При планировании покупки квартиры в новом доме не стоит забывать о том, что при обращении за кредитом понадобится проведение оценки объекта недвижимости.
Оценкой называется процесс определения рыночной стоимости жилплощади. Стоимость приобретаемого объекта называет специалист, имеющий лицензию на право выполнения работ.
Нужна ли оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Да, поскольку это обязательное мероприятие, ведь необходимость обращения к специалистам при оформлении закладной по ипотеке отражена в № 102-ФЗ (подпункт 9 п. 1 ст. 14).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Независимая оценка стоимости объекта будет проведена перед тем, как заемщику будет выдан кредит. Это необходимо для того, чтобы банк был уверен в том, что вернет начальную сумму обратно, если заемщик не сможет оплачивать кредит. При возникновении сложной ситуации кредитно-финансовая организация продает недвижимость, покрывая этим свои расходы.
Следует отметить, что банки, как правило, недооценивают объект, снижают стоимость недвижимости, руководствуясь при этом соображениями собственной выгоды. Заемщики же склонны увеличить цену, чтобы получить максимально возможный кредит.
Именно поэтому независимая оценка залога для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. Статус процесса определения цены объекта официальный, поэтому он предоставляет ряд возможностей для клиента. Именно так можно понять, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке.
Отчет об оценке используется в суде, если возникают следующие ситуации:
- при определении компенсации при разделе имущества.
- При спорах с налоговыми органами о размере налоговой базы. Именно по ней будет начислен налог на имущество, по ней начисляется и НДФЛ.
Деятельность оценщика должна быть застрахована, сумма страхования ответственности должна составлять хотя бы 300 тысяч рублей. Кроме того, эксперт должен числиться в СРО.
Оплата работы эксперта ложится на плечи заемщика. Он может обратиться к любому специалисту, который соответствует принятым стандартам.
Но нужно понимать, что решение поручить оценку какому-то определенному эксперту лучше согласовать с тем банком, в который заемщик подал документы для оформления ипотечного кредита.
Проще всего выбрать того оценщика, который находится в реестре доверенных партнеров организации. Обратившись в банк, заемщик может ознакомиться со списком специалистов, а потом обратиться к любому из них. В этом случае службе безопасности компании не придется проверять деятельность эксперта, заемщик быстрее получит кредит.
Конечно, клиент банка имеет право получить сведения о стоимости жилья у любого другого специалиста, но в этом случае процесс получения кредита может затянуться из-за проведения проверки.
Необходимо понимать, что банк может только дать рекомендации. Принуждать клиента воспользоваться услугами какого-то определенного специалиста кредитно-финансовая организация не имеет права.
Независимые эксперты состоят в СРО. Найти их контактные данные можно на сайтах, досках объявлений.
После того, как был совершен выбор эксперта, стоит нанести ему визит. В оценочную компанию необходимо принести следующие документы:
- план жилья. Поэтажный план дома;
- кадастровый паспорт, его можно получить в БТИ;
- если квартиру планируется приобрести в строящемся здании, то нужен договор о долевом участии.
Порядок действий при обращении в оценочную компанию следующий:
- сначала нужно заключить договор на оказание услуг. Стоит обратить внимание на то, что в документе должны быть четко указаны сроки выполнения оценки, должны быть прописаны цели проведения процедуры.
- Оценка проводится только в светлое время суток. Назначать время осмотра стоит с учетом этого момента.
- Определяется дата. Оплачиваются услуги эксперта, сумму можно внести наличными или по безналичному расчету.
Оценщик тщательно проверяет документы, анализирует ситуацию. Только после этого он выезжает на объект.
Средняя стоимость процедуры оценки квартиры в новостройке для ипотеки – от 2500 рублей.
Процедура оценки ипотеки в новостройке состоит из нескольких шагов.
- Сначала эксперт осматривает объект. Обычно на это уходит не больше четверти часа, но все зависит от профессионализма оценщика.
- Затем он фотографирует все помещения квартиры, делает фотографии территории вокруг дома. В процессе осмотра он выявляет дефекты постройки, либо фиксирует их отсутствие.
- После того, как процедура будет завершена, специалист готовит расчеты, определяя стоимость жилья.
Для этого он использует разные способы. В процессе обязательно учитывают положительные факторы, а также отрицательные моменты, которые в будущем могут привести к снижению стоимости жилья.
Также будет принята во внимание высота потолков в квартире, размер комнат и общая площадь, количество санузлов и размер балкона.
После осмотра объекта эксперт исследует базу объектов недвижимости, выставленных на продажу, исследует наличие аналогичных объектов на рынке. По итогам работы он готовит отчет. Обычно процесс оценки занимает не больше 5 дней. Срок действия отчет составляет 6 месяцев.
