Обратная ипотека для пенсионеров какие банки

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Выход на пенсию для многих означает не только резкую смену жизненного ритма, но и существенное снижение уровня доходов. Существуют разные механизмы смягчения финансовых последствий таких перемен. В их числе – обратная ипотека, о которой расскажем в этой статье.

Механизм обратной ипотеки состоит в следующем:

Владелец недвижимости (например, квартиры) заключает договор с банком, по которому получает единовременную или растянутую во времени выплату. Сумма рассчитывается исходя из оценки стоимости квартиры.
Недвижимость передаётся в залог банку вплоть до смерти заёмщика. На долг начисляются проценты, которые присоединяются к сумме тела кредита.
Заёмщик, получая выплату, тратит деньги по своему усмотрению, а в распоряжении недвижимостью ограничивается (например, не может её продать).
После смерти заёмщика квартира переходит в собственность банка. Квадратные метры реализуются, погашая тем самым долг умершего, включая набежавшие проценты.

Обратная ипотека – альтернатива пожизненной ренте. Недвижимость остаётся в собственности пенсионера-заёмщика, а банки в свою очередь справедливо считаются более надёжными партнёрами, чем частные лица. Последние могут пенсионера обмануть, не обеспечить должного ухода и, самое печальное, ускорить его смерть, чтобы стать полновластными владельцами недвижимости. Хотя банку тоже невыгодно, чтобы пенсионер слишком долго жил после получения выплаты, но эта проблема решается посредством страхования кредита.

Главный плюс обратной ипотеки для владельца недвижимости – возможность улучшить финансовое состояние вплоть до момента смерти.

Это особенно актуально для тех, кто получает маленькую пенсию и не получает помощи детей и других родственников, например, из-за плохих отношений с ними.

Попытки вывести обратную ипотеку на финансовые рынки предпринимались в некоторых странах ещё в начале XX века, но распространения она не получила. К этой идее вернулись в конце минувшего столетия, и в настоящее время такая схема кредитования пенсионеров прижилась в США и некоторых других странах Запада.

В Россию этот механизм пришёл в 2012 году в виде пилотного проекта Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), запущенного в нескольких регионах. На кредиты могли рассчитывать пенсионеры от 60 лет, размер заимствования ограничивался 80% стоимости недвижимости, а годовая процентная ставка равнялась 9%. Денежные средства выплачивались единоразово либо равными порциями каждый месяц, на их размер влиял возраст заёмщика. Однако развития проект не получил, в государственную программу не трансформировался.

В 2017 году Правительство РФ вернулось к этой теме, обозначив, что обратная ипотека будет доступна малоимущим гражданам. При этом сроки разработки и запуска программы, ответственные исполнители и банки-участники названы не были. Предполагалось лишь, что в их состав войдут финучреждения, работающие по стандартам ДОМ.РФ (бывш. АИЖК).

Возникает вопрос: есть ли возможность оформить обратную ипотеку в каком-либо российском банке? Таких предложений мы не обнаружили, во всяком случае ни одна кредитная организация их явным образом не декларирует.

Обратная ипотека однозначно выгодна заёмщикам, но для банков существует ряд сдерживающих обстоятельств, чтобы по крайней мере самостоятельно развивать это направление. Поскольку момент смерти заёмщика не определён, кредитор должен рассчитывать на длительный невозврат средств. Это, в свою очередь, приведёт к снижению рентабельности бизнеса или к его убыточности.

Другой сдерживающий фактор – неопределённость перспектив на средне- и долгосрочном горизонте в финансовом секторе и на рынке недвижимости России, в отличие от развитых стран. История не раз давала примеры турбулентности, когда рушились прогнозы и, соответственно, планы.

Вряд ли можно более-менее точно предсказать, сколько будет стоить заложенная недвижимость, например, через 10 лет. Последние годы показали, что тезис о постоянном росте цен на недвижимость является далеко не бесспорным. Это же относится и к процентным ставкам. Поэтому рассчитывать на то, что банки пойдут на отложенную на многие годы, да к тому же негарантированную прибыль без господдержки, не приходится.

Если у пенсионера есть недвижимость и он хочет её монетизировать, чтобы повысить своё благосостояние, то обратная ипотека была бы хорошим решением вопроса. Но поскольку этот институт в нашей стране не развит, придётся обратиться к другим финансовым механизмам. Главное – предусмотреть возможные риски и минимизировать их возможные последствия.

