеку на выкуп доли в квартире

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Преимущества ипотечного кредита

Приобретая жилье в кредит, покупатель получает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.

Одновременно покупателю предоставляется существенная льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему в течение всего срока кредитования. С точки зрения максимального использования льготы по подоходному налогу, более выгодно приобретать жилье в кредит, чем выплачивать всю стоимость квартиры сразу наличными. Льгота по подоходному налогу при покупке недвижимости без использования кредита ограничена 5000 минимальными размерами оплаты труда, учитываемыми в течение только 3 лет.

Еще одно преимущество жилищного ипотечного кредита в том, что кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых Заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового налогового кодекса о налоговом контроле за расходами граждан.

Система ипотечного кредитования

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1 непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2 продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка

Adblock
detector