При оформлении ипотечного кредита обязательно требуется оценка. Если ипотека нужна срочно, то проще всего обратиться к эксперту, которого порекомендует банк. В этом случае не придется ждать, когда служба безопасности организации проверит деятельность специалиста.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Объем ипотечного кредитования в России растет. За 2018 год был побит очередной рекорд: получили более 1,5 млн кредитов на 3 трлн рублей. Рост составил 50 % к 2017 году. Для тех, кто уже получил ипотеку, этап оформления документов позади. Но число желающих не уменьшается, а значит надо продолжать публиковать информацию для новичков, которая поможет правильно оформить сделку. И сегодня на очереди – оценка квартиры для ипотеки.
На вопрос, нужна ли оценка при получении ипотеки, ответ однозначный – нужна в обязательном порядке.
Оценка – это определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой и иной стоимости в отношении объекта оценки.
Если в договоре не указано, какой вид стоимости надо определить, то рассчитывается рыночная стоимость. Для банков интерес представляет еще и ликвидационная.
Рыночная – это стоимость, по которой продавец согласен продать, а покупатель купить недвижимость. При этом они действуют самостоятельно – никто их не заставляет совершать сделку, и нет никаких чрезвычайных факторов, влияющих на стоимость жилья.
Ликвидационная – это стоимость, по которой объект может быть продан на рынке за короткий срок.
В случае покупки жилья за счет ипотечного кредита закон требует в обязательном порядке сделать оценку недвижимости и предоставить отчет. В этом заинтересованы:
- Банк, который выдает большую сумму в кредит на длительный срок, поэтому хочет защитить себя от риска неплатежеспособности клиента в будущем. В случае отказа возвращать долг финансовая организация должна быть уверена, что она быстро продаст жилье и полностью покроет потерянные деньги.
- Клиент, которому важно знать, на какую сумму он может рассчитывать. Кроме того, продавцы иногда выставляют неадекватные рынку цены на свои объекты. Оценка поможет сориентировать покупателя по рыночной стоимости.
Отчет об оценке требуется для:
- квартир/комнат на вторичном рынке жилья;
- существующих жилых домов с земельным участком или части дома;
- новостроек (в редких случаях).
Еще раз хочу обратить ваше внимание, что среди списка обязательных документов на получение ипотеки будет и отчет об оценке приобретаемого жилья. И это не прихоть банка, а требование закона. Квартира до полного погашения вами кредита будет в залоге у банка. Ее оценочная стоимость гарантирует возмещение возможных убытков.
Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:
- имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
- застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
- является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
- заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.
Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение. Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.
Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.
Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку. В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка. Мне как преподавателю по оценке недвижимости с 20-летним стажем очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку?
Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.
Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.
Оценка недвижимости проходит следующим образом:
1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:
- правоустанавливающие,
- кадастровый паспорт или выписка из него,
- технический паспорт БТИ или выписка из него,
- экспликация и поэтажные планы.
2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.
3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.
4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.
По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход. Суть его в следующем:
- Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
- Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
- Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
- На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.
Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Я просмотрела прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик.
Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.
Банки рекомендуют выполнять следующие требования:
- Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
- При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.
Ликвидность означает, насколько быстро может быть продан объект на рынке. Банки рекомендуют следующую градацию ликвидности.
- Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
- Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
- В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
- На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.
Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы. Тогда возможны следующие варианты:
- пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
- проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
- доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
- подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.
Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита.
Я думаю, что в конце статьи у вас не осталось вопросов, кто и зачем делает отчет об оценке жилья, которое вы хотите взять в ипотеку. Это стандартная процедура, по которой большинство оценочных компаний накопили за долгие годы хороший опыт. Это доказывает высокая скорость получения готового отчета (от 1 дня) при многочисленных расчетах, сборе и анализе информации.
Без работы оценщика получить ипотечный кредит невозможно, поэтому просто выделите в своем бюджете эту статью для обязательного исполнения.
“На что влияет оценка квартиры при ипотеке?” – этот вопрос особенно актуален для тех, кто приобретает в ипотеку недвижимость на вторичном рынке. Конкретнее – квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах или “с рук”.
Важно с самого начала прояснить что называется “первичкой”, а что “вторичкой”. Ведь оценка квартир в первом случае несколько отличается от второго.
“Первичкой” считается квартира, которая приобретается еще на этапе строительства. Если такая квартира берется в ипотеку, то оценивается она не сразу, а только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания Акта приема-передачи.
Оценка квартиры для закладной в этом случае является скорее формальной процедурой. В данном случае она никак не влияет на выдачу банком кредита.
Другое дело – “Вторичка” (квартира в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию). В этом случае оценка для ипотеки производится до выдачи кредита и напрямую может на нее (выдачу) повлиять.