Многие банковские организации практикуют оформление ипотечных кредитов ограниченному кругу лиц, в том числе и не старше определенного возраста. Наряду с этим у граждан пенсионного возраста нередко возникает желание приобрести жилую площадь посредством получения целевого займа в банке. В пределах Российской Федерации определенные банки позволяют пенсионерам получать кредиты на покупку жилья, предоставляя при этом достаточно приемлемые условия и устанавливая не слишком высокие проценты.

Отказ многих банков в предоставлении кредитов в большинстве случаев связан с определенной продолжительностью жизни граждан РФ, а также с тем, что большинство пенсионеров, как правило, не имеют официальных источников дохода. Несмотря на это, у лиц, находящихся на заслуженном отдыхе, все же в определенных ситуациях имеется возможность оформления ипотечного кредита. Для таких граждан возможность предоставления займа значительно возрастает в том случае, если они имеют официальное место работы, то есть получают не только положенные им социальные выплаты от государства, но и заработную плату. Кроме того, многие организации значительно увеличивают возраст, до достижения которого лица, находящиеся на заслуженном отдыхе, могут себе позволить оформление долгового обязательства.

В большинстве случаев такая ипотека может оформляться, если первоначальный взнос составляет до 20% от суммы кредита. При этом величина самого кредита не может превышать 85% от стоимости объекта недвижимости. Кредитные организации могут увеличивать возрастные рамки по долговой линии, при этом пенсионеры получают возможность получения кредита в таких ситуациях, когда на момент полного погашения им исполнится 75 или даже 80 лет. Отказать лицам преклонного возраста банки могут по таким причинам:

Если отсутствуют наследники. В таких ситуациях у банка увеличиваются риски невозможности взыскания кредита;
Если слишком маленький размер пенсии, при этом полное отсутствие других источников дохода. В такой ситуации банк не может обеспечить себе достаточные гарантии того, чтобы предоставленные средства были возвращены в полном объеме;
Если лица, претендующие на оформление банковского кредита, не в состоянии обеспечить выполнение каких-либо из условий банка, на которых он согласен предоставить ипотеку;
Если пенсионер на данный момент находится в возрасте 75 лет.

Стоит отметить, что при наличии желания оформить кредит в банке и при получении отказа банковских организаций у лиц, находящихся в пенсионном возрасте, все же будет иметься возможность оформления кредита. Из таких ситуаций выходят путем оформления долгового обязательства на родственников пенсионера — детей или внуков. При этом необходимо учитывать, что родственники такого лица должны полностью соответствовать определенным требованиям банка.

Одним из видов ипотечного кредитования для лиц пенсионного возраста является обратная ипотека. Такой вид долгового обязательства заключается в предоставлении определенной суммы средств под залог уже имеющейся недвижимости у пенсионера и банк при таком способе получает средства уже после смерти заемщика. Возврат кредитного обязательства осуществляется в результате реализации залогового имущества — такое условие прописывается в кредитном договоре. Схема оформления такого способа кредитного займа достаточно сложная и на данный момент в пределах РФ существует только в пилотном варианте, применяясь лишь в ограниченном количестве банков.

Обязательным условием является достижение пенсионером определенного возраста — ему должно исполниться не менее 65 лет. В том случае, если залоговое имущество принадлежит нескольким лицам, то самый молодой владелец квартиры также должен отвечать подобным требованиям. При этом у гражданина, который подает заявление, не должно быть наследников, признанных нетрудоспособными или иждивенцев, поскольку в данном случае банк не сможет иметь полное право на жилую площадь после смерти лица, оформившего долговое обязательство.

Для получения такого кредита пенсионер обращается в банковскую организацию, предоставляет всю необходимую документацию и ожидает решения банка. В свою очередь банк оценивает недвижимость, которой предстоит стать залогом, далее проверяет предоставленные заявителем документы и при положительном решении предоставляет пенсионеру на подпись кредитный договор. После смерти заемщика банки нередко предлагают ближайшим родственникам пенсионера выкупить квартиру — для этого им будет необходимо выплатить как само тело кредита, так и начисленные на него проценты. Если банк реализует жилплощадь самостоятельно, в такой ситуации средства, которые превышают величину долга с процентами, в полной мере должны быть возвращены собственнику.

Наибольшей вероятностью получения одобрения на поданные заявления относительно ипотечного кредита в общем порядке, когда погашение осуществляется путем перечисления ежемесячного платежа определенной суммы, имеют возможность получить те пенсионеры, который вышли на отдых в более молодом возрасте — 35-40 лет. Такая ситуация может наблюдаться в том случае, когда на протяжении своей трудовой деятельности лицо занимало определенный пост или работало по профессии, для которой по действующему законодательству положено предоставление пенсии по возрасту значительно раньше принятого для всех граждан срока. Заемщики могут рассчитывать на срок кредитования продолжительностью даже до 10-25 лет. Если же заявителем выступает гражданин в возрасте 60-65 лет, то срок кредитования будет находиться на отметке 5 лет, в некоторых случаях достигая 10 лет. При оформлении кредита пенсионеру будет необходимо предоставить определенный список документов:

Заявление на предоставление суммы кредита;
Паспорт гражданина РФ (заявителя);
Справка об уровне постоянного дохода (пенсии);
Документы на объект недвижимости, который будет выступать залоговым имуществом;
Прочие документы, которые потребует банковская организация.

Некоторые банки позволяют оформлять пенсионерам ипотечные кредиты даже без осуществления первоначального взноса. В таких случаях покупаемая недвижимость будет выступать в качестве залогового имущества, кроме того значительно возрастет процентная ставка кредитов и, как следствие, увеличится ежемесячный взнос, который необходимо будет перечислять для погашения долгового обязательства. Как правило, при отсутствии первого взноса общая процентная ставка увеличивается на 3-5%.

При оформлении ипотечного кредита стоит учитывать, что любая банковская организация предъявляет определенные требования по отношению не только к самим заемщикам, но и к тем объектам недвижимости, по отношению к которым выдают кредиты. В частности, они не должны иметь обременений, находиться в аварийном состоянии, не должно быть третьих лиц, которые могут иметь претензии на такие квартиры. При подаче заявления стоит учитывать, что банк вправе самостоятельно определять условия, на которых заявитель получит кредит. В том случае, если какие-либо условия не будут подходить пенсионеру, он может обратиться в другую организацию, оказывающую такие услуги.

Особенностью ипотечного кредитования граждан пенсионного возраста является размер процентной ставки (от 11 до 16%), а также срок кредитования, который не может превышать 5-10 лет. При этом есть отдельная категория пенсионеров, которые вышли на пенсию не по старости (например, военные). Они могут рассчитывать на более длительное кредитование — до 25 лет. Легче всего лицам пенсионного возраста взять ипотеку под залог уже имеющейся или приобретаемой недвижимости.

Обратная ипотека – это кредит под залог жилой недвижимости, которая принадлежит пенсионеру. Заемщику не нужно выплачивать самостоятельно такой кредит, он будет погашен после его смерти за счет продажи залогового имущества. Таким образом, обратная ипотека дает возможность получить дополнительные деньги, при этом пользоваться недвижимостью и не передавать ее в аренду. На сегодняшний момент обратная ипотека в России не пользуется особой популярностью и существует в пилотном варианте.

Сейчас достаточно популярна пожизненная рента. Она состоит в том, что пожилой человек подписывает договор купли-продажи, согласно которому покупатель обязан содержать его и обеспечивать уход в обмен на получение жилья после смерти пенсионера. Но такая схема достаточно рискованна для собственника недвижимости. Часто возникают разногласия в полноте содержания и ухода. Даже если сумма материальной помощи была прописана в договоре, со временем, из-за инфляции, ценность ее может быть снижена. Вряд ли покупатель недвижимости согласится добровольно ее увеличить. А понятия достаточности ухода и физической помощи вообще размыто.

Но самое неприятное в пожизненной ренте – это случаи умышленного доведения до смерти пожилого человека.

При подписании договора с банком все намного прозрачней и безопасней. Пожилой человек четко знает, на какую сумму он может рассчитывать. При этом он уверен в том, что будет пользоваться без ограничений своим жильем до самой смерти.