При этом не стоит обнадеживать себя тем, что вам бала предварительно одобрена определенная сумма. По большому счету этот факт мало что значит.
Ведь по факту банк даст вам в кредит не ту сумму, которая предварительно одобрена, а ту, в которую оценил недвижимость оценщик
Рассмотрим ситуацию на примере покупки квартиры в Краснодаре.
Выясним как оценка влияет на ипотеку на конкретном примере.
Допустим вы хотите купить двухкомнатную квартиру на вторичном рынке (не у застройщика, а с рук). Банк предварительно! одобрил вам ипотеку на 4 000 000 рублей.
Далее вы отправились искать подходящую квартиру в пределах этой суммы и нашли за 3 900 000.
Казалось бы, банк одобрил 4 млн., вы нашли за 3.9 (даже на сто тысяч дешевле) и никаких проблем возникнуть не должно.
Вы приходите в банк и сообщаете о том, что нашли квартиру и специалист банка просит у вас отчет об оценке этой квартиры.
Вы обращаетесь к оценщику но (О БОЖЕ!) вам оценивают её не в 3.9, а допустим в 3.7 миллиона ( на 200 тыс. дешевле).
Вот здесь-то и может скрываться потенциальная проблема. Банк в этом случае не откажется выдать вам кредит. Но выдаст он вам его не из расчета 3.9 млн. (как вы нашли), а из расчета 3.7 (как оценил оценщик).
Ведь в словосочетании “предварительно одобренная сумма кредита” ключевым словом является именно ПРЕДВАРИТЕЛЬНО.
Это не значит, что квартиры всегда оцениваются дешевле своей фактической стоимости, но так получается довольно часто.
Почему? – потому что процесс оценки четко регламентирован, при этом должны использоваться определенные методы, коэффициенты и формулы. И не всегда они соответствуют реальному положению вещей.
Это вопрос даже не к оценщику, а скорее к тем ,кто разрабатывал и утверждал методы и порядок оценки на законодательном уровне.
На практике, если вы хотите приобрести “вторичку” и особенно с ремонтом, то вам следует иметь первоначальный взнос с запасом.
Что значит “с запасом”? Если, например, в Сбербанке минимальный первоначальный взнос составляет 15% (на момент написания статьи), то вам нужно иметь хотя бы 20-25% и более.
Это значит, что даже если по результатам оценки стоимость “не дотянет” на 100-200 тыс., то вы сможете “перекрыть” эту сумму своим первоначальным взносом. И ипотеку вам все же дадут.
Как уже говорилось в самом начале статьи, существует вариант приобретения квартиры на этапе строительства. Этот вариант намного проще приобретения “вторички”. При выдаче ипотеки оценка квартиры в этом случае вообще не понадобится. Точнее понадобится, но делать ее нужно будет только после сдачи дома в эксплуатацию и ее результат ни на что уже не повлияет (это скорее формальность).
К тому же квартира на этапе строительства – это не обязательно “с фундамента”. Вполне можно найти квартиру в доме который уже находится “на сдаче”. То есть уже построен, но еще не сдан.
В этом случае вы получаете сразу несколько преимуществ – не боитесь что дом не достоят (ведь он уже построен и сдается); ипотеку оформить при этом намного проще; оценку сразу делать не нужно.
К тому же, если вы принципиально хотите квартиру уже с ремонтом, то вполне можете найти квартиру с ремонтом от застройщика.
Если же вы принципиально хотите приобретать “вторичку”, но оценка все же “не дотягивает” до нужной суммы, то вам не остается ничего кроме как поднакопить денег и перекрыть “разницу” более крупным первоначальным взносом.
Еще один способ – воспользоваться потребительским кредитом. Если первоначальный взнос не перекрывает разницу между стоимостью квартиры и суммой которую дает вам банк, то вы можете “закрыть” эту брешь обычным потребительским кредитом. На наш взгляд это неоправданно и несет за собой серьезную переплату. Но такой вариант есть и если вам не жалко денег, можете им воспользоваться.
Еще не так давно существовала практика завышения стоимость квартир при оценке. Клиент просто давал взятку оценщику и тот “натягивал” нужную стоимость.
Сейчас этот вариант уже не работает. Банки стали все чаще перепроверять результаты оценки. При выявлении случаев необоснованного завышения, банк просто перестает сотрудничать с такими оценщиками и тем самым лишает его значительной части дохода.
Поэтому сейчас мало кто из адекватных оценочных организаций идет на завышение стоимости при оценке.
Итак, статья получилась довольно объемная. Мы выяснили как оценка влияет на ипотеку. Все варианты решения потенциальных проблем при оценке рассмотрены и “разжеваны”. Но если все таки остались какие то вопросы, вы можете нам их задать. Сделать это можно, связавшись с нами любым из способов, указанных в разделе КОНТАКТЫ.