Для оформления обратной ипотеки должны выполняться следующие требования:

Потенциальному заемщику должно быть не менее 65 лет. Причем если квартира находится в совместной собственности, этим возрастным требованиям должен отвечать самый молодой собственник.
У пенсионера не должно быть нетрудоспособных наследников и иждивенцев. В случае их наличия у банка возникает дополнительный риск неисполнения договора ипотеки. При обращении в суд вероятность принятия решения в пользу кредитора также невелика.
С большей вероятностью пенсионер получит положительное решение, если дом, где находится квартира, имеет не меньше 4 этажей.
Дом не должен быть в аварийном состоянии.
Дом должен находиться в крупном городе или поблизости.
Нельзя передавать в ипотеку квартиру, если есть задолженность по коммунальным платежам, а тем более, если вследствие задолженности отключены какие-либо коммуникации.
Если пенсионер состоит в браке, то супруги должны быть солидарными заемщиками.
Квартира должна быть застрахована.

Пенсионер обращается в банк и предъявляет все необходимые бумаги. Кроме документов, удостоверяющих его личность, необходимо предоставить все правоустанавливающие документы на недвижимость. Банк оценивает недвижимость и озвучивает пенсионеру, какую сумму он сможет получить по обратной ипотеке. После принятия положительного решения, человек подписывает кредитный договор и договор ипотеки. Получить денежные средства можно тремя способами:

Единоразовые платежи. Этот способ обычно выбирают заемщики, которым нужна сразу большая сумма, например, для лечения или реабилитации после болезни.
Регулярные платежи с выплатой один раз в месяц. Такой способ является более популярным. Так пенсионер получает ощутимую прибавку к пенсии и может быть уверенным в своем финансовом состоянии.
Произвольные выплаты по обращению заемщика. Деньги банк выплачивает частями, после обращения пенсионера с соответствующим заявлением.

Проценты, которые начисляет банк, пенсионер не выплачивает, они капитализируются.

Если в течение действия кредитного договора возникает необходимость расторгнуть договор, это можно сделать путем досрочного погашения существующей задолженности.

После смерти пожилого человека банк реализовывает квартиру, погашает кредит и все начисленные проценты. Если после погашения остается какая-либо денежная сумма, ее выплачивают наследникам пенсионера.

В некоторых случаях банк может предложить родственникам заемщика самостоятельно погасить ипотеку в обмен на переоформление квартиры на них. Это банку удобней, так как нет необходимости заниматься поиском покупателя.

При обратной ипотеке банк рискует больше, чем сам заемщик. Речь идет, в первую очередь, об оценке недвижимости. Если оценка была проведена неправильно, то банк не сможет покрыть задолженность. Например, при оценке квартиры независимой оценочной компанией может иметь место мошеннический сговор между оценщиком и потенциальным заемщиком. Кроме этого рынок недвижимости изменчив. Несмотря на то, что последние годы наблюдается рост цен на квадратные метры, никто не может гарантировать, что спрос и, соответственно, цены на жилую недвижимость не упадут.

Кроме этого, возможно нецелевое использование средств. Может иметь место ситуация, когда пенсионер оформляет обратную ипотеку под давлением родственников на их нужды. В итоге получается, что пенсионеру не хватает своей пенсии для оплаты коммунальных услуг и возникает задолженность. В результате этого возможно принудительное выселение собственника.

Для обратной ипотеки необходимо выбирать стабильный, надежный банк. Кредитный и ипотечный договор необходимо тщательно изучить до их подписания. Лучше всего это сделать с профессиональным юристом. Договора не должны содержать пункты, которые позволяют кредитору досрочно требовать возврата задолженности или произвести реализацию предмета залога.

Выгода для пенсионера несомненна: человек продолжает владеть квартирой и проживать в ней. При этом получает дополнительный стабильный источник доходов, который можно тратить по своему усмотрению.

Но при всей привлекательности многие пенсионеры не могут себе позволить такой договор из-за первоначальных расходов. Все затраты по оформлению обратной ипотеки ложатся на заемщика. Сюда входят страховка недвижимости, оценка, комиссия за оформление. Эта сумма может быть неподъемной для пенсионера.

Несмотря на всю привлекательность программы, банки не спешат массово заниматься таким кредитованием. Основной причиной является недостаточно проработанная законодательная база и как результат, слишком много рисков.